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中国房地产发展报告No.16(2019)图书

Annual Report on the Development of China's Real Estate No.16 (2019)

SSAPID:101-7150-1531-73
ISBN:978-7-5201-4785-9
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ISSN:
关键词:

[内容简介] 《中国房地产发展报告No.16(2019)》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则,追踪中国房地产市场最新动态,深度剖析市场热点,展望2018年发展趋势,积极谋划应对策略。全书暂定分为总报告、土地篇、金融篇、市场篇、管理篇、区域篇、国际借鉴篇、热点篇。总报告对2018年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析,其余各篇分别从不同的角度对房地产次级市场发展和热点问题进行深度分析。

相关信息

丛书名:房地产蓝皮书
编 辑:陈颖;王煦
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2019年05月
语 种:汉文
中图分类:F2 经济计划与管理

 摘要

 主要编撰者简介

 Abstract

 皮书数据库阅读使用指南

 《中国房地产发展报告No.16(2019)》编委会

 Ⅰ 总报告

  B.1 2018年中国房地产市场分析与2019年展望

   一 2018年房地产市场总体运行特点

    (一)住宅投资增速加快,拉动房地产开发投资增速继续上升

    (二)土地购置面积、土地成交价款、土地成交均价等增速均有不同程度回落

    (三)房屋新开工面积增速上扬,竣工面积增速下降

    (四)商品房销售面积增速大幅回落,平均销售价格增速出现反弹

    (五)房地产开发企业到位资金中国内贷款增速、占比双降

   二 主要城市房地产指标比较

    (一)35个大中城市投资平均增速为5.1%,低于全国投资增速,投资额前三位的城市主要集中在直辖市,投资额增幅前三位的城市主要集中在西部地区和东北地区

    (二)35个大中城市土地购置面积同比增长6.9%,增速低于全国。土地购置面积前三位的城市主要在二线城市,土地购置面积增速超过110%的有3个城市

    (三)35个大中城市住宅施工面积同比增长3.8%,低于全国2.5个百分点。面积居前三位的城市是西部、中部地区的二线城市,面积增幅居前三位的城市主要在二线城市和一线城市

    (四)35个大中城市住宅竣工面积下降7.0%,降幅低于全国。住宅竣工面积居前三位的均为直辖市,增速居前三位的城市为二线城市

    (五)35个大中城市新建商品住宅销售面积略低于2017年,同比增长低于全国的2.2%。销售面积前三位的是二线城市,增速前三位的城市为中西部地区

    (六)70个大中城市中,新建商品住宅价格涨幅前三位是西安、海口、昆明,二手住宅涨幅前三位是乌鲁木齐、西安、济宁

    (七)70个大中城市中,一线城市和热点二线城市住房同比价格指数微涨,其余城市涨幅远超前二者

   三 2018年房地产市场的突出问题

    (一)国际国内经济形势变幻,房地产市场不确定性加大

    (二)大中城市市场总体较平稳,中小城市的市场风险有提升

    (三)土地成交价格增幅缩减,土地流标数量明显增加

    (四)企业贷款、个人按揭贷款增幅双下降,供需双方融资难度加大

    (五)住房租赁价格稳中趋降,租房市场或面临集体土地租赁住房冲击

   四 2019年中国房地产市场展望

    (一)宏观经济形势对房地产市场的影响

     1.国际经济形势对资本市场的影响

     2.国内经济形势对房地产市场的影响

    (二)2019年房地产调控政策变化

     1.宏观经济政策变化

     2.房地产调控政策基调:维稳、分化、放权

    (三)2019年房地产市场发展变化趋势

     1.房地产市场仍存在较大发展空间

     2.房地产销售增速将逐渐放缓

     3.房地产开发投资面临较大回调压力

     4.房地产价格指数总体平稳回升

    (四)2019年中国房地产市场主要指标预测

     1.2019年中国房地产投资、资金来源和土地购置指标预测

     2.2019年中国房地产建设进度与销售指标预测

   附录:中国房地产开发企业发展评价(2019)(Real-estate Enterprises Development Index,简称REDI,2019)

 Ⅱ 市场篇

  B.2 2018年住宅市场形势分析及2019年预测

   一 宏观背景分析

    (一)2018年我国经济运行在合理区间,基础不断稳固增强

    (二)2018年宏观经济稳中有进,积极的财政政策力度显著加大,货币政策趋紧

    (三)2018年房地产调控政策保持稳定,有效把控调控目标

   二 2018年住宅市场运行状况

    (一)商品住宅建设新开工与竣工趋势分离,在建施工面积明显上升

    (二)商品住宅投资增速高于房地产投资增速,三四线城市为增长主力

    (三)商品住宅销售面积增速低迷,现房销售大幅下降

    (四)住宅销售价格明显上升,现房与期房差价进一步增大

    (五)住宅地价同比涨幅第四季度明显下降,环比涨幅在下半年逐季回落

   三 2019年住宅市场发展预测分析

    (一)2019年住宅市场主要相关指标模型预测

     1.商品住宅投资模型预测

     2.商品住宅建设面积指标模型与预测

     3.商品住房销售指标模型与预测

    (二)当前住宅市场发展要点分析

     1.住宅市场去库存基本成功实现预期目标

     2.因城施策和分类调控实施效果开始显现

     3.住宅价格上涨趋势未变,防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标

  B.3 2018年中国商业地产市场分析及2019年市场预测

   一 2018年中国商业地产发展总览

    (一)商业地产投资额出现十年来的首次负增长

    (二)新开工面积连续第五年负增长,但降幅有所减少

    (三)商业地产市场销售规模近十年内首次下降

    (四)办公楼售价触底反弹实现增长,商业售价总体保持增长

    (五)全国主要商业地产企业的持有规模增长不一,万达稳居第一

    (六)2018年商业及商业地产十大影响力事件

    (七)2018年部分商业地产标杆企业动向

    (八)2018年新开购物中心标杆项目TOP10

    (九)2018年存量商业并购动态

   二 零售商业市场分析

    (一)传统零售业态形势仍严峻,各大知名超市关店调整、百货业绩继续下降

    (二)网络零售规模不断扩张,但整体增速逐渐下行并接近合理区间

    (三)全国购物中心新开超过530个,七大区域中仅华东占比接近40%

    (四)奢侈品市场回暖,2018年中国人全球奢侈品消费额达1457亿美元

   三 写字楼市场分析

    (一)中美贸易战对写字楼市场影响将更加清晰

    (二)共享办公进入下半场,行业集中度不断提高

    (三)新增供应将持续井喷

   四 酒店市场分析

    (一)高端酒店市场总量保持微增,市场趋于稳定

    (二)行业回暖持续,景气指数维持相对高位

    (三)万豪品牌在酒店集团中规模遥遥领先,锦江国际跃居全球第二

   五 长租公寓发展

    (一)土地供应提速,租金稳中有涨

    (二)企业布局把握热点需求,探索核心盈利模式

    (三)公寓品牌规模扩张速度整体放缓

   六 商业不动产证券化发展

    (一)2018年商业不动产证券化市场总览

    (二)国内市场动态

    (三)海外市场同期动态

   七 商业地产市场发展展望

    (一)零售商业市场预测

    (二)写字楼市场预测

    (三)酒店市场预测

    (四)长租公寓市场预测

    (五)商业地产证券化发展预测

  B.4 2018年中国住房租赁行业状况及2019年发展趋势

   一 住房租赁行业发展的市场环境

    (一)住房租赁市场规模快速扩大

    (二)住房租金的回报率很低且季节波动较大

    (三)住房租赁存在品质升级的客观需求

    (四)住房租赁行业与发达国家比潜力巨大

   二 2018年培育和发展住房租赁市场的相关政策

    (一)总结住房租赁试点经验,发展专业住房租赁企业

    (二)不断改善土地供应结构,增加租赁住房用地供应

    (三)稳步推进住房租赁资产证券化

    (四)将住房租金纳入税收抵扣项目

    (五)多地出台和实施“租售同权”政策

   三 2018年住房租赁企业发展概况

    (一)多元化供应主体格局初显

    (二)企业规模扩大,行业集中度提高

    (三)企业融资渠道拓宽,融资规模扩大

    (四)市场竞争加剧,头部企业错位竞争

    (五)服务价值提高,服务内容拓展

    (六)受多种不利因素影响,下半年扩张速度放缓

   四 住房租赁行业发展中存在的主要问题

    (一)市场秩序混乱,安全质量把关不严

    (二)各地对政策理解不同,有关政策落地难

    (三)资金监管不到位,易引发行业危机

    (四)社会认可度不高,偶然事件易引起舆论质疑

   五 2019年住房租赁行业发展展望

    (一)租赁需求强劲,行业前景良好

    (二)培育与监管并重的政策趋向

    (三)挖掘蓝领市场潜力,推动行业品质竞争

    (四)建立行业自律管理体系,制定行业标准

  B.5 2018年全国城市地价动态监测分析报告

   一 2018年全国主要监测城市地价状况分析

    (一)地价水平值分析

    (二)地价增长率分析

   二 2018年全国主要监测城市土地供应状况分析

    (一)主要监测城市各用途土地供应增长率提升,保障性住房用地供应增长率大幅增加,商服、工矿仓储和保障性住房用地供应增长率由负转正

    (二)保障性住房用地供应量占比提升;年末供地总量显著高于前三季度

    (三)全国主要监测城市住宅用地市场中,“量”“价”同比变动一致性较强,季度环比变动一致性较弱

    (四)一线城市住宅用地出让面积增长率大幅下降,住宅地价增速回落;二线城市增长率“量升价降”,三线城市增长率“量降价升”

   三 2018年全国城市地价与房地产市场关系分析

    (一)重点监测城市住宅地价房价比总体上升,住宅物业租价比下降;东、中、西部地区间住宅地价房价比差异扩大,租价比差异缩小

    (二)房地产开发投资累计增长率年内各季度波动较小,土地购置面积累计增长率除三季度外均低于上年同期,房地产投资国内贷款紧缩,综合地价增速下半年逐渐回落

    (三)商品住宅销售与投资指标年末回落,住宅地价同比增速逐季放缓;商业营业用房投资、销售指标变动趋势与商服地价同比增速基本一致

   四 2018年全国城市地价与社会经济发展关系分析

    (一)国内主要经济指标增速放缓,综合地价同比增长率下降

    (二)广义货币(M2)供应增速保持低位,金融机构人民币贷款余额变化平稳,房地产投资资金来源累计增速回落,商服地价增长率小幅提升,住宅地价增长率明显回落

    (三)工业经济总体保持平稳运行,工业地价增长率有所提升

   五 2018年影响全国城市地价变化的主要因素分析

    (一)宏观经济下行压力持续与总体趋稳的调控基调,决定了全年地价变化总体平稳,综合地价增速下降

    (二)房地产调控政策持续深化,租赁市场加速发展,住宅地价增速明显回落

    (三)货币政策保持稳健,房地产开发投资实际到位资金收紧,房地产领域投资性需求得到抑制

    (四)工业用地开发成本增加,利用效率不断提高,工业地价增速平稳提升

   六 2019年城市地价变化趋势分析

    (一)宏观经济外部环境依然存在不确定性,货币政策松紧适度与财政政策提效加力的调控总基调下,地价变化将基本平稳

    (二)在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下,调控政策导向保持连续,调控方式优化,住房及住宅用地市场明显波动的可能较小

    (三)供给侧结构性改革继续深化,制造业与服务业深度融合,助推工业、商服地价平稳提升

  B.6 2018年房地产投融资分析与2019年展望

   一 2018年房地产投资形势

    (一)房地产开发投资增速继续增加,对固定资产投资增长的贡献率为28.1%

    (二)住宅和其他用房投资增速增加,办公楼和商业用房投资负增长

    (三)一线和三四线城市房地产开发投资增速增加,二线城市投资增速下降

    (四)土地购置面积和成交价款继续增加

   二 2018年房地产融资状况

    (一)房地产企业资金压力有所上升

    (二)银行信贷收紧,房地产企业资金来源增幅减少

    (三)房地产债券发行量增加较快,信托融资额减少

   三 2019年房地产投融资形势展望

    (一)稳健的货币政策将松紧适度,保持流动性合理充裕

    (二)房地产企业融资监管总体趋严

    (三)随着企业还债高峰的到来,2019年房企资金压力将会继续上升

    (四)预计2019年房地产开发投资增速在3%左右

  B.7 2018年个人住房信贷市场分析及2019年展望

   一 个人住房贷款市场运行情况

    (一)总量运行

    (二)市场结构

   二 个人住房贷款利率情况

    (一)首套住房贷款平均利率

    (二)二套住房贷款平均利率

    (三)部分城市首套、二套房贷利差情况

   三 个人住房贷款风险情况

    (一)债务收入比上升较快

    (二)新增贷款价值比处于合理区间

   四 2019年个人住房贷款市场展望

 Ⅲ 管理篇

  B.8 房地产经纪行业发展现状及展望

   一 2018年房地产经纪行业发展基本概况

    (一)房地产经纪机构情况

     1.新增房地产经纪机构数略有下降

     2.注册资本略有增长

     3.机构数量以年轻机构为主,发达地区老机构占比高

    (二)从业人员情况

     1.以年轻男性为从业主体

     2.职业资格考试人数大幅增加

    (三)业绩情况

     1.受房地产市场降温影响,房地产经纪业绩总体下滑

     2.房地产经纪从业人员收入下滑

    (四)代表性经纪机构及网络平台发展规模

   二 房地产经纪行业发展环境及重大事件

    (一)行业发展的政策环境

    (二)行业重大事件

   三 2018年房地产经纪行业的进步及存在问题

    (一)2018年房地产经纪行业的进步

     1.加盟模式快速发展

     2.VR看房等新技术得到广泛应用

     3.房源质量明显提升

    (二)房地产经纪行业存在或面临的问题

     1.严格的房地产市场调控政策带来交易量下滑

     2.资本推动下的行业扩张存在潜在风险

     3.中小经纪机构的生存空间被进一步被压缩

   四 2019年房地产经纪行业展望

    (一)行业监管有望形成长效监管机制

    (二)人员职业化和专业化持续推进

    (三)越来越多的成熟经纪人员自主创业

  B.9 房地产估价行业发展现状及展望

   一 2018年中国房地产估价行业发展基本概况

    1.人员数量

    2.机构数量

    3.收入情况

     4.业务量情况

   二 2018年房地产估价行业发展环境及重大事件

    (一)发展环境

     1.房地产市场发展平稳

     2.棚户区改造规模稳步增长

     3.人民法院确定财产处置参考价规则发生改变

     4.住房租赁资产证券化在政策支持下快速发展

    (二)重大事件

     1.内地与香港开展第三批资格互认颁证活动

     2.房地产资产证券化物业估值明确由房地产估价机构承担

     3.人民法院调整确定财产处置参考价规则

     4.2018年中国房地产估价年会聚焦行业高质量发展

     5.最高人民法院联合五家全国性评估行业协会印发《人民法院委托评估工作规范》

   三 2019年房地产估价行业展望

    1.传统房地产估价业务继续稳步发展

    2.资产证券化领域的房地产估价服务将有所推进

    3.房地产估价机构资信评价工作将在全国开展

    4.房地产估价机构信用档案将逐渐完善

  B.10 物业管理行业发展现状及未来展望

   一 物业管理行业发展新格局

    (一)物业管理面积区域分布

    (二)物业服务企业数量及分布

    (三)从业人员规模及构成

    (四)营业收入规模及增长情况

    (五)相关指标

   二 物业管理行业发展新作为

    (一)行业发展迅速,成为经济和社会发展的稳定器

    (二)承接社会公共服务职能,行业地位和价值再升级

    (三)践行社会主义核心价值观,营造和谐幸福社区文化

    (四)标准化建设工作取得重大突破,打造行业发展“新引擎”

    (五)搭建供需对接平台,培育产业经济生态圈

   三 物业管理行业发展新环境

    (一)市场环境

     1.城镇化的持续推进与城镇人口的增长为行业发展提供了保障

     2.服务业投资拉动经济增长的态势为行业升级奠定了基础

     3.消费的结构性变化为行业服务品质提升带来了新机遇

     4.房屋居住属性的定位为行业开展增值服务提供了新契机

    (二)政策环境

     1.落实住房城乡建设事业“十三五”规划纲要,促进物业服务业发展

     2.加强和完善城乡社区治理体系,改进社区物业管理

     3.全面推进“三供一业”分离移交,加快实行社会化管理

     4.牢固树立安全意识,加强城镇房屋使用安全管理

   四 物业管理行业发展新压力

    (一)内部增长动力消减的压力

    (二)经营成本持续上涨的压力

    (三)品质消费带来供给侧的压力

    (四)行业人才结构重构的压力

    (五)自由市场竞争加剧的压力

   五 物业管理行业发展新趋势

    (一)不断满足人民日益增长的美好生活需要是奋斗目标

    (二)始终坚持行业的改革发展是第一要务

    (三)以供给侧结构性改革引领行业高质量发展

    (四)新一代信息化技术开启“智慧物业”新时代

    (五)资本“虹吸效应”助推行业集中度的加速提升

    (六)以绿色发展理念推动绿色物业管理模式

  B.11 美国保障房物业管理及其对中国的启示

   引言

   一 美国保障房物业管理的由来

   二 美国对保障房物业管理的监管

   三 美国保障房物业管理积弊的宏观成因背景

   四 美国保障房物业管理积弊的表现与解析

    1.家用电器(燃气)管理项目中的积弊

    2.虫害管理项目中的积弊

   五 中国保障房物业管理的发展前景

  B.12 住房租赁市场与租赁平台建设:新特征、新问题与展望

   一 引言

   二 住房租赁市场的新特征

   三 当前租赁市场和平台存在的若干问题

   四 租赁市场的未来展望

   五 结论

  B.13 日本的承租人保护制度

   一 《借地借家法》的沿革

    1.颁布《民法》

    2.颁布《房屋保护法》

    3.《借地法》和《借家法》的颁布与修正

    4.《借地借家法》的成立

   二 《借地借家法》的对象及其强制性法规

    1.《借地借家法》的对象

    2.《借地借家法》的强制性法规

   三 有关房屋租赁合同存续的承租人保护制度

    1.租房合同的存续期间

    2.租房合同的法定更新等

    3.租房合同解除时的承租人保护制度

    4.拒绝租房合同更新的必要条件(正当理由)

   四 关于房屋租赁合同效力的承租人保护制度

    1.租赁权的对抗力

    2.租金增减额请求权

    3.添置物买取请求权

   五 结语

 Ⅳ 城市篇

  B.14 2018年广州市房地产市场分析与2019年展望

   一 2018年广州市房地产市场分析

    (一)政策分析

     1.税制改革:个税抵扣房贷

     2.住房租赁政策:推进多主体供给、多渠道保障的住房供给体系

     3.限购政策:顺应市场,适度调整

     4.公积金政策:加强监管,优化提取

     5.行业政策:多主体推进行业治理

    (二)地区经济发展分析

    (三)土地市场分析

     1.土地计划供应情况

     2.土地出让实际成交情况

    (四)商品住宅市场分析

     1.新建商品房

     2.存量商品房

   二 2019年广州市房地产市场预测

    (一)政策调控以“稳”为主

    (二)住房保障制度继续完善,租赁市场继续发展

    (三)信贷环境或有所改善,市民购房成本有望降低

    (四)住房需求加速外溢

    (五)房地产市场进一步规范,持续健康发展可期

  B.15 2018年上海房地产市场分析及2019年展望

   一 2018年上海房地产市场的基本情况

    (一)住房市场预期稳定,市场交易恢复理性

    (二)房地产开发投资基本平稳

    (三)房屋交易市场逐步恢复常态

    (四)商品住房交易价格开始分化

    (五)土地交易市场保持低溢价

    (六)住房租赁市场快速发展

   二 2018年规范本市房地产市场的主要政策

   三 2019年上海房地产市场展望

    (一)房地产市场调控政策将继续保持“定力”

    (二)房地产市场将更加平稳和有序

    (三)住房租赁市场将进入调整年

  B.16 2018年重庆房地产市场分析及2019年展望

   一 2018年重庆房地产市场运行状况

    (一)重庆市固定资产投资和房地产投资分析

    (二)重庆市房地产供应市场分析

     1.主城区全年土地成交量减三成,下半年土地市场爆冷

     2.施工面积增速恢复正增长,住宅施工面积同步增加

     3.竣工面积大幅减少,新开工面积大幅上升

     4.全国房企融资规模保持高位,整体资金压力明显

    (三)重庆市房地产需求市场分析

     1.商品房及住宅销售面积呈现负增长

     2.商品房及住宅销售额持续增长

   二 2018年重庆市房地产市场影响因素分析

    (一)全年政策密集出台,房地产监管力度加大

    (二)重庆土地政策及总体情况分析

    (三)重庆人口因素分析

    (四)经济结构不断调整,城市不断释放动力活力

    (五)量质并举推进城乡建设,打造山清水秀之地

    (六)强化监管活动,进一步规范房地产市场

    (七)深化发展公租房和棚改,增强保障性住房供给

   三 2019年重庆市房地产市场发展形势展望

    (一)调控政策维稳或为大概率事件,在松紧之间贯彻“房住不炒”

    (二)供过于求的市场矛盾犹存,重庆楼市有望平稳运行

    (三)写字楼去化压力依旧,未来市场将继续承压

    (四)建设智慧小区,推进发展智慧城市

    (五)聚焦城市品质,打造山水之城美丽之地

  B.17 2018年西安房地产市场分析与2019年展望

   一 2018年西安市房地产市场政策背景分析

    (一)土地政策:土地供应渠道从单一到多元,棚改步伐加快

    (二)户籍政策:西安落户政策不断放宽,人口净流入量增大

    (三)限购限售政策:调控因城施政,房价回归理性

    (四)房贷政策:西安房贷利率持续走高,公积金贷款首付比例或有下调

    (五)楼市政策:楼市收紧,保障房、共有产权住房逐步入市

   二 2018年西安市地产市场运行情况分析

    (一)土地市场分析

     1.土地出让情况

     2.土地成交情况

     3.楼面地价趋势分析

     4.土地收益分析

    (二)商品房市场分析

     1.总体情况

     2.住宅市场

     3.新建商业市场分析

     4.新建办公市场分析

    (三)房地产开发企业分析

     1.企业投资及开发情况

     2.企业销售情况

   三 2019年西安市房地产市场展望

    (一)多角度调控,共有产权房供量加大

    (二)土地供量不断加大,西咸规划前景好

    (三)去库存红利渐退,房价回稳,租金向上

    (四)房企压力增大,投资力度将会继续放缓

  B.18 2018年北京存量房市场分析及2019年展望

   一 宏观市场——政策调控不放松,步入下行周期

    (一)下行周期,2018年政策调控不放松

     1.2008~2016年政策刺激下的三年小周期变化

     2.2017~2018年房地产从严调控,市场步入下行周期

   二 市场特征——政策调控,二手房量价平稳

    (一)二手房成交占比超八成,存量特征明显

    (二)2018年成交量同比上涨,但与2016年高峰相比下降45%

    (三)成交均价涨幅创新低,调控政策效果明显

    (四)2018年租金仍上涨,年底比年初涨幅达8%

   三 2019年市场展望

    (一)2019北京房地产进入“三稳”趋势

    (二)2019年二手房绝对主力,量价平稳上涨

  B.19 2018年深圳市房地产市场解析与2019年展望

   一 2018年房地产市场总览

    (一)房地产开发投资继续增长,占固定资产投资比重近年趋稳

    (二)全市新建住宅均价稳中微跌,南山高位、龙岗垫底;二手住宅均价全年微涨,南山、福田小幅领涨

     1.一线城市住宅价格指数方面深圳新房全年平稳,二手房小幅领涨

     4.各区新建住宅月度均价南山上半年起伏明显,福田高位趋稳,龙岗全年垫底

     6.二手别墅较相邻普宅溢价明显,相邻普宅与全市二手住宅涨幅水平相当

    (三)新建住宅供需全年止跌回升,“7.31”补丁政策对需求抑制明显,关外成交稳居主力

     1.全年新建住宅供需面积迎三年首涨,销供比则进一步降低

     2.各月新建住宅成交量“7.31”补丁新政前呈上升趋势,新政后降温明显岁末翘尾

     3.各区新建住宅成交量月度走势类同,关外波动剧烈;关外成交稳居主力

    (四)二手住宅成交量创调控三年来新低,“7·31”新政后全线下跌;关内成交强于关外

     1.全年二手住宅成交量三连跌,跌幅收紧

     2.各月二手住宅成交面积3月后上涨温和,9月起再陷低迷

     3.各区二手住宅成交量月度走势类同,受“7·31”限需政策影响下半年持续低迷;关内成交强于关外

    (五)新建商业用房关外成交持续走高,二手商业用房成交面积微跌

     1.新建商业用房供需双降,关外为成交主力,空置现象仍突出

     2.全年二手商业用房成交面积稳中有降,各区成交量福田居首,盐田最末

     1.全年新建写字楼供需再创新高,关外成交近七成

     2.全年二手写字楼成交面积小幅下滑,福田、南山成交占比提高

     3.核心区域甲级写字楼租金福田领先,南山涨幅居前

    (七)临深片区住宅成交量总体看涨,涨幅不一,成交均价稳中有升

    (八)长租公寓发展受限盈利难题,资产证券化、轻资产等模式或有望实现破解

     1.长租公寓企业纷纷试水,盈利困局尚待破解

     2.住房租赁资产证券化提速,轻资产模式或成企业新选择

    (九)深汕特别合作区由深圳全面主导,区内交通体系初步成型、产业布局初具规模

   二 2018年土地市场概览

    (一)全年土地供应量微升,工业用地增幅显著、商服用地大幅下滑

    (二)全年居住用地出让面积涨幅显著,近五成用于建设纯租赁住房

    (三)近两年商服用地供需双降,全年面积流拍近二成

    (四)全年工业用地成交量显著回升,新型产业用地需求旺盛

   三 2019年房地产市场展望

    (一)深圳GDP首超香港,房地产发展有支撑

    (二)住宅市场政府调控缰绳始终在握,利好叠加促进量增价稳

    (三)可售新建商务公寓受新政影响稀缺加剧,市场降温热门片区仍具引力

    (四)城市经济活力和运营增值模式促进写字楼大宗交易常态化,南山写字楼组团协同发展打造湾区经济新格局

    (五)租赁用途居住用地供应占比有望增加,工业用地开发将提速增效

    (六)深圳住房外溢需求将持续上涨,临深利好叠加助推需求更多释放

    (七)租赁新政规范长租公寓市场,公募REITs提升市场发展活力

    (八)深汕合作区受益“直管模式”开发提速,承接产业腾挪提升土地效能

 Ⅴ 热点篇

  B.20 农村集体经营性建设用地改革经验与政策建议

   一 农村集体经营性建设用地入市背景和进展

    (一)政策背景

    (二)农村集体经营性建设用地入市实践

   二 农村集体经营性建设用地入市试点经验

    (一)确定入市范围

    (二)明确入市主体

    (三)丰富入市方式

    (四)完善交易市场

    (五)规范具体入市程序

    (六)完善收益分配方式

    (七)异地调整入市及利益分配

   三 农村集体经营性建设用地入市中的障碍

    (一)农村集体经济组织成员未能明确界定造成股权分配矛盾

    (二)土地增值收益分配机制仍需完善

    (三)入市市场化程度仍显不足

   四 《土地管理法》修正案中集体经营

   五 集体经营性建设用地入市对各参与主体的影响

    (一)政府:长期利益大于短期利益

    (二)集体:正面影响大于负面影响

    (三)农民:长短期利益协调并存

    (四)企业:正面影响为主

   六 推进镇集体经营性建设用地改革的对策建议

    (一)通过固化股权和有偿购股促进股权合理配置

    (二)建立产业差异化发展导向的梯度地价(租金)控制体系

    (三)完善土地收益分配机制

    (四)按照政企分开的原则完善土地交易经营管理机构

  B.21 新型城镇化背景下农民工住房保障渠道的拓展

   一 引言

   二 农民工住房保障的现状情况

    (一)农民工住房保障的政策要求

    (二)农民工住房保障的现状特征和面临困难

     1.农民工住房保障的总体覆盖水平有待提高

     2.各地农民工住房保障政策存在明显差异

     3.面向农民工的公共租赁住房类型多样

     4.农民工住房保障仍面临一些困难

   三 解决农民工住房问题的基本思路

    (一)突出多主体供给、多渠道保障,协同解决农民工住房问题

     1.充分发挥市场机制在农民工住房供应中的决定性作用

     2.积极引导用工单位向农民工提供低成本住房或住房补贴

     3.政府主导、社会参与,多渠道向符合条件的农民工提供基本住房保障

    (二)建立健全分类型、分层次的农民工住房供应方式

   四 拓宽农民工住房保障渠道的策略

    (一)依托居住证制度,健全与居住年限挂钩的农民工住房保障提供机制

    (二)因城施策,合理确定实物配租与租赁补贴的保障方式

    (三)优化供应方式,多渠道增加公共租赁住房供应

    (四)健全农民工住房保障的配套政策和支撑机制

   五 结语:2019年展望

  B.22 澳大利亚住房保障的供给侧改革和创新性实践

   一 引言

   二 澳大利亚住房保障制度基本情况

    (一)管理体系:联邦和州两个层面

    (二)资助手段:补贴、税收和金融支持

     1.住房补贴

     2.住房相关税收

     3.住房金融

    (三)保障方式:类型和构成

   三 当前问题和原因剖析

    (一)当前问题

     1.房价不断上涨,住房购买可负担性降低

     2.价格低廉的租赁住房不断减少,住房租赁可负担性降低

     3.公租房供应不足,住房保障可获得性降低

    (二)原因分析

   四 政策创新和实践

    (一)共有产权住房

     1.定义

     2.主要形式

     3.地方实践

    (二)全国住房金融投资公司

    (三)规划激励

    (四)退休人群“大房换小房”计划

   五 讨论与启示

  B.23 新加坡组屋:从需求出发的多元化公共住房体系

   一 组屋的历史与发展

    (一)组屋的发展历程

    (二)组屋的申请与购买

    (三)建设与规划

    (四)维护与翻新

   二 针对特殊群体的公屋计划

    (一)租赁组屋

    (二)人口老龄化的应对

   三 经验借鉴

    1.从需求出发,建立多元化住房体系

    2.政府的支持

    3.公开透明的体系

    4.积极研发和采用新技术

  B.24 韩国住房保障政策的现状和课题

   一 韩国住房保障政策的特征和形成背景

   二 韩国住房政策的变迁

   三 韩国公共租赁住房的概念和历代政府的相关政策

    (一)韩国公共租赁住房的概念和类型

    (二)历代政府的住房保障和公共租赁住房相关政策的促进过程

   四 公共租赁住房的类型划分和主要案例

    (一)条件变化和相关政策模式的转变

    (二)韩国政府住房保障政策的最新动向

    (三)与公共租赁住房相关的管理机制构建案例

     1.首尔市案例

     2.街道联系型小规模公共住房项目

   五 韩国住房保障政策的课题

在经历了2017年“最严调控年”之后,2018年中国房地产市场表现出政府调控与市场供需的多方博弈态势。具体体现在:住宅投资增速进一步加快,与商办类投资分化进一步加大,房地产开发投资在区域间增长不平衡;土地购置面积、成交价款、平均售价等指标增速均不同程度回落;房屋新开工面积增速上扬、竣工面积增速下降;商品房销售面积增速大幅回落,销售价格增速出现反弹;房企资金承压上升。同时,仍面临以下突出问题:房地产市场不确定性加大;中小城市的市场风险有所提升;土地流标数量明显增加;供需双方融资难度加大;租房市场或面临集体土地租赁住房冲击。展望2019年,在稳健货币政策下,央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”,进一步提升组合型政策工具对市场的传导效率,防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用有限,加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生根本改变,房地产调控政策基调为:维稳、分化、放权。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变,商品住房销售增速可能会延续放缓趋势,房价涨幅整体回落,土地交易市场将回归理性,房地产投资增速将进一步回调。

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