摘要

 主要编撰者简介

 Abstract

 皮书数据库阅读使用指南

 《中国房地产发展报告No.16（2019）》编委会

 Ⅰ 总报告

  B.1 2018年中国房地产市场分析与2019年展望

   一 2018年房地产市场总体运行特点

    （一）住宅投资增速加快，拉动房地产开发投资增速继续上升

    （二）土地购置面积、土地成交价款、土地成交均价等增速均有不同程度回落

    （三）房屋新开工面积增速上扬，竣工面积增速下降

    （四）商品房销售面积增速大幅回落，平均销售价格增速出现反弹

    （五）房地产开发企业到位资金中国内贷款增速、占比双降

   二 主要城市房地产指标比较

    （一）35个大中城市投资平均增速为5.1%，低于全国投资增速，投资额前三位的城市主要集中在直辖市，投资额增幅前三位的城市主要集中在西部地区和东北地区

    （二）35个大中城市土地购置面积同比增长6.9%，增速低于全国。土地购置面积前三位的城市主要在二线城市，土地购置面积增速超过110%的有3个城市

    （三）35个大中城市住宅施工面积同比增长3.8%，低于全国2.5个百分点。面积居前三位的城市是西部、中部地区的二线城市，面积增幅居前三位的城市主要在二线城市和一线城市

    （四）35个大中城市住宅竣工面积下降7.0%，降幅低于全国。住宅竣工面积居前三位的均为直辖市，增速居前三位的城市为二线城市

    （五）35个大中城市新建商品住宅销售面积略低于2017年，同比增长低于全国的2.2%。销售面积前三位的是二线城市，增速前三位的城市为中西部地区

    （六）70个大中城市中，新建商品住宅价格涨幅前三位是西安、海口、昆明，二手住宅涨幅前三位是乌鲁木齐、西安、济宁

    （七）70个大中城市中，一线城市和热点二线城市住房同比价格指数微涨，其余城市涨幅远超前二者

   三 2018年房地产市场的突出问题

    （一）国际国内经济形势变幻，房地产市场不确定性加大

    （二）大中城市市场总体较平稳，中小城市的市场风险有提升

    （三）土地成交价格增幅缩减，土地流标数量明显增加

    （四）企业贷款、个人按揭贷款增幅双下降，供需双方融资难度加大

    （五）住房租赁价格稳中趋降，租房市场或面临集体土地租赁住房冲击

   四 2019年中国房地产市场展望

    （一）宏观经济形势对房地产市场的影响

     1.国际经济形势对资本市场的影响

     2.国内经济形势对房地产市场的影响

    （二）2019年房地产调控政策变化

     1.宏观经济政策变化

     2.房地产调控政策基调：维稳、分化、放权

    （三）2019年房地产市场发展变化趋势

     1.房地产市场仍存在较大发展空间

     2.房地产销售增速将逐渐放缓

     3.房地产开发投资面临较大回调压力

     4.房地产价格指数总体平稳回升

    （四）2019年中国房地产市场主要指标预测

     1.2019年中国房地产投资、资金来源和土地购置指标预测

     2.2019年中国房地产建设进度与销售指标预测

   附录：中国房地产开发企业发展评价（2019）（Real-estate Enterprises Development Index，简称REDI，2019）

 Ⅱ 市场篇

  B.2 2018年住宅市场形势分析及2019年预测

   一 宏观背景分析

    （一）2018年我国经济运行在合理区间，基础不断稳固增强

    （二）2018年宏观经济稳中有进，积极的财政政策力度显著加大，货币政策趋紧

    （三）2018年房地产调控政策保持稳定，有效把控调控目标

   二 2018年住宅市场运行状况

    （一）商品住宅建设新开工与竣工趋势分离，在建施工面积明显上升

    （二）商品住宅投资增速高于房地产投资增速，三四线城市为增长主力

    （三）商品住宅销售面积增速低迷，现房销售大幅下降

    （四）住宅销售价格明显上升，现房与期房差价进一步增大

    （五）住宅地价同比涨幅第四季度明显下降，环比涨幅在下半年逐季回落

   三 2019年住宅市场发展预测分析

    （一）2019年住宅市场主要相关指标模型预测

     1.商品住宅投资模型预测

     2.商品住宅建设面积指标模型与预测

     3.商品住房销售指标模型与预测

    （二）当前住宅市场发展要点分析

     1.住宅市场去库存基本成功实现预期目标

     2.因城施策和分类调控实施效果开始显现

     3.住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标

  B.3 2018年中国商业地产市场分析及2019年市场预测

   一 2018年中国商业地产发展总览

    （一）商业地产投资额出现十年来的首次负增长

    （二）新开工面积连续第五年负增长，但降幅有所减少

    （三）商业地产市场销售规模近十年内首次下降

    （四）办公楼售价触底反弹实现增长，商业售价总体保持增长

    （五）全国主要商业地产企业的持有规模增长不一，万达稳居第一

    （六）2018年商业及商业地产十大影响力事件

    （七）2018年部分商业地产标杆企业动向

    （八）2018年新开购物中心标杆项目TOP10

    （九）2018年存量商业并购动态

   二 零售商业市场分析

    （一）传统零售业态形势仍严峻，各大知名超市关店调整、百货业绩继续下降

    （二）网络零售规模不断扩张，但整体增速逐渐下行并接近合理区间

    （三）全国购物中心新开超过530个，七大区域中仅华东占比接近40%

    （四）奢侈品市场回暖，2018年中国人全球奢侈品消费额达1457亿美元

   三 写字楼市场分析

    （一）中美贸易战对写字楼市场影响将更加清晰

    （二）共享办公进入下半场，行业集中度不断提高

    （三）新增供应将持续井喷

   四 酒店市场分析

    （一）高端酒店市场总量保持微增，市场趋于稳定

    （二）行业回暖持续，景气指数维持相对高位

    （三）万豪品牌在酒店集团中规模遥遥领先，锦江国际跃居全球第二

   五 长租公寓发展

    （一）土地供应提速，租金稳中有涨

    （二）企业布局把握热点需求，探索核心盈利模式

    （三）公寓品牌规模扩张速度整体放缓

   六 商业不动产证券化发展

    （一）2018年商业不动产证券化市场总览

    （二）国内市场动态

    （三）海外市场同期动态

   七 商业地产市场发展展望

    （一）零售商业市场预测

    （二）写字楼市场预测

    （三）酒店市场预测

    （四）长租公寓市场预测

    （五）商业地产证券化发展预测

  B.4 2018年中国住房租赁行业状况及2019年发展趋势

   一 住房租赁行业发展的市场环境

    （一）住房租赁市场规模快速扩大

    （二）住房租金的回报率很低且季节波动较大

    （三）住房租赁存在品质升级的客观需求

    （四）住房租赁行业与发达国家比潜力巨大

   二 2018年培育和发展住房租赁市场的相关政策

    （一）总结住房租赁试点经验，发展专业住房租赁企业

    （二）不断改善土地供应结构，增加租赁住房用地供应

    （三）稳步推进住房租赁资产证券化

    （四）将住房租金纳入税收抵扣项目

    （五）多地出台和实施“租售同权”政策

   三 2018年住房租赁企业发展概况

    （一）多元化供应主体格局初显

    （二）企业规模扩大，行业集中度提高

    （三）企业融资渠道拓宽，融资规模扩大

    （四）市场竞争加剧，头部企业错位竞争

    （五）服务价值提高，服务内容拓展

    （六）受多种不利因素影响，下半年扩张速度放缓

   四 住房租赁行业发展中存在的主要问题

    （一）市场秩序混乱，安全质量把关不严

    （二）各地对政策理解不同，有关政策落地难

    （三）资金监管不到位，易引发行业危机

    （四）社会认可度不高，偶然事件易引起舆论质疑

   五 2019年住房租赁行业发展展望

    （一）租赁需求强劲，行业前景良好

    （二）培育与监管并重的政策趋向

    （三）挖掘蓝领市场潜力，推动行业品质竞争

    （四）建立行业自律管理体系，制定行业标准

  B.5 2018年全国城市地价动态监测分析报告

   一 2018年全国主要监测城市地价状况分析

    （一）地价水平值分析

    （二）地价增长率分析

   二 2018年全国主要监测城市土地供应状况分析

    （一）主要监测城市各用途土地供应增长率提升，保障性住房用地供应增长率大幅增加，商服、工矿仓储和保障性住房用地供应增长率由负转正

    （二）保障性住房用地供应量占比提升；年末供地总量显著高于前三季度

    （三）全国主要监测城市住宅用地市场中，“量”“价”同比变动一致性较强，季度环比变动一致性较弱

    （四）一线城市住宅用地出让面积增长率大幅下降，住宅地价增速回落；二线城市增长率“量升价降”，三线城市增长率“量降价升”

   三 2018年全国城市地价与房地产市场关系分析

    （一）重点监测城市住宅地价房价比总体上升，住宅物业租价比下降；东、中、西部地区间住宅地价房价比差异扩大，租价比差异缩小

    （二）房地产开发投资累计增长率年内各季度波动较小，土地购置面积累计增长率除三季度外均低于上年同期，房地产投资国内贷款紧缩，综合地价增速下半年逐渐回落

    （三）商品住宅销售与投资指标年末回落，住宅地价同比增速逐季放缓；商业营业用房投资、销售指标变动趋势与商服地价同比增速基本一致

   四 2018年全国城市地价与社会经济发展关系分析

    （一）国内主要经济指标增速放缓，综合地价同比增长率下降

    （二）广义货币（M2）供应增速保持低位，金融机构人民币贷款余额变化平稳，房地产投资资金来源累计增速回落，商服地价增长率小幅提升，住宅地价增长率明显回落

    （三）工业经济总体保持平稳运行，工业地价增长率有所提升

   五 2018年影响全国城市地价变化的主要因素分析

    （一）宏观经济下行压力持续与总体趋稳的调控基调，决定了全年地价变化总体平稳，综合地价增速下降

    （二）房地产调控政策持续深化，租赁市场加速发展，住宅地价增速明显回落

    （三）货币政策保持稳健，房地产开发投资实际到位资金收紧，房地产领域投资性需求得到抑制

    （四）工业用地开发成本增加，利用效率不断提高，工业地价增速平稳提升

   六 2019年城市地价变化趋势分析

    （一）宏观经济外部环境依然存在不确定性，货币政策松紧适度与财政政策提效加力的调控总基调下，地价变化将基本平稳

    （二）在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，调控政策导向保持连续，调控方式优化，住房及住宅用地市场明显波动的可能较小

    （三）供给侧结构性改革继续深化，制造业与服务业深度融合，助推工业、商服地价平稳提升

  B.6 2018年房地产投融资分析与2019年展望

   一 2018年房地产投资形势

    （一）房地产开发投资增速继续增加，对固定资产投资增长的贡献率为28.1%

    （二）住宅和其他用房投资增速增加，办公楼和商业用房投资负增长

    （三）一线和三四线城市房地产开发投资增速增加，二线城市投资增速下降

    （四）土地购置面积和成交价款继续增加

   二 2018年房地产融资状况

    （一）房地产企业资金压力有所上升

    （二）银行信贷收紧，房地产企业资金来源增幅减少

    （三）房地产债券发行量增加较快，信托融资额减少

   三 2019年房地产投融资形势展望

    （一）稳健的货币政策将松紧适度，保持流动性合理充裕

    （二）房地产企业融资监管总体趋严

    （三）随着企业还债高峰的到来，2019年房企资金压力将会继续上升

    （四）预计2019年房地产开发投资增速在3%左右

  B.7 2018年个人住房信贷市场分析及2019年展望

   一 个人住房贷款市场运行情况

    （一）总量运行

    （二）市场结构

   二 个人住房贷款利率情况

    （一）首套住房贷款平均利率

    （二）二套住房贷款平均利率

    （三）部分城市首套、二套房贷利差情况

   三 个人住房贷款风险情况

    （一）债务收入比上升较快

    （二）新增贷款价值比处于合理区间

   四 2019年个人住房贷款市场展望

 Ⅲ 管理篇

  B.8 房地产经纪行业发展现状及展望

   一 2018年房地产经纪行业发展基本概况

    （一）房地产经纪机构情况

     1.新增房地产经纪机构数略有下降

     2.注册资本略有增长

     3.机构数量以年轻机构为主，发达地区老机构占比高

    （二）从业人员情况

     1.以年轻男性为从业主体

     2.职业资格考试人数大幅增加

    （三）业绩情况

     1.受房地产市场降温影响，房地产经纪业绩总体下滑

     2.房地产经纪从业人员收入下滑

    （四）代表性经纪机构及网络平台发展规模

   二 房地产经纪行业发展环境及重大事件

    （一）行业发展的政策环境

    （二）行业重大事件

   三 2018年房地产经纪行业的进步及存在问题

    （一）2018年房地产经纪行业的进步

     1.加盟模式快速发展

     2.VR看房等新技术得到广泛应用

     3.房源质量明显提升

    （二）房地产经纪行业存在或面临的问题

     1.严格的房地产市场调控政策带来交易量下滑

     2.资本推动下的行业扩张存在潜在风险

     3.中小经纪机构的生存空间被进一步被压缩

   四 2019年房地产经纪行业展望

    （一）行业监管有望形成长效监管机制

    （二）人员职业化和专业化持续推进

    （三）越来越多的成熟经纪人员自主创业

  B.9 房地产估价行业发展现状及展望

   一 2018年中国房地产估价行业发展基本概况

    1.人员数量

    2.机构数量

    3.收入情况

     4.业务量情况

   二 2018年房地产估价行业发展环境及重大事件

    （一）发展环境

     1.房地产市场发展平稳

     2.棚户区改造规模稳步增长

     3.人民法院确定财产处置参考价规则发生改变

     4.住房租赁资产证券化在政策支持下快速发展

    （二）重大事件

     1.内地与香港开展第三批资格互认颁证活动

     2.房地产资产证券化物业估值明确由房地产估价机构承担

     3.人民法院调整确定财产处置参考价规则

     4.2018年中国房地产估价年会聚焦行业高质量发展

     5.最高人民法院联合五家全国性评估行业协会印发《人民法院委托评估工作规范》

   三 2019年房地产估价行业展望

    1.传统房地产估价业务继续稳步发展

    2.资产证券化领域的房地产估价服务将有所推进

    3.房地产估价机构资信评价工作将在全国开展

    4.房地产估价机构信用档案将逐渐完善

  B.10 物业管理行业发展现状及未来展望

   一 物业管理行业发展新格局

    （一）物业管理面积区域分布

    （二）物业服务企业数量及分布

    （三）从业人员规模及构成

    （四）营业收入规模及增长情况

    （五）相关指标

   二 物业管理行业发展新作为

    （一）行业发展迅速，成为经济和社会发展的稳定器

    （二）承接社会公共服务职能，行业地位和价值再升级

    （三）践行社会主义核心价值观，营造和谐幸福社区文化

    （四）标准化建设工作取得重大突破，打造行业发展“新引擎”

    （五）搭建供需对接平台，培育产业经济生态圈

   三 物业管理行业发展新环境

    （一）市场环境

     1.城镇化的持续推进与城镇人口的增长为行业发展提供了保障

     2.服务业投资拉动经济增长的态势为行业升级奠定了基础

     3.消费的结构性变化为行业服务品质提升带来了新机遇

     4.房屋居住属性的定位为行业开展增值服务提供了新契机

    （二）政策环境

     1.落实住房城乡建设事业“十三五”规划纲要，促进物业服务业发展

     2.加强和完善城乡社区治理体系，改进社区物业管理

     3.全面推进“三供一业”分离移交，加快实行社会化管理

     4.牢固树立安全意识，加强城镇房屋使用安全管理

   四 物业管理行业发展新压力

    （一）内部增长动力消减的压力

    （二）经营成本持续上涨的压力

    （三）品质消费带来供给侧的压力

    （四）行业人才结构重构的压力

    （五）自由市场竞争加剧的压力

   五 物业管理行业发展新趋势

    （一）不断满足人民日益增长的美好生活需要是奋斗目标

    （二）始终坚持行业的改革发展是第一要务

    （三）以供给侧结构性改革引领行业高质量发展

    （四）新一代信息化技术开启“智慧物业”新时代

    （五）资本“虹吸效应”助推行业集中度的加速提升

    （六）以绿色发展理念推动绿色物业管理模式

  B.11 美国保障房物业管理及其对中国的启示

   引言

   一 美国保障房物业管理的由来

   二 美国对保障房物业管理的监管

   三 美国保障房物业管理积弊的宏观成因背景

   四 美国保障房物业管理积弊的表现与解析

    1.家用电器（燃气）管理项目中的积弊

    2.虫害管理项目中的积弊

   五 中国保障房物业管理的发展前景

  B.12 住房租赁市场与租赁平台建设：新特征、新问题与展望

   一 引言

   二 住房租赁市场的新特征

   三 当前租赁市场和平台存在的若干问题

   四 租赁市场的未来展望

   五 结论

  B.13 日本的承租人保护制度

   一 《借地借家法》的沿革

    1.颁布《民法》

    2.颁布《房屋保护法》

    3.《借地法》和《借家法》的颁布与修正

    4.《借地借家法》的成立

   二 《借地借家法》的对象及其强制性法规

    1.《借地借家法》的对象

    2.《借地借家法》的强制性法规

   三 有关房屋租赁合同存续的承租人保护制度

    1.租房合同的存续期间

    2.租房合同的法定更新等

    3.租房合同解除时的承租人保护制度

    4.拒绝租房合同更新的必要条件（正当理由）

   四 关于房屋租赁合同效力的承租人保护制度

    1.租赁权的对抗力

    2.租金增减额请求权

    3.添置物买取请求权

   五 结语

 Ⅳ 城市篇

  B.14 2018年广州市房地产市场分析与2019年展望

   一 2018年广州市房地产市场分析

    （一）政策分析

     1.税制改革：个税抵扣房贷

     2.住房租赁政策：推进多主体供给、多渠道保障的住房供给体系

     3.限购政策：顺应市场，适度调整

     4.公积金政策：加强监管，优化提取

     5.行业政策：多主体推进行业治理

    （二）地区经济发展分析

    （三）土地市场分析

     1.土地计划供应情况

     2.土地出让实际成交情况

    （四）商品住宅市场分析

     1.新建商品房

     2.存量商品房

   二 2019年广州市房地产市场预测

    （一）政策调控以“稳”为主

    （二）住房保障制度继续完善，租赁市场继续发展

    （三）信贷环境或有所改善，市民购房成本有望降低

    （四）住房需求加速外溢

    （五）房地产市场进一步规范，持续健康发展可期

  B.15 2018年上海房地产市场分析及2019年展望

   一 2018年上海房地产市场的基本情况

    （一）住房市场预期稳定，市场交易恢复理性

    （二）房地产开发投资基本平稳

    （三）房屋交易市场逐步恢复常态

    （四）商品住房交易价格开始分化

    （五）土地交易市场保持低溢价

    （六）住房租赁市场快速发展

   二 2018年规范本市房地产市场的主要政策

   三 2019年上海房地产市场展望

    （一）房地产市场调控政策将继续保持“定力”

    （二）房地产市场将更加平稳和有序

    （三）住房租赁市场将进入调整年

  B.16 2018年重庆房地产市场分析及2019年展望

   一 2018年重庆房地产市场运行状况

    （一）重庆市固定资产投资和房地产投资分析

    （二）重庆市房地产供应市场分析

     1.主城区全年土地成交量减三成，下半年土地市场爆冷

     2.施工面积增速恢复正增长，住宅施工面积同步增加

     3.竣工面积大幅减少，新开工面积大幅上升

     4.全国房企融资规模保持高位，整体资金压力明显

    （三）重庆市房地产需求市场分析

     1.商品房及住宅销售面积呈现负增长

     2.商品房及住宅销售额持续增长

   二 2018年重庆市房地产市场影响因素分析

    （一）全年政策密集出台，房地产监管力度加大

    （二）重庆土地政策及总体情况分析

    （三）重庆人口因素分析

    （四）经济结构不断调整，城市不断释放动力活力

    （五）量质并举推进城乡建设，打造山清水秀之地

    （六）强化监管活动，进一步规范房地产市场

    （七）深化发展公租房和棚改，增强保障性住房供给

   三 2019年重庆市房地产市场发展形势展望

    （一）调控政策维稳或为大概率事件，在松紧之间贯彻“房住不炒”

    （二）供过于求的市场矛盾犹存，重庆楼市有望平稳运行

    （三）写字楼去化压力依旧，未来市场将继续承压

    （四）建设智慧小区，推进发展智慧城市

    （五）聚焦城市品质，打造山水之城美丽之地

  B.17 2018年西安房地产市场分析与2019年展望

   一 2018年西安市房地产市场政策背景分析

    （一）土地政策：土地供应渠道从单一到多元，棚改步伐加快

    （二）户籍政策：西安落户政策不断放宽，人口净流入量增大

    （三）限购限售政策：调控因城施政，房价回归理性

    （四）房贷政策：西安房贷利率持续走高，公积金贷款首付比例或有下调

    （五）楼市政策：楼市收紧，保障房、共有产权住房逐步入市

   二 2018年西安市地产市场运行情况分析

    （一）土地市场分析

     1.土地出让情况

     2.土地成交情况

     3.楼面地价趋势分析

     4.土地收益分析

    （二）商品房市场分析

     1.总体情况

     2.住宅市场

     3.新建商业市场分析

     4.新建办公市场分析

    （三）房地产开发企业分析

     1.企业投资及开发情况

     2.企业销售情况

   三 2019年西安市房地产市场展望

    （一）多角度调控，共有产权房供量加大

    （二）土地供量不断加大，西咸规划前景好

    （三）去库存红利渐退，房价回稳，租金向上

    （四）房企压力增大，投资力度将会继续放缓

  B.18 2018年北京存量房市场分析及2019年展望

   一 宏观市场——政策调控不放松，步入下行周期

    （一）下行周期，2018年政策调控不放松

     1.2008～2016年政策刺激下的三年小周期变化

     2.2017～2018年房地产从严调控，市场步入下行周期

   二 市场特征——政策调控，二手房量价平稳

    （一）二手房成交占比超八成，存量特征明显

    （二）2018年成交量同比上涨，但与2016年高峰相比下降45%

    （三）成交均价涨幅创新低，调控政策效果明显

    （四）2018年租金仍上涨，年底比年初涨幅达8%

   三 2019年市场展望

    （一）2019北京房地产进入“三稳”趋势

    （二）2019年二手房绝对主力，量价平稳上涨

  B.19 2018年深圳市房地产市场解析与2019年展望

   一 2018年房地产市场总览

    （一）房地产开发投资继续增长，占固定资产投资比重近年趋稳

    （二）全市新建住宅均价稳中微跌，南山高位、龙岗垫底；二手住宅均价全年微涨，南山、福田小幅领涨

     1.一线城市住宅价格指数方面深圳新房全年平稳，二手房小幅领涨

     4.各区新建住宅月度均价南山上半年起伏明显，福田高位趋稳，龙岗全年垫底

     6.二手别墅较相邻普宅溢价明显，相邻普宅与全市二手住宅涨幅水平相当

    （三）新建住宅供需全年止跌回升，“7.31”补丁政策对需求抑制明显，关外成交稳居主力

     1.全年新建住宅供需面积迎三年首涨，销供比则进一步降低

     2.各月新建住宅成交量“7.31”补丁新政前呈上升趋势，新政后降温明显岁末翘尾

     3.各区新建住宅成交量月度走势类同，关外波动剧烈；关外成交稳居主力

    （四）二手住宅成交量创调控三年来新低，“7·31”新政后全线下跌；关内成交强于关外

     1.全年二手住宅成交量三连跌，跌幅收紧

     2.各月二手住宅成交面积3月后上涨温和，9月起再陷低迷

     3.各区二手住宅成交量月度走势类同，受“7·31”限需政策影响下半年持续低迷；关内成交强于关外

    （五）新建商业用房关外成交持续走高，二手商业用房成交面积微跌

     1.新建商业用房供需双降，关外为成交主力，空置现象仍突出

     2.全年二手商业用房成交面积稳中有降，各区成交量福田居首，盐田最末

     1.全年新建写字楼供需再创新高，关外成交近七成

     2.全年二手写字楼成交面积小幅下滑，福田、南山成交占比提高

     3.核心区域甲级写字楼租金福田领先，南山涨幅居前

    （七）临深片区住宅成交量总体看涨，涨幅不一，成交均价稳中有升

    （八）长租公寓发展受限盈利难题，资产证券化、轻资产等模式或有望实现破解

     1.长租公寓企业纷纷试水，盈利困局尚待破解

     2.住房租赁资产证券化提速，轻资产模式或成企业新选择

    （九）深汕特别合作区由深圳全面主导，区内交通体系初步成型、产业布局初具规模

   二 2018年土地市场概览

    （一）全年土地供应量微升，工业用地增幅显著、商服用地大幅下滑

    （二）全年居住用地出让面积涨幅显著，近五成用于建设纯租赁住房

    （三）近两年商服用地供需双降，全年面积流拍近二成

    （四）全年工业用地成交量显著回升，新型产业用地需求旺盛

   三 2019年房地产市场展望

    （一）深圳GDP首超香港，房地产发展有支撑

    （二）住宅市场政府调控缰绳始终在握，利好叠加促进量增价稳

    （三）可售新建商务公寓受新政影响稀缺加剧，市场降温热门片区仍具引力

    （四）城市经济活力和运营增值模式促进写字楼大宗交易常态化，南山写字楼组团协同发展打造湾区经济新格局

    （五）租赁用途居住用地供应占比有望增加，工业用地开发将提速增效

    （六）深圳住房外溢需求将持续上涨，临深利好叠加助推需求更多释放

    （七）租赁新政规范长租公寓市场，公募REITs提升市场发展活力

    （八）深汕合作区受益“直管模式”开发提速，承接产业腾挪提升土地效能

 Ⅴ 热点篇

  B.20 农村集体经营性建设用地改革经验与政策建议

   一 农村集体经营性建设用地入市背景和进展

    （一）政策背景

    （二）农村集体经营性建设用地入市实践

   二 农村集体经营性建设用地入市试点经验

    （一）确定入市范围

    （二）明确入市主体

    （三）丰富入市方式

    （四）完善交易市场

    （五）规范具体入市程序

    （六）完善收益分配方式

    （七）异地调整入市及利益分配

   三 农村集体经营性建设用地入市中的障碍

    （一）农村集体经济组织成员未能明确界定造成股权分配矛盾

    （二）土地增值收益分配机制仍需完善

    （三）入市市场化程度仍显不足

   四 《土地管理法》修正案中集体经营

   五 集体经营性建设用地入市对各参与主体的影响

    （一）政府：长期利益大于短期利益

    （二）集体：正面影响大于负面影响

    （三）农民：长短期利益协调并存

    （四）企业：正面影响为主

   六 推进镇集体经营性建设用地改革的对策建议

    （一）通过固化股权和有偿购股促进股权合理配置

    （二）建立产业差异化发展导向的梯度地价（租金）控制体系

    （三）完善土地收益分配机制

    （四）按照政企分开的原则完善土地交易经营管理机构

  B.21 新型城镇化背景下农民工住房保障渠道的拓展

   一 引言

   二 农民工住房保障的现状情况

    （一）农民工住房保障的政策要求

    （二）农民工住房保障的现状特征和面临困难

     1.农民工住房保障的总体覆盖水平有待提高

     2.各地农民工住房保障政策存在明显差异

     3.面向农民工的公共租赁住房类型多样

     4.农民工住房保障仍面临一些困难

   三 解决农民工住房问题的基本思路

    （一）突出多主体供给、多渠道保障，协同解决农民工住房问题

     1.充分发挥市场机制在农民工住房供应中的决定性作用

     2.积极引导用工单位向农民工提供低成本住房或住房补贴

     3.政府主导、社会参与，多渠道向符合条件的农民工提供基本住房保障

    （二）建立健全分类型、分层次的农民工住房供应方式

   四 拓宽农民工住房保障渠道的策略

    （一）依托居住证制度，健全与居住年限挂钩的农民工住房保障提供机制

    （二）因城施策，合理确定实物配租与租赁补贴的保障方式

    （三）优化供应方式，多渠道增加公共租赁住房供应

    （四）健全农民工住房保障的配套政策和支撑机制

   五 结语：2019年展望

  B.22 澳大利亚住房保障的供给侧改革和创新性实践

   一 引言

   二 澳大利亚住房保障制度基本情况

    （一）管理体系：联邦和州两个层面

    （二）资助手段：补贴、税收和金融支持

     1.住房补贴

     2.住房相关税收

     3.住房金融

    （三）保障方式：类型和构成

   三 当前问题和原因剖析

    （一）当前问题

     1.房价不断上涨，住房购买可负担性降低

     2.价格低廉的租赁住房不断减少，住房租赁可负担性降低

     3.公租房供应不足，住房保障可获得性降低

    （二）原因分析

   四 政策创新和实践

    （一）共有产权住房

     1.定义

     2.主要形式

     3.地方实践

    （二）全国住房金融投资公司

    （三）规划激励

    （四）退休人群“大房换小房”计划

   五 讨论与启示

  B.23 新加坡组屋：从需求出发的多元化公共住房体系

   一 组屋的历史与发展

    （一）组屋的发展历程

    （二）组屋的申请与购买

    （三）建设与规划

    （四）维护与翻新

   二 针对特殊群体的公屋计划

    （一）租赁组屋

    （二）人口老龄化的应对

   三 经验借鉴

    1.从需求出发，建立多元化住房体系

    2.政府的支持

    3.公开透明的体系

    4.积极研发和采用新技术

  B.24 韩国住房保障政策的现状和课题

   一 韩国住房保障政策的特征和形成背景

   二 韩国住房政策的变迁

   三 韩国公共租赁住房的概念和历代政府的相关政策

    （一）韩国公共租赁住房的概念和类型

    （二）历代政府的住房保障和公共租赁住房相关政策的促进过程

   四 公共租赁住房的类型划分和主要案例

    （一）条件变化和相关政策模式的转变

    （二）韩国政府住房保障政策的最新动向

    （三）与公共租赁住房相关的管理机制构建案例

     1.首尔市案例

     2.街道联系型小规模公共住房项目

   五 韩国住房保障政策的课题

在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年中国房地产市场表现出政府调控与市场供需的多方博弈态势。具体体现在：住宅投资增速进一步加快，与商办类投资分化进一步加大，房地产开发投资在区域间增长不平衡；土地购置面积、成交价款、平均售价等指标增速均不同程度回落；房屋新开工面积增速上扬、竣工面积增速下降；商品房销售面积增速大幅回落，销售价格增速出现反弹；房企资金承压上升。同时，仍面临以下突出问题：房地产市场不确定性加大；中小城市的市场风险有所提升；土地流标数量明显增加；供需双方融资难度加大；租房市场或面临集体土地租赁住房冲击。展望2019年，在稳健货币政策下，央行将有可能从流量、流向以及期限等多个维度对经济进行有效“滴灌”，进一步提升组合型政策工具对市场的传导效率，防止“大水漫灌”。但货币政策进一步放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生根本改变，房地产调控政策基调为：维稳、分化、放权。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变，商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。