社会科学文献出版社皮书系列

 住房绿皮书编委会

 Abstract

 中国社会科学院城市与竞争力研究中心简介

 中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室简介

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 GⅠ 总报告

  G.1 第一章 中国住房发展分析与展望（2014～2015）

   一 形势判断：2014年住房市场经历逐步加深的三重调整

   二 问题与风险：结构性问题突出，局部性风险加大

    1.住房市场：潜在性供给过剩严重，结构性失衡突出

    2.住房金融：结构失衡加剧，风险概率增大

    3.住房用地：供大于求，价升量跌

    4.宏观经济：经济下行压力大，结构调整与短期增长有冲突

    5.宏观政策：宏观政策面临两难，政策引导预期遭遇挑战

   三 总体影响：有利于长期可持续发展，增加了短期压力与风险

    1.有利影响：促进未来住房市场健康发展，促进经济转型和结构调整

    2.不利影响：拖累了短期经济增长，增加系统性金融风险

   四 未来预测：2015年住房市场走势双重分化

   五 对策建议

    1.完善政府调控住房市场的政策与方法

    2.取消若干行政性管制措施，让市场在调整中发挥决定性作用

    3.采取必要的刺激政策，以稳定住房消费

    4.加快改革，为市场发挥决定性的调节作用创造环境

    5.培育新增长点，继续发挥房地产对经济增长的促进作用

 GⅡ 宏观背景

  G.2 第二章 世界经济与住房市场形势分析与预测

   一 2013～2014年全球经济形势分析

    （一）全球经济形势：已处谷底，脆弱复苏

    （二）全球住房市场形势：全球房价整体高速增长，但存在危机阶段与地域差异

    （三）我国住房市场的全球定位：受地缘因素影响显著，与发达经济体的高端住房市场出现竞争

   二 2014～2015年全球经济与住房市场形势预测

    （一）2014～2015年全球经济形势预测：小幅结构性复苏

    （二）2014～2015年全球住房市场预测：全球房价的不平衡增长

    （三）2014～2015年世界经济对我国住房市场的影响：高端住房市场面临激烈竞争，一、二线城市受到显著冲击

  G.3 第三章 中国宏观经济与住房市场形势分析与预测

   一 2014年宏观经济运行的基本特点

    1.经济增长率持续下降，增长与发展的矛盾再次显现

    2.消费需求增长缺乏必要支撑，消费投资结构调整难度增大

    3.CPI和PPI增速双双回调，宏观运行和企业经营持续承压

    4.固定资产投资回落明显，房地产投资增速下滑拖累经济增长

    5.国际经济回升缓慢，外部需求不足的挑战有增无减

    6.法定准备金率继续高企，中小企业融资难问题依然严峻

   二 宏观经济运行中存在的主要矛盾

    （一）结构调整紧缩效应仍在，增加了经济下行压力

    （二）“稳增长”效应减弱，经济增长缺乏政策支撑

   三 2014～2015年宏观经济运行趋势分析与预测

   四 宏观经济运行与房地产市场的相互影响

    （一）房地产市场对宏观经济运行的影响

     1.房地产投资增速放缓导致其对经济增长的直接贡献率大幅下降

     2.房地产市场成交量下降导致居民消费增速放缓，对经济运行形成进一步的冲击

     3.房地产市场的低迷对地方财政收入产生了不利影响，增加地方债务偿债风险和投资能力

    （二）宏观经济运行对房地产市场的影响

     1.城镇就业人员增速放缓，抑制房地产市场需求的较快增长

     2.宏观经济不景气导致收入水平增速放缓，也会对房地产需求产生冲击

     3.汇率贬值预期渐浓，资本外流趋势的形成会抑制对房地产投资的增长

     4.宏观经济不景气会导致宏观调控政策趋于宽松，房地产市场将从中受益

   五 “稳字当头，有进有为”原则下的政策操作

 GⅢ 市场主体

  G.4 第四章 中国住房企业分析与展望

   一 2013～2014年度中国住房企业发展概况

    （一）市场环境：住房市场进入结构性发展的“新常态”，交易量价全面回落

    （二）行业结构：市场下行促使行业加速整合，寡头格局初现雏形

    （三）企业素质

     1.企业数量：逐渐缩减

     2.交易活动：日益旺盛

     3.经营业务：各展所长

   二 2013～2014年度中国住房企业经营状况

    （一）销售额同比下降，销售策略重返“以价换量”，销售手段呈多样化、信息化趋势

    （二）开发投资额增速整体下滑，海外投资规模剧增

    （三）融资增速大幅回落，国内外融资成本逐渐增高，自筹资金占比逐步上升

    （四）经营管理欠规范，产品质量堪忧，社会责任有待提高

   三 2013～2014年度中国住房企业绩效评估

    （一）价格竞争、成本上涨等因素致使房企赢利能力继续下滑

    （二）资金紧张、融资渠道单一导致房企负债水平激增，偿债能力恶化

    （三）周转速率慢、融资成本高困扰多数中小型房企，风险加剧

   四 中国住房企业2014～2015年度发展展望

    （一）行业集中度进一步加速提升

    （二）开发投资速度持续放缓，竞争更趋品牌化

    （三）大型房企融资渠道更加多元化、市场化，资金压力会逐步得到缓解

   五 促进住房企业平稳健康发展的政策建议

    （一）完善政策法规，健全监管机制，合理引导舆论，维护市场秩序

    （二）大规模房企需专注产品价值，创新发展模式，提升核心竞争力

    （三）中小规模房企需保证去化速度，注重开源节流

   六 住房上市公司指数：住房企业100指数分析

    （一）指数构建

     1.指标选取

     2.数据来源

     3.计算方法

    （二）“住房100”上市企业概况

    （三）指数分析解读

  G.5 第五章 中国住房需求主体分析与预测

   一 2013～2014年住房需求主体分析

    （一）购房者：理性回归，分化加剧

     1.购房者观望情绪浓厚，成交量持续不振

     2.购房需求持续分化，人口结构因素凸显

    （二）投资者和投机者

    （三）租房者

   二 2013～2014年住房需求主体面临的问题

    （一）住房需求的空间失配现象严重

    （二）农民工和“夹心层”的住房问题凸显

    （三）不同等级城市之间已经呈现明显的住房需求分化态势

    （四）以增量为主的调控方式已不适应市场化需求

   三 2014～2015年住房需求主体预测

    （一）“限购限贷松绑”情形下的住房需求走势

    （二）人口结构与生育政策调整下的住房需求走势

   四 政策建议

    （一）逐步完善不动产统一登记制度，加大住房市场的信息公开力度

    （二）加快房地产税立法，适时推进改革进程

    （三）加大保障性住房建设力度，完善住房保障体系

    （四）支持改善性住房需求，持续改善居民住房条件

  G.6 第六章 中国住房金融机构分析与预测

   一 现状分析

    （一）2013年四季度以来住房金融机构结构特点分析

    （二）商业性住房金融机构房贷偏好特点分析

     1.房贷在各项贷款中的权重与房贷偏好：出现分化

     2.按行业贷款投放结构中房贷的位次与房贷偏好：房贷依然是银行贷款首选行业

     3.按部门信贷投放结构增速比较与房贷偏好：余额和增额走势趋于分化

     4.住房金融机构房地产贷款质量：房贷不良率低于总体不良率

    （三）2013年四季度以来商业银行房贷策略分析

   二 存在的问题

    （一）住房金融机构结构的非均衡问题依然存在

    （二）公积金改革尚未触及其核心弊端

    （三）合作性住房金融机构存在的主要短板

    （四）金融机构调减房贷权重面临压力

    （五）房贷质量存在隐忧

   三 预测

    （一）基本判断

    （二）预测指标和方法的选择

    （三）预测过程和结果

     1.利用二次指数平滑方法预测各项贷款

     2.计算房贷占比

   四 政策建议

    （一）推进建构成型的政策性住房金融体系

    （二）促进深化合作性住房金融机构的探索

    （三）推出有效政策促成金融机构信贷有效的结构调整

    （四）多策并举防控房贷风险

  G.7 第七章 地方政府在住房发展中的行为分析与预测

   一 现状分析

    （一）行政调控：地方政府主导

    （二）保障房建设：进展顺利

    （三）公积金政策：探索效率提高路径

    （四）土地市场：营销力度加大

   二 存在的问题

    （一）土地市场：卖地艰难

    （二）公积金：部分城市流动性紧张

    （三）保障房建设：乱象依旧

    （四）财政压力问题：新常态下的适应性阵痛

   三 预测：地方政府在房地产市场的行为走向新常态

    （一）立足市场本位，释放购房需求

    （二）立足服务本位，释放土地需求

    （三）立足管理本位，维护市场稳定

   四 建议

    （一）完善保障房建设管理机制

    （二）区域差异化土地供应政策

    （三）探索变革公积金管理

    （四）积极探索房产税改革

 GⅣ 市场体系

  G.8 第八章 中国住房市场形势分析与预测

   一 2014年概况：投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩

    1.住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌

    2.商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升

    3.开发商后市信心不足，住房投资增速下滑

    4.楼市资金流入减缓，开发企业资金来源增速下滑

    5.租赁市场热度下降，房租涨速显著减缓

    6.宏观政策出现拐点，限购限贷相继退出

   二 存在问题：住房相对过剩时代提前到来，三位一体的房地产开发模式面临挑战

    1.在三位一体的开发模式下，商品住房的相对过剩时代必将提前到来

    2.三位一体的商品房开发模式不能满足精细化住房需求，改善性需求难以全面启动

    3.当前商品房需求主要靠投资投机支撑，真实库存积压与住房空置状况较为严重

   三 2015年市场走势：商品房价格软着陆，开发商面临大抉择

    （一）一、二线城市进入相对过剩阶段，房价继续下滑，限购政策有望全面退出

    （二）三、四线城市仍处于消化库存阶段，房价延续稳中有降态势

    （三）中央和地方政府将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆

    （四）楼市以缓慢下行为主，整体崩盘的条件尚不具备

    （五）开发商面临大抉择，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失

   四 对策建议：适应需求形势变化，重构住房开发模式

    1.深化住房供给机制改革，避免重走需求刺激老路

    2.全面放开城镇自建房，释放居民住房改善需求

  G.9 第九章 中国主要城市住房市场形势分析与预测

   一 现状：各城市住房市场自主调整，主要指标持续下跌或增速回落

    1.各类城市住房投资温和上涨，增速一线城市逐月上升，其他城市逐月下滑

    2.各类城市新开工面积大幅下降，降幅逐月收窄

    3.各类城市施工面积温和上升，增速二线城市逐月缓慢回落，其他城市逐步回升

    4.各类城市竣工面积增速大幅回升，增速年末回落后年初开始回升

    5.各类城市销售量同比持续下降，降幅较大且趋势持续

    6.各类城市房价增速均大幅下滑，一线城市回落幅度最大

    7.现状总结：85城主要指标均下降或增速放缓，各类城市住房市场持续深化调整

   二 原因：2013年高基数、信贷收紧及市场预期悲观是住房市场下行的三大原因

    （一）一线城市：2013年高基数、信贷政策收紧及保障性住房供给增多

     1.2013年销售量价大幅上涨，高基数导致2014年难以大幅上涨

     2.信贷政策收紧导致刚性需求受限

     3.保障性住房供给增多分流刚性需求

    （二）二线城市：供求转变是根本原因，限购及信贷收紧是重要因素

     1.住房供给整体较为充足，新增住房及库存增速均较高

     2.需求大幅下降是供大于求的另一重要方面

     3.政策因素：限购及信贷收紧为本轮住房市场调整的主要政策因素

    （三）三、四线城市：刚性需求支撑不足，热点城市对这些城市预期的引导作用明显

     1.刚性需求为主要需求主体，经过前期累积释放短期内难以快速增长

     2.市场主体预期受热点城市住房市场情况影响突出

   三 趋势：信贷宽松等措施将助力住房市场回升，但供求基本面决定回升幅度有限

    （一）一线城市：信贷支持力度加大会促进住房需求回升，但保障房供给持续增加将持续分流刚性需求

    （二）二线城市：松绑限购作用将逐步显现，但住房市场供求趋于均衡的客观背景导致主要指标回升幅度有限

    （三）三、四线城市：地方政府调控住房市场力度将持续加大，但是需求支撑有限将使住房市场调整持续

   四 建议：市场机制为主，严格执行“分类指导”和“双向调控”

    1.一线城市：促进住房市场长效机制建设，注重长期稳定发展

    2.二线城市：市场机制为主促进市场深化调整，同时保障政策制度的长期性以稳定市场预期

    3.三、四线城市：通过市场作用消化现有库存，做好部分城市的风险预警及防范

  G.10 第十章 中国土地市场形势分析与预测

   一 2013～2014年土地市场运行基本情况

    （一）土地供应量与成交量：供求量同比大幅下降，三季度市场加速趋冷

    （二）土地成交价格与溢价率：成交价格累计涨幅较明显，但同环比增长率及溢价率持续下降，整体呈高位调整态势

     1.成交地价

     2.成交楼面地价

     3.溢价率

    （三）土地出让金：2013年出让金总额大幅增长超5成，2014年前三季度出让金大幅缩水

    （四）各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显

    （五）三大重点区域地价环比和同比增幅：长三角与环渤海地区均略低于全国，珠三角地区则大幅高于全国

    （六）开发商土地购置：购地面积同比负增长，购地转为谨慎

    （七）保障性安居工程用地：计划指标单列单批，计划落实有力有效

   二 当前土地市场存在的主要问题

    （一）土地市场正常调整理性回归的过程或被干扰

    （二）土地市场量跌价升，地价与房价走势背离，楼市风险加大

    （三）近年土地供应量过多过快，部分二线及三四线城市土地供应严重过剩，市场分化亦进一步加剧

   三 2014～2015年土地市场整体判断与展望

    （一）土地市场成交总量或有小幅回升，价格或继续保持高位调整态势

    （二）土地市场或继续分化并将进一步加剧

   四 推动土地市场平稳健康发展的政策建议

    （一）正确认识当前土地市场回调趋冷的性质，引导市场理性回归

    （二）建立新的土地出让金分配制度，抑制地方政府推高地价的强烈欲望

    （三）精算供地计划，通过强化供地计划宏观把控实施好分类调控

    （四）抓紧抓实房地产调控长效机制有关的各项制度建设，以稳定预期

  G.11 第十一章 中国住房金融市场形势分析与预测

   一 现状分析

    （一）房地产企业融资来源结构分析：信贷融资市场主导格局未变

    （二）房地产金融市场板块分析

     1.房地产信贷板块

     2.房地产信托板块：弱势大背景下强于其他产业信托

     3.房地产资本市场板块：融资走势上扬，市值弱于大市

     4.资产证券化板块：雷大雨小

     5.保障房融资板块

   二 存在的问题

    （一）住房融资权重的刚性折射金融资源配置结构的转型压力

    （二）保障房融资仍然存在不小缺口

    （三）住房金融市场风险隐患持续

    （四）资产证券化的规模化推进存在诸多约束

   三 未来预测

    （一）预测思路

    （二）2014年第4季度和2015年前3季度房贷规模预测

   四 政策建议

    （一）以有效经济结构转型促房地产融资权重调降

    （二）加速房贷证券化推进步伐，有效防控房地产金融风险

    （三）建构有效机制激励商业性金融机构支持保障房建设

   五 住房金融市场指数

    （一）指数测算方法

    （二）计算结果和意义

     1.K/L年度指数

     2.K/L月度指数

   附表

 GⅤ 公共政策

  G.12 第十二章 中国住房市场监管

   一 住房市场监管政策分析*

    1.住房土地监管：全国土地出让金审计启动，引领土地监管新高潮

    2.建筑质量监管：落实建筑工程负责人终身责任制，开展工程质量治理两年行动

    3.住房信贷与销售监管：“限购”、“限贷”双双松绑

    4.保障性住房监管：强化保障房分配监管，健全廉政风险防控机制

   二 中国住房市场监管现状与问题

    1.土地出让金监管存在缺陷，“封闭运行”致使腐败丛生

    2.建筑工程事故数量有所下降，但建筑质量监管依然有待提高

    3.属地监管存在漏洞，住房公积金易被挪用

    4.保障房质量仍待提高，公租房监督机制有待完善

   三 中国城市住房市场监管指数分析

    1.总体分析：监管强度总体稳定，部分城市有所波动

    2.比较分析：监管强度与城市的经济发展水平和行政级别直接相关

   四 政策建议

    1.将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合，定期审计、长期坚持

    2.健全住房公积金垂直监管体系

    3.将工程质量治理活动长期化、制度化

    4.强化事中监管，简化审批手续

  G.13 第十三章 中国住房社会保障

   一 现状分析

    1.中央财政积极支持保障性住房建设，建设进度顺利，基本完成年度任务

    2.棚户区改造成“重磅”，模式多样化

    3.共有产权房成为保障性住房的新亮点

    4.合作型保障房的尝试与常态化

   二 成效

    1.住房保障制度建设着实改善民生

    2.住房保障制度管理日趋规范，并将逐步依托市场实施

    3.保障房绩效管理逐步规范

    4.绿色建筑将成为保障房常态化，保障房建设将引领住宅产业化

    5.公积金异地贷款，提高资金使用效率，有助于公积金制度的推广

   三 问题与挑战

    1.保障房制度设计存在严重缺陷，政府监管制度存在管理漏洞

    2.选址偏远，与居民需求不匹配，入住率低，资源浪费严重

    3.保障房价格偏高，门槛高，农民工面临市场失灵和政策失灵局面

    4.中低收入家庭的住房消费能力低，保障房的个人融资相对难

   四 政策建议

  G.14 第十四章 住房宏观调控

   一 2013～2014年度住房宏观调控政策分析

    （一）行政手段：中央调控更加成熟，地方政府急于救市

    （二）保障房政策：制度更加完善，融资更有保障

    （三）财税政策：加大支持保障房建设力度，加快完善住房税收体系

    （四）金融政策：松绑限贷进行救市，加强防范金融风险

    （五）土地政策：增加用地保障，严控违法用地

    （六）其他政策：公积金调整更受青睐，不动产登记开始实施

   二 住房宏观调控存在的问题及未来挑战

    （一）住房长效机制仍然不够清晰

    （二）房地产的定位需要重新界定

    （三）住房供应体系有待于进一步完善

    （四）土地供应政策在一些地方没有执行到位

    （五）房产税和住房信息系统的推进比较缓慢

    （六）地方政府的短期行为

   三 2014～2015年度我国住房宏观调控政策建议

    （一）政策原则

    （二）政策措施

   附件：2013年10月至2014年9月我国住房宏观调控政策汇总

 法律声明

 主要编撰者简介

 摘要

本报告从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括：在评述2013年第4季度～2014年第3季度住房及相关市场走势的基础上，预测了2015年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。2013～2014年分析显示：全球住房市场整体强劲反弹，但我国住房市场与全球住房市场走势背离；固定资产投资回落明显，房地产投资增速下滑拖累经济增长；市场下行促使行业加速整合，寡头格局初现雏形；国内投资增速整体下滑，海外投资规模剧增；政策性住房金融机构作用得到强化，合作性住房金融机构功能定位趋于清晰化；金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象，但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位；住房投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩；城市间市场分化加剧，一线城市回落幅度最大；土地市场整体下行，区域差异愈加显著；宏观政策出现拐点，限购限贷相继退出；住房市场监管对“楼市”逐步放松，对“腐败”逐步缩紧；棚户区改造成“重磅”，共有产权房成为保障性住房的新亮点。2015年预测认为：全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长，但是发展的不平衡将加剧；境外置业的成本不断下降，发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求；供给结构性过剩将成经济“新常态”，投资“潮涌”效应趋弱将抑制需求过度波动；行业集中度进一步加速提升，开发投资速度持续放缓；金融体系调降房地产融资权重的过程有望持续，但房地产信贷占比依然居投放首位；商品房价格软着陆，开发商面临大抉择；一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：房企负债水平激增，偿债能力恶化；保障性住房融资支持依然存在很大缺口，公积金运管问题已经积重难返；房地产信贷融资权重居高不下，经济结构转型极其复杂；住房相对过剩时代提前到来，改善性需求难以全面启动；商品房需求主要靠投资投机支撑，真实库存积压与住房空置状况较为严重；近年土地供应量过多过快，三四线城市土地供应严重过剩；供地量与不同能级城市不相匹配，土地市场分化进一步加剧；土地出让金监管存在缺陷，住房市场重事前审批轻事中监管；保障房价格偏高门槛高，农民工面临市场失灵和政策失灵；经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断，但地方政府仍然从短期角度来看待住房问题。报告建议：以国开行住房金融事业部建立为契机，构建保障房政策性金融支持平台；废除公积金运作“地方粮票”，建构全国性的住房公积金管理和运作平台；加速房贷证券化推进步伐，同时有效防控房地产金融风险；深化住房供给机制改革，避免重走需求剌激老路；以放开城镇居民自建房为契机，重构住房开发模式；建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合，定期审计长期坚持；发展保障房的二级市场，盘活错配闲置的保障房；适当鼓励无房户“集资建房”，降低住房保障成本。