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 Ⅰ 总报告

  B.1 2017～2018年陕西房地产业发展报告

   一 房地产业对陕西经济社会的贡献

    （一）陕西房地产市场发展的四个阶段

    （二）房地产业的发展对改善居民居住条件的作用非常明显

    （三）房地产开发对经济的拉动作用日益重要

    （四）房地产对其他产业和就业的带动作用明显

   二 陕西房地产开发企业发展情况

    （一）2017年房地产开发企业基本情况

     1.房地产开发投资主要指标及构成情况

     2.房地产开发投资和新增固定资产情况

     3.房地产开发经营情况

     4.房地产开发企业基本情况

    （二）房地产开发企业运行特点

     1.实力房企集聚陕西

     2.房企加速转型升级

     3.房企努力实现产品创新

     4.房企盈利模式分化明显

    （三）陕西房地产企业存在的问题

     1.在项目选择方面存在的问题

     2.在执行合同方面存在的问题

     3.在销售环节存在的问题

   三 2017～2018年陕西房地产市场运行情况

    （一）2017年房地产市场运行情况

     1.房地产开发完成投资情况

     2.房屋施工情况

     3.土地购置情况

     4.销售面积、销售额情况

     5.待售面积情况

     6.到位资金情况

    （二）2018年前三季度房地产市场运行情况

     1.房地产开发企业完成投资情况

     2.土地购置情况

     3.房屋施工面积、新开工面积情况

     4.商品房销售面积、销售额情况

     5.商品房待售面积情况

     6.房地产开发企业到位资金情况

    （三）2017～2018年房地产市场运行情况分析

     1.房地产开发投资呈趋稳回升态势

     2.土地购置面积增速高开低走后有所回升

     3.商品房销售增速高位震荡中回升放缓

     4.价格上涨压力依然存在

     5.到位资金持续宽松

    （四）2017年以来重点城市西安市商品住宅价格运行分析

     1.新建商品住宅同比价格涨幅高位逐步回落趋稳

     2.新建商品住宅环比价格涨幅频繁震荡

     3.新建住宅销售市场大幅降温

     4.新建住宅和二手住宅销售价格首次出现倒挂

   四 2017～2018年陕西土地市场基本情况

    （一）土地供应情况

     1.审批建设用地情况

     2.国有建设用地供应情况

    （二）土地市场存在的问题

     1.土地违法违规问题比较严重

     2.政府对土地支配权的监管机制有待完善

   五 调控政策对陕西房地产市场的影响

    （一）商品房待售面积出现过快上涨

    （二）国家政策支持去库存成效明显

    （三）房价过快上涨势头得到遏制

    （四）对供给和需求的影响明显

     1.对供给的影响

     2.对需求的影响

    （五）对房地产企业的影响

     1.商业模式改变

     2.竞争方式改变

   六 陕西房地产市场存在的问题及原因分析

    （一）商品房去库存差距明显

    （二）土地价格上涨过快

    （三）精品房源存在提升空间

    （四）本地房企竞争力下降明显

   七 2017～2018年陕西保障房建设情况

    （一）保障房建设基本情况

    （二）陕西保障房建设的主要做法

     1.抢抓政策机遇，强力推进保障房建设

     2.坚持问题导向，制度创新破解工作难题

     3.创新工作方法，努力提高精细化管理水平

    （三）保障房建设存在的问题及原因分析

     1.基础设施配套滞后问题

     2.保障房建设规模过大问题

   八 2017～2018年陕西住房租赁市场特点及存在问题

    （一）住房租赁市场主要特点

     1.政府支持住房租赁市场发展

     2.住房租赁综合服务平台开创新的租赁模式

     3.长租公寓助推陕西住房租赁市场快速发展

    （二）房屋租赁市场存在的问题

     1.租赁市场秩序不规范

     2.中介机构专业水平偏低

   九 对陕西房地产业发展的对策建议

    （一）陕西房地产市场发展的对策建议

     1.加速推进“租购并举”的住房制度建设

     2.稳预期是陕西房地产市场平稳健康发展的关键

     3.加大对闲置土地的处置处理力度

     4.引导房地产开发企业把能力提升放在首位

     5.应把“房闹”和“闹房”纳入房地产市场秩序整顿范围

    （二）陕西租赁市场发展的对策建议

     1.完善租赁市场管理法规

     2.规范和降低住房租赁的相关税收

     3.通过住房租赁市场金融化实现收益扩大

   十 2019年陕西房地产发展趋势展望

    （一）从国家层面看

    （二）从陕西省层面看

    （三）从市场层面看

    （四）从企业层面看

 Ⅱ 专题篇

  B.2 2017～2018年国家土地政策对陕西房地产业的影响

   一 2017～2018年土地政策概述

    （一）2017年土地政策概述

     1.建立完善产权制度

     2.促进土地要素高效利用，深化土地供给侧结构性改革

     3.出台促进农村产业融合发展的土地政策，增强农业农村发展新动能

     4.制定超常规的土地政策，支持贫困地区发展

     5.建立不动产统一登记信息化管理平台

     6.统筹推进土地制度改革与《土地管理法》修改

     7.加强土地管理和调控，落实房地产调控的目标

    （二）2018年土地政策概述

     1.实施乡村振兴战略，促进城乡融合的土地政策更加细化

     2.优化土地政策参与经济社会发展重点领域调控的政策组合

     3.探索形成空间规划“多规合一”、国土空间用途管制的体制机制框架

     4.“房住不炒”，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期

     5.西安推进“双20%”共有产权住房制度

     6.土地市场更加规范和透明

     7.地价和房价及其涨幅相对平稳

     8.十市一区房地产市场表现迥异

   二 土地政策对房地产业的影响

    （一）土地政策参与房地产市场宏观调控的特点

     1.长期与短期调控相结合

     2.土地调控主要从供应的角度入手

    （二）土地政策对陕西房地产业的影响

     1.挂牌情况分析

     2.成交情况分析

    （三）土地政策参与房地产市场宏观调控的影响因素分析

     1.土地政策对房地产业影响的积极因素分析

      （1）土地宏观调控有利于市场的公平竞争

      （2）有利于政府科学化管理

      （3）有利于提高土地开发效率，抑制房价过快上涨

     2.土地政策对房地产业影响的消极因素分析

      （1）土地供应结构不合理

      （2）土地政策作用的滞后性

      （3）土地管理制度有待完善

   三 结论与对策

    （一）结论

    （二）对策

     1.政府应从总体上把握土地市场的供给和需求，加强政策调控的力度

      （1）改善房地产住房用地供给结构，把保障性安居工程的建设落到实处

      （2）土地市场作为市场经济的一部分，理论上不应受政府过度干预

     2.加强土地市场和房地产市场的法制建设

     3.进行土地和资金的优化配置

     4.加大金融、货币等宏观调控手段的支持力度

     5.执行节约、集约用地的管理政策，严格落实项目退出机制

     6.多措并举，遏制房价上涨

   四 2019年土地政策预测

  B.3 2017～2018年国家金融调控政策对陕西房地产业的影响

   一 2017年金融调控政策及其对陕西房地产业的影响

    （一）2017年调控房地产业发展的金融政策

     ·在坚持住房的居住属性方面

     ·在分类调控、因城施策方面

    （二）2017年陕西房地产市场发展状况

    （三）2017年西安房地产市场发展状况

     1.新建住宅环比价格涨幅高位回落，趋于稳定

     2.新建住宅同比价格涨幅高位回落

     3.新建住宅销售市场大幅降温

     4.二手住宅交易活跃，价格保持低位运行

   二 2018年金融调控政策及其对陕西房地产业的影响

    （一）2018年调控房地产市场发展的金融政策

    （二）2018年陕西房地产市场的发展状况

    （三）2018年1～9月西安市房地产市场的发展状况

     1.房地产开发投资各项指标稳步变化

     2.商品房销售面积逐月递增

     3.商品房待售面积逐月减少，房地产企业库存压力减轻

     4.房地产开发企业到位资金稳步提高

     5.新建住宅价格逐月上涨，涨幅不大

   三 金融调控政策对房地产市场几个主要指标的影响分析

    （一）对商品房销售面积的影响

    （二）对商品房销售价格的影响

    （三）对房地产投资额的影响

   四 2017～2018年陕西房地产市场存在的主要问题

    （一）住宅销售价格增长还是有点过快

    （二）调控政策出台不及时

    （三）调控政策落实的严肃性较低

    （四）个别房地产开发企业违规生产、违规销售

    （五）对参与土地使用权竞买人的资格审查不严，使得土地价格过高

   五 确保房地产市场健康发展的对策建议

    （一）改善供给结构、加强监管、拟制房价过快增长

    （二）根据房地产市场实际情况，及时出台相应调控政策

    （三）加强监督，提高政策的权威性和严肃性

    （四）严格执法检查，对违规违法行为进行严肃处理

    （五）对招拍挂土地转让方式进行改革

   六 2019年陕西房地产市场展望

  B.4 2017～2018年国家财税政策对陕西房地产业的影响

   一 陕西省经济财税与房地产业发展情况

    （一）陕西省经济财税总体增长情况

    （二）陕西省房地产业发展状况

     1.房地产投资情况

     2.房地产施工面积及销售情况

     3.房价走势

     4.土地供应及地价变化情况

    （二）陕西省房地产业税收收入状况

     1.陕西省房地产业相关税收总体情况

     2.陕西省房地产业相关税收分税种分析

   二 房地产业财税政策存在的问题

    （一）房地产业税收政策存在的问题

     1.税制结构不合理，财产税所占比重较低

     2.房地产业税种布局重流转环节而轻保有环节

     3.房地产税收征管存在问题

    （二）房地产业财政政策存在的问题

     1.分税制财政管理体制改革不彻底影响地方财力

     2.土地财政问题

     3.保障性住房建设问题

   三 完善财税政策促进房地产业健康发展

    （一）完善房地产业税收政策的思路

     1.建立以财产税为主的新地方税制结构

     2.完善房地产业税收体系

     3.进一步完善房地产税收征管体系

    （二）完善房地产业财政政策的思路

     1.进一步完善分税制财政管理体制

     2.进一步解决土地财政问题

     3.加大保障房支出改善住房的供给结构

   四 2019年房地产业发展的展望

  B.5 2017～2018年陕西省保障性住房建设状况及发展对策

   一 保障性住房制度的历史变迁

    （一）我国住房保障制度的发展历程

     1.住房保障体系初步形成阶段：1994～2008年

     2.保障性安居工程大力推进阶段：2008～2013年

     3.保障性住房制度转型发展阶段：2013～2018年

    （二）陕西省住房保障制度的演变

   二 2017～2018年陕西省保障性住房建设情况及特点

    （一）建设情况

     1.保障性安居工程成效显著，各项指标保持全国前列

     2.棚户区改造情况

     3.公租房建设情况

     4.共有产权住房建设情况

    （二）保障房建设特点

     1.保障方式进一步优化

     2.不断加大新市民住房保障力度，助推新型城镇化和农业转移人口市民化

     3.进一步保障农村居民住房安全，促进了精准脱贫攻坚

     4.保障性住房分配使用和管理进一步加强，住房保障政策效果显著提升

     5.保障性住房有效缓解了住房供需矛盾，维护了房地产市场的稳定

   三 住房保障制度存在的问题

    1.保障性住房制度建设的价值取向不够清晰，实践应对性强，顶层设计不够

    2.保障性住房法律制度缺失，无法为管理机制的建立提供支撑与保证

    3.保障性住房建设的各种相关的宏观政策联动不到位

    4.保障性住房的准入、轮候和退出等相关制度尚待完善

    5.棚户区标准和范围不明，造成诸多乱象

   四 保障性住房的发展方向及政策建议

    1.立足现实，明确保障性住房的战略定位，正确处理需要和可能的关系

    2.健全法律法规体系，实现立法保障

    3.积极引导和鼓励社会资源参与保障性住房供给

    4.努力破解难题，加快建立保障房长效管理机制

   五 2019年保障性住房建设展望

    1.由“配售主导”向“租购并举”转变，住房保障制度将进一步完善

    2.由“保障户籍”向“覆盖常住”转变，保障范围持续扩大

    3.租赁房源将多渠道扩大，租赁市场将明显活跃

  B.6 2017～2018年陕西省住房租赁市场分析

   一 住房租赁市场迎来发展机遇

    （一）市场需求前景广阔

    （二）政府政策支持

    （三）专业机构入局

    （四）租赁金融“补短板”

     1.租赁资产证券化

     2.多家银行参与其中

   二 陕西省住房租赁市场环境改善

    （一）市场监管不断加强

    （二）金融机构支持力度加大

    （三）长租房提供多元选择

   三 陕西省住房租赁市场发展分析

    （一）市场运行水平差异较大

    （二）西安市住房租赁市场处在发育期

     1.住房租赁价格上涨

     2.住房租赁市场处在发展阶段

    （三）对西安市住房租赁市场的思考

     1.住房租赁市场有效需求不足

     2.房租回报率偏低导致供给有限

   四 陕西省住房租赁市场需要强化政府调控

    （一）加快住房租赁制度体系建设

    （二）制定市场发展目标战略

    （三）租赁市场细分延长产业链

  B.7 2017～2018年陕西省房价研究

   一 2014～2018年陕西省房价走势分析

    （一）新建商品住宅价格

    （二）二手住宅价格

    （三）新建商品住宅销售价格分类指数（同比）

    （四）二手住宅销售价格分类指数（同比）

   二 2014～2018年陕西省房价走势的原因分析

    （一）“一带一路”倡议的提出为陕西房地产市场注入了活力

    （二）全国最优惠人才落户政策增加了房地产市场的需求

    （三）去库存优惠政策刺激了房地产市场

    （四）房屋的建造成本上升

    （五）居民收入逐年提高

    （六）城镇化速度加快

    （七）消费者普遍乐观的预期

   三 对策建议

    1.完善住房供给体系

    2.树立正确的发展观，破解地方政府对土地财政的依赖

    3.加强对房地产市场的监测

    4.采取不同的信贷政策

    5.为房产税的开征做好准备工作

    6.加强舆论引导，合理消费者预期

  B.8 2017～2018年陕西物业管理发展现状、存在问题及对策

   一 陕西物业管理的发展现状

    （一）物业管理法规制度逐步健全

    （二）物业管理规模增长迅速，职业队伍已经形成

    （三）物业管理领域和服务内容日益宽阔

    （四）物业管理服务水平不断提升

   二 当前陕西物业管理存在的主要问题

    （一）公开、公平、公正的市场竞争机制尚未成熟，存在部分开发商、物业公司强迫业主接受物业服务合同的现象

    （二）房地产开发建设的不规范和质量问题给物业公司留下诸多先天性的纠纷隐患

    （三）业主委员会成立难，法律主体地位不明确，运行机制欠缺，难以发挥作用

     1.缺乏牵头人

     2.筹备过程烦琐

     3.筹备费用难以解决

     4.业主委员会运行难

    （四）物管公司工作不力导致业主拒缴物管费

    （五）业主的消费和责任意识淡薄

    （六）物业管理服务经营方式粗放缺乏创新

   三 加强物业管理的对策建议

    （一）强化政府管理监督职能，建立健全长效物业管理机制

     1.健全领导组织机构和工作联动机制

     2.加强考核监督

     3.健全自治组织

     4.用活维修基金

     5.加大宣传力度

    （二）物业管理企业要多管齐下，加快企业转型升级，提高物业服务经营能力

     1.不断提升物业服务品质

     2.要创新实现多元化和立体化的物业盈利模式

     3.快速增加新技术应用

     4.持续提升专业化分工和服务治理水平

    （三）物业管理行业应该借鉴和应用其他行业的发展经验，运用“互联网+”、人工智能、大数据等新技术来推动物业管理行业又快又好发展

     1.加快兼并收购，优化行业资源配置

     2.进行技术创新和应用，加速行业转型升级

     3.借助资本市场助推物业管理行业、企业良性发展

     4.要大力转变业主观念

   四 陕西物业管理发展未来的展望

    （一）从满足需求到创造需求

    （二）从竞争经济到共享经济

    （三）从契约关系到信赖关系

  B.9 2017～2018年陕西房地产企业发展现状及趋势研究

   一 房地产开发企业投资主要指标及构成

   二 陕西省房地产开发企业完成投资情况

   三 陕西省房地产开发企业经营情况分析

   四 陕西省开发企业面临的新形势

    （一）城镇人口和城镇化水平增速趋缓

    （二）陕西省房地产业将进入平稳发展期

    （三）居民住房条件明显改善，房地产市场饱和度不断提升

    （四）房屋造价上涨对房地产开发企业成本控制的要求日益凸显

   五 陕西省房地产开发企业发展趋势分析

    （一）品牌竞争将成为房地产开发企业的立足之本

    （二）2017年入榜门槛大幅度提高

    （三）市场集中度回升，行业集中度增加

    （四）房地产开发企业的业务范围向非居住物业发展

    （五）房地产开发企业与其他行业融合发展的趋势将进一步增强

    （六）房地产开发企业的精细化管理水平将进一步提升

  B.10 陕西绿色建筑及其评价与标识的发展

   一 绿色建筑及其发展概况

    （一）绿色建筑的源起及定义

    （二）绿色建筑在国际上的发展

    （三）绿色建筑在国内的发展

    （四）绿色建筑评价体系及其发展

     1.国际上的绿色建筑评价

     2.国内的绿色建筑评价

   二 陕西省绿色建筑发展概况

   三 绿色建筑技术在陕西省房地产开发中的应用及问题

    （一）陕西省房地产开发中绿色建筑技术应用实例

     1.节地与室外环境

     2.节能与能源利用

     3.节水与水资源利用

     4.节材与材料资源

     5.室内环境质量

    （二）绿色建筑技术在陕西省房地产开发中的问题

   四 展望

    （一）提高绿色建筑技术在前期规划和设计方面的应用

    （二）加大可再生资源和绿色建筑节能技术的使用力度

    （三）注重适宜技术及技术的综合利用

  B.11 大西安楼宇经济发展研究

   一 大西安和楼宇经济概述

    （一）关于大西安的概念和范围

    （二）楼宇经济的概念

    （三）楼宇经济发展的理论综述

     1.中央商务区（CBD）理论

     2.楼宇经济与其他新经济的关系分析

   二 国内外楼宇经济发展现状

    （一）国外发达国家城市楼宇经济发展的典型模式

    （二）国内发达城市楼宇经济发展状况

    （三）国内大城市楼宇经济发展模式及路径

     1.发展模式

     2.发展路径

   三 大西安楼宇经济发展现状

    （一）总体发展概况

     1.政府奖励扶持

     2.PPP模式发展楼宇经济

     3.设立楼宇经济受惠的产业基金

     4.其他利好政策

    （二）西安各区域楼宇经济（写字楼）发展情况

     1.五个行政区的楼宇经济（写字楼）发展情况

     2.四个开发区的楼宇经济（写字楼）发展情况：

   四 大西安楼宇经济发展中存在的问题

    （一）金融服务的主动意识薄弱

    （二）缺乏具有国际影响力的高端金融中心

    （三）楼宇资产证券化有待发展，资本市场融资能力有待强化

   五 大西安商业综合体发展状况

    （一）西安商业综合体发展状况

     1.全市城市商业综合体经营特点

      ①从管理模式看，租赁为主，自营、联营为辅，相辅相成、互补经营

      ②从经营业态来看，行业融合经营，多业态发展，经济效益提升显著

      ③从区域分布来看，规划布局、区域发展集聚效应明显

     2.商业综合体对城市发展的作用

      ①完善商业布局，优化城市功能

      ②满足消费需求，促进转型升级

      ③拉动区域经济，提升发展水平

     3.西安城市商业综合体发展有利因素

      ①综合实力的提升为城市商业综合体发展夯实了基础

      ②城镇人口增加为城市商业综合体的建设提供了契机

      ③消费需求多样化推动城市商业综合体的创新发展

     4.西安城市商业综合体发展存在的问题

      ①区域规划不太科学

      ②配套设施不够完善

      ③经营特色不够鲜明

      ④核心竞争力不够强

      ⑤服务管理水平不够高

    （二）咸阳城市商业综合体发展状况

   六 大西安楼宇经济发展思路及评价指标体系

    （一）发展思路

     1.基本原则

     2.总体思路

     3.发展目标

    （二）西安楼宇经济发展评价指标体系

     1.构建原则

      （1）科学性原则

      （2）导向性原则

      （3）综合性原则

      （4）可操作性原则

     2.评价指标体系构建

   七 大西安楼宇经济发展的典型案例

   八 大西安楼宇经济发展的对策建议

    （一）产业政策

     1.科学规划，合理引导

     2.楼宇经济体系建设

     3.空间布局

     4.关于发展城市商业综合体的建议

      ①立足实际，科学规划

      ②创新思维，构建“新零售”模式

      ③加大投入，完善配套设施

      ④加强管理，提升服务水平

      ⑤多业态融合，重点提高服务业的市场份额，以此带动商品零售业态快速发展

    （二）财政政策

     1.专项基金扶持

     2.融资渠道畅通

     3.资金管理模式创新

    （三）金融政策

     1.强化楼宇企业的金融特惠

     2.设立楼宇试点，打造国际一流水准金融中心

     3.“楼宇+金融+大数据”深度融合，打造高级别的楼宇金融服务平台

     4.促进楼宇企业资本市场融资，强化楼宇经济的金融支撑

    （四）组织保障措施

     1.平台搭建

     2.信息及服务引导

  B.12 陕西省城镇居民住房条件及住房满意度分析

   一 调控政策频出，促进住房条件改善

   二 住房条件逐年改善

    （一）城镇居民人均住房建筑面积逐年增长

    （二）城镇住房自有率逐年增高

    （三）城镇住房套均人口数下降

    （四）城镇住房套内功能分区日趋完善

    （五）城镇居民居住户型日趋合理

    （六）城镇住房建筑材料得到改善

   三 城镇居民住房满意度

    （一）住房满意度的区域差异

    （二）住房满意度的收入水平差异

    （三）住房满意度的年龄差异

    （四）住房满意度的性别差异

    （五）住房所有权与住房满意度

    （六）对住房价格的满意程度

   四 陕西省住房满意度影响因素分析

    （一）住房权属

    （二）住房面积

    （三）户型及设施

    （四）住房抵押贷款

    （五）居民年龄

    （六）收入水平

   五 政策建议

    （一）加大保障房建设规模，改善存量保障房

    （二）有序增加住房供给，满足新增城镇人口住房需求

    （三）盘活存量住房，满足改善型住房需求

    （四）规范住房租赁，保障租户的合法权益

 Ⅲ 区域篇

  B.13 2017～2018年西安市房地产业发展报告

   一 房地产发展现状

    （一）房地产开发企业情况

     1.2017年西安房地产开发企业基本情况

     2.房地产开发企业人员构成

     3.2014～2018年房地产企业增长情况

     4.企业存在的主要问题

     5.企业发展动向和发展趋势

    （二）房地产开发与投资状况

     1.房地产开发土地供应乍暖还寒

     2.开发土地需求趋于理性

     3.房地产开发资金保障有力

     4.房地产开发投资增速提高

     5.房地产施工面积和竣工面积增速放缓

     6.房屋待售面积减少，住宅预售增加

    （三）房地产销售状况

     1.房地产销量平稳增长

     2.房地产价格涨幅扩大

     3.住宅销售比重有所下降

    （四）2014～2018年国家宏观调控房地产以来房地产业的变化状况

    （五）房地产与社会经济的关系分析

     1.房地产业在经济发展中所占比重持续加大

     2.房地产业对本市经济具有拉动作用

     3.房地产业促进就业

     4.对地方财税和居民收入的贡献

   二 房地产发展趋势分析

    （一）房地产业供给不足

    （二）购房需求居高不下

    （三）房价涨幅加大

    （四）非商品住宅比重提高

    （五）西安楼市渐趋理性

   三 房地产发展存在的问题及原因分析

    （一）区域发展不平衡

    （二）房地产企业融资难度加大

    （三）房地产开发企业银行贷款难度大

   四 国家土地政策对本市房地产业的影响

    （一）2017年土地市场交易繁荣

    （二）土地市场高热，企业不理性行为频发

   五 保障性住房

    （一）竣工面积

    （二）土地供应

    （三）投资

   六 物业管理现状及对策

   七 房地产发展对策及2019年房地产业发展趋势预测

  B.14 2017～2018年咸阳市房地产业发展报告

   一 咸阳市建筑业发展概况*

    （一）建设用地与城镇化

    （二）基础设施投资与建设

   二 咸阳市房地产市场运行分析

    （一）土地供应

    （二）房地产企业

     1.房企规模

     2.经营情况

    （三）房地产开发

     1.房地产开发投资

     2.投资构成

     3.房地产施工与竣工

     4.房地产销售与价格

    （四）保障房性安居工程

     1.政策推进

     2.保障房建设

    （五）二手房市场

    （六）物业管理

    （七）住房公积金

     1.缴存

     2.提取

     3.贷款

     4.小结

   三 咸阳市房地产业存在的主要问题与趋势展望

    （一）主要问题

     1.产业驱动力不足，房地产业增长乏力

     2.城市户籍人口流失，影响本地房地产需求

     3.房地产市场缩小，投资增速持续下滑，企业数量减少

     4.房企高负债运营，自筹资金依赖度提升，金融风险加大

    （二）趋势展望

     1.宏观经济展望

     2.区域发展展望

     3.咸阳市房地产市场展望

  B.15 2017～2018年渭南市房地产业发展报告*

   一 渭南市房地产发展现状

    （一）房地产企业情况

    （二）房地产开发与投资状况

     1.土地规划和购置面积

     2.房地产开发资金来源

     3.房地产开发投资额

     4.房地产固定资产投资情况

     5.房地产施工面积

     6.房地产竣工面积及价值

     7.2018年逐月商品房施工面积、竣工面积及价值

     8.各县市区的房地产开发面积

    （三）房地产销售状况

     1.按用途分商品房销售面积

     2.按用途分商品房销售额

     3.商品房待售情况分析

     4.分县市区商品房销售情况

     5.2018年逐月商品房销售情况

     6.房地产增加值

    （四）2014～2018年国家宏观调控房地产以来渭南房地产业的变化

    （五）房地产与社会经济的关系分析

     1.房地产在经济发展中所占比重

     2.房地产业对本市经济的拉动作用

     3.房地产对就业的贡献

   三 房地产发展趋势分析

    （一）供给趋势

    （二）需求趋势

    （三）价格趋势

   四 房地产发展存在的问题

    （一）各区域投资与销售差异明显

    （二）地产企业融资渠道不畅

    （三）商业用房去库存压力较大

    （四）保障房安居工程建设问题突出

   五 保障房建设现状及存在的问题

    （一）2014～2018年保障房建设基本情况

    （二）2014～2018年保障房建设存在问题

     1.保障房准入退出机制不完善

     2.保障房融资渠道较窄

     3.保障性住房规划不科学，缺乏配套设施

   六 物业管理现状及存在的问题

    （一）物业管理基本情况

    （二）物业管理市场存在的问题

     1.管理企业缺乏诚信且态度较差

     2.管理制度不完善导致纠纷频繁发生

     3.服务质量较差且乱收费现象严重

   七 房地产发展对策及2019年房地产业发展趋势预测

    （一）宏观调控政策趋于严格

    （二）保障房建设进一步加强

    （三）棚户区改造持续进行

    （四）物业管业制度化规范化

    （五）房地产业相关数据继续完善

  B.16 2017～2018年铜川市房地产业发展报告*

   一 房地产业发展现状

    （一）房地产企业情况

     1.铜川市房地产企业基本情况

     2.2017～2018年房地产开发企业增长情况

     3.房地产企业存在的主要问题

      （1）资金压力大

      （2）征地拆迁难度大

      （3）去库存压力较大

      （4）企业资质较低

    （二）房地产开发与投资状况

     1.土地规划和供应

      （1）土地规划

      （2）土地供应

     2.房地产资金

      （1）房地产开发企业资金情况

      （2）铜川市金融机构基本情况

      （3）银行对房地产业的支持情况

     3.固定资产投资及房地产投资完成情况

     4.房地产施工面积及竣工面积

    （三）房地产销售状况

     1.房屋销售量

     2.房屋价格

    （四）房地产业变化状况

    （五）房地产与社会经济的关系分析

     1.房地产业在经济发展中所占比重

     2.房地产业对铜川市经济的拉动作用

     3.房地产对就业的贡献

     4.房地产对地方财税和居民收入的贡献

      （1）对财税的贡献

      （2）对居民收入的贡献

   二 房屋中介业发展状况及对策分析

    （一）中介企业及市场现状

    （二）二手房交易情况

   三 保障性住房状况

    （一）保障房建设情况

    （二）实施保障房的主要做法

     1.积极申请项目，争取中央、陕西省补助资金

     2.完善政策体系，规范安居工程建设

     3.坚持建管并重，强化保障房后续管理

     4.构建信息系统，推动保障房信息化建设

    （三）棚户区改造情况

     1.安置政策

     2.资金筹措

     3.建立推进机制

   四 物业管理状况

    （一）物业公司状况

    （二）物业管理情况

     1.开展物业政策法规宣传活动

     2.严把物业企业资质审批关

     3.指导成立铜川市物业管理协会

     4.开展物业管理创优活动

     5.开展物业服务行业创优和“和谐社区·幸福家园”创建活动

     6.坚持开展专项检查活动

   五 房地产发展存在的问题、对策建议及趋势预测

    （一）存在问题及原因分析

    （二）几点建议

    （三）2019年房地产发展趋势预测

  B.17 2017～2018年宝鸡市房地产业发展报告

   一 宝鸡市城市建设和土地面积

   二 宝鸡市房地产业运营分析

    （一）宝鸡市房地产企业

    （二）固定资产与房地产开发投资分析

    （三）商品房施工面积分析

    （四）商品房竣工面积分析

    （五）商品房销售分析

    （六）城镇与农村人均居住面积

   三 2017、2018年宝鸡市房地产市场运行情况

    （一）商品房供销情况

     1.基本情况

     2.成交价格

    （二）商品房存量情况

    （三）商品房用途分析

     1.住宅类用房分析

     2.别墅类用房分析

     3.公寓类用房分析

     4.商业营业用房分析

     5.办公类用房分析

   四 保障性住房建设情况

    （一）保障房政策

    （二）棚户区改造政策

    （三）保障房建设和棚户区改造情况

   五 宝鸡市房地产周期波动研究

    （一）指标选取

    （二）计算过程

    （三）结果分析

     （1）周期轨迹描述

     （2）波动原因分析

   六 宝鸡市房地产业存在的问题及解决办法

    （一）宝鸡市房地产业存在的问题

     1.房地产开发资金来源结构单一，过分依赖银行贷款

     2.房地产投资偏热，行业外资金比重增加

     3.房地产供求的结构性矛盾突出

     4.消费者的理念有待更新

    （二）解决办法

     1.严格控制投入房地产行业的资金

     2.严格控制外资进入宝鸡市房地产行业

     3.增加房地产投资中直接融资的比重

     4.加强住房供应结构调整

   七 宝鸡市房地产业发展展望

    （一）市场趋势

    （二）机遇与风险

    （三）宝鸡市政策展望

  B.18 2017～2018年杨凌示范区房地产业发展报告

   一 城市规划与基础建设

   二 杨凌示范区房地产业总体运行状况

    （一）固定资产投资及房地产开发投资

    （二）房地产业施工和竣工面积

     1.房地产施工面积

     2.房地产竣工面积

    （三）房地产销售面积及均价

    （四）房地产市场住宅供应结构及成交量

     1.住宅供应结构

     2.商品房预售量

     3.商品住宅成交量

     4.二手房成交量

    （五）房地产企业及房地产中介发展状况

   三 保障性住房建设情况分析

    （一）杨凌示范区保障性住房建设情况

    （二）杨凌示范区保障性住房建设方式

     1.借力保障房建设提速城镇化进程

     2.解决新分支户进城的住房问题

     3.继续对城中村、棚户区进行改造，并推进棚户区货币化安置政策

     4.廉租住房和公共租赁住房并轨，统一按照保障性住房运行管理

   四 住房公积金异地贷款情况分析

   五 2017～2018年杨凌示范区房地产市场存在问题与对策

    （一）杨凌示范区房地产市场存在问题

     1.房地产市场库存量较大，去库存任务艰巨

     2.保障房缺乏严格监管

     3.房地产调控措施频繁变动，商品房供应结构不合理

    （二）杨凌示范区房地产市场应对策略

     1.落实“去库存”相关政策，加大房地产调控力度

     2.优化商品房供应结构，严格规划

     3.继续推进棚户区安置工作，发挥公积金支持作用，严格市场监管

   六 2019年杨凌示范区房地产市场展望与预测

    （一）2019年杨凌示范区房地产市场展望

    （二）杨凌示范区商品房价格预测

  B.19 2017～2018年汉中市房地产业发展报告*

   一 房地产发展现状

    （一）房地产经营情况

     1.企业经营情况

     2.中介机构经营情况

    （二）房地产销售状况

    （三）房地产销售价格

    （四）各类房地产的发展状况

     1.商品住宅

     2.商业用房

     3.别墅

    （五）各类房地产的发展状况

     1.商品房住宅库存与商业库存两极分化

     2.商品房住宅“房荒”现象有所缓解

     3.2018年新建商品住宅成交均价上涨趋势明显

   二 保障房建设状况

    （一）基本情况

    （二）保障房建设存在的主要问题

     1.政策问题

     2.分配和运营管理方面还存在问题

     3.保障性住房开发的问题

    （三）保障房市场的治理对策

   三 楼市走势预测及房地产业发展对策和建议

    （一）楼市走势预测

    （二）2017～2018年房地产业发展总体情况及原因分析

    （三）2017～2018年房地产业发展趋势原因分析

    （四）房地产发展建议

     1.从房地产供给侧精准施策

     2.预防住宅价格过快上涨

  B.20 2017～2018年安康市房地产业发展报告

   一 2017～2018年安康市房地产发展现状

    （一）全市总体概况

     1.安康市房地产企业概况

     2.安康市房地产开发投资及经营概况*

     3.安康市房地产金融概况

    （二）安康市中心城市房地产发展现状

     1.安康市中心城市商品房用地交易情况

     2.安康市中心城市商品房销售面积概况

     3.安康市中心城市商品房销售价格概况

     4.安康市中心城市房地产市场发展特点

   二 安康市房地产业未来五年的发展趋势

    （一）安康市中心城市业未来五年的房地产需求趋势分析

    （二）安康市中心城市未来五年的房地产供给趋势分析

     3.安康市中心城市未来五年的房地产供需关系及价格趋势

   三 建议

  B.21 2017～2018年商洛市房地产业发展报告

   一 商洛市建设用地情况

   二 商洛市房地产业发展现状

    （一）房地产企业情况

     1.房地产企业基本情况

     2.房地产企业人员构成

     3.企业存在的主要问题

    （二）房地产开发与投资状况

     1.2018年商洛市房地产开发情况

     2.固定资产投资额、房地产投资额

     3.房地产开发面积及造价

    （三）房地产销售状况

     1.商品房销售面积和销售额

     2.商品房销售面积及销售额的组成

     3.各类物业销售量、销售价格

      （1）高层住宅

      （2）物业销售结构变化

      （3）购房者年龄段

     4.房屋销售冷热不均

   三 房地产与社会经济的关系分析

    （一）房地产在经济发展中所占比重

    （二）房地产业对本市经济的拉动作用

    （三）房地产对就业的贡献

   四 保障性住房建设状况

    （一）2017年、2018年保障性住房基本情况

    （二）保障房市场存在的主要问题

   五 物业管理现状分析

    （一）物业管理基本情况

    （二）物业管理市场存在问题

   六 房地产发展趋势

    （一）供需趋势

    （二）价格趋势

    （三）结构趋势

    （四）国家宏观调控的影响

  B.22 2017～2018年延安市房地产业发展报告

   一 延安市房地产业发展现状

    （一）房地产企业状况

    （二）房地产业从业人员状况

    （三）房地产开发与投资情况

     1.固定资产投资与房地产开发投资

     2.房地产施工和竣工面积

    （四）房地产销售情况

     1.房地产销售面积

     2.房地产销售价格

    （五）房地产开发用地情况

    （六）二手房交易情况

   二 延安市保障性安居工程建设状况

    （一）延安市保障性安居工程建设现状

     1.延安市保障性住房制度情况

     2.保障性住房用地供应情况

     3.棚户区改造建设情况

      （1）2017年改造建设情况

      （2）2018年改造建设情况

    （二）延安保障房建设需要关注的几个问题

     1.安置房配套不健全

     2.保障房项目建设管理不规范

     3.住房保障供给存在严重滞后

     4.保障房信贷资金使用效益低下

     5.部分棚改项目没有按期启动

   三 2017～2018年延安房地产市场发展总结

    1.房地产开发投资扭负为正持续增长

    2.房地产施工面积规模扩大

    3.商品房销售面积增速大幅回落

    4.商品房库存规模稳定

   四 2019年延安市房地产市场发展趋势

    （一）供需趋势

    （二）价格趋势

  B.23 2017～2018年榆林市房地产业发展报告

   一 榆林市建设用地状况

   二 榆林市房地产业发展现状及特点

    （一）房地产企业与开发投资状况

     1.房地产企业数量变化不大、从业人员数量有所增加

     2.房地产业实际到位资金呈波动回升状态，且民间资本占比较大

     3.房地产开发投资额持续增加，住宅投资占比最大

     4.房屋竣工面积、建筑施工面积有所波动

    （二）房地产市场供给、需求和服务状况

     1.商品房销售面积、销售额波动较大，销售价格相对稳定

     2.保障性住房建设稳步推进，质量有待提升

     3.二手房市场交易稳中有升

     4.物业管理现状及对策分析

   三 榆林市房地产业发展存在的问题及原因分析

    （一）房屋供需结构失衡，供大于求

    （二）产业结构低度化挤压房地产业发展，加剧房地产市场波动

    （三）对违规售卖和房产投机监管惩治力度不够，加剧楼市混乱

    （四）房地产市场投融资风险过大，影响持续稳定发展

   四 榆林市房地产业发展趋势预测

    （一）供给趋势

    （二）需求趋势

    （三）价格趋势

   五 促进房地产业健康发展的对策

    （一）强化地方政府监管责任、加强宏观调控

    （二）推动产业结构转型优化

    （三）加大房地产市场发展引导和监管

    （四）多渠道消化商品房库存

    （五）拓展融资渠道、规范民间借贷

    （六）正确引导居民住房消费观念

 前言

 摘要

 法律声明

《陕西房地产业发展报告（2019）》反映的是2014～2018年五年来陕西房地产业发展的基本情况。从2014年到2018年的五年，陕西的房地产业大致可分为两个阶段：2014～2016年市场低迷，处于去库存阶段；2017～2018年处于复苏、快速发展阶段。全书分为三大部分，第一部分为总报告，对陕西省五年来，特别是最近两年来的房地产业各个方面做了较为全面的论述，尤其是对商品房市场和保障房市场做了较为详尽的分析，并对全省2019年的房地产发展提出了建议。第二部分为专题篇，从土地政策、财税政策、金融政策、保障房建设等11个方面对全省的房地产业进行了专题研究并对今后的发展提出了建议。第三部分为区域篇，分区域对全省包括西安在内的10个省辖市和一个省部共建的杨凌农业高新技术示范区最近五年来，特别是最近两年来的房地产业发展状况做了较为全面的研究分析。