业主选择与城市社区自主治理图书
Homeowners' Choice and Self-governance in Urban Neighborhoods
[内容简介] 城市社区的自主治理实践是复杂的，面临同样的政治、经济和法律环境，既有成功的案例，也不乏失败的教训。住房制度改革后的老旧社区面临的问题和新建商品住宅社区面临的问题也不完全相同。提出了一个分析框架，对这些治理绩效迥异的案例做出解释，探讨新旧住宅区中存在的问题，分析其原因，并提出有效的政策选择，总结那些成功走向自主治理的社区的经验，探寻影响城市社区自主治理成败的关键因素，有助于探讨城市社区自主治理之道。
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序言
第一章 绪论
第一节 问题提出与选题意义
一 问题的提出
二 选题的意义
（一）理论意义
1.本书提出了适用于中国城市社区实际状况的公共事物自主治理理论
2.本书提出了用于分析中国城市社区公共事物自主治理现象的分析框架
3.本书采用了不同以往的分析角度
（二）现实意义
1.本书的研究主题属于当前我国政府四大职能之一的社会管理职能的重要课题
2.本书最后探讨了社区自主治理的永续发展之道
第二节 国内外研究现状
一 城市社区自治研究现状
（一）社区自治概念：社区治理研究的核心
1.社区自治
2.社区自组织
（二）社区自治的研究路径
1.国家与社会关系角度
2.社区服务角度
3.社区自治组织角度
（三）国内社区自治研究的比较分析
二 新建商品房小区自主治理的研究
（一）国内关于新建商品房小区自主治理的研究
1.国家—社会关系的视角
2.法律关系的视角
3.共享资源治理和集体行动的视角
4.纠纷处理和冲突分析的视角
（二）国外关于商品房小区自主治理的研究
1.公共产品与服务供给的角度
2.政治发展的视角
3.族群关系的视角
第三节 研究思路与研究方法
一 研究思路
二 研究方法
（一）理论建构的方法
（二）经验研究的方法
1.案例研究法
2.文件分析法
本章小结
第二章 城市社区公共事物 及其治理现状
第一节 城市住房制度改革及社区治理的出现
一 城市住房制度改革促使自有房阶层形成
二 物权意识驱动带来自治组织成立
三 城市社区治理的制度规范初步形成
第二节 城市社区公共事物的情境
一 社区公共事物描述
二 社区公共事物及其产权基础
第三节 城市社区公共事物治理结构的转换
一 传统的福利性“计划管理模式”
二 现代的市场性“物业管理模式”
1.房屋产权结构由“分散化”走向“一体化”
2.服务供给逻辑由“权力选择”转为“市场选择”
3.服务提供形式由“分散化管理”变为“综合性供给”
第四节 城市社区公共事物治理的现况
一 负面的多数案例
二 正面的少数个案
本章小结
第三章 城市社区公共维修资金管理现状和改革*
第一节 城市社区公共维修资金现行管理模式
第二节 当前城市社区公共维修资金管理中存在的问题
一 社区公共维修资金欠缴问题
二 社区公共维修资金挪用问题
三 社区公共维修资金“维而不修”*的问题
四 社区公共维修资金增值问题
第三节 城市社区公共维修资金的理想管理模式：自主管理模式
一 自主管理模式是公共维修资金属性的要求
二 自主管理模式是管理实践的选择
第四节 构建社区公共维修资金自主管理的制度基础
一 清晰界定边界，明确社区公共维修资金的缴纳制度
二 对业主组织权的最低限度的认可，促成自主管理的有效运转
三 对社区公共维修资金的管理要专项立法，形成分级制裁体制
本章小结
第四章 寻找业主选择与社区治理的理论视角
第一节 “集体行动”和“治理责任”是社区治理两大难题
一 集体行动难题
二 治理责任难题
第二节 集体行动的分析路径
一 理性个体假设中的第一代集体行动理论
二 社会资本视野下的第二代集体行动理论
第三节 治理责任的分析路径
一 官僚制责任机制
二 民主责任机制
三 “民营化”责任机制
四 独立机构责任机制
五 社会责任机制
第四节 业主选择——整合应用的逻辑基础
本章小结
第五章 城市社区分类治理的研究框架和政策选择
第一节 奥斯特罗姆的制度分析与发展分析框架
（一）分析的焦点：行动场域
1.行动情境
2.行动者
3.评估标准
（二）解释变量
1.制度规则（尤其是使用中的制度规则）
2.自然和物质特性
3.社群属性
（三）多层面的动态分析
第二节 产权结构、产品属性和社群特性：城市社区分类治理的分析框架
第三节 城市社区公共产品分类研究
一 社区公共产品的特性分析
二 社区公共产品的类型分析
1.分割性
2.资本/劳动密集程度高低
第四节 城市社区产权结构分类研究
一 产权结构何以重要
二 社区产权结构类型分析
1.复合性的产权结构（compound property structure）
2.复杂性的产权结构（complicated property structure）
第五节 城市社区社群特性分类研究
一 个体理性假设的分析
二 社区居民的经济支付能力高低分析
1.高支付能力的社区居民/业主
2.低支付能力的社区居民/业主
第六节 城市社区分类治理的政策选择
一 高度分割性的社区产品的治理政策选择
1.高度分割性社区产品遵照市场机制进行治理
2.特许经营的社区产品的治理中，政府必须以中立立场进行价格和质量监管
二 共用性社区产品的治理政策选择
1.新建商品房小区的共用产品的治理政策选择
2.老旧住宅区的共用产品的治理政策选择
本章小结
第六章 城市存量公房改革和老旧住宅区的治理政策选择
第一节 存量公房分类改革的逻辑框架
第二节 存量公房和老旧住宅区现状分析：以北京市为例
一 老旧住宅区存量公房产权类型复杂多样
二 存量公房住户有少量低保户
三 存量公房租售政策梳理
四 存量公房的管理维护现状
（一）房管单位管理老旧住宅区公共事物的情况
（二）专业职能部门和物业公司及居委会共同管理老旧住宅区公共事物的状况
第三节 城市存量公房面临的问题：以北京市为例
一 产权结构复杂导致管理责任不清
二 公房租售收入过少导致养护资金缺乏
三 有些房屋得不到及时维修存在安全隐患
四 注重公房的整治改造，忽视长效机制建设
五 居民业主的治理主体缺位导致服务不满意
第四节 城市存量公房改革和老旧住宅区治理的政策选择
1.对产权不清的公房首先明晰和确定产权
2.适时出台新的公房租售管理办法，继续推进公房出售
3.售后余房与现行公租房、廉租房体系对接
4.售后公房因地制宜地按照物业管理模式进行治理
5.按照产权区分和使用者付费的原则对供方实施物业管理
6.对低保户及丧失劳动能力的租户实行差别对待
本章小结
第七章 新建商品房小区治理的业主选择分析框架
第一节 业主选择分析框架和模型
第二节 界定社区治理绩效指标体系
第三节 外生变量在社区治理中的作用
一 物理特性与社区治理
二 社群属性与社区治理
三 外部网络关系与社区治理
第四节 业主选择在社区治理中的作用
一 社区治理中的业主选择模型
二 业主选择指标体系与社区治理
本章小结
第八章 新建商品房小区业主选择和小区治理的案例分析
第一节 业主选择和美丽园物业纠纷事件的处理
一 美丽园小区物业纠纷事件的源起
（一）物业纠纷促成业主委员会成立
（二）物业服务及收费纠纷激化，业主委员会终与物业公司对簿公堂
（三）法院判决下调物业费用，引发各方反应
（四）物业公司因费用低而逃离，社区服务缺失、陷入失序状态
（五）社区生活混乱，业主委员会面临信任危机
（六）政府指令原物业公司接管美丽园
（七）美丽园社区业主大会召开，选聘新物业公司
二 美丽园的管理机构和社区治理结构
（一）美丽园事件中的利益相关方
（二）美丽园社区的管理机构和治理结构
三 美丽园社区物业收费纠纷事件的问题及分析
（一）物业服务与社区治理
1.信号捕捉与社区治理
2.利益平衡与社区治理
3.合约实施与社区治理
（二）法院裁判与社区治理
（三）政府行政与社区治理
（四）社区民主与社区治理
第二节 北京上地西里社区的业主选择和社区治理结构的转换
一 法定的物业小区组织结构：“线性”治理结构
二 实践中物业小区组织结构：“复合式”治理结构
三 “复合式”治理结构的必要性
（一）成立业主代表大会之必要性
（二）成立业主监事会的必要性
1.委托—代理问题使得监督成为必要
2.集体行动的困境使得业主监事会成为理想选择
结语
本章小结
第九章 城市社区自主治理的永续发展之道
第一节 投资社区社会资本以促成业主集体行动
一 增强社区集体认同感
二 发展社区业主间网络
第二节 保障业主选择权利以提升社区治理绩效
一 保障业主在生产选择中的权利
二 保障业主在治理选择中的权利
1.保障社区业主民主权利，协调分散利益，形成有效的集体选择机制
2.尊重业主自主创新权利，形成复合多样的社区治理结构
3.保障业主监督权利，加强监督和制裁机制，促成治理责任的实现
三 保障业主在规则选择中的权利
第三节 建构外部互动网络以形成支持性环境
一 社区治理与行政权力范围调整
二 社区治理与纠纷处理机制拓展
三 社区治理与自治知识经验传播
本章小结
结束语
前言
后记
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