相关链接：2006年已经出版或即将出版的部分皮书

 社会科学文献出版社“皮书系列”

 总报告

  2005年中国房地产市场形势分析和2006年展望

   一 2005年房地产市场宏观调控

    （一）宏观调控背景

    （二）宏观调控措施

     1.制止炒地行为

     2.不准转让期房

     3.加大税控力度

     4.优惠普通住房

   二 2005年中国房地产市场形势

    （一）房地产开发投资

     1.房地产投资得到控制

     2.地区投资差异有缩小趋势

     3.房地产信贷增幅趋缓，房地产开发信贷比重下降

    （二）房地产开发

     1.房地产开发规模增大

     2.土地购置面积增幅回落

    （三）房地产销售

     1.商品房销售面积及销售额大幅增加，商品房供求偏紧

     2.房价增幅回落

     3.房价上升原因分析

   三 2006年房地产市场走势

    （一）房价增幅有望回落

     1.国家政策向中低价位商品房倾斜

     2.房地产市场环境有利于抑制房价过快增长

    （二）投资增速有望回升

     1.经济平稳运行和内需拉动的宏观需要

     2.房地产市场需求持续旺盛

     3.房地产信贷政策的连续性

    （三）中低价位商品房供求依然偏紧

    （四）节能、环保型住宅将更加受到重视

    （五）房地产开发企业继续分化

   四 政策建议

    （一）改善宏观调控，促进房地产市场持续稳定发展

    （二）完善住房保障体系

    （三）加快二手房交易和房屋租赁市场建设

    （四）强化土地开发、交易管理

    （五）拓宽资金渠道，优化资金结构

    （六）建立完善的信息披露制度，加强对媒体的监督和引导

    （七）整顿市场秩序，规范企业行为

    （八）降低建筑能耗，提高住宅工业化水平

  中国35个大中城市（2000～2004年）环房匹配指数评价

   一 评价背景与意义

   二 样本和数据选择

   三 评价指标与评价方法

   四 评价结果

   五 案例分析

    1.太原

    2.上海

    3.西安

    4.深圳

    5.北京

   六 研究结果的局限性

 专题报告

  2005～2006年中国房地产市场形势分析

   一 2005年房地产市场调控的背景

    1.商品房价格上涨过快

    2.部分地区房地产投资规模过大

    3.商品房结构性问题进一步凸现

    4.房地产市场秩序比较混乱

   二 2005年房地产市场调控的基本精神

    1.指导思想

    2.基本原则和特点

   三 调控政策实施以来房地产市场运行的基本情况

    1.房地产投资增幅持续回落

    2.中小户型、中低价位普通住房消费比重提高，住房供应结构开始改善

    3.市场成交量逐步趋稳

    4.商品住房价格涨幅趋缓

    5.房地产信贷增幅放缓

    6.房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善

    7.房地产市场秩序逐步规范

   四 房地产市场的基本走势及需要关注的问题

    1.原有的一些矛盾尚未彻底化解

    2.存在一些新的不确定因素

   五 下一步调控工作重点

    1.着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应

    2.加强房地产市场综合监管，进一步整顿规范市场秩序

    3.加强分类指导，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题

    4.深化改革，引导和鼓励普通居民住房消费

    5.健全协调机制，把握舆论导向

 土地篇

  2005～2006年土地市场：回顾、展望与问题

   一 2005年土地政策主线

    1.稳定房价

    2.集约用地

    3.规范市场

   二 2006年土地市场趋势

    1.加大调控力度稳定地价

    2.规范协议出让地价

    3.新措预防“贱拍”或“流拍”。

    4.农地征用补偿改革将有新进展。

    5.集体建设土地有可能直接进入土地市场。

   三 土地和房地产市场的两个重要问题

    1.城市政府是土地市场政策的实施主体

    2.信息公开是健全房地产市场的前提

  2005年中国城市地价状况分析

   一 城市地价总体情况

    1.总体情况

    2.全国分区情况

    3.重点地区情况

    4.各有关城市情况

   二 城市地价变化情况

    1.从总体趋势上看，全国主要城市地价水平继续保持增长趋势，地价增速减缓

    2.从主要分区上看，主要地区和重点地区城市地价变化出现新的态势

    3.从分用途上看，2005年商业用地地价增长速度较往年有所降低，居住用地涨幅比去年有大幅度降低，涨势回落，工业用地地价涨幅提升

    4.从时段上看，全国主要城市地价年内前三季度平均增长率呈下降趋势，第四季度增幅为全年最高

   三 土地市场宏观调控政策影响分析

    1.严格控制土地供应总量，优化房地产开发用地供应结构

    2.加大闲置土地清理力度，引导土地节约利用

    3.加强城市地价动态监测工作和土地市场制度建设，强化信息披露力度

   四 目前土地市场中地价变化的主要特征

    1.我国城市地价与社会经济发展指标关系分析

    2.我国城市地价与房价关系分析

    3.推行土地招标、拍卖、挂牌出让后，地价水平得到充分体现

   五 2006年我国城市地价变化状况预测

    1.2006年我国宏观经济发展仍将保持良好的发展势头，土地市场和房地产市场更加规范和完善，城市地价水平也将继续保持增长趋势

    2.我国宏观调控力度只增不减，尤其加大对平抑房价的工作力度，预计地价将持续2005年小幅增长的态势

    3.中西部地区经济结构日趋合理，社会经济平稳快速增长，使得该地区成为全国地价增长的新亮点

  2005年北京土地市场形势分析和2006年前景

   一 2005年北京土地市场调控

    （一）出台国有建设用地供应办法及其配套政策

    （二）颁布执行2005年度土地供应计划

    （三）加大清理闲置土地力度

   二 2005年土地市场分析

    （一）土地供应

    （二）土地交易市场

     1.交易量下降

     2.供应时间波动

     3.土地平均成效价格上升

     4.市场竞地相对平稳

     5.相对集中交易区域

     6.成交用地以居住用地为主

   三 2006年北京土地市场形势前景

    （一）继续加大闲置地清理力度

    （二）土地供应充足，政策导向明显

     1.土地供应量充足

     2.土地供应政策导向作用加强

    （三）土地成本有所提高，价格基本稳定

 金融篇

  2005～2006年房地产企业投融资结构与环境分析

   一 2005年房地产开发投资现状分析

    1.房地产投资增速先扬后抑，增速得到有效控制

    2.投资结构不尽合理，经济适用房投资继续减少

    3.三大区域投资差异存在，东部增幅下降，中西部增幅上升

    4.各省份及重点城市投资差异较大

   二 2005年房地产开发融资现状分析

    1.房地产开发资金东部地区占绝对优势，中、西部地区增速在高位运行

    2.房地产开发融资仍以银行信贷为主

    3.房地产信托快速发展

   三 房地产投融资存在的问题

    1.房地产投资存在的问题

    2.房地产融资存在的问题

   四 2006年形势判断及对策建议

    1.投资增幅略有回升

    2.直接融资渠道将逐步拓宽

    3.银行信贷仍是融资主渠道

  2005年个人住房贷款：现状、问题及对策

   一 2005年国内个人住房贷款状况

    （一）国内个人住房贷款发展速度放缓，整体市场进入平稳发展期

     1.基本情况

     2.国内个人住房贷款业务发展趋缓的主要原因

    （二）银行同业竞争加剧，四大商业银行优势地位受到挑战

    （三）国内银行推行业务创新，外资银行开始为国内业务热身

     1.各商业银行都开始倾力打造自身个人住房贷款品牌形象

     2.业务新品种不断出现

     3.商业银行个人住房贷款营销力度加大

     4.外资银行开始为从事国内个人住房贷款业务进行热身

    （四）个人征信系统投入使用，国内个人住房贷款的信用环境趋好

    （五）银行房屋抵押权受到司法保护，个人住房贷款法律风险大幅降低

   二 个人住房贷款存在的主要问题及政策建议

    （一）非法融资冲动难以杜绝，根除假按揭尚无制度保障

    （二）国内个人住房贷款产品单一，缺乏多元化盈利模式

    （三）未对个人商业用房贷款进行充分研究，信贷风险隐患逐渐累积

    （四）政策执行存在偏差，监管机构应加强公平监管

 市场管理篇

  2005～2006年住宅市场形势分析与预测

   一 住宅市场供给分析

    1.供给增幅有所回升

    2.商品住宅投资增幅减缓

    3.商品住宅投资结构不平衡

   二 住宅市场需求分析

    （一）商品住宅需求增长下降

    （二）商品住宅空置面积增幅逐步增加

   三 住宅市场价格分析

    （一）居住用地价格涨幅高于住宅价格涨幅，2005年价格涨幅均逐步回落

    （二）各种类型住宅销售价格指数回落，二手住宅价格涨幅回落最快，经济适用房价格相对平稳

    （三）住宅租赁价格小幅上涨

   四 住宅市场影响因素分析

    （一）宏观经济的持续增长为住宅需求的增长奠定了基础

    （二）城市化进程的加快将增加我国住宅的消费需求

    （三）居民消费结构的升级将带动住宅需求的增长

    （四）宏观调控政策影响住宅需求

     1.紧缩银根

     2.改革税制

     3.土地市场调控力度的加大影响住宅需求

    （五）需求方心理预期的作用影响住宅需求

     1.需求方心理预期的作用影响宏观调控对供给方的调控效果

     2.影响宏观调控对需求方的调控效果

   五 未来住宅市场预测

    （一）土地市场预测

    （二）住宅市场供求预测

    （三）商品住宅价格将稳中有升

     1.政策变动初期对市场预期的影响最大，这种影响将随着时间的推移逐步减小

     2.从房价的构成来看，房价下跌的空间不大

  2005～2006年中国二手房市场形势分析与预测

   一 2005年中国二手房市场回顾

    （一）市场情况

     1.成交量稳步增长

     2.价格平稳上升

     3.市场理性复苏

    （二）主要特点

     1.房价趋于稳定

     2.结构趋于优化

     3.消费趋于理性

     4.市场趋于成熟

    （三）存在问题

     1.交易安全再次成为焦点

     2.金融支持力度不够

     3.房源释放存在瓶颈

   二 2006年中国二手房市场形势判断与趋势分析

    （一）市场活跃，供需两旺

    （二）房价上扬，涨幅趋缓

    （三）市场联动，互惠互利

    （四）品牌经营，规模扩张

    （五）金融信贷，个性发展

   三 政策建议

    （一）加强市场监管

    （二）加强信息共享

    （三）加强金融支持

  2005年物业管理市场中存在的问题与对策建议

   一 2005年物业管理热点问题及发展趋势

    （一）物业管理招投标市场问题

     1.背逆市场经济发展规律

     2.不正当竞争

    （二）农村城市化与物业管理协调发展问题

    （三）社区主体演变及其定位问题

    （四）房屋维修资金的归集、使用、管理问题

    （五）物业管理的专业化问题

    （六）物业管理的职业化问题

    （七）业主维权的法律专业知识咨询顾问

    （八）物业管理服务品质评估问题

    （九）物业管理与社区经济问题

    （十）物业管理品牌的创建及刷新问题

   二 对策与建议

  中国房地产中介服务业现状与展望

   一 中国房地产中介服务业现状

    （一）房地产估价业

     1.房地产估价师队伍已初具规模

     2.房地产估价业在发展中不断完善

    （二）房地产经纪业

     1.房地产经纪业已初步形成行业自律基础

     2.房地产经纪业亟待进一步规范

     3.海外房地产经纪品牌逐步进入中国内地房地产经纪市场

    （三）房地产咨询业

   二 2005年中国房地产中介服务业发展动态

    （一）重要会议

    （二）行政管理

    （三）行业自律

   三 房地产中介机构的社会作用

    （一）提供市场信息，满足市场需求

    （二）防范金融风险，保障国家金融安全

    （三）维护合法利益，促进社会公平发展

   四 中国房地产中介服务行业展望

    （一）估价师的社会责任格外受重视

    （二）房地产经纪人需求日益扩大

    （三）房地产中介行业的诚信要求不断上升

 住房保障篇

  中国住房公积金制度现状与发展

   一 住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物

    （一）我国住房公积金制度的建立（1991～1994年）

    （二）我国住房公积金制度全面推行（1994～1999年）

    （三）我国住房公积金制度进一步发展（1999～2002年）

    （四）我国住房公积金制度逐步完善（2002～2005年）

   二 全国住房公积金制度运行状况

    （一）住房公积金管理体制趋于完善

     1.住房公积金决策机制逐步形成

     2.“管理机构”调整基本到位

    （二）监管体系基本形成

     1.行政监管机构基本设立

     2.监管制度不断完善

     3.工作机制逐渐健全

     4.管理透明度明显提高

    （三）管理运行逐渐规范

    （四）住房公积金业务稳步发展

     1.住房公积金缴存量较大幅度增长

     2.住房公积金提取和个人贷款业务快速发展

     3.为廉租住房制度建设提供了有力的资金支持

    （五）管理中心的服务意识、管理观念、操作方式有很大改善

   三 存在的一些困扰当前工作的问题

    （一）部分地区机构调整有待于进一步到位

    （二）住房公积金覆盖率有待于进一步扩大

    （三）住房公积金使用率有待于进一步提高

    （四）住房公积金风险有待于进一步防范

    （五）外部监督有待于进一步加强

  南通市廉租住房制度发展特点及前景

   一 南通市廉租住房保障制度建设的做法和特点

    （一）摸清家底，建立档案，重新确立廉租住房保障范围

    （二）降低门槛，研究政策，拓宽廉租住房受益层面

    （三）租金核减，危房修缮，完善廉租住房保障方式

    （四）多方告知，加强宣传，推动廉租住房保障政策的实施

    （五）诚信申请，适时监督，加强廉租住房保障制度建设

   二 廉租住房制度建设中存在的问题

    1.部分县级政府对廉租住房及住房保障制度的认识尚待提高

    2.住房保障审核工作难度大

    3.租赁市场发展不健全

   三 不断创新，积极做好廉租住房保障工作

    1.不断深化，建立全市范围城镇梯级住房保障体系

    2.目标明确，制订短期计划与长远规划

    3.健全机构，加强住房保障工作队伍建设

    4.保障资金，建立住房保障财政预算项目

    5.加强宣传，推动廉租住房保障政策的落实

    6.研究创新，不断丰富廉租住房保障方式

  重庆市廉租住房保障概况

   1.做好调查摸底，弄清保障需求

   2.领导高度重视，统筹资金安排

   3.强化公开透明，规范审核程序

   4.抓好督促检查，实施目标管理

   5.强化配套政策，推进信息化建设

   6.抓好政策互动，促进房屋拆迁和廉租住房双赢

   7.强化后续管理，做好配套服务

  国外及香港地区住房保障的主要做法及经验

   一 美国

    （一）美国解决低收入者住房的举措

    （二）三藩市公共房屋管理局

     1.关于老年公寓的管理

     2.关于低收入住房的管理

    （三）几点启示

   二 日本

    （一）日本的住房和住宅合作社发展的历史背景和社会地位

    （二）日本住宅合作社（勤住协）组织的运行方式和特点

    （三）土地的来源和建房资金的筹集

    （四）日本住宅合作社的经费来源和房屋产权管理

   三 瑞典

    （一）瑞典的合作住房

    （二）几点启示

     1.实施积极的住房政策对全面提升住房质量有着十分重要的作用

     2.住房供给有着显著的阶段特征，横向比较我国的住房水平，发展空间巨大

     3.在推进市场化进程中，发挥住房合作社对低收入群体的住房供给作用

     4.对住房租赁给予足够的重视，并通过立法来保证当事人双方的利益

   四 新加坡

    （一）实行公积金保障制度

    （二）分级提供公有住宅补贴

    （三）公有住宅的合理配售政策

   五 英国

    （一）英国分层次的住房政策

    （二）政府投入大量资金建设福利房、公房

    （三）对居住者发放住房补贴

    （四）发展住房信贷

   六 德国

    （一）房租管制或指导租金制度

    （二）公共住宅的建设与供应制度

    （三）房租补贴制度

    （四）住宅储蓄制度

    （五）购房财政税收制度

   七 香港公屋

 区域篇

  2005年北京市房地产市场与房价

   一 2005年北京市房地产市场运行

    （一）房地产开发投资增速回落，占固定资产投资比重平稳下降

    （二）房地产开发规模增速减缓

    （三）5月起商品住房价格增长势头得到控制

    （四）商品住房成交总量略有下降，现房和存量房成交活跃

     1.商品房期房供求均有较大幅度下降

     2.商品房现房买卖成交增长较快

     3.存量住房市场活跃

   二 2005年北京市房地产市场的基本特征

    （一）宏观调控取得成效

    （二）商品房价格总体涨幅偏高

    （三）二手房价格基本平稳

    （四）市场供求总量基本平衡

    （五）中低价位商品住房供应所占比重较低

    （六）商业营业用房空置量大幅增加

    （七）购房群体呈现“二元化”特征

   三 北京房地产市场影响因素分析

    （一）国民经济快速增长对房地产市场的影响

    （二）奥运经济和新城规划的带动

    （三）居民生活水平提高对住房的需求

    （四）宏观政策的影响

   四 2006年北京市房地产市场发展预测

  宏观调控中的上海房地产市场

   一 上海房地产市场宏观调控

   二 2005年上海房地产市场运行态势及评价

    1.房地产开发投资增速趋缓，调控略有成效

    2.商品房施工规模继续扩大，竣工量减少

    3.商品房交易稳中有降，供求关系有实质性转变

    4.土地供应锐减，价格微长

    5.商品房价格涨幅偏高，但开始下降

    6.存量住房交易有较大回落

    7.房地产信贷规模缓慢增长

    8.上海房地产市场调控效应尚未充分显示

   三 当前上海房地产市场发展的若干问题思考

    1.住宅商品化是房地产业发展的必由之路

    2.充分发挥政府在解决公民住房问题中的责任与义务

    3.培育与发展房地产业成为国民经济支柱产业，应该是国家宏观经济政策的一项重要内容

    4.房地产金融风险的防范关键在银行

    5.支持理性投资，繁荣房地产市场

   四 2006年上海房地产市场发展趋势

    1.2006年上海房地产市场影响因素

    2.2006年上海房地产市场走势是在收缩中保持稳定，在稳定中发展

  2005年广州市房地产市场分析及2006年走势

   一 2005年广州房地产价格

    （一）土地价格

    2.住宅价格

    3.写字楼价格

    4.商铺价格

    5.租赁价格

   二 2005年广州市房地产市场特点

    （一）土地市场拍卖价格屡创新高

    2.游资对房价影响有限

    3.烂尾楼陆续被盘活

    4.住宅价格受“新政”影响不持久

    5.高档写字楼供不应求

    6.公寓式写字楼受到市场青睐

    7.“国际公寓”成为市场亮点

    8.会展经济拉升租价的效应显著

   三 2006年广州市房地产价格走势预测

    （一）价格总体趋势：持续上涨

    （二）价格结构变化：高端住宅大于中低档住宅涨幅

    （三）价格地理分布：倾斜度趋缓，渐呈多中心分布

    （四）其他价格变化趋势

  2005年深圳房地产市场发展与2006年展望

   一 2005年深圳房地产总体运行特征

    1.房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长

    2.商品房批准预售面积呈下降趋势，但销售规模增长较快

    3.住宅市场区域结构变化明显，特区外置业居主要地位

    4.三房、二房户型居主导地位，但所占比例有所下降

    5.商品房价格总体呈上涨趋势，住宅价格结构性涨幅差异明显

    6.二手房交易规模扩大，交易价格与新房同步波动

   二 2005年深圳房地产市场发展综合评价

    1.住宅市场以自住型需求为主

    2.房价上涨主要是因为市场供求关系变化

   三 2005年深圳房地产市场调控政策及实施

    1.加强房地产市场监管，规范交易秩序

    2.加强房地产信息化建设，完善信息披露制度

    3.积极盘活存量，促进市场供应

    4.制定并公布普通住宅标准

    5.加强房地产税收征管，严控投机性购房

   四 2006年深圳房地产市场发展趋势

    1.在国家继续宏观调控下，深圳地方性调控措施将更具针对性

    2.全市住宅需求继续保持增长，市场供求有望在下半年趋于平衡

    3.房地产市场有可能率先打破特区内外“二元结构”，实现一体化发展

    4.住宅价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动

    5.二手房市场在2006年进入成熟发展阶段

    6.办公楼市场发展将有所减缓，而商业用房将进一步发展

 热点透视篇

  中国商品房价走势分析

   一 房价上涨原因分析

    1.房价上涨是市场需求旺盛的结果

    2.房价上涨是市场供给结构失调的体现

    3.信贷资金激增、土地交易价格上涨促使房价上涨

    4.信息不畅加剧了房价的上涨

   二 房地产价格长期走势

    1.利率

    2.汇率

    3.通货膨胀率

    4.宏观政策

  土地一级开发再思考

   一 提高土地开发成本，推动地价上涨

    1.财务成本提高

    2.营业税费增加及利润分成

    3.一级开发商控制成本的动力不足

   二 割裂一二级开发的有机联系

    1.不考虑市场需求盲目立项

    2.扭曲一二级开发流程

    3.开发理念、规划设计与二级开发不符

   三 在规范土地市场、调控土地供应和实现城市规划上无法达到预期效果

    1.不能解决一级开发商在二级市场拿地时的优势问题

    2.导致土地供应出现较大的波动性

    3.无法充当实施城市规划的有利工具

  房地产开发是否存在暴利

   一 房地产开发的真实利润水平

    1.房地产开发全行业利润水平

    2.上市房地产开发企业的利润水平

    3.北京市房地产开发项目的利润及价格构成

   二 房地产开发是否暴利争论的起因

    1.商品住宅是生活必需品，且价值巨大

    2.对于房地产开发特点的不了解

    3.中国富豪纷纷投资房地产业

   三 房地产开发利润水平与房价的关系

  高档住宅建设之我见

   一 住宅建设要满足多样化需求

   二 高档住宅应有发展空间

    1.只有高档住房才能承受高地价

    2.住宅高品质必然对应高房价

  房地产市场可持续发展

   一 房地产市场可持续发展的内涵

    1.快速而适度的发展

    2.发展系统的整体优化

    3.以体制变革促进发展

   二 房地产市场可持续发展的战略

    1.科学的发展理念

    2.减资源型的房地产经济体系

    3.绿色导向的科技能力

    4.共识的社会机制

   三 房地产市场可持续发展的目标建设

    1.经济领域

    2.社会领域

    3.区域建设领域

    4.资源环境领域

    5.可持续发展的能力建设领域

  节能省地型住宅与住宅产业现代化

   一 以科学发展观统领住宅产业发展

    1.人均资源少且环境质量差

    2.我国正处于住宅消费的旺盛时期

    3.加速的城镇化和工业化，对城镇住宅产生了不同档次的需求，且差别很大

    4.全面建设小康社会的任务要求住宅产业为较舒适的居住方式提供硬件

   二 传统住宅生产和消费耗费更多的能源和资源

    1.保温隔热性能较差

    2.一些新建住宅重形式轻性能

    3.住宅采光通风性能差

    4.住宅设备设施性能低

    5.住宅隔声性能差

    6.耐久性能低是最大的耗能和耗材

    7.广大农村大部分住宅性能较差

    8.传统住宅生产和消费造成大量污染

   三 节能型住宅的实现途径——住宅产业现代化

    1.将住宅经济的线性模式转变为循环模式

    2.以ICT技术集成住宅产业的上下游产业链

    3.研究新的住宅建筑体系，从生产方式上改变住宅的高耗能状况

    4.通过住宅性能认定制度的引导机制，引导科学的开发设计理念和理性消费

    5.通过住宅产业化的技术集成和系统集成，以规模效益促进节能型部品的生产和应用

    6.启动农村住宅的产业化

    7.进行燃气、供热、空调等系统的产业化集成，优化住宅的能源消耗

    8.既有住宅的节能改造

    9.运用价格杠杆促进住宅产业化的实施，更好地发挥市场配置资源的基础性作用，以经济政策引导鼓励节能型住宅的建设和消费

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