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中国住房发展报告(2009~2010)图书

ANNUAL REPORT ON CHINESE GROWING HOUSING MARKET(2009~2010)

SSAPID:101-9076-3623-32
ISBN:978-7-5097-1172-9
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书在评述2008~2009年住房及相关市场走势的基础上,预测了2009~2010年住房及相关市场的发展变化;从历史角度分析了改革开放以来住房市场及其相关领域的发展历程,探讨了其中的规律与存在的不足;通过构建中国住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,有针对性地提出了相关政策建议。

相关信息

丛书名:住房绿皮书
编 辑:任文武
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2009年11月
语 种:中文
中图分类:F0 经济学

 主要编撰者简介

 Abstract

 中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室简介

 《中国住房发展报告》编委会

 中文摘要

 附录 中国住房指数系统

 后记

 中国住房发展:总体报告

  第一章 中国住房发展:总体报告

   一 2008~2009年住房市场分析

    (一)宏观经济与住房市场:从急速下滑,到触底回升

    (二)中国城市化与住房市场:质量提升明显,中西部地区加快

    (三)全球经济与住房市场:从急剧衰退,到缓慢好转

    (四)开发企业与住房市场:由急剧恶化,到迅速好转

    (五)需求主体与住房市场:购买意愿几经反复

    (六)金融机构与住房市场:信贷监管由紧变松,由宽变严

    (七)住房资产市场与物业市场:从快速回落,到快速上涨

    (八)住房土地市场与住房市场:从迅速降温,到逐步回暖

    (九)住房金融市场与住房市场:从收紧和沉闷,到宽松和爆发

    (十)住房监管与住房市场:监管措施相继出台,监管力度有所放松

    (十一)住房保障与住房市场:建设力度明显加大,覆盖范围明显扩大

   二 2009~2010年住房市场预测

    (一)宏观经济与住房市场:经济将持续复苏,住房投资作用增强

    (二)城市化与住房市场:城市化规模呈现高峰,城市化区域增长相对均衡

    (三)全球经济与住房市场:全球经济缓慢复苏,各国住房市场表现不一

    (四)住房增量市场与住房存量市场:春暖秋凉、价稳量增

    (五)住房用地市场与住房市场:交易量增加,交易价格上升

    (六)住房金融市场与住房市场:总体温和上行,区间季节波动

   三 中国住房指数体系

    (一)住房上市公司指数

    (二)住房支付能力指数:1999~2008

    (三)住房真实供求缺口指数:1978~2009

    (四)土地价值潜力指数

    (五)住房价值潜力指数

    (六)住房贷款风险指数

    (七)住房市场监管指数

    (八)住房社会保障指数

   四 近期的问题与挑战

    (一)宏观经济:内生性增长动力不足,通货膨胀压力加大

    (二)城市发展:新增城市化人口加存量城市化人口,公共支出压力大

    (三)开发企业:风险增加,素质下降;资金充裕助长地价、房价上涨压力

    (四)需求主体:投资者蠢蠢欲动,消费者缺乏理性,市场面临需求者冲击

    (五)金融机构:宽松支持了投机,紧缩抑制了消费,风险防控手段有限

    (六)住房市场:价稳量增难以实现,市场波动频繁剧烈

    (七)土地市场:土地供给严重不足,土地价格过快上涨

    (八)金融市场:大量流动性流向楼市,市场单一导致风险过于集中

    (九)市场监管:监管任务更加繁重,监管意愿有所放松

    (十)社会保障:保障性住房建设计划难实现,保障房供求受影响

   五 中国住房的长期问题和挑战

    (一)宏观经济:面临波动风险,潜藏泡沫风险,遭遇停滞风险

    (二)城市发展:城市化加速度减缓,城市化潜力无法完全释放

    (三)开发体系:市场垄断产生高利润,行政管制导致高成本

    (四)需求主体:消费心理不成熟,消费观念有障碍,消费者保护和投机者监管体系不健全

    (五)市场体系:住房体系不健全,市场交易不规范

    (六)土地市场:土地市场垄断,政府经营与监管合一

    (七)金融体系:一元化住房的金融体系过度集中金融风险

    (八)住房体系:商品房和保障房体系都不健全,两者结合不完满

    (九)住房监管:监督管理制度较粗糙,监督制衡机制不健全

    (十)住房调控:调控手段不经济,调控步调不协调

   六 近期政策建议

    主要任务

    政策目标

    调控对象

    政策原则

    政策手段

    政策措施

    (一)宏观经济:微调宏观政策,刺激内生性增长,防控通货膨胀

    (二)城市发展:挖掘城市化的潜力,提高城市化的质量

    (三)开发企业:公布住房参考价格,提高城镇化的质量

    (四)需求主体:鼓励住房消费,引导住房投资,抑制住房投机

    (五)住房市场:完善住房市场体系,鼓励住房消费消费

    (六)土地市场:扩大住房用地供应规模,提高用地效率

    (七)金融机构:严控投机性房贷,刺激真实住房需求

    (八)市场监管:规范市场准入条件,从严市场监管

    (九)住房保障:落实保障房建设计划,切实扩大保障房供给

   七 解决中国住房问题的政策建议

    (一)完善社会保障制度体系建设,扩大保障性住房建设规模

    (二)改善城市发展的制度环境,挖掘城市化的潜力

    (三)创新房地产制度,建立完善可靠的法制体系

    (四)建立顺畅得力的监管体系,反对住房市场领域的垄断

    (五)改进政府参与市场的方式,提升政府的服务质量

    (六)建立公平合理的税费体系,实现住房分配的转移支付制度

    (七)设立住房政策委员会,建立统一灵活的调控体系

    (八)建立商品性与政策性差异化结合的分层次的住房体系

    (九)建立住房再生产各环节商品性和保障性结合的住房体系

 中国住房分析与预测:分析框架

  第二章 中国住房市场:分析框架

   一 住房宏观背景

    1.宏观经济与住房市场

    2.城市化进程与住房市场

    3.全球经济与住房市场

   二 住房市场主体

    1.开发企业与住房市场

    2.金融机构与住房市场

    3.需求主体与住房市场

   三 住房市场体系

    1.住房资产市场与物业市场

    2.住房用地市场与住房市场

    3.住房金融市场与住房市场

   四 住房价值潜力

    1.住房增长与住房投资潜力

    2.住房增长与土地投资潜力

   五 住房公共政策

    1.住房保障与住房市场

    2.住房监管与住房市场

 中国住房宏观背景:分析与预测

  第三章 宏观经济形势分析与预测

   一 2008~2009年宏观经济形势分析

    (一)宏观经济运行:紧缩程度逐步减轻,回稳中渐呈复苏迹象

     1.经济增长:急剧下滑趋势已止,“拐点”悄然显现

     2.社会就业:城镇登记失业率有所上升,就业形势依然严峻

     3.物价水平:物价下行压力减小,大宗商品和资产价格止跌回升,通货膨胀预期隐现

     4.宏观经济运行与住房市场:住房市场调整中断,宏观经济企稳诱使快速反弹

    (二)社会需求变化:投资需求强劲增长,消费需求低位缓慢回升,净出口波动趋减

     1.投资需求:社会固定资产投资增幅持续扩大,政府万亿投资作用明显

     2.消费需求:消费需求有所回升,但仍处于较低水平

     3.贸易收支:进出口降幅较大,贸易顺差有所减少

     4.社会需求变化与住房市场:住房市场与社会需求具有较强相关性,但波动幅度更为剧烈

    (三)金融市场运行:货币信贷增长迅速,资本市场明显回暖,流动性供给充足

     1.货币供应量:快速增长

     2.金融机构存贷款:增长迅速

     3.存贷款利率:继续下降

     4.人民币汇率:对美元稳中趋升,对欧元和日元有所贬值

     5.金融市场运行与住房市场:宽松的货币信贷政策助力,住房市场价量急速反弹

    (四)住房相关产业发展:住房上游企业销量走出低迷,住房下游企业回暖明显

     1.2008~2009年住房相关产业发展情况:建筑建材业初现复苏,家具业调整明显,家电业平稳发展,家装业企稳回升

     2.住房相关产业发展与住房市场:住房相关产业受益于住房市场发展

    (五)住房投资与宏观经济运行:住房投资波动加剧宏观经济运行风险

   二 2009~2010年宏观经济形势预测

    (一)社会需求:投资维持快速增长,消费继续回升,净出口缓慢恢复

     1.投资需求:政府投资增速略有回落,但社会民间投资将逐渐增加

     2.消费需求:消费稳中有升,将缓慢步入上升通道

     3.净出口:进出口降幅减缓,对外贸易缓慢恢复,但顺差快速增长短时难期

    (二)物价水平:物价水平止跌回升,大宗商品和资产价格震荡不改上行趋势,通货膨胀概率增加

     1.居民消费价格:居民消费价格增长加快,助推通货膨胀预期

     2.工业品出厂价格:工业品出厂价格止跌回升,未来将小幅上行

     3.原材料、燃料和动力购进价格:回升趋势基本确立,未来震荡上行

    (三)经济增长:工业增加值增速有所加快,建筑业和第三产业活跃度增加,国内生产总值快速增长

     1.工业生产:稳步增加

     2.第三产业和建筑业:稳步增长

     3.国内生产总值:增长加快

     4.住房投资:宽松的信贷政策和市场形势,住房投资快速增加

    (四)宏观经济指标预测:2009年GDP增长率将达到8.4%,居民消费价格指数下半年同比涨幅将由负转正,全年略现正值

   三 宏观政策调控建议

    (一)宏观调控政策现状和评价:扩大内需政策成效显著,具体操作效果有待提高

     1.经济政策:扩大内需作用明显,效果首推投资

     2.财政政策:积极财政政策执行效果显著,财政收支不平衡加剧

     3.货币政策:“适度宽松”的政策保证了充足的市场流动性,刺激内需作用明显

     4.宏观政策调控与住房市场:宽松的宏观政策环境促进住房市场复苏,住房市场调控政策有待转变

    (二)未来宏观经济调控目标及其实现面临的问题和挑战

     1.宏观调控目标:扩大就业,促进增长,调整结构,稳定物价

     2.实现2010年经济目标所面临的问题:内生性增长动力仍显不足,通货膨胀压力将至

     3.实现2010年经济目标所面临的挑战:世界经济复苏缓慢,贸易保护主义抬头

    (三)未来宏观调控政策建议:继续经济刺激政策,加强结构性调整和调控,推动经济走上快速复苏之路

     1.继续执行经济刺激政策,但重点由总量扩张转向结构调整

     2.逐渐弱化政府主导型投资,大力加强社会民间投资政策引导

     3.继续深化社会保障改革,从根本上刺激消费需求长期增长

     4.继续执行积极财政政策,合理调整支出和收入结构,适度控制赤字规模

     5.总体上执行“适度宽松”的货币政策,但须密切关注经济变化适时政策微调

     6.加强国际贸易政策协调,深化调整外贸结构,转变出口导向型贸易方式

     7.实施积极的就业政策,加强宏观调控政策的就业导向

     8.加强住房市场调控,注重制度性调节,预防价格泡沫形成

  第四章 中国城市化的进程与趋势

   引言

   一 2008~2009年中国城市化的进程分析

    (一)城市化的规模与质量:城市化规模明显扩张,城市化质量逐步提高,中西部地区发展明显

    (二)城市化地域结构:用地规模大幅增加,住房和交通设施用地增幅最大,二线城市增长较快

    (三)城市体系变化:大都市化和集群化趋势进一步加强

    (四)城市化政策:区域规划陆续出台,综合配套改革进入新阶段,行政体制改革出现新迹象,基本制度创新有所推进

    (五)城市化发展对住房的影响:刺激了真实需求的释放,为住房供给创造条件

   二 2009~2010年中国城市化的进程预测

    (一)城市化规模质量:城市化规模呈现高峰,城市化质量明显提升,城市化区域增长格局相对均衡

    (二)城市化地域结构:用地规模继续增长,产业用地恢复增长,基础设施用地增加,住房用地扩大,二线城市和落后地区用地量扩大

    (三)城市化体系演化:大都市化、集群化趋势延续

    (四)城市化政策变化:战略规划密集制定,行政体制试点扩大,基本制度创新继续探索,综合改革试验进一步深化和扩大

    (五)城市化对住房的影响:创造更多真实需求,进一步改善住房供给的条件,进一步刺激大城市住房需求

   三 中国城市化进程的长期分析

    (一)重农偏好和封建制度导致历史上中国城市化的长期徘徊

    (二)重化战略和计划体制导致新中国成立后的城市化严重滞后

    (三)开放战略和制度约束导致改革开放以来的城市化相对滞后

   四 中国城市化发展的基本趋势

    (一)未来城市化的影响因素

     1.经济发展及其布局:内需比重扩大,服务业比重增加

     2.资源环境状况及布局:资源稀缺,空间分布不均

     3.经济全球化:市场和资源全球共享

     4.交通、通讯技术及其空间布局:网络化和集中化

     5.人口增长及其空间分布:劳动力素质提升,分布不均

     6.产业结构及其空间布局:产业结构升级,空间转移加快

     7.社会变化及其空间演化:消费结构升级,中产阶层壮大

     8.制度变化:市场制度完善,公共政策调整

    (二)未来城市化的基本趋势

     1.城市化内涵发展:未来城市发展趋向高级化

     2.城市化地域结构:未来城市发展趋向集约化

     3.城市化体系演化:未来城市体系将是城市大型化、城市集群化、城市网络化

     4.城市化空间演化:未来城市发展将是梯度推进和动态演化

     5.城市化功能定位:未来城市发展将呈个性化和多样化

     6.城市化外部关系:未来城市发展将更加开放和全球化

     7.城市化发展水平:未来城市发展是多层次化和非均衡发展

     8.城市化中的城乡关系:未来城市发展将体现城乡一体发展

    (三)未来城市化的发展对住房的影响

   五 推动中国城市化进程的政策建议

    (一)中国城市化进程面临的问题与挑战

     1.城市化水平偏低

     2.城市化质量不高

     3.城市容积率较低

     4.城市体系不够合理

    (二)城市化问题的政策原因

     1.城乡制度分割

     2.规划不健全

     3.行政体制不合理

     4.道路选择偏差

    (三)推动中国城市化进程的政策建议

     1.实施均衡发展的经济社会战略

     2.提升城市竞争力,全面协调推进城市化

     3.制定面向2030年的城市体系发展规划

     4.改善城市发展的制度环境

     5.完善行政管理体制

  第五章 全球经济与全球住房市场

   一 2008~2009年全球经济与全球住房市场形势分析

    (一)2008~2009年全球经济形势分析

     1.全球经济增长分析:经历深度衰退,但已现回稳

     2.全球通胀分析:通胀压力消减

     3.全球金融形势分析:金融系统尚未恢复有效运作

    (二)2008~2009年全球住房市场形势分析

    (三)2008~2009年全球视野下的中国住房市场

   二 2009~2010年全球经济与全球住房市场形势预测

    (一)2009~2010年全球经济形势预测

     1.全球经济增长预测:缓慢复苏

     2.全球通胀预测:充满不确定性

     3.全球金融形势预测:金融系统缓慢恢复

    (二)2009~2010年全球住房市场形势预测

    (三)2009~2010年全球视野下的中国住房市场

   三 结论与政策建议

    (一)主要结论

    (二)问题与挑战

    (三)政策建议

 中国住房市场主体:分析与评估

  第六章 住房开发企业

   一 文献概述与分析框架

    (一)文献概述

     1.住房企业管理的理论视野

     2.关于住房企业管理与发展的资讯报告

    (二)分析框架

     1.基本素质及其变化

     2.生产要素及其变化

     3.生产经营及其变化

     4.住房产品及其变化

     5.管理制度及其变化

     6.社会责任及其变化

   二 2008~2009年中国住房企业发展分析

    (一)基本素质及其变化:由恶化趋势走向好转

     1.企业数量及变化:由大幅减少到缓慢上升

     2.股份形式:国企控股数量逐渐减少

     3.主营业务:由减少到快速增加

    (二)生产要素及其变化:由全面困顿走向抢手

     1.资本:融资受阻到全面回升

     2.土地:由“烫手山芋”成“香饽饽”

     3.人才:由相对过剩到流动加剧

    (三)生产经营及其变化:由逐渐走向困境到回升

     1.开发经营:规模由下降到依旧低迷

     2.住房销售:增幅由显著下降到快速上升

     3.重组并购:由基本停滞到显著加快

    (四)住房产品及其变化:质量随价格一起下跌,品牌随时间经历考验

     1.住房质量:问题曝光不断

     2.产品设计:需要更多考虑环保和节能

     3.品牌塑造:需要继续强化

    (五)管理制度及其变化:新的制度、文化建设涌现,但是管理水平仍需提升

     1.制度建设:落后于住房发展速度

     2.文化建设:新股东文化成靓丽风景

     3.公司管理:还不够真正重视

     4.公司战略:缺乏系统性和可持续性

    (六)社会责任及其变化:仍然与其所处行业地位极不对称,但是已向好的方向转化

     1.资信:更受重视

     2.税收:仍然与行业地位不相称

     3.慈善:总体有所觉醒,但是企业之间差距较大

     4.环保:品牌企业起带头作用

     5.保障性住房建设:得到更多有责任心企业重视

   三 2009~2010年中国住房开发企业发展展望

    (一)企业数量会增加,但绩效会分化

    (二)信贷将出现结构性调整,土地供应力度会加大

    (三)住房开发速度会加快,住房销售稳步上升

    (四)住房质量事件减少,品牌建设分化大

    (五)管理制度建设力度加大,但管理会随经济好转而放松

    (六)社会责任继续向好,保障性住房建设和环保更受重视

   四 住房企业的长期分析

    (一)住房企业的总体分析

     1.住房企业起步,住房政策摸索(1978~1991年)

     2.住房企业初步发展并过热,住房政策调控开始显现(1991~1995年)

     3.住房企业发展相对协调,政策调控开始稳健(1995~2003年)

     4.住房企业波动发展,政策调控双向强化(2003年至今)

    (二)住房上市企业分析

     1.房地产上市企业创设起步(1992~1997年)

     2.住房上市企业平稳发展(1998~2002年)

     3.住房上市企业快速发展(2003年至今)

   五 住房上市公司指数:住房100指数分析

    (一)指数构建

     1.指数含义

     2.数据来源和样本

     3.综合指数的构建方法

    (二)结果比较

     1.总体比较:一线城市占据优势,国有强于民营

     2.销售收入比较:两极差距较大,国有企业收入较强

     3.利润总额比较:优秀企业占据利润份额较大

     4.资产总额比较:资产集中明显,国企强于民营

     5.总市值比较:一线城市优秀企业更容易获得资本市场认可

    (三)结果聚类

     1.四项皆优

     2.四项中三项优秀

     3.四项中二项优秀

     4.单项优秀

    (四)结果分析

     1.住房上市企业地域集中度过高

     2.住房上市企业行业集中度较高

     3.民营企业创造利润能力较强

     4.国有住房企业拥有资产优势

     5.民营住房企业万科独领风骚

     6.国有住房上市企业综合实力较强

     7.民营住房上市企业分化较大

     8.整个行业两极分化严重

   六 对策建议

    (一)问题与挑战

     1.总体实力显著增强,但基本素质亟待提升

     2.业务模式持续演进,但要素短板亟待优化

     3.生产经营能力不断提高,但是经营模式转变仍需努力

     4.住房产品成效初显,但质量提升和品牌历练尚需时日

     5.管理制度建设还比较落后,管理方式还很粗放

     6.慈善意识有所觉醒,但社会责任仍然任重道远

    (二)对策建议

     1.加强对企业绩效的监管,促使企业提高基本素质

     2.加强金融支持和金融监管,促进生产要素合理分配和流动

     3.引导企业改变经营模式,提高经营绩效

     4.加强住房质量监管,强化企业品牌意识

     5.加快管理制度创新,规范管理行为

     6.强化税收监管,促进环保和保障住房建设

  第七章 住房需求主体

   一 2008~2009年住房消费者分析

    (一)2008~2009年住房消费者分析

     1.购买者

     2.租房者

     3.投资者和投机者

    (二)短期住房消费预测

   二 长期分析

    (一)住房改革之前的租房社会

    (二)房改以后:走向买房住、买房投资的社会吗

   三 住房支付能力指数:1999~2008

    (一)研究的进展

    (二)指数的测算

     1.计算方法

     2.数据的处理和参数设计

     3.结果分析和讨论

   四 问题与挑战

    (一)消费结构失衡,消费心态还不成熟

     1.住房租赁消费发展不充分

     2.二手房消费份额较低

     3.一次性到位消费、大户型消费居多

    (二)中低收入者支付能力弱,住房消费困难

    (三)住房消费市场化遇阻,造成社会不公

    (四)投资性住房消费增加,已占一定的比例

   五 政策建议

    (一)公开并提供有效、透明的数据

    (二)调整住房消费结构,培育成熟的消费心态

    (三)消除住房市场化的障碍,促进社会公平

    (四)针对需要帮助的人群,加大住房保障投入

    (五)对投资性购房行为进行跟踪和管理

  第八章 住房金融机构

   一 国际经验

    (一)美国:市场主导下的住房金融机构体系

     1.机构结构之多元化特征明显

     2.政策性住房金融机构的作用巨大

     3.有专门的住房金融监管机构

    (二)新加坡:政策性金融占绝对主导地位的住房金融机构体系

     1.机构结构单一化特点明显,政策性金融角色突出

     2.公积金制度惠及范围广泛,公积金使用灵活

     3.公积金立法明确、管理严格

    (三)德国的住房金融机构体系:合作金融独具特色

     1.住房金融机构体系的多元化特点明显

     2.互助合作金融独具特色

   二 2008~2009年以来中国住房金融机构运行情况分析

    (一)2008年以来的住房金融机构结构特点:商业性住房金融机构主导格局明显,合作性住房金融机构和政策性住房金融机构支持不足

    (二)2008年以来商业性住房金融机构特点:商业银行扮演主角,房贷业务先抑后扬,资产质量良好,但风险控制藏有隐患,房贷品种虽多但突破性创新产品较少

     1.商业银行扮演主角

     2.房贷业务先抑后扬

     3.房贷资产质量表现良好

     4.房贷品种较多但突破性创新嫌少

     5.风险管理不足且风控藏有隐患

    (三)2008年以来的住房公积金:使用质量和效率不尽如人意

   三 2009年第四季度至2010年展望

    (一)住房金融机构结构:商业性住房金融居优格局恐在短期内继续延续

    (二)商业性住房金融(以贷款为例):维稳大势下的房贷上行方向难改但势头趋弱

    (三)政策性住房金融:住房公积金的制度性缺陷恐难革除

   四 住房金融机构体系的长期分析

    (一)起源:从住房商品化到住房金融化

     1.财政重压下的住房商品化

     2.从现金思路到金融思路

    (二)演变:从多元路径探索到一元路径居优

     1.多元路径探索

     2.一元路径居优格局

    (三)主要问题

     1.机构结构过于单一,风险过度集中于银行体系,给金融体系的稳定埋下隐患

     2.政策性住房金融机构不足,难以有效支撑中低收入群体的住房消费

     3.合作性金融步履维艰,暴露制度设计硬伤

     4.商业性住房金融:良好业绩表现下难掩风险隐忧

   五 住房贷款风险指数

    (一)文献回顾

     1.风险监管指标

     2.风险监测模型

    (三)住房贷款风险指数测算方法和结果:近无忧远有虑

     1.房地产企业资金中的贷款占比测算方法

     2.银行房贷占比测算方法

     3.房地产企业资金中的贷款占比:高枕无忧下的隐忧

     4.银行房贷占比:集中度过高埋下风险隐患

   六 政策建议:重构住房金融机构支持体系

    1.近期政策建议

    2.远期政策建议

 中国住房市场体系:分析与预测

  第九章 住房市场

   一 2008~2009年市场分析

    (一)新建住房市场:销售快速回暖,投资缓慢复苏

     1.销售市场:房价跌而复涨,价量重现背离

     2.开发市场:回落迅速,复苏缓慢

    (二)二手住房市场:“V”形走势明显

     1.2008年1~9月:相持阶段

     2.2008年10月~2009年2月:持续下跌阶段

     3.2009年3~6月:快速上涨阶段

     4.2009年7~9月:涨速回落阶段

    (三)住房租赁市场:收入增速下降、就业难度加大、人口回流等因素造成租金下跌

    (四)区域市场:东部地区波动性要大于中西部地区

     1.2008年:金融危机对东部地区的影响要远大于中西部地区

     2.2009年:东部地区量价急升,中西部地区投资开发快速增长

    (五)城市分析:销售市场一线城市领先,投资开发二、三线城市占优

     1.一线城市价格与销售量平均增速要高于二、三线城市

     2.开发投资一线城市冷,二、三线城市热

   二 未来预测

    (一)对主要影响因素的分析与判断:投机引发市场波动,政策影响市场走势

     1.影响供给方面因素的分析与判断:开发企业资金面决定短期供给变动

     2.影响需求方面因素的分析判断:通货膨胀与经济复苏状况决定未来需求变动

    (二)2009年第4季度~2010年第4季度住房市场预测:春暖秋凉、价稳量增

   三 长期分析

    1.全国住房价格周期分析

    2.一线城市住房价格周期及其差异性分析

    3.新建住房真实供求缺口指数

   四 政策建议

    (一)近期市场调控政策回顾:由抑制房价过快上涨到促进住房投资、鼓励住房消费

    (二)问题与挑战:单一模式助长供给垄断,投机需求挤压真实需求

     1.开发模式过于单一、供给存在空间垄断

     2.住房供给环节管制过多造成供给成本偏高

     3.投机需求旺盛造成市场供不应求和房价上涨过快,真实需求受到挤压

     4.租赁市场未能充分发挥住房存量优化配置作用

     5.调控政策一松就涨、一紧就死

     6.经济增长对住房市场存在过度依赖

    (三)政策建议:支持住房消费、抑制住房投机、提高住房供给效率

     1.加大对住房消费的政策支持力度

     2.增加住房投机成本,抑制住房投机行为

     3.增加住房供给,降低住房供给成本

     4.完善开发体系,打破市场垄断

     5.从长期看,还应着力完善住房租赁市场以提高住房存量的配置效率,并逐步降低国民经济对住房市场的依赖性

  第十章 土地市场

   一 2008~2009年土地市场分析

    (一)土地市场的总体状况:由冷转热

     1.土地购置

     2.土地价格

     3.土地拍卖

     4.土地开发

     5.土地储备

     6.四大直辖市的土地市场概况

    (二)居住用地的市场状况:交易呈活跃态势

     1.北京

     2.上海

     3.广州

     4.深圳

     5.天津

     6.重庆

   二 2009~2010年土地市场预测

    (一)基本结论

    (二)主要理由

     1.宏观经济企稳向好势头日趋明显

     2.重大建设规划频繁出台

     3.房地产市场趋向活跃

     4.房地产金融支持力度加大

     5.房地产业政策宽松有利

     6.土地供给政策相当优惠

   三 政策建议

    (一)建立和完善长期的土地供给制度

    (二)公开市场信息,加强舆情管理

    (三)公事公办,坚持长期、稳定的土地政策

    (四)加强土地供给的事后监督

    (五)做好土地收入的监督和管理

    (六)确保落实保障性住房用地

  第十一章 金融市场

   一 2008年至2009年前三季度中国住房金融市场分析

    (一)总体市场结构:信贷市场主导地位明显,资本市场的作用略有弱化

    (二)间接住房金融市场:房贷利率先扬后抑,反映货币政策由紧到松的转换;房贷规模先紧后松,带动住房价格涨跌不定

     1.房贷利率视角:先扬后抑,反映货币政策由紧到松的转换

     2.房贷规模视角:地位强势,走势波动带动房价涨跌不定

    (三)直接住房金融市场:房地产股票价格的大起大落和房地产股票市场融资的升降沉浮

     1.房地产股票市场价格视角:板块指数呈现巨幅震荡

     2.房地产股票市场融资视角:由沉闷走向爆发

   二 2009第4季度至2010年走势预测

    (一)市场结构近期(2009年第4季度至2010年)走势预测:维稳大势下的住房金融市场将呈现温和上行走势,住房金融市场结构或将有改善之机

    (二)信贷市场利率:总体保持低位运行,结构或将进行微调

    (三)直接住房金融市场:二级市场地位或将有机会提升

    (四)住房金融创新:可能会继续封冻

   三 中国住房金融市场长期分析

    (一)直接金融和间接金融视角:间接金融比重过大,问题堪忧

    (二)一级市场和二级市场视角:持续失衡中运行

     1.中国房地产企业上市融资历程概述:在成败萧何中尴尬前行

     2.中国房地产企业上市融资的结构性分析:上市路径和选择模式

    (三)传统与创新视角:路径依赖明显,市场创新不足

     1.概述:过于依赖传统市场,住房金融市场创新不足

     2.住房抵押贷款证券化创新:雷声大,雨点小

   四 政策建议:建构多元、透明且不断创新的住房金融市场体系

    (一)问题与挑战

     1.问题

     2.挑战

    (二)近期政策建议

     1.利率:如何调

     2.股市放行:如何放

     3.创新:如何创

    (三)中长期政策建议

     1.中长期走势判断:中国住房金融市场可能走出多元化路径

     2.中长期政策建议

 中国住房价值潜力:分析与评价

  第十二章 住房价值潜力

   引言

   一 文献回顾与理论框架

    (一)文献回顾

    (二)理论框架

   二 住房价值潜力分析与预测

    (一)住房价值潜力分析:1998~2007年中国住房市场价值由于经济增长、城市化、人均收入和成本提高及预期因素带动住房市场价值大幅上升

     1.住房需求:人们住房可负担能力显著提高,住房需求人口迅速增加

     2.住房供给:土地供给趋于紧张,新建住房供给成本上升较快

     3.住房生活环境:居住环境和配套设施渐趋完善

     4.城市经济发展:区域经济价值创造效率大幅提高

    (二)中国住房价值潜力预测:高速经济增长、城市化加速、供给成本上升将推动住房市场价值持续增加

     1.住房现实需求:人均收入水平偏低决定了较低的住房现实需求能力,但也使住房市场价值具有提升的空间

     2.住房潜在需求:城市化加速、人均收入提高和消费结构转变将持续推高住房市场需求

     3.住房潜在供给:住房市场供给面临较大压力,迫切需要合理规划破解供给难题

     4.城市生活环境:改善速度加快,提升住房市场价值

     5.城市经济发展:较快的经济发展速度推动中国住房市场价值持续上升

   三 住房价值潜力指数:重点城市比较与分析

    (一)指数的构建

     1.指标筛选与体系构建:5项一级指标和7项二级指标构成完整指标体系

     2.样本数据来源:35个大中城市作为样本采集数据

     3.指标权重确定:住房潜在需求与住房潜在供给最大,城市生活环境最小

    (二)指数实证分析

     1.城市住房价值潜力比较:上海、深圳、北京和广州名列前茅,贵阳、海口和南宁暂居后三

     2.城市住房价值潜力分析:城市区位异常重要,一线城市潜力较大,住房潜在需求作用显著,经济规模影响巨大

    (三)进一步的讨论

     1.关于住房价值潜力排名结果和指标体系的应用

     2.关于城市经济规模、城市经济增长和住房价值潜力的关系

  第十三章 土地价值潜力

   一 引言

   二 文献回顾与理论框架

    (一)文献回顾

    (二)理论框架

     1.一个新假设:地价和地均GDP高度相关

     2.理论框架:供求六大要素决定土地市场价值

   三 全国土地价值潜力分析

    (一)全国土地市场价值近期分析:土地投资价值急速提升

     1.土地征用逐步放缓

     2.耕地面积逼近红线

     3.城市面积快速增长

     4.土地市场价值不断增长

    (二)全国土地市场价值未来展望:近期将继续提升

    (三)土地市场价值长期分析:从逐步显现到快速增长

     1.完全没有显现价值阶段

     2.局部显现价值阶段

     3.没有完全显现价值阶段

     4.完全显现价值阶段

     5.价值快速增长,个别地块价值超前显现阶段

   四 城市土地市场价值分析

    (一)指数构建

     1.指标含义

     2.指标体系

     3.数据来源

     4.计算方法

    (二)当前增值空间

     1.大多数城市土地市场价值潜力巨大,地价还有上涨空间

     2.土地价值潜力上海最大,银川最小

     3.增长率差呼和浩特第一,厦门最后

    (三)未来增值潜力

     1.未来土地价值潜力:上海最具潜力

     2.经济发展:上海独占鳌头

     3.土地供给:中部城市人口密度大,西北西南土地供给宽松

     4.综合区位:东南地区区位最好,上海最佳

     5.国际化程度:东南、环渤海领衔,上海第一

     6.居住环境:深圳居住环境最好

 中国住房公共政策:评价与建议

  第十四章 住房社会保障

   一 国际经验与分析框架

    (一)国际经验

     1.总体情况

     2.一般收入

     3.低收入住房保障

    (二)理论框架

   二 住房社会保障分析与预测

    (一)2008~2009年保障性住房现状分析

     1.总体情况

     2.一般收入

     3.中低收入

     4.低收入

    (二)2009~2010年住房社会保障预测

    (三)长期分析:住房保障任重道远

     1.总体情况

     2.一般收入

     3.中低收入

     4.低收入

   四 住房社会保障指数

    (一)指数构建

     1.指标体系

     2.样本与数据来源

     3.指数计算方法

    (二)指数分析

     1.一般收入居民住房保障

     2.中低收入居民住房保障

     3.低收入居民住房保障

   五 政策建议

    (一)问题与挑战

    (二)总体政策建议

    (三)大中城市的住房保障分析、评价与政策建议

  第十五章 住房市场监管

   引言

   一 文献回顾与理论框架

    (一)文献回顾

    (二)理论框架

   二 中国住房市场监管分析

    (一)历史回顾:曲折中前进

    (二)住房市场监管进展

    (三)当前监管存在的问题

     1.行政审批制度不完善

     2.住房市场秩序不规范

     3.信息披露机制不健全

   三 中国城市住房市场监管分析

    (一)中国城市住房市场监管指数

     1.指数含义

     2.指标体系

     3.城市样本

     4.数据来源

     5.测度方法

    (二)中国城市住房市场监管分析

     1.中国城市住房市场监管指数分析

     2.均值与标准差分析

     3.区域分析

   四 政策建议

    1.完善行政审批制度,提高审批效率

    2.健全市场监督制度,规范市场秩序

    3.建立信息披露制度,改善信息服务

 法律声明

本报告从宏观背景、市场主体、市场体系、市场潜力、公共政策等5个方面,对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价,并给出相关了政策建议。报告具体内容包括:在评述2008~2009年住房及相关市场走势的基础上,预测了2009~2010年住房及相关市场的发展变化;从历史角度分析了改革开放以来住房市场及其相关领域的发展历程,探讨了其中的规律与存在的不足;通过构建中国住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,有针对性地提出了相关政策建议。2008~2009年分析显示:宏观经济从急速下滑到触底回升;城市化质量提升明显,中西部地区城市化加快;全球经济从深度衰退到逐步回稳;开发企业由急剧恶化到迅速好转;消费、投资和投机意愿几经反复;信贷监管由紧变松,又由松变紧;住房资产与物业市场从回落调整到快速上涨;住房土地市场从热度下降到逐步回暖;住房金融市场从收紧和沉闷到宽松和爆发;住房监管力度有所放松;保障性住房建设力度迅速加大,保障覆盖范围有所提高。2009~2010年预测认为:宏观经济将持续复苏,住房投资作用增强;城市化规模呈现高峰,城市化区域增长相对均衡;全球经济缓慢复苏,各国住房市场表现有别;住房资产与物业市场先扬后抑、价稳量增;住宅用地市场交易量增加,交易价格上升;住房金融市场总体温和上行,区间季节波动。通过住房市场及其相关领域的历史分析发现:国民经济疑似住房依赖病症;城市化进程长期滞后根源于战略偏差和与制度缺陷;家庭住房观念产生根本性变化;住房金融机构多元路径探索归于“一元路径居优”;当前住房市场处在本轮长周期的下行期;中国目前还不存在完整意义上的住房金融体系;中国住房社会保障体系长期缺位。住房上市公司指数、住房支付能力指数(1999~2008)、住房真实供求缺口指数(1978~2009)、城市土地市场价值指数、住房市场价值潜力指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数、住房社会保障指数等8大指数显示:上市公司两极分化现象比较严重;全国城镇居民的住房支付能力较弱;住房真实供求由短缺进入过剩;土地价值潜力上海最大,北京第二;沿海和沿江城市住房价值潜力较大;住房贷款的风险隐患较大;全国中心城市的住房市场监管水平领先于其他城市;各城市住房保障水平存在较大差异。中国住房市健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:宏观经济内生性增长动力不足,通货膨胀压力加大;城市化战略规划存在偏差,管理制度瓶颈凸显;开发企业整体素质差,行为不规范;住房消费心态不成熟,中低收入者支付能力低下;信贷宽松支持了投机,紧缩抑制了消费;政策宽松涨价,政策紧缩量跌;地方政府直接参与炒地,土地使用效率低下、供求关系紧张;风险过度集中于住房信贷市场,信贷流向缺乏有效监管;行政审批效率低,政府监管明显缺失;住房社会保障体系建设未得到地方政府的积极响应,监管措施缺位。报告建议:(1)完善宏观调控政策措施,加大政府保障性住房投资;(2)提升城镇化的质量,创造住房真实需求;(3)引导企业转型升级,监督企业规范经营;(4)严格金融监管,完善住房金融体系;(5)支持住房消费,抑制住房投机;(6)完善土地市场监管体系,支持保障性住房建设;(7)完善和改进市场监管制度;(8)逐步完善住房社会保障制度,扩大保障房供给。

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简 介:本书以“人人享有公平的社会保障”为主题,选择辑录了中国社会科学院劳动保障研究中心为主组织和参与的一些研究成果。新中国成立六十多年来尤其是近20年间,我国社会保障制度建设尽管取得了巨大成就,但是面临着快速工业化、城市化、市场化、国际化和人口老龄化的巨大冲击,必须尽快建立健全适合国情与发展阶段的、比较完善的人人享有社会保障...

作者: 陈佳贵 王延中
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2010年04月