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 社会科学文献出版社皮书系列

 中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室简介

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 中国社会科学院城市与竞争力研究中心简介

 Abstract

 住房绿皮书编委会

 第一部分 总体报告

  第一章 中国住房发展：总体报告

   一 2009～2010年住房市场分析

    （一）宏观经济形势与住房市场：经济复苏基础不断整固，住房调控下维持高速增长

    （二）中国城市化与住房市场：城市化成为经济增长持续推动力，住房供需问题日渐显现

    （三）全球经济形势与住房市场：全球经济复苏步伐不一，全球住房市场冷热不均

    （四）房地产企业与住房市场：经营环境由松变紧，企业预期发生分化

    （五）需求主体与住房市场：购房者趋于观望，租房者承压日重，租购两难窘境乍现

    （六）金融机构与住房市场：信贷支持逐步收紧，信托资金发展迅速，公积金中心资金运作效率有待提高

    （七）严厉调控下的住房市场：房价涨幅逐步缓和，住房销量波动下降

    （八）土地市场与住房市场：土地供应量放大，纯商品住房用地比重下降，出让均价有所回落

    （九）金融市场与住房市场：信贷垄断格局依旧，调整态势待稳

    （十）市场监管：监管强度增大，执行力度强化

    （十一）住房保障：保障力度有所加强，公租房成为新主力

    （十二）市场调控：政策逐步细化，措施逐步增加，力度逐步加强

   二 2010～2011年住房市场预测

    （一）宏观经济形势与住房市场：经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化

    （二）中国城市化与住房市场：城市化的规模结构都将进行深度调整

    （三）全球经济形势与住房市场：复苏道路漫长，复杂度上升

    （四）住房市场预测：继续调整，稳中有降

    （五）土地市场与住房市场：土地需求增加，部分城市土地价格上涨压力犹存

    （六）金融市场与住房市场：先紧后松，总量微升

   三 中国住房指数体系

    （一）住房上市公司指数：行业集中进一步加剧，盈利能力差距较小

    （二）住房支付能力指数：支付能力曲线波动，总体趋势越来越弱

    （三）住房贷款风险指数：信贷比例偏高，信贷风险加大

    （四）住宅价格泡沫指数：大中城市平均房价泡沫偏大，部分城市泡沫过大

    （五）金融机构风险指数：商业贷款占比有所提高，部分城市公积金中心流动性风险过高

     1.商业银行住房风险指数

     2.公积金中心住房风险指数

    （六）住房市场监管指数：高行政级别城市水平高，大城市表现好

    （七）住房社会保障指数：大多数城市的中低收入阶层对经济适用房的可支付能力较强，廉租房货币补贴保障指数在各城市相差较大

   四 问题和挑战

    （一）宏观经济：投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增

    （二）中国城市化：城市化过于粗放，社会经济问题日益累积

    （三）房地产企业：管理内控能力不足，资信有待进一步提高

    （四）需求主体：住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足

    （五）住房金融机构：房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增

    （六）住房市场：供给扩张困难，需求不断累积

    （七）土地市场：中低档住房用地供应不足，土地融资助长地价上涨

    （八）住房金融市场：差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽

    （九）市场监管：效率尚需提高，责任亟待明确

    （十）保障性住房：资金难以保障，目标责任尚需明晰

    （十一）市场调控：政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏

   五 政策建议

    （一）宏观调控政策：适度紧缩货币政策，继续积极财政政策，抑制通胀，调整结构

    （二）中国城市化：提高质量，推动城市化方式转变

    （三）房地产企业：增强内生发展能力，提高产品附加值

    （四）需求主体：稳定政策取向，避免盲目政策优惠

    （五）住房金融机构：丰富投资渠道，调整融资结构，加强风险管理

    （六）住房市场：引导需求，扩大供给

    （七）土地市场：优化土地供应结构，增强政策组合有效性

    （八）金融市场：健全市场体系，丰富金融产品，增强结构调节

    （九）市场监管：提高监管效率，增强行业自律

    （十）住房保障：加强资金支持，落实主体责任，推进有效保障

    （十一）市场调控：调节供需关系，增强住房保障

 第二部分 宏观背景

  第二章 中国宏观经济形势分析与预测

   一 2009～2010年宏观经济形势分析

    （一）宏观经济运行：经济延续复苏态势，不确定因素有所增加

     1.经济增长：经济快速增长，波动有所加剧

     2.社会就业：城镇登记失业率有所下降，就业形势逐渐转好

     3.物价水平：物价水平结构性上升，通货膨胀预期较浓

    （二）社会需求变化：投资增幅趋缓，消费需求稳定增长，贸易收支波动加剧

     1.投资需求：政府投资力度渐减，社会固定资产投资增幅回落

     2.消费需求：消费需求稳定增长，但储蓄投资意愿不减

     3.贸易收支：进口增速相对较快，贸易顺差波动中收窄

    （三）金融市场运行：货币信贷高位回调，货币供给保持充裕

     1.货币供应量：高位趋缓，供应充裕

     2.金融机构存贷款：增速回落，渐趋稳定

     3.利率：总体小幅上升

     4.人民币汇率：小幅升值，压力不减

     5.资本市场：成交量有所萎缩，股价波动有所加剧，融资能力大幅提升

    （四）城市经济：经济迅速增长，一线城市较慢

   二 2010～2011年宏观经济形势预测

    （一）社会需求：投资增速回稳，消费稳中有升，净出口艰难恢复

    （二）物价水平：居民消费价格仍将维持较高增速，工业品出厂价格，原材料、燃料和动力购进价格增幅有望渐趋稳定

    （三）经济增长：回落调整后将重现快速增长态势

    （四）宏观经济指标预测：中国经济高位调整，内生性增长力量将逐渐增强

   三 宏观经济与住宅市场的相互影响

    1.住宅市场运行：量价齐升，调控中再现回落

    2.宏观经济与住宅市场分析：住宅市场过热引来严厉调控，但住宅投资贡献度不减

    3.宏观经济与住宅市场预测：宏观调控将不利住宅市场，住宅投资对增长贡献度有所减少

   四 宏观调控面临的问题及政策建议

    （一）未来宏观经济调控目标及其实现面临的问题和挑战

     1.宏观调控目标：促进经济增长，调整内需结构，抑制通货膨胀

     2.实现2011年经济目标所面临的问题：投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增

     3.实现2011年经济目标所面临的挑战：世界经济复苏之路坎坷，人民币升值压力增加，贸易摩擦渐增

    （二）未来宏观调控政策建议：适度紧缩货币政策，继续积极财政政策，抑制通胀，调整结构

     1.适度紧缩货币政策，舒缓通货膨胀压力

     2.继续积极财政政策，调整支出结构，适度缩小赤字规模

     3.出台细则，有效落实“新36条”，鼓励民间投资

     4.完善社会保障，增强居民消费信心

     5.推进收入分配制度改革，缩小收入差距

     6.避免人民币过度升值，营造稳定的外贸环境

     7.加强住宅市场调控，坚定不移地抑制住房价格过快增长

   五 专题：保障性住房投资是宏观经济稳健、快速增长的重要动力

    （一）保障性住房建设促进宏观经济稳健、快速增长的原理

     1.保障性住房建设增加投资

     2.保障性住房建设扩大消费

     3.保障性住房建设熨平经济

    （二）当前宏观经济发展存在的问题及原因

     1.我国当前宏观经济存在的问题

     2.住房保障滞后是当前宏观经济问题的重要成因

    （三）建设保障性住房的建议

     1.重新认识保障性住房建设双重意义

     2.加快完善住房保障体系建设

     3.中央和地方应进一步加大住房保障投资

  第三章 中国城市化的形势分析与趋势预测

   一 中国城市化的现状与趋势

    （一）中国城市化的现状分析

    （二）中国城市化的主要趋势分析

   二 中国城市化发展对房地产的影响

    （一）城市化发展不断释放住房需求，且需求分布差异趋于均衡

    （二）城市化发展带动住房供给不断增加，但仍存在供给不足问题

    （三）房地产企业分享城市化发展成果，但需面向未来谋求战略转型

   三 中国城市化发展的主要问题与对策建议

    （一）中国城市化发展的主要问题

     1.“半城市化”特征明显

     2.影响城市化发展的关键性制度约束仍然存在

     3.城市化发展的主体参与性严重弱化

     4.城市化发展面临的资源与环境问题依然严重

    （二）促进中国城市化发展的政策建议

     1.全面提升中国城市化的发展质量

     2.全面加快中国城市集群化发展步伐

     3.全面深化城市化发展关键领域的制度创新

     4.全面推动中国城市化实现绿色发展方式转变

     5.全面加强城市化发展的主体参与能力

   四 城市化质量评价指标体系构建

    （一）指标体系设计原则

    （二）城市化质量评价指标体系

   五 专题：区域规划影响中国城市经济版图

  第四章 世界经济与住房市场形势分析与预测

   一 2009～2010年全球经济形势分析

    （一）全球经济形势：经济活动和贸易活动较快增长，金融体系尚不十分稳定，通货膨胀压力再现

     1.全球经济增长：复苏态势不变，但基础尚不稳固

     2.全球通货膨胀：货币流动性不减，通货膨胀再现

     3.全球金融形势：金融体系仍然较为脆弱

     4.全球贸易形势：全球贸易增长较快恢复

     5.全球经济与中国的相互影响：中国对全球经济拉动力增强，全球经济逐渐复苏改善中国外部环境

    （二）全球住房市场形势：缓慢复苏，冷热不均

     1.世界房地产市场整体形势：缓慢复苏

     2.主要国家或地区房地产市场：冷热不均

     3.全球房地产市场与中国房地产市场：全球房地产市场的复苏缓慢助推投资资金流入中国房地产市场

   二 2010～2011年全球经济与住房市场形势预测

    （一）2010～2011年全球经济形势预测：复苏路依旧，复杂度上升

     1.全球经济增长：缓慢复苏

     2.全球通货膨胀：充满不确定性，但总体向上趋势不改

     3.全球金融形势：金融系统缓慢恢复

     4.全球贸易形势：将维持较快增长速度

     5.全球经济与中国的相互影响：中国将成维稳力量，贸易摩擦增加中国贸易难度，资本流入恶化中国通胀局势

    （二）2010～2011年全球住房市场预测：延续复苏态势，各国问题不一

   三 专题：金融自由化与利率因素影响下的房地产泡沫

    （一）单纯的货币扩张不会引起房地产价格的上涨

    （二）金融自由化与高存贷款利差引起信贷扩张

    （三）高贷款利率将信贷导向房地产市场

    （四）从金融自由化角度审视我国的房地产泡沫

 第三部分 市场主体

  第五章 房地产企业

   一 2009～2010年中国住房企业发展现状分析

    （一）房企经营环境：政策调控力度空前，市场波动幅度加大

     1.系统性调控房地产市场思路基本明确

     2.调控手段微观化倾向

    （二）生产经营及其变化：上半年成交萎缩，三季度销售放量

     1.年度销售目标的完成，开发商有喜有忧

     2.房企开发投资快速增长，未来竞争加剧

    （三）基本素质及变化

     1.新政促进行业洗牌，市场集中度日趋提高

     2.国企攻城略地，民企谋求突围

     3.新军不断涌入，行业竞争加剧

     4.央企房产业务重组：方案出台，整合任重道远

    （四）生产要素及变化

     1.资金面：银行和股市受阻，信托融资由松趋紧

     2.土地储备：央企攻城略地，民企行事谨慎

     3.人才：知名房企高管接连变动，少数公司逆市吸纳人才

    （五）住房产品：市场表现迥异

     1.外销程度越高，销售面积和销售额降幅越大

     2.成交量影响：城市中心小，远郊大

     3.普通住宅政策鼓励，市场接受程度高

    （六）经济责任和社会责任并举

     1.创造价值，和谐共赢

     2.参与保障房建设，践行社会责任

   二 房地产企业健康发展存在的问题

    （一）行业盈利模式经受考验

    （二）行业内鱼龙混杂，政策调控促市场洗牌

    （三）行业进入门槛单一，竞争手段同质化

    （四）产品线丰富程度不足，盈利波动幅度大

    （五）企业家素质：企业塑造的是品牌而不是企业家

   三 政策建议

    （一）审视盈利模式，提升战略规划与执行能力

    （二）提升风险意识，强化风险管理

    （三）寻找行业持续增长的内生动力

    （四）密切关注科技进步，寻求差异化竞争策略

   四 2010～2011年中国住房开发企业发展展望

    （一）行业发展仍处于成长期，市场规范在竞争中形成

    （二）预售制度逐步完善中，资金回收期拉长

    （三）跨区域布局提速，中西部掘金加快

    （四）资金链日益趋紧，房价下调趋势逐渐显现

    （五）拓宽产品线，延伸产业链

    （六）2010～2011年开发企业状况预测

   五 住房上市公司指数：住房100指数分析

    （一）指数构建

     1.指数含义

     2.数据来源及样本

    （二）指标结果对比分析

     1.地域分布：上市公司企业地域集中

     2.销售收入比较：优势企业销售能力高，招保万金仍是标杆

     3.营业利润率比较：半数以上企业不及行业标准

     4.资产收益率比较：运营能力水平趋同性高

     5.净资产收益率比较：多数处于行业标准之下

     6.存货周转率比较：存货周期长的企业比重高

    （三）结果聚类分析

     1.四项皆优

     2.四项中三项优秀

     3.四项中两项优秀

     4.四项中单项优秀

   六 专题：中国经济房地产化问题研究

    （一）中国经济房地产化状况

     1.经济房地产化的整体状况

     2.竞争性低利润行业进入积极

     3.行业中领先或知名企业掘金房地产

     4.延伸产业链条，建工企业冲在前列

    （二）众多企业集中投资房地产行业原因分析

     1.相对较高的行业毛利率

     2.表面上的低行业进入障碍

     3.预售制降低资金门槛，方便风险转嫁

     4.民间投资渠道窄，经营环境差

     5.畸形的地方发展考核机制

    （三）经济房地产化的潜在风险

     1.资源短期内向单一行业集中

     2.阻碍产业升级

     3.加大产业结构调整的难度

     4.助长投机心理，吞噬企业家精神

    （四）降低中国经济房地产化程度的政策建议

     1.增加民间投资渠道

     2.完善预售制，逐步过渡到现售制

     3.加强新兴行业的支持

     4.改善投资环境，拓宽民间投资的领域和范围

     5.鼓励公平竞争，加强市场监管

  第六章 住房需求主体

   一 现状分析与未来预测

    （一）购买者：多数认为房价过高、难支付，观望情绪较浓

    （二）租房者：部分买家转入租房市场，房租激增，租户压力大

    （三）投资者和投机者：经历狂潮后有所收敛

    （四）住房消费预测

   二 问题与政策建议

    （一）政策变动

    （二）政策评价与建议

     1.政策的稳定性和基本认同

     2.住房政策的执行

     3.“促进住房消费”的迷思

   三 住房支付能力指数

   四 专题：外国人、外地人购房的影响

    （一）背景

    （二）以北京为例

  第七章 住房金融机构

   一 现状分析与未来预测

    （一）2009年第4季度至2010年第3季度金融机构现状分析

     1.商业银行

     2.信托公司

     3.公积金中心

    （二）2010年第4季度至2011年第3季度预测

     1.商业银行

     2.信托公司

     3.公积金中心

   二 存在问题和政策建议

    （一）存在问题

     1.房地产金融市场过分依赖商业银行贷款资金供给，银行信贷资金占房地产企业资金来源比例较高

     2.房地产金融市场波动受货币政策变化影响明显，房价走势与货币供应量走势密切相关

     3.公积金中心面临“收益性风险”和“流动性风险”双重威胁

    （二）政策建议

     1.长期来看，解决房地产金融风险过度集中于银行体系的根本途径在于发展多渠道的房地产金融体系

     2.中短期来看，银行贷款占比高的现状较难从根本上改变，要通过落实有效担保、足额计提准备金和提高资本充足率等手段进行风险防范

     3.严格管理金融体系流动性，限制货币供应量和银行贷款过快增长

     4.调整公积金运作模式，扩大公积金资金运作范围，提高公积金中心资金运作能力

   三 构建完善金融机构住房风险指数

    （一）商业银行住房风险指数

     1.房地产企业资金中银行贷款占比指数

     2.商业银行房地产贷款占比指数

    （二）公积金中心住房风险指数

     1.流动性风险指数

     2.收益性风险指数

   四 专题：我国住房公积金资金运作问题

    （一）存在问题

     1.公积金资金运作手段单一

     2.公积金资金运作收益低

     3.公积金增值收益权“旁落”，缴存人无法享受增值利益，“低存低贷”的政策性金融模式无法增进职工经济福利

     4.公积金中心缺乏主动管理激励和主动管理能力

    （二）政策建议

     1.拓宽住房公积金资金投资渠道，逐步放开可投资金融工具范围，允许公积金资金有条件进入特定金融市场

     2.引入第三方金融机构作为受托管理人，提高公积金资金运作的专业程度

     3.调整“低存低贷”模式，改变利用公积金模式为财政“廉价融资”的做法，将资金增值收益“返还”缴存人

     4.建立公积金资金调剂机制，缓解公积金中心面临的“收益性风险”和“流动性风险”

 第四部分 市场体系

  第八章 住房市场

   一 2009～2010年市场分析

    （一）房价高企销量萎缩，各方博弈胜负未分

     1.2009年10～12月：优惠政策“末班车”被挤爆，住房抢购促成房价猛涨

     2.2010年1～4月：上升趋势延续，房价快速上涨

     3.2010年5～6月：调控力度加大，观望气氛转浓

     4.2010年7～9月：楼市蠢蠢欲动，反弹迹象初现

    （二）开发企业资金充裕，投资开发较快增长

     1.2009年9～12月：库存消耗，投资回升

     2.2010年1～9月：资金充裕，扩张迅速

    （三）房价趋稳租金暴涨，房租房价螺旋上升

   二 2010～2011年市场预测*

    （一）政策与市场的博弈决定房价的短期震荡走势

    （二）2010年第4季度至2011年第4季度总体预测：继续调整、稳中有降

   三 问题与对策

    （一）问题与挑战

     1.城乡差别和城市间差距的扩大使人口呈现单向流动，部分城市供给增长速度无法赶上需求扩张速度

     2.商品房供给被地方政府与开发商交替掌控，供给有效增长困难重重

     3.不同城市住房市场存在显著差异，一刀切式的调控政策副作用突出

     4.开发商两极分化，调控政策实际上助长了大开发商的供给垄断

    （二）政策建议：抓大促小，删繁就简，有保有压，以空间换时间

     1.遏制城市化“大跃进”风潮，缩小城乡差距和区域差距

     2.全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力

     3.将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度

     4.严控一线城市住房投资投机，大胆放开对非核心城市住房投资投机的限制

   四 2010年35个大中城市住宅价格泡沫指数

   五 专题：小产权房何去何从*

    （一）关于小产权房的三种主张、两条路径与三个利益主体之争

     1.关于小产权房出路的三种主张

     2.小产权房不同主张背后的两条路径之争

     3.小产权房相关的三个利益主体

    （二）小产权房在不同主张下的利益归属与可能后果的分类辨析

     1.城中村、城市近郊及城乡结合部村民个人宅基地上建设的小产权房（第一类小产权房）

     2.城中村、城市近郊及城乡结合部集体公共土地上建设的小产权房（第二类小产权房）

     3.远离城市、村民个人宅基地上建设的小产权房（第三类小产权房）

     4.远离城市、集体公共土地上建设的小产权房（第四类小产权房）

    （三）可能的出路：因地制宜，因势利导，让两种路径充分竞争、互相制约

     1.路径确定与利益分配的原则：因地制宜确定城市化路径，因势利导确定城市化收益分配方案

     2.将全部区域划分为城乡统筹规划区和非统筹规划区两大类，分别走不同的城市化道路

     3.通过两种路径的竞争与制约，最终实现城乡住房市场并轨

  第九章 土地市场

   一 2009～2010年土地市场回顾与分析

    （一）2009年土地市场运行基本情况

     1.土地供应总量大幅回升，供应结构保持相对稳定，对增强经济发展后劲和拉动国内投资具有重要意义的基础设施用地供应比例略有提高

     2.土地出让成交活跃，在拉动内需的大背景下，划拨用地的比重明显提高

     3.土地出让总价款、出让均价、招拍挂均价再创新高，土地市场调控压力开始显现

     4.工矿仓储用地供求关系相对缓和，在成交总量增加的同时成交价款下降

     5.房地产开发用地供求关系趋紧，保障性住房用地投放明显增加

     6.新兴热点地区工矿仓储用地投放加快，传统经济发达地区房地产开发用地增加较多

     7.土地抵押融资总量加速增长，土地财政的潜在风险进一步积累

    （二）2010年前三季度土地调控政策及市场运行变化

     1.全国供地总量、建设用地供应总量增长较快，有效缓解供需矛盾

     2.住宅用地供应总量持续增长，保障房用地供应量明显增加

     3.土地招拍挂比重略有提高，划拨地供应量持续放大

     4.房地产用地出让价款回落，4月份后观望气氛渐浓

    （三）主要城市土地市场运行变化

   二 当前土地市场存在的主要问题与趋势预测

    （一）当前土地市场运行存在的主要矛盾与问题

     1.土地市场供不应求与土地较大规模闲置并存，部分地区和城市土地供求矛盾仍十分突出

     2.土地利用结构和出让方式出现逆转，影响市场机制发挥应有的调节作用

     3.土地抵押融资规模增长过快，土地财政风险逐步积累，加剧了经济运行的系统性风险

    （二）2010～2011年土地市场总体展望

     1.经济形势的好转对土地的刚性需求持续增强，土地供应量需进一步增加

     2.房价、地价上行的动能强劲，土地市场泡沫需要提前防范与化解

     3.防止重复建设、控制产能过剩、加速结构调整迫在眉睫

    （三）2010～2011年主要城市土地市场形势分析与预测

   三 加强土地市场调控、推动土地市场稳健发展的建议

    （一）加强制度基础建设，强化土地市场的长期调控

    （二）努力提高调控措施的针对性和有效性，切实抓好当前土地市场调控

   四 专题：进一步理顺土地调控作用于宏观经济的传导机制

    （一）我国土地政策参与宏观经济调控的特殊背景

     1.土地公有与使用者产权不明晰

     2.政府与市场职能交叉重叠

     3.分税制财政体制改革未能及时落实到位

    （二）土地调控政策作用于宏观经济的传导机制

    （三）土地调控政策的宏观经济效应分析

    （四）当前土地调控作用于宏观经济运行存在的主要问题

    （五）完善土地政策参与宏观调控机制建设的政策建议

  第十章 房地产金融市场

   一 现状分析与预测

    （一）房地产信贷市场近期走势分析

     1.房地产信贷“数量”分析：增速放缓，趋势待稳

     2.房地产信贷市场价格分析：“差别化”利率持续趋紧，总水平调控开始跟进

    （二）房地产信贷市场未来走向预测

     1.预测思路和方法

     2.预测过程和结果：增速趋降，总量微升

    （三）问题与政策建议

     1.问题：近忧远虑依然并存

     2.政策建议：既要治标，又要治本

   二 住房金融市场指数

    （一）指数测算方法

     1.房地产企业资金中的贷款占比测算方法

     2.银行房贷占比测算方法

     3.按揭贷款月度偿付率的测算方法

    （二）计算结果和意义

     1.房地产企业资金中的贷款占比测算结果和意义：房贷占比持续高位

     2.银行房贷占比测算结果及其意义：房贷风险隐患犹存

     3.月度偿付率测算结果及其意义：多数城市偿付压力巨大

   三 专题：发展保障房：钱从哪里来？

    （一）保障房建设，需要多少钱？

     1.廉租房建设和消费资金需求估计

     2.经适房建设和消费资金需求估计

     3.公租房建设资金需求规模和结构（2009～2011年）

     4.保障房建设和消费融资需求规模及其结构（2009～2011年）

    （二）国外经验

     1.香港保障房建设融资经验：财政+理财

     2.美国保障房建设和消费融资经验：多管齐下

     3.新加坡保障房融资经验：公积金“一招鲜”

     4.德国：政府+合作

    （三）中国保障房融资体系建构思路

     1.保障房融资难的症结：信用缺陷

     2.破解保障房融资难的关键：信用搭桥

     3.“信用搭桥”的方式：信用增级

 第五部分 公共政策

  第十一章 住房市场监管

   一 住房监管制度分析

    （一）住房市场监管政策分析

     1.住房市场准入监管：准入严格，监管加强

     2.住房市场信贷监管：控制融资，严控贷款

     3.土地市场监管：多方位规范土地监管，提高监管强度

     4.住房销售监管：加强差别信贷监管，完善房地产市场信息披露制度

    （二）现状与问题

     1.企业开办监管：审批效率非常低，信用系统仍未完善

     2.土地市场监管：审批过程缺乏透明，只重审批不重监督

     3.住房开发监管：审批层次太多，监督失职严重

     4.住房销售监管：行业诚信亟待加强，缺乏有效监督

     5.住房租赁和物业管理监管：信用体系有待建立，信息公示力度不足

   二 中国城市住房市场监管指数分析

    （一）理论框架

    （二）中国城市住房市场监管指数

     1.指数含义

     2.指标体系

     3.城市样本

     4.数据来源

     5.测度方法

    （三）中国城市住房市场监管分析

     1.中国城市住房市场监管指数分析

     2.均值与标准差分析

     3.区域分析

   三 政策建议

    （一）提高行政审批效率，推广行政审批一体化

    （二）加强监督协同力度，引导行业自律制度化

    （三）健全信息公示制度，实现信息共享

  第十二章 住房社会保障

   一 现状分析

    （一）住房保障目标高

    （二）住房保障进展较顺利

    （三）公租房将成住房保障新主力

    （四）住房保障建设的支持力度和监管力度加大

    （五）加紧住房保障制度体系的建设，并不断地规范和完善

   二 问题与政策建议

    （一）问题

    （二）政策建议

   三 住房社会保障指数

    （一）指数构建

     1.指标体系

     2.样本与数据来源

     3.指数计算方法

    （二）指数分析

     1.一般收入居民住宅保障

     2.中低收入居民住宅保障

     3.低收入居民住宅保障

   四 专题：构建住房过滤长效机制的建议

  第十三章 住房宏观调控

   一 2009～2010年住房宏观调控政策分析：没有最严，只有更严

    （一）国家调控政策：遏制投机逐步严厉，住房供给快速增加

     1.中央对住房调控更加具体，也更加严格

     2.中央调控政策也发生了一定的变化，调控的首要工作由增加供应转变为抑制投机

     3.中央对房地产价格的态度越来越严厉，抑制—遏制—坚决遏制

     4.中央建立并强化问责考核制度

    （二）金融调控政策：投机房贷更加严格，企业资金更加规范

    （三）税收调控政策：加重投机住房税收，房产税蓄势待发

    （四）土地调控政策：土地供给努力增加，土地监管逐步加强

    （五）保障房政策：增加保障房建设数量，提高保障房建设资金

    （六）其他政策：规范房地产市场秩序，严打住房投机行为

   二 住房宏观调控存在的问题

    （一）调控目标不明确，任务不具体

    （二）政策执行不力，尤其是地方政府执行不力，造成中央调控政策失效

    （三）住房调控机制不健全

    （四）住房政策调控具有滞后性

    （五）缺乏预期管理，甚至政策波动改变市场预期

    （六）调控政策缺乏地区间差异性

   三 2010～2011年我国住房调控政策建议：继续从严，严防投机

    （一）主要任务

    （二）政策目标

    （三）调控对象

    （四）政策原则

    （五）政策手段

     1.金融政策

     2.税收政策

     3.土地政策

     4.保障房建设

   四 专题：房地产调控的效果反思

    （一）宏观经济政策与住房调控政策相矛盾，抵消了调控的效果

     1.宽松的货币政策助长了房价的快速上涨，不利于房地产调控

     2.房地产支柱产业的地位不利于房地产的平稳发展

    （二）住房调控机制不完善，影响了调控的发挥

    （三）住房调控政策执行不力，限制了调控的作用

    （四）住房制度不完善，是我国房价高速上涨的根本原因

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 法律声明

本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策等四个方面，对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。报告具体内容包括：在评述2009～2010年住房及相关市场走势的基础上，预测了2010～2011年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，有针对性地提出了相关政策建议。2009～2010年分析显示：经济复苏基础不断整固，住房调控下维持高速增长；城市化成为经济增长持续推动力，住房供需问题日渐显现；全球经济复苏步伐不一，全球住房市场冷热不均；住房市场环境变化剧烈，房地产企业喜忧参半；购房者趋于观望，租房者承压日重，租购两难窘境乍现；房地产信贷支持逐步收紧，信托资金发展迅速，公积金中心资金运作效率有待提高；住房价格过快上涨，调控初见成效；土地供应量放大，纯商品住房用地比重下降，出让均价有所回落；房地产企业融资中信贷主导格局依旧，调整态势待稳；住房监管强度增大，执行力度强化；住房保障程度提高，公租房成为新主力；住房市场调控没有最严，只有更严。2010～2011年预测认为：经济将持续复苏，住房投资作用将有所弱化；城市化的规模结构都将进行深度调整；全球经济形势与住房市场复苏路依旧，复杂度上升；住房市场继续调整，价格稳中有降；土地需求增加，部分城市土地价格上涨压力犹存；金融环境先紧后松，融资总量微升。住房上市公司指数、住房支付能力指数（1999～2010年）、住房贷款风险指数、住宅价格泡沫指数、金融机构风险指数、住房市场监管指数和住房社会保障指数等七大指数显示：销售收入偏向两极，但利润率差距较小；绝大多数城市住房支付能力下降；房地产企业信贷总量有走低趋势，但占资金来源比重依然处于高位，资金压力风险加大；住房价格平均泡沫程度较高，部分城市泡沫程度过高；商业银行房地产贷款占贷款比重有所提高，公积金中心流动性风险有较大增加，部分城市流动性风险过高，收益风险堪忧；住房监管强度北京遥居榜首，中心城市住房市场监管水平领先其他城市；住房保障程度有所加强，各城市住房保障水平存在较大差异。中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：投资增长放慢，收入分配差距拉大，通货膨胀压力日增；城市化过于粗放，社会经济问题日益累积；房地产企业管理内控能力不足，资信有待进一步提高；住房消费政策缺乏持续性，居民租购能力同现不足；房企信贷依赖严重，公积金中心风险日增；供给扩张困难，需求不断累积；中低档住房用地供应不足，土地融资助长地价上涨；差别信贷政策有待加强，保障房融资渠道尚需拓宽；市场监管效率尚需提高，责任亟待明确；保障性住房资金难以保障，目标责任尚需明晰；在市场调控上，政策执行力有待加强，预期管理严重缺乏。报告建议：（1）适度紧缩货币政策，继续施行积极财政政策，抑制通胀，调整结构；（2）提高质量，推动城市化方式转变；（3）房地产企业应增强内生发展能力，提高产品附加值；（4）稳定住房消费政策取向，避免盲目政策优惠；（5）丰富投资渠道，调整融资结构，加强金融机构风险管理；（6）引导住房需求，扩大住房供给；（7）优化土地供应结构，增强政策组合有效性；（8）健全金融市场体系，丰富金融产品，增强结构调节；（9）提高住房监管效率，增强行业自律；（10）加强资金支持，落实主体责任，推进住房有效保障；（11）房地产调控重在调节供需关系和增强住房保障。本报告还对房地产市场一些重要的问题进行了深入的专题研究，并得出了一系列有价值的结论：保障性住房建设可以促进社会和谐稳定及经济稳健快速增长；新的区域规划实现从靠行政力量、行政手段促进城市发展向依靠区域规划等经济法律手段和市场力量来推动城市发展的战略转变；金融自由化、高存贷利差和高贷款利率并行助推了房地产泡沫形成；经济房地产化阻抑产业结构调整和创业精神；政府政策会有效影响外资购房行为，进而导致住房市场需求波动；住房公积金资金运作存在资金运作范围小、渠道少、收益低、增值部分不归缴存人所有和跨区域调剂机制缺失等问题；土地调控会通过影响信贷规模、投资需求和财富效应进而影响宏观经济运行；保障房建设资金筹措渠道狭窄导致资金不足；住房过滤机制可以通过住房结构档次的优化使各收入阶层在市场中找到符合自身需求的住房；房地产调控由于宏观经济运行状况的影响、调控机制不完善和政策执行不力屡次导致调控效果不甚理想。各专题在相关问题研究的结论基础上还提出了相应的政策建议。