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中国住房发展报告(2012-2013)图书

ANNUAL REPORT ON DEVELOPMENT OF HOUSING MARKET IN CHINA(2012-2013)

SSAPID:101-8722-5596-57
ISBN:978-7-5097-4008-8
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策等方面,对中国住房市场做了全面系统的分析、预测与评价,并就2013年政府调控住房市场的行政制度、需求管理、预期管理、金融政策、税收政策、住房保障、租赁市场、土地政策、空间管理等方面提出了建议。虽然2013年的中国住房市场面临着整体反弹与局部崩盘同时发生的风险,但如果政策比较有力得当住房市场可实现稳重有进,量价将逐步上涨且涨幅低于经济增长和人均收入的增长。本课题组2009年度、2010年度和2011年度报告均较准确地预测了中国住房市场发展态势,本年度报告也将为相关研究者和决策者提供一定的参考。

相关信息

丛书名:住房绿皮书
编 辑:吴敏;姚冬梅
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2012年12月
语 种:中文
中图分类:F2 经济计划与管理

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 主要编撰者简介

 皮书数据库

 摘要

 住房绿皮书编委会

 Abstract

 中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室简介

 中国社会科学院城市与竞争力研究中心简介

 GⅠ 总报告

  G.1 第一章 中国住房发展:总体报告

   一 2011年第四季度以来的国内外宏观经济环境

    1.国内宏观经济降中企稳,并出现积极变化;宏观经济受房地产的拖累,但对房地产的依赖有所减弱

    2.全球经济复苏减缓,拖累国内宏观经济的好转,间接影响中国住房市场回暖走势

   二 2011年第四季度以来的住房形势

    1.房地产投资:降中趋稳,结构合理

    2.房地产供给:即期降后回升,未来持续下降

    3.房地产需求:销售先大降后缓升,库存再创新高

    4.住房价格:售价降中有升,租金持续上涨

    5.房地产融资:先大降后缓升,保障房融资大幅增长

    6.住房用地:从快速下滑,到逐步回复

   三 2011年第四季度以来住房市场走势的成因

    1.中央宏观经济与房地产调控的调整

    2.金融机构有关住房信贷政策的调整

    3.地方政府执行调控政策力度的变化

    4.住房市场预期发生三度变化

    5.开发企业的决策和行为发生改变

    6.购房者的决策和行为发生改变

   四 2012年住房市场调控目标审视与政策问题

    1.总体政策有待缜密

    2.行政调控有待完善

    3.预期管理未能跟上

    4.信贷政策无差异改变

    5.税制改革试点不够积极

    6.政策调控果决性有待提升

   五 2013年的总体趋势与调控的有利条件

    1.宏观大环境:为继续从严房地产调控创造了条件

    2.短期基本面:供求阶段性释放,减弱供求矛盾

    3.从长期背景看:住房发展的潜力仍然较大

   六 2013年的主要风险与调控的不利因素

    1.全球经济持续低迷

    2.国内经济动力不足

    3.地方政府财政吃紧

    4.各地情况的千差万别

    5.市场“价降量升”组合难形成

    6.调控机制不够健全

   七 2013年住房市场调控的政策建议

    1.行政制度:完善调控的部门和协调机制,落实调控目标责任制

    2.需求管理:细化和严密限购政策,堵塞和纠正各种企图改变政策的行为

    3.预期管理:完善新闻发言人制度,严惩有关房地产谣言的传播和炒作

    4.金融政策:取消期房预售制度,完善差别化的金融政策

    5.税收政策:将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口

    6.住房保障:完善安居工程的各项措施,探索实施康居工程

    7.租赁市场:规范租赁市场,发展租赁市场

    8.土地政策:制定土地调控的目标,探索建立抑制地价过度上涨的机制

    9.空间管理:根据对不同城市采取不同调控措施,针对一些城市可能出现的房地产泡沫破灭的情势,建立房地产调控的应急机制,避免市场“硬着陆”

  G.2 专题一 辽宁棚户区改造的成功模式:政府主导、市场运作*

   一 引言

   二 辽宁棚户区的基本状况及影响

    (一)居民与家庭:破旧的住房、贫困的生活

    (二)社区:落后的设施、混乱的秩序

    (三)城市:痛苦的转型、艰难的发展

   三 辽宁棚改的经验模式

    (一)总体模式:政府主导、市场运作

    (二)棚改的政策原则

     1.思想与方法:以人为本,全面、系统、可持续

     2.体制与模式:政府主导,市场运作

     3.战略与规划:顶层设计,统筹兼顾

     4.制度与政策:综合配套,利民长效

     5.管理与服务:规范有序,人本自治

    (三)辽宁棚改的政策内容

     1.资金筹措与使用:多方融资、动态平衡

     2.土地开发与利用:无偿划拨,以商补住

     3.住房开发与建设:分类开发,整拆整建

     4.居民支付能力的提升与再造:适度输血,重点造血

     5.经济转型与发展:以棚改促发展,以发展带棚改

     6.社会变迁:居民再塑,社区重建

     7.环境建设:综合整治,配套完善

     8.城市空间结构:布局优化,混分平衡

   四 辽宁棚改的经验与启示

 GⅡ 宏观背景

  G.3 第二章 中国宏观经济形势分析与预测

   一 2011~2012年宏观经济形势分析

    (一)宏观经济运行:经济增速下滑,但物价与就业状况比较乐观

    (二)社会需求:当前内需增速趋稳、外需快速增长,未来的拉动潜力集中于内需

    (三)金融市场运行:金融体系整体收缩,未来政策空间较为广阔

    (四)小结

   二 2012~2013年宏观经济形势预测

    (一)社会需求:消费小幅回升,投资快速回升,净出口小幅回升

    (二)物价水平:先小幅下降,之后较大反弹

    (三)宏观经济指标预测

   三 宏观经济与住宅市场的相互影响

    (一)宏观经济与住宅市场分析:住宅投资变动对宏观经济影响显著,但是两者调控方向存在较大背离

    (二)宏观经济与住宅市场预测:短期调控效果存在冲突,房地产业的政策压力将略有减轻

  G.4 第三章 中国城市化的进程与趋势分析

   一 城市化发展内涵:从速度扩张为主转向速度稳定与质量提升并重的阶段

   二 城市化发展模式:从黑色发展为主转向城市绿色化与绿色城市化并重的阶段

   三 城市化发展关系:从地方推动为主转向地方推动和全国统筹并重的阶段

   四 城市化发展动力:从经济驱动为主转向经济发展和改革创新并重的阶段

   五 城市化发展影响:从本土贡献为主转向本土贡献与全球融合并重的阶段

  G.5 第四章 世界经济与住房市场形势分析与预测

   一 2011~2012年全球经济形势分析

    (一)全球经济形势

    (二)全球住房市场形势

   二 2012~2013年全球经济与住房市场形势预测

    (一)2012~2013年全球经济形势预测

    (二)2012~2013年全球住户市场预测

  G.6 专题二 住宅投资、房地产业与经济增长

   一 中国住宅投资与经济增长的关系

   二 房地产业关联度高、带动力强吗?

   三 宏观经济大背景下的住宅投资与房地产业

 GⅢ 市场主体

  G.7 第五章 中国房地产企业形势分析与预测

   一 2011~2012年中国住房企业发展现状分析

    (一)房企经营环境分析:限购限贷政策依然不放松,但政策微调力度加大

     1.中央调控依然不放松,但地方不断出现微调

     2.稳增长要求强烈,政策微调利好房地产业

    (二)房企生产经营变化:龙头企业持续领跑,风险控制成为企业发展核心导向

     1.开发投资:中西部地区开发投资增速快于东部,住宅新开工面积同比下降

     2.销售经营:强者恒强,布局均衡的大企业提前完成销售目标

     3.房地产开发企业到位资金情况

    (三)房企素质及变化:行业集中度继续提升,风险控制成为核心

     1.行业分化加剧,龙头企业继续领跑

     2.房企抱团取暖减压,联合拿地现象增多

     3.房企步入品牌竞争阶段,风险控制成企业发展核心

    (四)房企要素及变化:土地市场再现疯狂,人才被动流动

     1.土地储备:由冷趋热,土地和融资市场再现疯狂

     2.资金融通:市场回暖,房企再掀融资潮

     3.人才变动:人才被动流动,三、四线城市人才需求上升

    (五)住房产品变化:高端市场需求和投资放缓,自主性房屋品质服务要求越来越高

    (六)社会责任:社会责任是企业盈利的基础,逆市下企业更注重社会责任

   二 继续从严调控下的房地产企业发展存在的问题

    (一)供需之间的市场博弈加剧,资金链安全考验房地产企业生存

    (二)严厉调控下的国有房企逆市扩张,民营房企却显得比较艰难

    (三)央企竞相高价拿地,房价调控目标依然难以实现

    (四)房企频繁“出海”,境外投融资风险不容忽视

   三 政策建议

    (一)“开源节流”保障企业现金流安全

    (二)发挥国有房地产企业在房地产调控中积极作用

    (三)有计划扩大土地供应和土地市场平衡

    (四)熟悉并遵守投融资国家法律法规

   四 2012~2013中国住房开发企业发展展望

    (一)行业发展进入较为成熟阶段,企业变得更为理性

    (二)企业发展更注重战略,区域平衡发展布局更受重视

    (三)住房企业集中度会进一步加强,中小企业的市场份额继续降低

    (四)2012~2013年开发企业状况预测

   五 住房上市公司指数:住房100指数分析

    (一)指数构建

     1.指数选取和构建

     2.数据来源和样本

    (二)“住房100”上市企业分析结果对比解读

     1.地域分布集中,东多西少

     2.行业分布集中,企业规模两极分化

     3.整体增长水平稳定,民营企业表现突出

     4.行业整体创利效率有待提高

    (三)结果聚类分析

  G.8 第六章 中国住房需求主体形势分析与预测

   一 2011~2012年住房需求主体分析

    (一)消费者

     1.刚性需求

     2.改善性需求

    (二)投资者和投机者

    (三)租房者

   二 当前住房需求结构的面上分析与判断

   三 2012~2013年住房需求的总体走势预测

    (一)刚性需求变动趋势

    (二)改善性需求变动趋势

    (三)投资性需求变动趋势

   四 政策建议

    (一)加大住房市场的信息公开力度

    (二)建立多层次、多样化的住房消费体系

    (三)积极推进房地产税试点扩容

    (四)加大住房保障投入,建立住房保障体系

    (五)大力整治和规范住房租赁市场

  G.9 第七章 中国住房金融机构形势分析与预测

   一 现状分析

    (一)住房金融机构结构分析:商业性主导格局依旧

    (二)商业性住房金融机构房贷行为要素分析:规模、质量和收益依赖度

     1.住房金融机构房贷规模及其在各项贷款中的占比:仍处高位

     2.住房金融机构行业贷款投放结构中房贷的位次:多居首位

     3.房地产贷款收益贡献度分析

     4.住房金融机构中的房地产贷款质量:不良仍低、隐患渐增

     5.商业性住房金融机构其他行为特点:市场判断渐趋乐观,对房地产业支持度稳步回升

   二 未来预测:温和回暖

    (一)预测思路和方法

    (二)预测结果

   三 问题与政策建议

    (一)问题

    (二)政策建议

   四 指数:个人按揭贷款月度偿付率

    (一)测算方法

    (二)测算结果及其意义

  G.10 专题三 地方政府在房地产发展中的角色

   一 中国房地产业制度基础

    (一)土地制度

    (二)财政税收政策

    (三)政绩考核制度

   二 地方政府在房地产市场中的角色及其冲突

    (一)地方政府在房地产市场中的角色

    (二)地方政府角色的冲突

   三 地方政府在房地产市场中的行为

    (一)片面追求城市土地出让短期收益

    (二)缺少保障性住房建设动力

    (三)试图微调中央的相关楼市调控政策

   四 房地产业的市场绩效

    (一)房价上涨

    (二)地价飙升

    (三)征地过程中矛盾激化

    (四)保障房供给不足

   五 地方政府在房地产市场中应有的角色

    (一)国家房地产政策调控的执行者

    (二)房地产市场秩序的维护者

    (三)公共物品的供应者

   六 制度协同与重构:房地产市场中地方政府角色矫正

    (一)健全土地开发市场的经济自律和市场约束机制

    (二)重构财政分权体系

    (三)重建地方政府政绩考核体系

 GⅣ 市场体系

  G.11 第八章 中国住房市场形势分析与预测

   一 2011~2012年市场形势:房价降中有升,投资依旧低迷

    1.成交量持续回升,库存水平依然较高

    2.房价总体降中有升,稳价走量仍是共识

    3.资金回笼速度有所加快,开发企业资金仍较紧张

    4.投资增速下降趋缓,恢复景气有待时日

    5.区域楼市冷热不匀,局部反弹与烂尾风险并存

    6.住房租金持续上涨,租金涨幅初超物价

   二 近期市场变化的主要原因分析

    1.住宅市场与宏观经济联动性增强,保增长政策大都利好楼市

    2.限购政策效力衰减,后续政策尚难跟进

    3.市场预期有所转变,谨慎乐观情绪增长

    4.“土地财政”转型困难,地方政府偏好房价上涨

    5.调控政策并未根本转向,开发企业资金仍较紧张

   三 2012~2013年可能的发展趋势:房价根据调控政策松紧状况延续反弹或盘整震荡,投资依旧低迷

    1.房价延续反弹趋势或盘整震荡

    2.住房开发投资继续低迷

   四 问题与挑战:市场机制未发挥应有作用,房价稳定高度依赖调控

    1.住房交易成本过高,存量利用效率偏低

    2.住宅市场结构单一,供给效率较为低下

    3.利益集中涉及面广,调控政策稳定性差

   五 政策建议:深化调控,加速改革

    (一)稳定和深化现有调控政策

     1.继续稳定住房限购政策,坚持差别化住房信贷政策

     2.缩减开发企业融资杠杆,适时取消期房预售制度

    (二)加快推进相关市场化改革

     1.降低住房交易税费,增进存量住房配置效率

     2.加快农村土地制度改革,建立城乡统一的住房市场

     3.放松住房开发管制,增强开发市场竞争

     4.配合土地、财政、户籍制度改革,因地制宜推进房产税改革

     5.完善住房租赁市场,保护租赁者合法权益

  G.12 第九章 中国土地市场形势分析与预测

   一 2011~2012年土地市场运行基本状况

    (一)土地供应量与成交量

    (二)土地成交价格与溢价率

     1.成交地价

     2.成交楼面地价

     3.成交宗块总价

     4.溢价率

    (三)土地出让金

    (四)十大重点城市土地市场行情

    (五)三大重点区域土地市场行情

     1.综合地价水平

     2.地价增长率

    (六)主要龙头开发商土地构置情况

    (七)保障性安居工程用地

   二 当前土地市场存在的主要问题

    (一)土地供应计划完成率偏低,预测性有待加强

    (二)土地市场同时存在量价齐升的过热或成交量持续萎缩的过冷两方面的风险

    (三)行业洗牌加剧,土地市场寡头垄断问题日益显现

    (四)商品住房用地计划供应偏少,有效供应相形更嫌不足

   三 2012~2013年土地市场总体判断与展望

    (一)土地供需

    (二)土地价格

    (三)分段走势

    (四)分区走势

   四 加强土地市场调控、推动土地市场稳健发展的政策建议

    (一)大幅加大商品住房用地计划供应,同时提高土地计划供应完成率并促成有效供应

    (二)落实土地调控责任,防止出现“两种风险”

    (三)改变土地垄断供应模式,降低市场准入门槛,弱化土地市场买卖“双垄断”的程度

    (四)长期着眼于破解“土地财政”难题,完善房地产基础性制度

  G.13 第十章 中国房地产金融市场形势分析与预测

   一 形势分析

    (一)房地产企业资金来源结构分析:信贷主导格局依然

    (二)房地产金融市场板块分析

     1.房地产银行信贷板块

     2.房地产信托板块:先降后升

     3.房地产资本市场板块

    (三)房地产企业来源资金投向分析:住宅投资走低趋势明显

   二 未来预测

    (一)预测思路

    (二)预测结果

     1.2012年第四季度和2013年统计贷款规模预测

     2.2013年统计贷款季度分布预测

   三 问题与政策建议

    (一)问题

     1.住房金融市场过度集中于间接融资市场的问题依然存在

     2.住房信贷市场板块回暖趋势明显,给房地产调控政策带来压力

     3.住房金融市场风险犹存

     4.保障房融资市场板块资金支持堪忧

    (二)政策建议

     1.有效扩大住房直接融资市场比重

     2.建构有效的资金细分平台,确保有限资金运用于消费性住房领域

     3.借助证券化技术有效防控房地产资金风险

     4.探索建构有效的保障房融资支持体系

   四 住房金融市场指数

    (一)指数测算方法

    (二)计算结果和意义

     1.K/L年度指数

     2.K/L月度指数

  G.14 专题四 构建“商业性与政策性相融合”的三重住房金融体系

   一 中国住房制度与住房金融制度存在的问题

    1.住房发展目标定位的偏颇

    2.住房核心制度存在的问题

    3.住房金融制度问题

   二 先进国家与地区住房及金融发展及政策模式的借鉴

    1.住房政策的目标具有阶段性

    2.住房发展模式主要有三种

    3.住房金融制度模式主要有三类

   三 构建三重住房发展模式及核心制度体系

    1.将全部城镇家庭实现“住有所居”作为基本目标

    2.构建三重住房发展模式

    3.建立五项住房的基本制度体系

   四 构建“商业性与政策性相融合”的三重住房金融体系

    1.建立三类住房的金融市场体系

    2.建立三类住房的金融机构体系

    3.建立三类住房的金融政策体系

    4.完善住房金融的监管制度

    5.改革宏观金融的基础制度

 GⅤ 公共政策

  G.15 第十一章 中国住房市场监管形势分析

   一 住房市场监管政策分析*

    1.住房土地监管:重点监测调控政策落实,加大闲置土地监管力度

    2.住房金融及税收监管:多数城市房贷利率监管严格,住房公积金和房产税监管成重点

    3.住房销售监管:限购成为监管重点,预售监管有所创新

    4.保障性住房监管:重点监查保障房质量、强化保障房分配管理

   二 住房市场监管现状与问题

    1.部分省市曾有政策微调和“低调托市”现象

    2.预售监管缺乏力度,监管主体缺失

    3.住房租赁市场管理混乱,监管缺失严重

    4.保障房缺乏有效监管主体,“纸上监管”影响建筑质量

    5.监管部门缺乏协调机制,监管存在片面性、短期性

   三 中国城市住房市场监管指数分析

    (一)中国城市住房市场监管指数构建

    (二)中国城市住房市场监管分析

     1.总体分析:高强度监管总体延续但略有波动,部分城市稍有放松

     2.分项分析:审批监管强于监督,住房开发、销售监管较差

     3.比较分析:经济越发达、行政级别越高监管强度越大

   四 政策建议

    1.落实住房市场监管问责制,全面普及第三方监管机制

    2.建立地方“警示牌”,强化地方监督

    3.加强行业自律,建立有效自律机制

    4.建立中央有魄力、地方有动力、企业有压力、社会有能力、居民有权力的住房市场监管制度

  G.16 第十二章 中国住房社会保障形势分析

   一 现状分析

    1.保障性住房在建规模达到历史高位

    2.保障性住房用地供应有所增加,保障性安居工程新增建设用地申请得到大力支持

    3.中央财政积极支持保障性住房建设,公租房成保障房体系重点

    4.保障性住房资金来源的多元化

    5.保障房建设模式的多样化,企业和集体经济组织参与保障性住房建设

    6.增加激励机制,鼓励保障性住房建设

    7.绿色建筑成为保障性住房的新亮点

    8.公租房将满足多元化需求

   二 问题与挑战

    1.资金缺口大

    2.建筑质量面临考验

    3.住房保障仍然以户籍人口为主,部分保障性住房分配遭冷遇

    4.公平分配面临考验

    5.租赁型保障性住房比例低

    6.可能产生新的贫民区和社区管理问题

   三 政策建议

   四 住房社会保障指数

    (一)指数构建

     1.指标体系

     2.样本与数据来源

     3.指数计算方法

    (二)指数分析

     1.一般收入居民住宅保障

     2.中低收入居民住宅保障

  G.17 第十三章 中国住房宏观调控政策分析

   一 2011~2012年住房宏观调控政策分析

    (一)行政手段:中央政府坚持住房调控毫不动摇,地方政府总体上执行较为有力

    (二)保障房政策:建设力度得到有效保证,后续管理开始强化

    (三)金融政策:紧随住房市场形势适时微调,公积金管理加快进程

    (四)土地政策:通过多种方式努力增加住房用地供给

    (五)财政政策:保障房建设支持力度稳定有力,差别化住房税收制度继续严格

   二 住房调控存在的问题和未来挑战

    (一)行政调控手段有待完善

    (二)市场的预期管理没有及时跟进

    (三)地方政府迫于财政压力而频频进行微调

    (四)金融政策微调导致市场预期波动

    (五)房产税改革较为迟缓

    (六)住房信息系统建设没有完成

   三 2012~2013年我国住房调控政策建议

    (一)目标与任务

    (二)政策原则

    (三)政策措施

  G.18 专题五 农民工住房问题

   (一)现状分析

   (二)问题

   (三)政策建议

 社会科学文献出版社 皮书系列

 法律声明

本书从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策等方面,对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价,并就2013年政府调控住房市场的行政制度、需求管理、预期管理、金融政策、税收政策、住房保障、祖赁市场、土地政策、空间管理等方面提出了建议。虽然2013年的中国住房市场面临着整体反弹与局部崩盘同时发生的风险,但如果政策比较有力得当,住房市场可实现稳中有进,即大稳定、小震荡,个别城市即便房价上涨,涨幅也不会超过GDP和人均收入的涨幅。本课题组2009年度、2010年度和2011年度报告均较准确地预测了中国住房市场发展态势,本年度报告也将为相关研究者和决策者提供一定的参考。

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简 介:2018年是中国社会科学院财经战略研究院建院40周年。为了更好地展现40年来财经院人在财经研究领域的研究成果,回顾40年来财经院人的研究脉络,财经院学术委员会决定编辑出版这部论文集。本书收录了部分财经院人(包括财经院现职研究人员、在财经院工作过或从财经系毕业的研究生、博士生)的科研成果,分为六个部分:社会主义经济理论与...

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出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2018年06月