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 《皮书系列》主要编辑出版发行人

 编委会

 后记

 总报告

  2003～2004年中国房地产市场形势分析

   一 2003年房地产市场形势

    1.投资继续保持较快的增长速度

    2.供销总量基本平衡

    3.价格总体上稳中有升

    4.宏观调控意识进一步增强

   二 存在的主要问题

    1.部分地区供求结构性矛盾明显

    2.局部地区商品房价格上涨过快

    3.局部地区房地产开发规模增幅过大，投资增幅过快，空置商品房增加明显

    4.房地产开发融资渠道有待拓宽和规范

    5.部分地区投资性购房增多，投机炒作苗头隐现

   三 2004年房地产市场走势分析和评估

    1.国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展

    2.相关政策的支持，总体上将支撑房地产市场的持续发展

    3.房地产市场供求关系分析

   四 拟采取的措施

    1.增强宏观调控的综合效应，下大力气调整供应结构

    2.加快预警预报系统建设，加强房地产市场监测

    3.进一步调动居民住房消费积极性

    4.加快研究防范投机性购房的相关措施

    5.努力创造良好的市场环境

 综合篇

  历史回顾：中国房地产业的发展历程

   一 1949年以前的中国房地产业

   二 1949年以后中国房地产业

    1.1949～1956年中国房地产业的整顿

    2.1957～1978年中国房地产业受到严格限制

    3.1979～1987年中国房地产业的萌生

    4.1987～1990年中国房地产市场的建立

   三 中国住房制度改革与房地产业

   四 中国房地产业的发展

    1.经济适用住房制度逐步落实

    2.存量市场迅速发展

    3.住房金融发展活跃

    4.房地产服务业粗具规模

   五 中国房地产业的法律保障

    1.1979年～1988年：恢复时期

    2.1988～1999年：现行制度创立时期

    3.2000年至今制度整合时期

  1998～2003：中国房地产市场的形势与运行

   一 房地产业的改革与转机

   二 房地产商品特性对市场形势的影响

    1.房地产不动产性质与市场垄断

    2.房地产连带品性质与局部过热

    3.住房的“经验品”性质与房产商欺诈

    4.住房的耐用品和必需品性质与房价收入比

   三 房地产业市场特点对房价的影响

    1.环形竞争制约房价被动

    2.非价格竞争刺激房价上升

    3.房地产产品差异弱化了房价竞争

   四 政府管制对市场运行的影响

    1.住房供应体系管制抑制了房地产市场发育

    2.土地许可证制限制了房地产市场公平竞争

    3.“实物地租”制约房地产业规范运行

   五 中国房地产市场特征

  中国房地产市场未来走向

   一 市场供给趋势

   二 市场需求预测

   三 房地产配套体系发展趋势

   四 “十五”时期房地产行业发展

  中国房地产业的区域差异

   一 房地产业地区差异

   二 房地产市场供给地区差异

   三 房地产消费需求地区差异

   四 房地产市场区域差异成因与对策建议

  中国住宅产业化进程

   一 中国住宅产业化状况

   二 中国住宅的产业化取得了长足进展，但也存在诸多问题亟待解决

   三 我国住宅产业化发展的建议

   附：住宅产业化概述

  中国房地产业的可持续发展

   一 中国房地产业的发展水平

   二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题

   三 中国房地产业的可持续性分析

   四 中国房地产业可持续发展评价指标体系

  2003年中国房地产业大事盘点

 土地与市场篇

  中国房地产土地市场与管理

   一 土地市场

    1.土地市场建设

    2.土地市场交易

    3.土地储备

    4.土地供应计划

    5.政府土地营销

   二 开发区及园区的清理整顿

    1.治理整顿的背景

    2.治理整顿过程

    3.治理整顿存在问题的处理

   三 未来政策走势

    1.出台新的土地法规政策和规定

    2.落实最严格的耕地保护制度，控制城市建设用地

    3.继续推进治理整顿和土地市场建设

    4.改革征地制度，维护群众利益和社会稳定

    5.国土资源管理体系实行垂直管理

    6.启动全国土地利用总体规划

    7.建立土地市场动态监测制度

  2003年中国房地产市场分析

   一 土地价格上涨，土地开发活跃

   二 商品房供求两旺

   三 房地产市场整顿与调控

 金融与企业篇

  中国房地产开发投资分析：现状、问题与建议

   一 中国房地产投资规模与建设

    1.投资规模

    2.增长速度

    3.占全部固定资产投资比重

   二 中国房地产开发投资结构

    1.开发企业的规模结构

    2.开发企业的所有制结构

    3.中国房地产开发投资资金来源结构

    4.中国房地产资金的投向结构

   三 中国房地产开发投资的运行

    1.国内贷款和预售筹资的融资渠道受限

    2.自筹、债券融资仍有拓展空间

    3.经营性欠款数量巨大，需要及时加以化解

    4.国际机构将大举进入

    5.人民币升值预期引致“热钱”流入，房地产开发与交易的风险均加大

   四 中国房地产开发投资是否存在过热

    1.基本情况

    2.两种观点

    3.笔者判断

    4.争论还在继续

   五 中国房地产开发投资中存在的问题

    1.体制弊端

    2.法制不健全

    3.金融市场不完善

   六 改善房地产开发投资的思路及主要着力点

    1.政策力度不宜过大，应在实现调控目标同时兼收培育市场之功效

    2.房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上

    3.风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上

   七 中国房地产开发投资展望

    1.结构调整是重点

    2.投资增速回调，并可保持20%以上

  中国房地产企业融资：现状、问题及对策

   一 房地产开发资金增长迅猛

   二 2003年房地产企业融资现状

    1.特征

    2.“121号”文件的影响

   三 房地产融资存在的问题

   四 2004年主要的融资方式

    1.银行贷款仍是重要渠道

    2.房地产信托快速发展

    3.整合信托＋银行组合工具

   五 拓展房地产融资渠道的对策与建议

    1.有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道

    2.中小房地产企业融资方法

    3.加快完善房地产金融立法

  个人住房消费信贷：快速增长与潜在风险

   一 我国住房消费需求的主要特征

    1.经济发展推动住房消费需求增长

    2.城市化发展带动住房需求增长

    3.居民收入增加提高住房消费的支付能力

    4.住房货币化释放居民潜在的住房消费需求

   二 个人住房消费信贷现状

    1.住房消费信贷快速增长

    2.出现了新的贷款模式

    3.住房消费信贷存在风险

   三 进一步完善住房消费信贷体系的对策建议

  中国房地产企业：结构与趋势

   一 房地产企业数量和规模

   二 房地产企业跨区域发展

   三 房地产企业的商业模式

    1.根据提供产品的不同进行横向划分

    2.根据参与产品的不同环节的纵向进行划分

    3.根据投资回收方式的不同进行分类

   四 房地产企业组织结构

   五 房地产企业品牌战略

   六 房地产企业融资问题

   七 房地产企业竞争力评价分析

    1.房地产企业竞争力的重要性

    2.房地产企业竞争力的评价指标体系

   附：知识介绍：房地产企业特性

    1.区域性较强，企业间竞争不完全

    2.受土地、资金的高度制约

    3.高负债，高风险，波动性大

    4.与政府关系密切

 政策与管理篇

  政策对房地产业的影响

   一 2003年房地产政策回顾

   二 2003年房地产政策分析

    1.控制土地供给，调整供地结构

    2.调整信贷政策，防范金融风险

    3.引导开发结构，促进健康发展

    4.规范物业管理，保护业主利益

    5.关注城市拆迁，促进城市发展

   三 2003年房地产政策特点

    1.确定发展方针，促进规范发展

    2.严格控制房地产信贷成为最受争议的政策

    3.控制土地供应成为关键措施

    4.重视对市场信息的掌握

  房地产中介服务业的发展及对策

   一 中国房地产中介服务业的现状

    1.2003年中国房地产中介行业简要回顾

    2.房地产估价行业现状

    3.房地产经纪业现状

    4.房地产咨询业现状

   二 房地产中介服务业中的主要问题

    1.房地产中介服务业需重视职业道德建设

    2.房地产经纪业呼唤诚信

    3.信贷抵押中估价师放大房地产价值

    4.城市拆迁补偿中的估价师

   三 房地产中介服务业健康发展的政策建议

    1.规范房地产市场，为房地产中介执业提供良好的环境

    2.大力开展房地产中介服务行业诚信建设

    3.严格资格认证制度，提高行业准入门槛

    4.促进房地产中介机构拓展业务空间

    5.培育房地产中介机构的品牌意识

    6.完善估价行业的管理体制，注重评估准则的统一性和权威性

    7.加强监管力度，完善房地产中介服务行业监管体系

   四 房地产中介服务业展望

    1.房地产中介行业的规章制度进一步完善

    2.房地产中介行业自律职能进一步加强

    3.房地产中介企业将品牌化

    4.房地产中介组织的活动进一步国际化

  物业管理业发展状况及趋势

   一 物业管理行业持续健康发展

    1.我国物业管理行业的总体发展现状

    2.物业管理行业的发展特点

    3.我国物业管理行业面临的困难和问题

    4.深圳、上海、广州等物业管理业发达地区的发展状况

   二 法制建设有了历史性进步

    1.《条例》出台的背景和起草过程

    2.《条例》出台的意义、遵循的立法原则及配套文件的制定情况

   三 行业发展趋势展望

    1.物业管理市场发展态势展望

    2.加强行业自律，推进企业诚信建设

    3.加大政府的行业监管力度，做到依法行政

    4.继续做好欠发达地区物业管理市场的培育

  房地产业的中外比较与借鉴

   1.国外房地产业金融制度对中国的启示

   2.房地产业管理模式的国际比较与借鉴

 区域篇

  北京2003年房地产运行态势及2004年展望

   一 2003年北京市环境建设概况

    1.交通基础设施

    2.市政设施

    3.环境保护

   二 2003年北京市房地产业总体运行情况

    1.土地开发

    2.房地产开发投资

    3.房地产开发建设

    4.房地产销售

    5.房地产价格

    6.政策回眸

    7.2003年北京房地产业运行特点

   三 2004年北京市房地产业发展展望

    1.房地产业继续稳定发展

    2.房地产存量市场将快速发展

    3.中低收入家庭的住房问题将进一步得到改善

    4.商品住宅投资增幅将有所回升

    5.房地产价格将继续稳定在2003年的总体水平

  上海住宅市场2003年运行特征与2004年走势

   一 2003年上海住宅市场运行特征

    1.2003年上海住宅市场概况

    2.2003年上海住宅市场特征总结

   二 2003年上海住宅市场快速发展、价格上涨的原因分析

    1.上海的国际地位

    2.申办世博会、抗击“非典”的成功

    3.社会经济持续、快速的增长

    4.快速推进的城市化进程

    5.住宅建设开发成本的上升

    6.旺盛的住宅需求

    7.收入增多、楼市看涨的心理预期

    8.汇率

   三 2004年上海住宅市场走势

    1.影响2004年上海住宅市场走势的因素分析

    2.2004年上海住宅市场的大势判断

  广州房地产业2003年回顾与2004年展望

   一 2003年广州房地产发展的经济政策及行业环境分析

    1.宏观经济为房地产业的发展提供了良好支持

    2.落实住房公积金监管制度，进一步推动住房分配货币化

    3.物业管理规范发展

    4.土地市场管理促进房地产市场持续健康发展

    5.住房消费市场渐趋完善

   二 2003年广州房地产发展情况及特点

    1.基本情况

    2.主要特点

   三 2004年广州市房地产业的发展环境分析

    1.2004年房地产业发展将继续面临较为宽松的经济环境

    2.2004年房地产业将继续获得有力的政策支持

    3.住宅市场体系进一步完善

    4.积极推进住宅产业化，为房地产业的发展提供新的增长点

    5.珠江三角洲形成城市群，广州核心地位凸显

    6.2004年房地产业发展面临的挑战

   四 2004年广州市房地产业的发展展望

    1.总体交易态势稳定，成交价格稳中有降

    2.市场区域结构将会均衡发展

    3.住宅市场保持稳定，商铺市场重新洗牌，写字楼市场面临市场供求失衡

    4.二手交易活跃，形成一、二手市场联动的良性循环

    5.推动房地产市场法制化进程

    6.行业内优胜劣汰的步伐会进一步加快，品牌房地方企业将垄断市场

  深圳房地产市场2003年发展与2004年展望

   一 房地产业总体发展状况

   二 房地产市场运行状况

    1.房地产用地供应

    2.房地产开发状况

    3.房地产交易状况

    4.房屋租赁

   三 房地产价格

   四 房地产市场发展特征

    1.房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅需求持续增长

    2.住宅新增供给明显下降，新建住宅整体呈现“供”小于“求”的局面

    3.南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显

    4.全市房地产价格基本保持平稳，价格结构基本合理

    5.住宅市场继续以三房、二房、四房为主力户型，居民居住水平不断提高

   五 2004年房地产市场发展背景

    1.深圳经济社会的快速、平稳发展，为房地产业的继续发展创造了良好的条件

    2.深圳房地产市场经过20年的发展，已建立了完善的市场体系和机制，为今后房地产业发展奠定了坚实的基础

    3.国家有关促进房地产市场持续健康发展的政策，对促进房地产市场持续健康发展，具有重要的支持作用和深远影响

    4.深圳特区外城市化的全面启动、CEPA的签署、地铁建设等城市基础设施的加快，将使深圳房地产市场面临巨大的发展机遇

   六 2004年深圳房地产市场发展趋势

    1.住宅需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，住宅市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面

    2.非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，投资型商铺继续看好，新的商业圈将在南山、口岸区域形成

    3.房地产市场“外移”日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成

    4.港资房地产中介服务机构将加快进入本地市场，深港房地产业的融合将进一步加快，房地产中介服务市场将呈现新的发展局面

    5.随着地铁四号线的开发建设，外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，特区外龙华片区房地产市场将面临重大发展机遇，房地产外销市场将呈现景气状态

    6.房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动

  房地产市场中的“杭州现象”

   一 “杭州现象”综述

    1.一个大学教师的购房困境

    2.“杭州现象”的综合数据

   二 “杭州现象”的逻辑结果

    1.“居杭城，大不易”

    2.市场扭曲

    3.逃离杭州

   三 “杭州现象”的成因分析

    1.区域经济发展的有力支撑

    2.杭州市政府的政策效应

    3.供需双方的行为选择效应

   四 对“杭州现象”的理性思考

    1.“杭州现象”所体现的社会心理

    2.“杭州现象”的学理思考

 热点与专题篇

  2003年中国房地产市场：是泡沫还是整体良好？

  城镇建设用地控制与房地产业发展

   一 房地产业：城镇建设用地的大户

   二 土地储备：调控房地产发展的杠杆

   三 土地储备制度：仍需完善，贵在依法实施

   四 房地产用地问题核心：土地增值收益分配

   五 治理整顿：截堵寻租渠道，遏制土地腐败

  中国经济适用房政策的实践与调整

   一 经济适用房政策出台背景

   二 经济适用房政策的正效益

   三 经济适用房政策实施中的问题

   四 经济适用房制度政策调整方向

  别墅和TOWNHOUSE的发展现状及趋势

   一 2003年别墅市场发展状况及存在问题

    1.发展状况

    2.存在问题

   二 2004年别墅市场预测

    1.供给预测

    2.需求预测

    3.价格预测

    4.别墅产品的发展趋势预测

   结束语

  建筑格局对人类健康的影响

   一 建筑格局与人类生存环境

   二 病态建筑严重影响人类的健康

    1.病态建筑综合症的特征

    2.解决病态建筑综合症所采用的办法

   三 与建筑有关的疾病

   四 多种化学敏感症

   五 自然通风技术

    1.自然通风的主要方式

    2.自然通风技术与可持续技术

  中国房地产开发与生态环境取向

   一 城市人口大量增加为房地产开发提供广阔市场

   二 房地产开发影响城市生态环境

   三 城市绿化为房地产业提供巨大商机

   四 营造亲水性：房地产开发的重要取向

  从北京房地产看建材市场

   一 房地产业是我国国民经济的重要产业之一

   二 房地产业带动建筑材料市场

   三 2003年的建材市场

   四 建材价格对房地产市场的影响