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中国住房发展报告(2011-2012)图书

ANNUAL REPORT ON DEVELOPMENT OF HOUSING MARKET IN CHINA(2011~2012)

SSAPID:101-7883-9970-63
ISBN:978-7-5097-2900-7
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策等方面,对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价,并给出了相关政策建议。 本书课题组在2009年度和2010年度的报告中对于住房市场的表现都进行了较为准确的预测,得到了较好的社会评价,并受到了有关决策部门的重视。 本书课题组研究认为,2011-2012年中国经济增长动力略显缺失,土地购置难现热潮,住房市场调整中将现“软着陆”。金融机构或存潜在风险,住房保障资金压力依然较大。 本书课题组提出了一系列有重要参考意义的政策建议,主要包括结构性地调整紧缩的货币政策,稳定房价并将房地产政策上升到社会政策层面,出台政策合理引导住房消费,有效防控住房金融机构风险,加强住房租赁管理,探索建立保障房融资机制等。课题组认为这些政策对于稳定中国房地产市场具有重要作用,并将强化住房的民生性质。

相关信息

丛书名:住房绿皮书
编 辑:姚冬梅
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2011年12月
语 种:中文
中图分类:F2 经济计划与管理

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 GⅠ 总报告

  G.1 第一章 中国住房发展:总体报告

   一 2010~2011年住房市场分析

    (一)宏观经济形势与住房市场:经济稳中有落,住房投资带动作用不减

    (二)中国城市化与住房市场:城市化水平稳步提升,绿色发展渐成趋势

    (三)全球经济与住房市场形势:全球经济复苏延缓,住房市场分化加剧

    (四)房地产企业与住房市场:调控政策成效初显,民生导向有所突出

    (五)需求主体与住房市场:购房者信心明显下降,租房者租金加速上升

    (六)金融机构与住房市场:房地产贷款质量依然较高,但或存金融潜在风险

    (七)调控政策加码下的住房市场:政策持续加码各方渐进调整,价格稳中有降趋于理性回归

    (八)土地市场与住房市场:地价呈现滞涨,市场趋于冷清

    (九)金融市场与住房市场:住房信贷供给增速放缓,住房保障资金需求缺口仍存

    (十)市场监管:监管力度加大,执行效果显著

    (十一)住房保障:保障性住房建设力度空前,住宅的民生性质重新得到确认

    (十二)市场调控:市场调控最严厉,住房保障最给力

   二 2011~2012年住房市场预测

    (一)宏观经济形势与住房市场:经济增速将高位趋缓,新的经济增长动力略显缺失

    (二)中国城市化与住房市场:城市化将稳步推进,城市化率稳步提高

    (三)全球经济与住房市场:全球经济增速仍将走低,住房市场复苏或会延后

    (四)房地产开发企业:面临严峻考验,行业将现洗牌

    (五)住房需求:刚性需求比例上升,但持币待机仍为首选

    (六)金融机构:贷款仍将偏紧,但将审慎趋松

    (七)住房市场预测:调控效果显著,市场或会“软着陆”

    (八)土地市场与住房市场:土地市场延续降温趋势,成交或有轻微反弹

    (九)金融市场与住房市场:房贷小幅回升,利率仍将高企

   三 中国住房指数体系

    (一)住房上市公司指数

    (二)住房支付能力指数

    (三)金融机构风险指数

    (四)城市发展影响商品住宅价格综合指数

    (五)住房贷款风险指数

    (六)住房市场监管指数

    (七)住房社会保障指数

   四 问题和挑战

    (一)宏观经济:需求带动能力下降,通货膨胀压力犹存

    (二)中国城市化:质量亟待提高,资源压力日重

    (三)房地产企业:发展模式亟须转型升级,社会责任再成战略命题

    (四)住房需求主体:消费者购房心理仍不理性,夹心层需求仍难解决

    (五)住房金融机构:房贷依赖度过重,信用风险有所增大

    (六)住房市场:调控效果尚不巩固,两类风险需要防范

    (七)土地市场:土地制度有待完善,土地监管尚需加强

    (八)住房金融市场:差别信贷政策较为缺乏,保障房融资渠道尚需拓宽

    (九)市场监管:效率尚需提高,责任亟待明确

    (十)保障性住房:保障制度有待细化,目标与实际错位犹存

    (十一)市场调控:政策缺乏差异性,政策效果有待进一步提高

   五 政策建议

    (一)宏观调控政策:避免过度紧缩,加强收入调节

    (二)中国城市化:促进产业优化,提高城市化质量

    (三)房地产企业:强化风险管理,优化专业服务

    (四)住房需求主体:合理引导住房消费,健全住房保障体系

    (五)住房金融机构:有效防控风险,建构政策性住房金融体系

    (六)住房市场:加强住房租赁管理,增强政策区域差异性

    (七)土地市场:健全土地法制,力求地价稳定

    (八)住房金融市场:创新金融产品,探索保障房融资机制

    (九)市场监管:突出信用监管,完善租赁登记

    (十)住房保障:建立住房保障长期机制,拓展资金来源渠道

 GⅡ 宏观背景

  G.2 第二章 中国宏观经济形势分析与预测

   一 2010~2011年宏观经济形势分析

    (一)宏观经济运行:经济稳中有落,通货膨胀压力陡增

     1.经济增长:增速有所放缓,工业下滑较大

     2.物价水平:投入要素成本上升,通货膨胀加剧

    (二)社会需求:投资主导内需,贸易收支收缩

     1.内部需求:投资需求保持较高增长,消费需求增速放缓

     2.外部需求:进出口增速回落,贸易顺差有所下降

    (三)金融市场运行:货币环境趋紧,资金成本趋升

     1.货币供应量:货币供应增速下降,流动性过剩有所缓解

     2.金融机构存贷款:信贷规模增速回落,吸存难度有所上升

     3.利率:总体趋于上升,民间借贷利率高企

   二 2011~2012年宏观经济形势预测

    (一)社会需求:投资增速将有所下降,消费将趋稳,贸易顺差难以扩大

    (二)物价水平:居民消费价格涨幅将有所放缓,工业生产者出厂价格和工业生产者购进价格仍将出现较大的涨幅

    (三)经济增长:回落调整后将现基本平稳态势

    (四)宏观经济指标预测:中国经济增速将高位趋缓,新的经济增长动力略显缺失

   三 宏观经济与住宅市场的相互影响

    (一)宏观经济与住宅市场分析:住宅投资带动作用明显,住宅市场和经济运行调控目标呈现一致性

    (二)宏观经济与住宅市场预测:宏观调控或现结构性调整,住宅市场承压将更重

   四 宏观调控面临的问题及政策建议

    (一)未来宏观经济调控目标及其实现面临的问题和挑战

     1.宏观调控目标:稳定经济增长,治理通货膨胀,调节收入分配

     2.实现2012年经济目标所面临的问题:需求带动能力下降,通货膨胀压力犹存,收入分配差距调节难度较大

     3.实现2012年经济目标所面临的挑战:世界经济深受债务危机困扰,不确定性较大,世界大宗商品价格居高难下

    (二)未来宏观调控政策建议:货币政策避免过度紧缩,增强财政政策对收入分配的调节作用,扩大消费需求

     1.货币政策避免过度紧缩,增加对中小企业的信贷

     2.维持适度宽松的财政政策,调整财政支出结构

     3.减轻居民负担,扩大消费需求

     4.加大对出口企业的支持,推进部分企业转型

     5.坚持紧缩的住房调控,但对部分政策进行适当微调

   五 专题:当前货币政策治理通货膨胀的有效性

    (一)中国通货膨胀的现状

    (二)通货膨胀的影响因素

    (三)通货膨胀的货币因素

     1.模型设定和数据来源

     2.模型的检验

     3.检验结果描述

    (四)货币政策治理通货膨胀的有效性

    (五)结语

  G.3 第三章 中国城市化的进程与趋势分析

   一 中国城市化发展的基本特征

    (一)城市化水平进一步提高,保持稳步提升状态

    (二)人口流动加速,双向梯度转移特征明显

    (三)城市群引领空间集聚,区域差异发展逐步收敛

    (四)城市化发展方式逐步转变,城市绿色发展成为趋势

   二 中国城市化发展面临的主要挑战

    (一)人口城市化发展仍然“量”、“质”失衡,克服“半城市化”问题的体制机制仍不完善

    (二)城市经济房地产化现象依然严重,城市产业空心化威胁加大

    (三)空间资源与环境压力增大,现代城市功能仍不完善

   三 推进中国城市化发展的建议

    (一)提升人口城市化发展质量,着力解决转移人口“融入”问题

    (二)提升产业城市化发展质量,避免城市经济房地产化

    (三)提升空间城市化发展质量,实现功能优化和绿色发展

   四 专题:城市化质量与房地产“四化”

    (一)民生化

    (二)绿色化

    (三)区域化

    (四)多元化

  G.4 第四章 世界经济与住房市场形势分析与预测

   一 2010~2011年全球经济形势分析

    (一)全球经济形势:经济增长延缓、通胀趋于严重、金融体系风险增加、贸易活动总体向好

     1.全球经济增长:经济复苏由快转慢,发达国家形势严峻

     2.通货膨胀:发达国家的通货膨胀正在向新兴市场国家扩散,但是通货紧缩的可能性仍然存在

     3.全球金融形势:各国的金融市场流动性出现分化,政策风险处于较高水平

     4.全球贸易形势:总体向好,回升减缓

     5.全球经济与我国经济的相互影响:我国带动世界经济增长,世界给我国带来通胀压力

    (二)全球住房市场形势:复苏延缓、分化加剧,新兴市场国家的住房市场发展总体形势好于面临债务危机的发达国家

     1.世界房地产业市场整体形势:复苏延缓、分化加剧

     2.主权债务危机国家的住房市场:冲击巨大,短期难以复苏

     3.潜在主权债务危机国家的住房市场:风险显现,下滑趋势明显

     4.主权债务危机国家周边的住房市场:增长率大幅波动,住房市场前景高度不确定

     5.主权债务危机地域外围的住房市场:总体发展较高,部分住房市场发展迅速

     6.全球房地产市场与我国境内房地产市场:推动政府强化对房地产市场和资本流动的管制,对房地产市场的抑制作用较大

   二 2011~2012年全球经济与住房市场形势预测

    (一)2011~2012年全球经济形势预测

     1.全球经济增长:增速回落,持续走低

     2.全球通货膨胀:通胀压力加大

     3.全球金融形势:利率先升后降,发达国家与新兴市场国家持续分化

     4.全球贸易形势:总体略降,新兴市场国家稍强

     5.全球经济与我国经济的相互影响:我国继续作为全球经济增长的“发动机”,通胀压力可能加重

    (二)2011~2012年全球住房市场预测

     1.总体走向:持续低迷,复苏延后

     2.不同地域的走向:依距离债务危机区域的远近而呈现差异,分化加剧

     3.全球住房市场走势对我国境内房地产市场的影响:抑制作用可能加大

   三 专题:主权债务危机影响全球住房市场的机制

    (一)主权债务危机降低政府支持力度的机制

    (二)主权债务危机改变住房市场私人资金流入的机制

    (三)小结

 GⅢ 市场主体

  G.5 第五章 房地产企业

   一 2010~2011年中国住房企业发展现状分析

    (一)房企经营环境:调控力度空前,市场风声鹤唳

     1.调控政策密集出台,组合发力

     2.调控成效显现,民生导向突出

    (二)生产经营及其变化:市场总体萎缩,旺季风光不再

     1.年度销售目标完成,业绩分化

     2.开发投资递增,风险压力加大

    (三)基本素质及变化

     1.调控致市场低迷,市场集中度进一步强化

     2.资金压力日趋加重,中小企业困境加剧

     3.圈外巨头纷纷涌入,传统房企谋求转型

    (四)生产要素及变化

     1.资金面:房企平均负债率加大,资金链紧绷

     2.土地储备:开发商瞄准三、四线城市

     3.人才:跳槽风盛行,人才分化

    (五)住房产品:困惑中的探索

     1.市场总体低迷,成交量下降

     2.差异竞争浮现,品质关注加强

     3.豪宅逆市走高,房企尚需冷静

   二 房地产企业健康发展存在的问题

   三 政策建议

    1.取消预售制度

    2.探索融资创新

    3.强化风险管理

    4.优化专业服务

    5.加强品牌建设

    6.打造低碳房企

   四 2011~2012年中国住房开发企业发展展望

    1.市场盘整:企业全面转型

    2.保障住房:房企业务“蓝海”

    3.行业洗牌:迈向成熟之机

    4.行业标准:有望实质启动

   五 住房上市公司指数:住房100指数分析

    (一)指数构建

     1.指数选取

     2.数据来源及样本

    (二)指标结果对比分析

     1.上市公司东多西少

     2.销售收入两极分化

     3.营业利润率尚待提高

     4.资产运营水平趋同

     5.净资产收益率低于行业水平

     6.存货周转速度较慢

    (三)结果聚类分析

   六 专题:严冬中房企还能挺多久?

    (一)房地产业发展环境趋冷

     1.房地产行业的非理性繁荣及其调控政策

     2.宏观经济形势的不确定性及其影响

     3.银根紧缩带来的冲击

    (二)房地产业呈现全面回落态势

     1.行业景气下滑

     2.开发投资回落

     3.土地购置增速下降

     4.商品房开工面积由升转降

     5.购买需求明显放缓

    (三)上市公司资产负债表风险加大

     1.自由现金量:透露洗牌信号

     2.资产负债率:两极分化隐忧

    (四)房地产业面临深度调整,洗牌在即

     1.调控目标尚未彻底达成,仍需持续

     2.行业洗牌在即,大势无可逆转

  G.6 第六章 住房需求主体

   一 现状分析与未来预测

    (一)购买者:波动较大对调控信心不足,支付能力低下观望气氛浓厚

    (二)租房者:限购令成为房租上涨的噱头,刚毕业的大学生生活压力大

    (三)投资者和投机者:住宅投资仍是首选,房地产信托海外投资

    (四)住房消费预测:刚性需求与持币观望相互交织

     1.购房者的刚性需要将成为2012年购房的主体

     2.投资者和投机者的房价预期变化使其退出房地产市场,等待底部出现

     3.一线城市房租市场将会继续保持上涨趋势

   二 问题与政策建议

    (一)问题

     1.政策的长期性、稳定性有待提高

     2.住宅消费政策过于单一,没有细分市场

     3.消费者的不理性消费心理

     4.“夹心层”住房需求如何解决

    (二)政策评价与建议

     1.在社会政策的框架内制定房地产政策

     2.合理引导住房消费,建立多层次的住房消费结构

     3.将“夹心层”纳入社会住房保障体系

   三 住房支付能力指数

   四 专题:城市中产阶层住房的苦恼

    (一)中产阶层的定义

    (二)城市的高房价对中产阶层的影响

     1.高房价使中产阶层产生分化

     2.高房价使中产阶层的个性消费减少,挤压了多元化消费

    (三)中产阶层的新建住宅购买能力指数

    (四)对策建议

     1.将中产阶层住房纳入我国社会住房保障体系

     2.调控商品房价格,长期坚持普通商品的限购

     3.让首套房优惠贷款制度化,政府适当补贴贷款利息

     4.改善分配结构,建议以家庭为单位的税收体系

  G.7 第七章 住房金融机构

   一 2010~2011年中国住房金融机构运行情况分析

    (一)住房金融机构体系概览:依然延续商业性住房金融机构主导格局

    (二)住房金融机构财务结构及其房地产金融要素分析:对房地产金融依赖度高,金融风险日益显现

     1.住房金融机构资产规模

     2.住房金融机构各项贷款及房地产贷款占比

     3.住房金融机构行业贷款投放结构及房地产贷款的位次

     4.住房金融机构的贷款质量及房地产贷款的质量

    (三)2010年第四季度以来住房金融机构住房金融业务行为分析:预期紧缩,门槛日升

     1.宏观政策背景

     2.住房金融机构住房金融业务行为

   二 住房金融机构未来展望

    (一)预测思路和方法

    (二)预测结果

     1.各项贷款预测及其季度分布

     2.各项贷款中的房贷占比预测

   三 住房金融机构存在的问题与政策建议

    (一)住房金融机构存在的问题

    (二)关于住房金融机构的政策建议

   四 住房金融机构指数:银行房贷占比

    (一)测算方法

    (二)测算结果

     1.住房金融机构银行房贷占比:占比较高,风险管理难度加大

     2.主要上市银行房贷占比

   五 专题:银行中究竟有多少钱进入了房地产业

    (一)房地产企业资金来源中究竟有多少来自银行贷款

    (二)银行的各项贷款中究竟有多少是房地产贷款

    (三)银行放给房地产业的钱是多了还是少了

 GⅣ 市场体系

  G.8 第八章 住房市场*

   一 2010~2011年住房市场分析

    (一)市场博弈:政策持续加码,各方渐进调整

     1. 2010年第四季度:政府调控力度加大,各方策略相应调整

     2. 2011年第一季度:政策再次加码,各方以变应变

     3. 2011年第二季度:各方博弈进入僵持,市场观望气氛浓厚

     4. 2011年第三季度:需求者购买意愿持续冷淡,开发商价格坚冰开始松动

    (二)住房价格:涨幅趋于回落,局部稳中有降

     1. 2010年第四季度:调控效果初现端倪,房价涨幅逐步收窄

     2. 2011年第一季度:政策影响程度不一,二、三线城市领涨房价

     3. 2011年第二季度:涨幅继续缓降,市场开始分化

     4. 2011年第三季度:市场分化加剧,一线城市拐点渐现

    (三)住房销量:逐月回落,下滑明显

     1. 2010年第四季度:市场整体表现趋稳,局部呈现下降态势

     2. 2011年第一季度:销量仍在增长,区域性分化显著

     3. 2011年第二季度:销售状况有所好转,市场僵持状态并未改观

     4. 2011年第三季度:“金九”风光不再,量虽缩但价未降

    (四)住房投资:资金趋紧,增幅趋缓

     1. 2010年第四季度:开发企业资金绷紧,市场供给增幅扩大

     2. 2011年前三个季度:土地购置增速下降明显,未来面临供给下降

   二 2011~2012年住房市场预测*

    (一)市场博弈:政策或现微调但从紧基调难变,各方结束观望将作有限调整

     1. 2011年第四季度

     2. 2012年第一季度

     3. 2012年第二季度

     4. 2012年第三季度

    (二)住房价格:价格由稳趋降,第一季度或现拐点

     1. 2011年第四季度

     2. 2012年第一季度

     3. 2012年第二季度

     4. 2012年第三季度

    (三)住房销售:总体将呈下滑,其间或有波动

     1. 2011年第四季度

     2. 2012年第一季度

     3. 2012年第二季度

     4. 2012年第三季度

    (四)住房投资:商品房投资逐月回落,保障房投资稳定增长

     1. 2011年第四季度

     2. 2012年前三季度

   三 2011~2012年住房市场的问题和对策

    (一)问题与挑战

     1. 两大风险成为住房市场隐患

     2. 供需结构失衡状况没有根本性改观

     3. 租赁市场重视不足,房租短期涨幅过大

     4. 限购覆盖程度不一,局部地区上涨过快

    (二)政策建议

     1.建立确保市场健康均衡发展的内生机制

     2.完善住房供应和住房保障的政策体系

     3.发展租赁市场,增加出租供给

     4.建立全国统一性和差异化相结合的政策体系

   四 住房市场指数

   五 专题:透过限购的迷雾看中国房地产周期波动

    (一)楼市低迷条件下多方围绕限购政策的激烈角力

    (二)限购是当前市场低迷的主要原因吗

     1.所谓限购政策抑制购房需求,在很大程度上只是一种假想

     2.部分地方政府的阳奉阴违、曲意放松,使限购政策名存实亡

     3.历史经验证明,由于庞大利益集团的存在,政府并没有能力有效调控房地产市场

     4.限购还在一定程度上起到了支撑房地产市场信心的作用

    (三)被限购迷雾遮掩的中国房地产周期波动

    (四)顺应时势的策略

   专题附录:日本、中国香港和美国的房地产周期波动

  G.9 第九章 土地市场

   一 2010~2011年土地市场政策环境

    (一)2010年土地市场政策环境

    (二)2011年土地市场政策环境

   二 2010~2011年土地市场运行基本状况

    (一)2010年土地市场运行基本情况

     1.土地市场供需两旺,溢价水平逐渐走低

     2.地价水平值持续上升,“地王”频现

     3.土地市场出现分化:住宅和商办,冰火两重天;一线和二、三线城市,出现背离

     4.土地出让金再创新高,达2.71万亿元

     5.土地出让方式有所创新,招拍挂未必“价高者得”

     6.土地储备:大型品牌房企年底掀起拿地高潮

    (二)2011年前三季度土地市场运行基本情况

     1.土地供应与成交情况:供应稳步增加,住宅用地成交走低,商办用地平稳,工业用地猛增

     2.土地成交价格与溢价率:成交价格明显下跌,溢价率持续走低,流拍、底价成交渐多,“地王不再”

     3.土地出让金:总额同比持平,住宅用地出让金下降显著,商办和工业大幅增加

     4.主要城市土地市场运行情况:十大重点城市降温明显,降幅显著高于全国水平

     5.主要品牌开发商土地购置情况:逆市拿地,抄底市场,增加储备

   三 当前土地市场存在的主要问题与趋势预测

    (一)主要问题

     1.土地供应计划完成率偏低

     2.有关土地市场的基础性制度不够完善

     3.土地法律法规和政策缺乏过硬的执行力

     4.土地政策波动过大或代价过高,缺乏政策评估

     5.土地市场缺乏监管,信息披露不够

     6.土地出让方式有待完善和创新

     7.住宅用地有效供应不足

    (二)2011~2012年土地市场总体判断与展望

     1.土地供应:计划供应总量稳步增加,保障房用地维持不变,商品住房用地小幅增加

     2.土地需求:总需求稳步增加,商品住宅用地需求或大幅萎缩

     3.土地价格:楼面地价稳中趋降,总成交额或会维持2011年水平

     4.分段走势:土地成交量显浅“U”形走势,成交价格增幅显反“L”形走势

     5.分区走势:一线城市降温,二、三线城市和中小城市成热点

   四 加强土地市场调控、推动土地市场稳健发展的建议

    (一)长期稳定的法律化制度和短期灵活的政策化制度有机结合

    (二)加强土地法律法规和政策的执行力

    (三)做好土地调控政策的预评估和后评估

    (四)加强土地市场检测监管,及时披露相关信息

    (五)继续加大土地有效供应

    (六)取消土地供应双轨制

    (七)完善创新土地出让方式

    (八)建立地价稳定增长机制,综合增长率不超过GDP增幅的1%~2%

   五 专题:招拍挂土地出让方式的“市场失灵”及其矫正

    (一)招拍挂土地出让方式“市场失灵”的表现与危害

     1.催生“地王”,带动房价上涨

     2.强化房地产市场的寡头垄断

     3.刺激了地方政府对土地财政的依赖

     4.易暗箱操作,滋生腐败

    (二)招拍挂土地出让方式“市场失灵”的成因

     1.土地的垄断供应模式

     2.房地产市场的政策性壁垒

     3.地方政府土地收入最大化的诉求

     4.有待完善的土地市场环境

    (三)矫正招拍挂土地出让方式“市场失灵”的建议

     1.创造发挥招拍挂制度优势的良好环境

     2.改变土地市场的垄断供应模式

     3.完善招拍挂方式

     4.破解土地财政困局

    (四)结论

  G.10 第十章住房金融市场

   一 2010~2011年中国住房金融市场运行分析

    (一)住房信贷市场近期走势分析:供给增速放缓,量价关系模糊

     1.房地产信贷“数量”分析:增速放缓,趋势待稳

     2.住房信贷市场价量关系:同步关系不明显

    (二)保障房融资市场板块:供给渠道增加,但需求缺口犹存

    (三)其他住房金融市场:紧缩态势明显

   二 住房金融市场未来走向预测:供给有望小幅回升

    (一)预测思路和方法

    (二)预测过程和结果:房贷规模微升,房贷利率重新体现结构性差异

     1. 2011年住房信贷市场统计贷款规模预测

     2.住房信贷结构预测:国内贷款和个人按揭贷款2012年年度及季度分布预测

   三 住房金融市场存在的问题与政策建议

    (一)住房金融市场存在的问题

    (二)关于住房金融市场的政策建议

   四 住房金融市场指数

    (一)指数测算方法

     1.房地产企业资金中的贷款占比测算方法

     2.个人按揭贷款月度偿付率的测算方法

    (二)计算结果和意义

     1.房地产企业资金中贷款占比的测算结果和意义

     2.月度偿付率测算结果及其意义

 GⅤ 公共政策

  G.11 第十一章住房市场监管

   一 住房监管制度分析

    (一)住房市场监管政策分析

     1.住房土地监管:调整完善招拍挂制度,确保保障房用地落实到位

     2.住房信贷监管:加强住房市场信贷监管,控制住房市场投资投机性需求

     3.住房销售监管:限购、预售监管成为重点,违法违规销售行为查处力度加大

     4.住房租赁监管:地方性立法频繁,加强保护承租人利益

     5.物业管理监管:地方性法规、条例逐渐出台,明确物业企业权责

    (二)住房市场监管现状与问题

   二 中国城市住房市场监管指数分析

    (一)指数构建

     1.指标体系

     2.城市样本及数据说明

     3.数据处理及权重

    (二)中国城市住房市场监管分析

     1.总体分析:大城市监管强度明显加强,高房价城市成监管重点

     2.比较分析:经济发达地区监管更为严格,行政级别较高的城市监管更为有力

   三 住房市场监管政策建议

    (一)建立动态土地开发利用监管平台,长期跟进住房土地监管

    (二)统一房地产开发企业信用网络,建立贷款用途长效监管机制

    (三)绑定房地产企业法人与住房销售信用记录,严控住房预售监管

    (四)落实住房租赁登记制度,严格审核房屋出租条件,从重处罚中介违法违规行为

    (五)推广地方性物业管理法规,明确物业与业主权责

   四 专题:住房租赁市场监管的国际经验

    (一)城市住房租赁现状:租房需求日益增加,中介垄断房租上涨

    (二)问题重重的住房租赁市场

     1.亟待改进的房屋租赁登记备案制度

     2.混乱的住房租赁市场秩序

    (三)住房租赁监管的国际经验

     1.香港经验

     2.欧美经验

    (四)中国城市住房租赁市场政策建议

  G.12 第十二章住房社会保障

   一 住房保障现状分析

    1.住房保障决心大,大步提高保障性住房覆盖面将达20%

    2.产权式住房保障为主导

    3.开始巩固普通住宅的民生产品定位

    4.保障性住房建设的支持力度空前,问责惩罚并进,进行多方位支持

    5.降低门槛,扩大住房保障范围

    6.保障性住房资金来源的多元化

    7.多元化的保障性住房供给模式

   二 住房保障存在的问题与政策建议

    (一)问题

    (二)政策建议

   三 住房社会保障指数

    (一)指数构建

     1.指标体系

     2.样本与数据来源

     3.指数计算方法

    (二)指数分析

     1.一般收入居民住宅保障

     2.中低收入居民住宅保障

     3.低收入居民住宅保障

   四 专题:国外公务员住房制度的经验与启示

    (一)美国:公务员信贷联盟支持的自由市场型

    (二)日本:福利型公务员住房制度

    (三)韩国:公务员住宅基金和公务员年金管理工团

    (四)德国:良性循环的公务员住房联盟

    (五)国外经验对我国公务员住房制度的启示

  G.13 第十三章 住房宏观调控

   一 2010~2011年住房宏观调控政策分析

    (一)市场调控最严厉,住房保障最给力

    (二)调控目标明确,而且更加具体化

    (三)限购政策在各地基本得到有效贯彻执行

    (四)问责机制更加深化与具体

    (五)金融政策抑制房价的效果明显

     1.从紧的货币政策得到有效执行

     2.差别化的信贷政策积极实施

     3.住房公积金的管理及时跟进

     4.保障房资金:拓宽渠道、使用严格

    (六)税收政策市场调节作用渐强

     1.调整个人转让住房营业税政策

     2.加强对土地增值税征管情况的监督检查

     3.严格执行个人转让房地产所得税征收政策

     4.开始房产税的试点

    (七)土地供给结构出现较大调整

     1.完善土地出让方式

     2.努力增加土地供给,优先保证保障房用地

    (八)财政政策支持住房保障较为有力

     1.继续强化保障房建设的财政投资

     2.积极的财政政策正在由基础设施建设转向民生建设

    (九)市场监管日趋严格

     1.加强预期和舆论管理

     2.提升价格透明度

     3.房地产中介管理更加规范

   二 住房宏观调控存在的问题和未来挑战

    (一)调控手段行政色彩较为浓厚

    (二)行政措施不完善,个别地方对政策执行打折扣

     1.调控目标:各地房地产价格控制目标缺乏科学性

     2.问责制度:兑现程度有待于观察

     3.限购令:不够完善

    (三)货币政策亟待结构性调整,监管亦需进一步加强

    (四)财税政策调节作用不明显,税制结构尚需适当调整

    (五)土地监管尚需加强,土地财政问题犹存

    (六)住房政策体系不完善

    (七)市场监管需要进一步规范和到位

   三 2011~2012年我国住房调控政策建议

    (一)目标与任务

    (二)政策原则

    (三)政策措施

     1.完善行政调控措施

     2.坚持审慎灵活的金融政策,做好金融稳定预案

     3.增加财政支持,完善税收政策

     4.改善土地政策,增大住房供给

     5.提高政策的透明度和灵活性

     6.市场监管需要进一步规范和到位

     7.加快完善住房供应体系和制度体系

   四 专题:从限购对房地产调控政策的分析与思考

    (一)“五限”的分析

     1.限贷、限售、限价的分析

     2.限价的分析

     3.限购的分析

    (二)国外稳定房地产市场的经验

     1.美国房地产市场的调控体系

     2.德国房地产市场的调控体系

     3.小结

    (三)我国住房市场调控政策的改革方向

本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策四个方面,对中国住房市场作了全面系统的分析、预测与评价,并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括:在评述2010~2011年住房及相关市场走势的基础上,预测了2011~2012年住房及相关市场的发展变化;通过构建中国住房指数体系,量化评估了住房市场各关键领域的发展状况;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,有针对性地提出了相关政策建议。2010~2011年分析显示:经济稳中有落,住房投资带动作用不减;城市化水平稳步提升,绿色发展渐成趋势;全球经济复苏延缓,全球住房市场分化加剧;调控政策成效初显,房地产企业产品开发民生导向有所突出;购房者购房信心下降,租房者租金加速上升;商业性住房金融机构主导格局未变,金融潜在风险或存,但房地产贷款质量依然较高;政策持续加码,各方渐进调整,价格稳中有降趋于理性回归;土地价格滞胀,土地市场趋冷;住房信贷供给增速放缓,保障房资金需求缺口仍存;监管力度加大,执行效果显著;保障性住房建设力度空前,住宅的民生性质重新得到确认;房地产市场调控最严厉,住房保障最给力。2011~2012年预测认为:经济增速高位趋缓,新的经济增长动力略显缺失;城市化依然将稳步推进,城市化率日益提高;全球经济增速回落,全球住房市场复苏延后,分化将进一步加剧;房地产开发商面临严峻考验,行业重组可待;住房刚性需求与持币观望将相互交织;房地产信贷或现审慎放松;调控效果显著,市场或会“软着陆”;土地市场延续降温趋势,成交或有轻微反弹;住房信贷资金供给有望小幅回升。住房上市公司指数、住房支付能力指数、金融机构风险指数、城市发展影响商品住宅价格综合指数、住房贷款风险指数、住房市场监管指数和住房社会保障指数七大指数显示:上市公司东多西少,销售收入偏向两极,资产营运水平差距较小;房价收入比略现下降,但城市住房支付能力较弱状况难有明显改善;住房金融机构房贷占比较高,风险管理难度加大;城市发展状况对房地产价格具有重要的影响;住房信贷市场仍然存在一定的收缩空间,城市住房月度偿付率普遍偏高;大城市监管强度明显加强,高房价城市成监管重点;住房保障程度有所加强,一般收入家庭九城市住房保障水平超平均水平,多数中低收入家庭保障性住房负担指数较为合理。中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:需求带动能力下降,通货膨胀压力犹存,收入分配差距难度较大;城市化质量亟待提高,资源压力日重;房地产企业发展模式亟须转型升级,社会责任再成战略命题;住房需求主体消费心理仍不理性,“夹心层”住房需求仍难解决;银行房地产贷款的依赖度过大,信用风险增加;调控效果尚不巩固,两类风险需要防范;土地制度有待完善,土地监管尚需加强;房地产监管效率尚需提高,监管责任亟待明确;住房保障制度有待深化,目标与实际错位现象犹存;房地产调控政策缺乏差异性,政策效果有待进一步提高。报告建议:(1)货币政策避免过度紧缩,增强财政政策对收入分配的调节作用,扩大消费需求;(2)促进产业优化,提高城市化质量;(3)强化房地产企业风险管理,优化专业服务质量;(4)上升房地产政策到社会政策层面,合理引导住房消费,健全保障体系;(5)有效防控住房金融机构风险,建构政策性住房金融体系;(6)加强住房租赁管理,增强政策区域差异性;(7)健全土地法制,力求地价稳定;(8)创新住房金融产品,完善市场体系,探索保障房融资机制;(9)突出房地产市场信用监管,完善租赁登记;(10)建立保障性住房建设长期机制,拓展资金来源渠道。本报告还对房地产市场一些重要的问题进行了深入的专题研究,并得出了一系列有价值的结论:在此轮通货膨胀中,货币政策不能过多承担治理和抑制通货膨胀的责任,而要综合运用财政政策、产业政策和体制改革来治理通货膨胀;房地产领域体现出的民生化、绿色化、区域化和多元化的新的发展特征有利于城市化质量的提高;住房市场分化与主权债务危机存在较强的关联性,即越是远离债务危机地域,住房市场越呈现快速发展的趋势;房地产开发企业发展环境严峻,行业重组将随之而来;居住在大中城市的中产阶层对商品房的住房支付能力也在快速弱化,但又难以从住房保障政策中获益,处境尴尬;每年的银行各项贷款中有大约26%的贷款投向了房地产业,在房地产调控下,银行风险增大;限购对于控制房价有较大影响,但是作用并不如想象的那样巨大;土地“招拍挂”制度存在着较严重的市场失灵,需要进一步改革完善;世界各国的住房租赁政策对完善我国住房租赁市场有重要的借鉴意义;国外公务员住房制度也为我国解决公务员住房问题提供了宝贵的思路;“五限”政策对于稳定住房市场起到了较大的作用,但需要进一步完善和改进。各专题在相关问题研究结论的基础上提出了相应的政策建议。

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