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中国城市经济研究图书

SSAPID:101-7268-8118-89
ISBN:978-7-5097-3891-7
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书是作者从事城市经济研究的研究成果。该书涉及城市土地使用制度与住房制度改革,房地产业与住房金融,城市化、城市服务、城市基础设施以及发挥城市中心作用等方面的内容。一些研究成果具有比较高的理论价值和实践意义。从这些研究成果中,不仅可看到作者在我国城镇住房制度和城市土地使用制度改革、城市土地市场、房地产业等方面的研究成果,还可以看到随着时间的推移城市经济研究逐步深入的过程,以及改革开放初期学术界对我国城市化的论争。

相关信息

丛书名:中国社会科学院老年学者文库
作 者: 廖康玉
编 辑:关志国
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2012年12月
语 种:中文
中图分类:F0 经济学

 序

 后记

 前言

 有计划地加速我国城市住宅建设

  我国城市住宅建设的历史和现状

  吸取国外住宅建设经验加快我国城市住宅建设速度

   (一)制定住房建设发展规划,以保证住房建设速度和住房水平的提高

   (二)确保住宅建设投资在国家基本建设中的合理比例,是加快住宅建设的重要保证

   (三)采取多种渠道筹措建设资金,加快住房建设

 住宅出售与住宅租金

  几点建议

   (一)逐步对房租进行改革

   (二)采取有效的政策和灵活的措施,积极鼓励私人和企业购建住宅

 香港政府解决住房问题的政策和途径

  一 香港住房的发展与现状

   1.香港公共住房的发展

   2.香港住房现状

  二 香港的住房政策

   1.政府提供各种资助,特别是采用免收地价的政策,推动公共房屋的发展

   2.厘定房价和租金,必须考虑有关市民的承受能力

   3.采取各种资助政策,鼓励住户自置居所

   4.防止和控制房产投机

   5.发展住房与建设新市镇并行

  三 香港公共房屋的管理和经营

   1.公共房屋的管理

   2.公共房屋的经营

 新加坡解决住房问题的政策和措施

  一 特殊的“土地收用政策”确保公共房屋建设用地

  二 “羊毛出在羊身上”的住房资金政策,确保了公共房屋建设资金

  三 设置发展公共住房的专门机构——新加坡建屋局

  四 实现“居者有其屋计划”战略目标的具体政策、措施

   1.对公共房屋实行补贴的政策

   2.区分收入层次,采取不同的房屋供应政策

   3.控制房屋租赁、提高房屋自有率

  五 公共房屋的转卖政策

 火爆的广州房地产市场

  一 房地产买卖看好

   1.广州商品房开发居全国第二、商品房销售为全国第一

   2.公房交易在十大城市中位居前列

   3.私房交易十分活跃

   4.土地市场发展迅速

    (1)土地出让市场(土地一级市场)。

    (2)土地转让市场(土地二级市场)。

  二 房地产金融市场蓬勃发展

  三 房地产消费、中介服务市场日臻完善

  四 广州房地产市场迅速发展的原因

   1. 强劲的市场购买力

   2. 房地产市场的开放度很大

   3. 有相当规模的房地产开发经营能力

 舟山房地产业发展战略研究

  一 舟山市房地产发展的现状和存在问题

   (一)发展现状

    1.土地批租市场(土地一级市场)

    2.土地二级市场

    3.土地三级市场

   (二)存在的问题

    1.城市规划工作很不适应土地市场的发展

    2.土地管理基础工作薄弱

    3.政府未能垄断土地批租市场

    4.土地批租中的具体问题

  二 舟山市房地产业发展的战略目标和步骤

   (一)土地使用制度改革的目标和步骤

   (二)土地批租市场发展的目标(长远规划)

    1.舟山土地资源状况

    2.土地批租的长远规划(2010年)

    3.土地需求的近期预测

  三 加速舟山房地产业发展的战略措施

   (一)实行更加开放的政策是发展舟山房地产业的关键措施

   (二)若干具体政策和措施的建议

 改革开放崛起的广州房地产业

  广州房地产业的兴起和发展现状

   一 房地产开发

    (一)土地开发

    (二)房屋开发

   二 房地产经营和房地产市场

    (一)房地产经营

    (二)房地产市场

    (三)公房销售和出租

    (四)房地产抵押市场

   三 房地产消费、中介和管理服务

    (一)房地产消费服务

    (二)房地产中介服务

    (三)房地产管理服务

  广州房地产业的社会经济地位

   一 在国民经济中的地位上升

    (一)在国民经济中的比例增长

    (二)房地产业带动了相关行业的发展

    (三)成为城市财政的重要来源

    (四)促进消费结构的调整

   二 推动城市建设发展

    (一)建成了一大批高级楼宇

    (二)建设了几十个住宅小区

    (三)成线、成片地改造了部分旧城区

    (四)建成了大量的基础设施和配套工程

   三 提高了居民的居住水平

    (一)住房建设加快

    (二)居民住房水平提高

  广州房地产业形成、发展分析

   一 土地使用制度和住房制度改革是房地产业形成、发展的前提和基础

   二 广州土地使用制度和住房制度改革概况

    (一)土地使用制度改革

    (二)住房制度改革

   三 房地产需求旺盛

    (一)广州的企业和居民

    (二)港澳同胞、旅外华侨

    (三)外资企业

   四 具有相当规模的房地产开发经营能力

   五 金融业的支持配合

    (一)为房地产企业发放贷款筹集资金

    (二)为居民购买住房提供贷款

  广州房地产业发展的基本经验

   一 实行统一规划,综合开发,配套建设

    (一)形成了房地产社会化大生产

    (二)房地产社会生产方式的巨大变革

    (三)提高了房地产生产和消费的经济和社会效益

   二 积极引进外资发展外向型房地产业

   三 积极制定和完善房地产法规

    (一)法规多、覆盖面大

    (二)从实际出发不等不靠

   四 努力建立一支有实力的企业队伍

    (一)“放水养鱼”,在政策上加以扶持

    (二)提高企业素质,加速经营机制的转换

    (三)加强房地产业的行业管理

  加速广州房地产业发展的思考

   一 坚持计划调控与市场相结合的原则

    (一)垄断土地一级市场

    (二)做好城市土地的供应计划

    (三)处理好土地供应计划与经济社会发展计划、城市规划的关系

    (四)放开土地二、三级市场

   二 创建适合我国国情的房地产供应模式

   三 几个具体问题的建议

 当前应重点发展普通住房金融

  一 大力发展普通住房金融势在必行

   1.从房地产业和房地产的特殊性来看

   2.实现小康住宅目标

   3.推进住房制度改革

   4.房地产业的健康发展

  二 普通住房金融资金的筹集

   1.以住房储蓄为中心的筹资方式

   2.出售公有住宅

   3.逐步提高住房租金

   4.从资金市场适当筹资

   5.继续向国际金融机构争取低息贷款

  三 普通住房金融资金的投向和风险回避

   1.住房金融资金的投向

   2.贷款风险的回避

   3.建立一个设计合理的贷款方式

   4.保险业为金融业分担风险

   5.实行担保制

   6.变抵押关系为租赁关系

 住房投资体制改革与中国城镇住房发展

  一 中国城镇住房投资体制改革与投资结构

   (一)改革开放前实行单一的住房投资体制,建设资金主要来源于公共积累

   (二)变单一的住房投资体制为多渠道投资

    1.国家(包括全民企业)增加住房投资

    2.鼓励城镇集体企业建住房

    3.城镇居民投资住房

  二 中国城镇住房建设与居住水平的改善

   (一)改革开放以来中国城镇住房建设取得了举世瞩目的成就

   (二)改革开放以来,中国城镇居住水平得到改善

   (三)居住水平的改善极不平衡

  三 中国城镇2000~2010年住房发展目标

   (一)解决困难户的住房需求

   (二)人口增长对住房的需求

   (三)改造旧房对住房的需求

  四 实现我国住房发展目标的几个问题

   (一)住房投资问题

   (二)在住房建设中,普通住房建设的比例应保持在90%以上

   (三)继续深入城镇住房投资体制改革

    1.增加个人投资的比重

    2.增加商品住宅中个人购买住宅的比重

    3.科学划分住房供应渠道

 关于市场经济发达国家房地产业的研究

  1.发达的房地产市场

  2.发达的房地产金融市场

  3.发达的房地产中介服务市场

  4.发达的房地产消费服务

  5.房地产业成为国民经济的支柱产业之一

 昆山市的旧城改造与新区开发

  旧城改造

   一 昆山旧城面貌

   二 旧城改造历程

    (一)以拓浚市河为主的旧城改造(1977~1980年)

    (二)以拓宽人民路为主的旧城改造(1980~1985年)

     1.拓宽改造人民路

     2.提高了基础设施的配套能力

     3.开始建设单元式的新型住宅村

     4.兴建了一批公共设施和公共建筑

    (三)以建设城市骨干道路为中心的旧城改造(1986~1991年)

    (四)城区划块全面改造(1989~1994年)

   三 旧城改造的成就

    (一)基础和公用设施配套

     1.完善城市道路体系

     2.完善了供水排水系统和防涝设施

     3.城市煤气事业大发展

     4.完善了卫生设施

    (二)城市面貌焕然一新

     1.主干道临街改造基本完成

     2.街坊改造成效显著

     3.调整了城市用地

   四 昆山旧城改造的特点

    (一)旧城改造与环境建设并举

     1.大力发展城市绿化事业

     2.大力保护饮水资源

     3.控制烟尘,治理噪声

    (二)在旧城改造中注重文化古迹的保护

  新区开发

   一 昆山新区开发的背景

   二 昆山新区开发的形式

    1.依托旧城区开发建设的经济技术开发区

    2.依托城区建设城北工业区

   三 昆山新区的地位和作用

    (一)吸引聚集的基地作用

     1.完善各类配套服务

     2.完善法律环境,逐步实现依法治区

     3.加大招商引资宣传,调整利用外资结构

    (二)辐射(扩散)的龙头作用

    (三)最有活力的经济增长地域

   四 昆山新区开发的特色

    (一)依托老城开发新区

    (二)富规划,巧安排

    (三)城市型建设,现代化发展

  昆山的公共建筑与住宅建设

   一 公共建筑

    (一)公共建筑在城市建设中的地位和作用

    (二)昆山公共建筑的历史和发展过程

    (三)昆山市的主要公共建筑

   二 住房建设

    (一)昆山住房建设发展的几个阶段

     1.停滞阶段

     2.快速发展阶段

     3.高速发展阶段

    (二)对今后昆山住房建设的思考

     1.房地产开发中,应把住房建设放在首位,加大普通住宅的开发力度

     2.提高小区规划设计水平,保持规划的超前意识

     3.发展住房消费服务,加强小区物业管理

 确定城市土地使用费标准的理论依据和原则

  城市土地使用费标准应体现城市土地国家所有制原则

  土地使用费标准应有利于土地资金的良性循环原则

 中国城市土地出让市场

  一 土地出让市场的形成

   (一)行政划拨土地,收取土地使用费

    1.深圳实行土地有偿使用的几种形式

    2.深圳土地有偿使用的缺陷和不足

   (二)市场配置土地,土地使用权有偿转让

    1.深圳率先在全国实行土地使用权出让

    2.土地使用权有偿转让的法律框架

  二 土地出让市场概况

   (一)市场结构

    1.受让对象

    2.出让方式

    3.土地使用性质

    4.出让土地的状况

    5.出让土地的区位分布

   (二)出让土地的状况、使用性质、建筑容积率、出让年限与地价的关系

    1.土地开发状况与地价

    2.土地使用性质与地价

    3.建筑容积率与地价

    4.土地出让年期及地价

   (三)地价变化趋势

   (四)市场发展广度

  三 影响地价的因素及若干城市地价比较

   (一)影响城市地价水平的因素

    1.土地成本

     (1)土地征用或拆迁安置补偿。

     (2)土地开发投入。

    2.规划因素

    3.经济因素

    4.市场因素

    5.城市土地的产出量

     (1)土地产出的“经济量”。

     (2)土地产出的“空间量”。

    6.土地需求

   (二)城市地价比较

    1.进行城市地价比较应具备的条件

    2.城市地价比较尝试

     (1)受土地供求规律的调节和影响。

     (2)非供求因素调节影响。

  四 外商投资开发经营成片土地分析

   (一)外商投资开发经营成片土地的意义

    1.出让成片土地由外商开发经营是国际间通行的一种经济合作形式

    2.出让成片土地给外商开发经营,是我国政府改革土地使用制度,发展对外土地市场的一种形式

    3.出让成片土地给外商开发经营,是加速改善我国投资环境的重要途径

   (二)外商投资开发经营成片土地的管理与收益

    1.关于土地投机及其控制

    2.关于确保国家出让土地的收益问题

 农村用地转化为城市用地的一种模式

 试论具有中国特色的城市化道路

  一 城市化是社会化大生产的共有规律

   1.工业化的过程必然是农村人口减少、城市人口增加、城市发展和城市体系形成的过程

   2.工业化提高了城市的地位,使它成为社会前进的主要基地

   3.工业化使城市经济关系和生活方式广泛地渗透到农村,农村生活方式城市化

  二 走具有中国特色的城市化道路

   1.建立和完善我国的城市体系和结构

   2.选择和确立农村人口转化为城市人口的正确流向

   3.人口城市化、农村工业化和农村生活方式城市化的统一

  三 加强小城镇建设,加速实现城市化

   1.大力发展农村商品生产

   2.大力发展乡镇工业

   3.积极发展农村商业

   4.充分发挥大、中城市的带动作用

   5.加强小城镇的建设

 小城镇应与农村商品经济同步发展

  一 小城镇的发展依存于农村商品经济的兴衰

  二 农村商品经济发展,小城镇出现新的繁荣

   1.农村经济结构发生了巨大变化,乡镇企业大发展

   2.出现一批从事各种生产经营的专业户、重点户

   3.农村市场正在发生变化

  三 建设小城镇的指导思想是促进发展农村商品经济

   1.要建立合理的经济结构

   2.搞活商品流通,大力发展城镇商业

   3.搞好小城镇规划,加强基础设施建设

   4.加速发展小城镇,形成星罗棋布的城镇网络体系

 中国小城市的现状与未来

  一 小城市发展的历史回顾

   (一)目前的小城市基本上是新中国成立后发展起来的,其中“六五”期间建成的小城市在小城市中占绝对优势

   (二)小城市经历了一条曲折的发展道路

  二 小城市的现状特点

   (一)我国小城市在地区城市体系中的地位是西部比重高东部低

   (二)城市类型多种多样

   (三)小城市在发展国民经济中有不可取代的地位和作用

  三 小城市的未来发展

 中国城市化的现状特点

  1.城市化起步晚,城市化水平低

  2.市(镇)是吸纳农村转移人口最多、最集中的地区

  3.各地区城市化水平很不平衡

  4.许多从农业中转移出来的劳动人口,在城市处于“游离”状态

  5.经济发达地区,农村生活方式正在城市化

  6.城市经济已在国民经济中居主导地位,已成为我国建设社会主义现代化的基地

 必须大力发展服务业

 谈发展城市服务

  城市服务是城市经济的重要组成部分

  发展城市服务是由城市的基本特征决定的

  发展城市服务,是发挥城市经济中心作用的需要

 发展社区服务及其对策

  发展城市社区服务在我国具有十分重要的现实意义

   1.我国经济体制改革和经济结构调整呼唤社区服务

   2.社区服务是促进就业的有效途径

   3.社会需要社区服务

  发展城市社区服务的对策

   1.企业应该成为社区服务的主体

   2.要有明确的产业政策

   3.综合服务、规模经营

   4.社区服务专业化

 近代北方的经济中心——天津

  一 对外贸易的枢纽

  二 北方商业的中心

   1.商业中心的形成

   2.发达的转口贸易

   3.繁荣的货栈业

  三 商品生产的基地

  四 金融的中心

   1.近代天津金融状况

   2.北方的金融中心

  五 同腹地有着广泛的经济联系

   1.天津是腹地农畜产品的集散中心

   2.腹地广大城乡是天津的重要市场

   3.农村经济的发展受着天津经济的制约

 城市流通中心的物质技术基础和社会条件

  第一节 城市体系对流通的制约作用

   一 完善的城市体系是形成流通网络的基础

   二 我国城市体系的现状

    (一)建成了数量众多的新城市(镇)

    (二)改善了城市的分布状态

    (三)城市规模结构有所变化

   三 完善我国城市体系,促进社会商品流通

    (一)坚持把发展小城镇作为我国城市发展的战略重点

    (二)完善国家城市体系要从健全区域城市体系入手

  第二节 交通运输、邮电通信是城市流通中心的物质技术基础

   一 交通运输、邮电通信与流通

   二 交通运输、邮电通信与城市流通中心

   三 加速发展交通邮电业,充分发挥城市流通中心作用

  第三节 城市服务设施是城市与流通的必要条件

   一 物流服务设施

   二 商流服务设施

   三 信息服务设施

   四 生活服务设施

   五 城市基础设施

 时序经济

  农业社会的城市和城市经济

   一 农业社会城市和城市经济的生产力基础

   二 农业社会的城市

   三 农业社会的城市经济特征

    1.城市经济结构简单,城市经济不是社会财富的重心

    2.城市和城市经济发展不稳定

    3.占统治地位的是自然经济

    4.城市之间缺乏经济联系

  工业社会的城市和城市经济

   一 工业社会城市和城市经济的生产力基础

   二 工业社会的城市

    1.人类社会出现城市化

    2.城市发展,大城市增多

   三 工业社会的城市经济特征

    1.城市经济结构发生重大变化,第三产业兴起

    2.城市经济成为国民财富的主要来源

    3.商品经济不仅是城市,甚至是一个国家的基本经济形态

    4.城市有着广泛的经济联系

  信息社会的城市和城市经济

   一 信息社会的生产力基础

   二 信息社会的城市

    1.城市化水平进一步提高,城乡人口结构趋向稳定

    2.城市数量急剧增长,出现了规模巨大的城市群

    3.城市形态出现了分散化

   三 信息社会的城市经济特征

    1.城市经济在一国中的地位更加突出

    2.城市第三产业高度发展,在国民经济中的比重明显超过第二产业

    3.城市经济出现网络化

  新中国的城市和城市经济

   一 改革开放前城市和城市经济

    1.改革开放前城市经济的生产力基础

    2.改革开放前中国城市发展的特点

     (1)城市发展缓慢,并呈大起大落的态势。

     (2)新设置的城市几乎全部集中在中西部地区。

     (3)新建城市基本是工业城市和工矿业城市。

    3.改革开放前的城市经济

   二 改革开放以来的城市和城市经济

    1.城市经济的生产力基础

    2.城市发展的特点

     (1)城市化进入快速增长阶段。

     (2)新中国成立以来城市发展最快的时期。

     (3)城市规模结构——小城市比重上升,大城市规模扩大。

     (4)城市的地区分布——东部地区城市增长最多。

     (5)城市发展的类型——多样性。

    3.改革开放后的城市经济

     (1)城市产业结构发生重大变化。

     (2)城市经济成为国民经济的重心。

     (3)城市建设突飞猛进,居民生活质量普遍提高。

 中国特色的城市经济理论与实践(节选)

  第一节 中国城市经济的基本特征和发展动力

   一 中国特色的城市经济是社会主义市场经济

    (一)现代城市经济本质是市场经济

     1.商品经济是城市与生俱来的属性

     2.现代城市经济是高度发展的商品经济,即市场经济

    (二)我国传统的社会主义城市经济实质是产品经济

    (三)中国特色的城市经济是社会主义的市场经济

   二 改革是中国城市经济发展的动力

    (一)农村经济体制改革的成功为城市经济发展奠定了基础

    (二)城市经济体制改革是促进城市经济发展的巨大力量

     1.经济运行机制的改革

     2.经济运行主体的改革

     3.转变政府经济职能

    (三)对外开放是加速城市经济发展的重要政策

   三 城市经济获得了巨大的发展

    (一)城市经济规模扩张,综合经济实力增强,城市在国民经济中的地位和作用提高

    (二)城市建设突飞猛进

    (三)居民生活质量普遍提高

  第二节 中国地区城市经济将从差距扩大到逐步缩小和协调发展

   一 城市经济的地区差别

    (一)城市发展的地区差别

    (二)地区城市经济比较

     1.城市经济规模比较

     2.城市经济效益比较

     3.东、中、西部地区城市居民经济状况与社会生活比较

     4.城市经济在地区经济中的地位比较

    (三)城市经济地区差别的特点

   二 地区城市经济发展不平衡是中国经济发展过程中必然出现的社会经济现象

    (一)地区经济发展差距是经济发展在一定阶段的必然现象

    (二)改革开放以来我国地区城市经济差距扩大的主要原因

     1.国家宏观区域政策的调整

     2.形成了多种经济共同发展和多元化的投资积累机制

     3.加快了城市产业结构的转换和提升

     4.强化了市场经济意识

     5.强化了东部地区城市的带动力,扩大了城市经济的空间规模

     6.中西部地区城市经济发展相对落后

   三 逐步缩小地区城市经济发展差距,实现地区城市经济协调发展

    (一)在共同发展中来协调地区和城市经济的发展

    (二)地区城市经济协调发展的内涵

    (三)缩小地区城市经济差距的主要途径

     1.加速中西部地区城市经济市场化发展的步伐

     2.充分发挥政府在缩小我国地区发展差距中的重要作用

 退耕还草再退多一点

  退耕还草 恢复生态

  再造草原 发挥优势

  扩大规模 有效退耕

本书以我国改革开放后城市经济发展过程中出现的重大理论和实际问题作为研究重点,涉及城市土地使用制度与住房制度改革,房地产业与住房金融,城市化、城市服务、城市基础设施,以及发挥城市中心作用等方面的内容,具有较高的理论价值和实践指导意义。书中所收论文记录了作者30余年来对中国城市经济的一些理论探讨和认知历程,为当今城市经济研究者提供了更多的纵深信息,即使不是相关领域的研究人员,也可以从书中看到中国城市发展的更加宽广的历史记录。