中国房地产发展报告No.6图书
Annual report on the development of China's real estate
[内容简介] 本书对2008年我国房地产开发、销售及其存在问题进行了详尽分析,特别对房地产政策调整和市场调整进行了深度解读。
Abstract
中文摘要
主要编撰者简介
房地产蓝皮书编委会
总报告
2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测
一 2008年房地产市场现状分析
(一)房地产开发与建设
1.房地产开发投资增幅高位运行,下半年增幅回落
2.土地购置和开发面积增幅下降
3.竣工面积增幅逐月下降
4.施工面积、新开工面积增幅高位回落
(二)房地产开发资金结构
1.银行贷款增幅较小,个人按揭贷款快速下降
2.自筹资金大幅增长,利用外资增幅下降
(三)商品房销售
1.销售面积下降
2.空置面积增加
3.房价环比从8月份开始下降
4.房价指数同比增幅呈逐月下降
5.不同城市房价走势不同
二 2008年房地产市场特征与存在的问题
(一)房地产市场特征
(二)房地产市场存在的问题
三 2008年房地产市场的调整
(一)市场调整:以销售面积下降为主要特征
1.市场调整的主要特点
2.市场调整的动因
(二)调整有利于房市回归理性
1.政府:促进市场回归理性
2.开发企业:顺应市场变化
3.购房者:理性消费
四 2009年房地产市场发展趋势
(一)房价上半年总体下行,下半年有望回暖
1.房地产自身发展规律促房价下行
2.房价下降预期强烈
3.下半年房市有望回暖
(二)保障房建设力度大,商品房市场存在不确定性
(三)房地产企业面临优胜劣汰
(四)暖市成为调控政策的主基调
1.降息及下调准备金率有利于暖市
2.加快房地产融资多元化步伐
3.完善住房消费政策
五 促进我国房地产稳定健康发展的政策建议
(一)调整土地批租节奏,加大信贷扶持力度,促进房地产开发投资稳步增长
1.调整土地批租节奏,保证房地产开发用地适度增长
2.提高对新增开发项目的信贷扶持力度
(二)规范开发进程,促进房地产开发企业优胜劣汰
1.规范房地产开发程序
2.鼓励重组并购,促进企业优胜劣汰
3.拓宽企业重组并购融资渠道
(三)加大自住性购房支持力度,激活购房需求
1.建立以购房户为对象的购房储贷补贴制度
2.调整住房补贴方式
(四)增加廉租住房供给,促进居住城市化
1.加大廉租住房建设力度
2.扩大廉租保障人群覆盖面,惠及农民工群体
(五)开征房地资产持有税,减少流转环节税费,促进房地产持续健康发展
1.减少流转环节税费
2.开征房地资产持有税
调整篇
我国房地产宏观调控的几个理论和思想认识问题
一 关于房地产在经济社会发展中的地位
二 我国房地产宏观调控有三大领域
三 怎样看待商品房价格
四 怎样评价房地产开发商
五 如何认识房地产开发用地
六 我国房市的“拐点”是否已经到来
七 我国政府应否对房地产救市
2008年房地产市场调整分析
一 2008年房地产市场调整的社会反应
(一)宏观调控与房地产市场调控的政策调整
(二)“救市”与“反救市”争论
(三)地方政府的政策和措施
二 房地产市场的“调整”与“调控”
(一)2008年房地产市场主要指标
1.销售量
2.70个大中城市房价
3.投资
4.土地购置
5.施工面积
6.竣工面积
7.新开工面积
(二)市场调整特征
1.2008年房地产市场的调整以销售量大幅下调为主要特征
2.全年看,2008年房地产市场陷入“量跌价涨”的困局
3.“减产”难以应对市场变化
(三)市场调整的主要原因
1.调控政策
2.房价过高,超过消费者购买力
3.宏观经济环境影响消费者心理预期
4.开发商对市场变化反应迟缓
(四)金融危机冲击下的房地产市场调控主基调:拉内需、保增长
三 调整有利于促进市场理性回归
1.政府:促进市场理性回归
2.开发企业:积极顺应市场变化
3.购房者:不跟风,理性消费
金融政策对房地产市场调整的影响与作用
一 1998~2008年主要与房地产相关的金融政策
1.1998~2002年支持与鼓励的金融政策
2.2003~2008年采取趋紧金融政策
3.2008年下半年以来对房地产市场采取的宽松金融政策
二 金融政策对房地产市场调整的影响
1.121号文件对房地产市场的影响——房地产企业银行信贷比重下降
2.二套房贷款政策对房地产市场调整产生重要影响
三 金融政策对房地产市场调整的作用
1.对房地产市场起预警作用的121号文件
2.对房地产市场调整起关键性作用的二套房贷款政策
2008年以来国内外经济形势对我国房地产市场的影响与房价走势
一 2008~2009年国内外经济形势分析
(一)国际经济形势
(二)国内经济形势
二 当前国内外经济形势对我国房地产市场的影响
(一)不利影响
1.经济形势恶化加剧了对房价下降的预期
2.国内外经济形势降低了人们的收入及收入预期,削弱了购房能力
3.国内外经济形势恶化加大了市场挤泡沫的难度
4.国际金融危机减弱了中国房地产业对外资的吸引力
5.国际金融危机使房地产开发企业融资增加了难度
(二)有利影响
1.信贷政策变化为房地产市场提供了一个较为宽松的环境
2.适度宽松的货币政策有利于房地产市场的稳定
3.减税政策降低了房地产交易成本
4.有利于房地产企业的优胜劣汰
5.政府加大对保障性房的投入,成为稳定市场的基础
三 2009年房价走势分析
(一)降价是2009年房地产市场的主导趋势
1.经济大环境不好,房价下降预期明显
2.房地产已进入周期性调整阶段
3.供大于求的局面短期难以改变
4.资金链问题促使开发商降价回笼资金
5.房价仍处高位,降价是激活市场的根本出路
(二)决定房价降幅的因素*
1.泡沫累积的程度大小
2.房屋的刚性需求
3.货币政策状况
4.实体经济状况
土地与企业篇
2008年我国土地市场运行特征与2009年发展展望
一 2008年土地市场运行特征
1.土地供应总量同比减少
2.三类用地供应比例进一步接近
3.全国房地产开发用地供应总量同比增加,重点城市有增有减
4.招标、拍卖、挂牌出让总量和比重显著增加
二 2009年土地市场发展展望
1.投资扩张将导致建设用地需求与供应总量上升
2.结构调整政策带动用地供需结构调整明显加速
3.招拍挂出让土地比例与土地价格反转,政府土地财政收入形势不容乐观
三 我国土地政策调整的目标与对策
1.适应经济发展方式转型要求,通过建设用地供应结构调整,在落实国家政策性投资项目用地的同时,带动产业结构的升级与转型
2.做好民营与外资企业的退地服务工作,采用增减挂钩机制推进土地利用内涵挖潜,提高现有建设用地的保障能力
3.建立土地“三资”分类统筹管理,加强土地用途管制管理与土地属性管理的结合,提高土地的使用效率、产出效率与对GDP增长的综合贡献力
4.建立土地调控保障基金与全国土地银行,利用建设用地存量资产,通过资本化途径,加速集体土地资本的流转,发挥土地资产扩大内需的积极作用
2008年中国城市地价状况分析
一 2008年我国主要城市地价状况分析
(一)全国总体地价水平仍然有所上升,但涨幅趋于平缓
(二)全国各区域城市地价水平中,地价水平值呈现从东到西、从南到北递减的趋势;地价增长率与地价水平值的变化趋势基本相反
(三)重点地区的地价变化情况分析表明:长三角地区综合地价水平值最高,环渤海地区地价水平最低;环渤海地区地价增长率最高,珠江三角洲地区最低,珠江三角洲和长江三角洲地价增长率出现负值
(四)重点城市地价水平值增速明显趋缓,东部和南部地区的主要城市地价增长率下降幅度相对较大
(五)全国105个监测城市中,九成的城市地价增长率低于上年,四成的城市地价增长率为负值,其中东南区的城市地价增长率下降幅度较大
(六)从不同用途地价变化情况看,商业、工业、居住地价增长率均较低,其中商业地价增长率最高,居住地价增长率最低
二 2008年我国城市地价与房地产市场关系分析
(一)国家宏观调控措施显示成效,加之金融危机的影响,房价和地价增长趋势明显减缓
(二)土地供应总量明显下降,土地流标流拍现象频现
(三)房价增长率与地价增长率并不同步
(四)根据对六个重点城市住宅租价比分析,北京、深圳住宅租价比小幅上升,其他四个样本城市住宅租价比小幅下降;写字楼租价比与商铺租价比小幅上升;工业厂房租价比略有下降
三 2008年我国城市地价与社会经济发展指标关系分析
(一)全国GDP稳步增长,地价水平值增长幅度大幅下降,综合地价增长率低于GDP增长率
(二)全国固定资产投资增长率与上年持平,房地产投资增长率与地价增长率都有所回落,但各区域间存在着差异
四 2008年影响我国城市地价的主要因素分析
(一)受全球金融危机的影响,房地产市场低迷,直接影响土地需求及土地价格
(二)连续多年的地价快速上涨占满了进一步上涨的空间,导致2008年地价增长率明显回落;房价增长率下降直接抑制了地价增长
(三)国家的宏观调控作用开始显现,土地市场趋于正常化;同时第三季度国家金融政策调整缓解土地市场的低落状态
五 2009年我国城市地价变化状况预测
(一)受金融危机对实体经济的影响和国家救市计划的综合影响,2009年的地价将基本保持平稳
(二)2009年一线城市居住用地价格将保持平稳,二、三线城市居住用地价格仍然有小幅上涨可能
剧变环境下实力房地产企业经营策略调整
一 房地产行业发展环境的剧变
(一)市场出现持续性低迷
(二)政策环境发生深刻变革
(三)宏观经济环境出现颠覆性调整
二 实力地产企业由进攻转向防御
(一)投资策略逐渐保守化
(二)市场策略趋于积极灵活
三 市场调整中孕育的行业发展机遇
(一)住宅产业化进程进一步加快
(二)企业商业模式加速优化
(三)企业治理模式加速提升
金融篇
全球金融危机对我国房地产市场的影响
一 全球金融危机对我国宏观经济的影响
(一)金融危机演变发展情况
(二)本次金融危机的三大特点
1.本次危机是真正意义上的全球危机
2.本次危机是主要经济体经济结构不合理导致的危机
3.本次危机极可能是一次深度和广度超乎想象的危机
(三)对我国宏观经济的影响
1.全球主要经济体消费需求同时放缓,对我国出口导向型增长模式形成严峻挑战
2.加大投资力度可解近忧,扩大内需任重而道远
二 全球金融危机对我国房地产市场的影响
(一)中国房地产市场已成为全球房地产市场的组成部分
(二)国内房地产市场与宏观经济关系紧密
(三)国内房地产长期看好,中短期内进入调整期
(四)对我国房地产市场发展的几项建议
1.坚持把“居者有其屋”作为中国房地产市场发展的出发点和落脚点
2.不能盲目出台“救市”措施,防止对市场参与主体形成误导
3.严控农村集体土地尤其是耕地进入房地产市场
中国房地产发展如何应对金融海啸中的“保尔森效应”
一 金融海啸通过实体经济对中国经济的影响
二 金融海啸前后的“保尔森效应”
三 “保尔森效应”下的外资在中国房地产市场的表现
1.“保尔森效应”与中国房地产的关系
2.金融海啸后外资在中国房地产市场的心态
四 租赁控制体制(Rent Control System):金融海啸后中国房地产市场的“稳压器”?
市场篇
2008年住宅市场形势分析与2009年预测
一 宏观背景
(一)宏观经济增长回落,第三季度以后受金融危机影响经济增长出现较快下滑
(二)宏观调控政策经历重大调整
(三)下半年中央两次出台稳定房地产市场政策
二 商品住宅市场运行状况
(一)商品住宅各项指标增幅下降
(二)保障性住房建设加快
(三)商品住宅销售面积下降
(四)房价出现近年首次下降
三 住宅市场进入调整的原因分析
四 商品住宅市场发展趋势
武汉市购房者意愿调查
一 被调查群体基本情况
二 购房意向
1.购房决策趋于谨慎
2.非价格因素影响受到较大关注
3.区位选择特征明显
4.房屋选型趋于理性
5.依靠网络获取信息程度高
三 房价承受能力
1.房价预期
2.首付及月供
四 基于调查的基本认识
地方政府救市的政策效果分析
一 影响房地产市场交易量的关键因素
1.房价与房价预期
2.人们的收入及收入预期
3.宏观经济形势
4.宏观政策与政策预期
二 地方救市难改房价下跌趋势和预期
三 宏观调控政策成为影响中国房地产市场的关键
管理篇
2008年的中国房地产经纪业
一 房地产经纪业受挫
(一)下滑的房地产市场与脆弱的房地产经纪业
(二)房地产经纪行业受挫的成因探析
1.网点泛滥与竞争过度
2.市场低迷与供需失衡
3.经济动荡与资金短缺
二 宏观调控与房地产经纪行业发展
(一)第二套房贷政策
(二)上调存款准备金率
(三)短期内连续五次降息
(四)政府的“救市”措施
(五)完善行业管理的相关政策及措施
三 房地产经纪行业发展中存在现实问题
(一)消费者不满与缺乏系统的整改方案
(二)多头管理与缺乏有效的监管措施
(三)准入门槛低与缺乏可行的发展规划
四 网络时代与经济全球化下的房地产经纪行业发展
(一)网络时代促使房地产经纪行业发展模式发生深刻变革
1.网络时代使房地产交易供需双方信息占有发生大幅改变
2.网络时代使房地产经纪企业发展模式发生巨大转变
(二)信息时代使房地产经纪行业盈利模式发生本质转变
(三)经济全球化加快房地产经纪人国际交流和资格互认
(四)加快完善房地产经纪准入资格行政立法
五 房地产经纪行业发展前景
(一)未来房地产业发展形势
(二)房地产经纪行业市场形势预测
(三)房地产经纪行业市场发展前景
2008年中国物业管理回眸与2009年展望
一 2008年中国物业管理的发展
1.地方物业管理立法修法步伐加快
2.中国物业管理协会建议用“秩序维修员”取代“保安员”的称谓
3.物业管理人全力抗击冰冻灾害
4.中国物业管理行业生存状况调查报告“出炉”
5.物业管理行业全力以赴抗震救灾
6.最高法院征求两司法解释意见
7.中物协行业发展研究中心成立
8.住房和城乡建设部开展全国物业管理行业专题调研
9.上海市物业管理在全国率先引入行业保险机制
10.北京市率先启动强制性物业前期服务合同
二 2008年中国物业管理热点剖析
1.《劳动合同法》对物业管理行业的影响
2.物业服务企业退出风潮
3.物业管理行业的生存危机
4.调整物业服务收费标准
5.玉佛城风波
三 2009年中国物业管理的展望
1.创新盈利模式将成为物业企业发展的新途径
2.企业文化建设将备受物业企业的青睐
3.创建“学习型企业”将成为物业企业发展的利器
4.战略联盟将成为物业企业联合的最佳选择
5.菜单式物业服务收费将成为物业服务收费的主导模式
6.物业管理人才竞争将愈演愈烈
住房保障篇
住房公积金救市作用评估与2009年政策走向
一 2007~2008全国房地产市场发展及政府救市举措简要回顾
二 2008年以来各地住房公积金救市新政一览
三 住房公积金新政救市作用机制和效果评估
四 2009~2010年住房公积金政策走向展望
(一)关于住房公积金将参与保障性住房建设
1.出台住房公积金参与建设保障性住房的政策,需要一定的法律程序,尤其是要尊重公积金资金所有权人缴存人的意见
2.住房公积金参与建设的保障性住房项目信息应该及时向缴存人公开
3.加强项目投资和贷款公开决策和财务监管,杜绝可能寻租腐败
(二)关于商业房贷转公积金贷款以及跨地区贷款等问题
(三)关于住房公积金缴存比例是否应随经济形势下调的问题
(四)关于《住房公积金管理条例》修订问题
结语
我国住房保障制度设计问题剖析与建议
一 经济适用房——住房保障制度设计的缺憾*
1.经济适用房导致社会资源分配不公平,不利于房地产市场健康发展
2.政府投入和受益者不匹配,难以实现初衷
3.国有资产流失问题受到关注
4.定位人群不清晰,给寻租行为留下较大空间
5.管理和监管成本过高
二 廉租房、公屋租赁制度是解决低收入者住房问题最好的办法*
1.政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择
2.有利于监管,减少寻租,不存在国有资产流失问题
三 建议
1.取消经济适用房、限价房
2.建立以廉租房、公共租赁房为主的住房保障体系
3.公共租赁房可按一定标准设立三个等级
区域篇
2008年北京房地产市场形势分析与2009年预测
一 2008年北京房地产市场形势分析
(一)土地交易
1.成交面积与上年持平
2.成交价格先升后降
(二)房地产开发
1.房地产开发投资下降
2.房地产开发规模下降
(三)商品房供需情况
1.商品住宅期房成交量萎缩
2.商品住宅期房批售比上升*
(四)商品房价格
1.商品住宅期房价格增速下降
2.部分项目价格大幅下调
二 2009年北京房地产市场前景预测
1.政策性住房用地供应增加,商品房用地供应略有下降
2.土地价格回落
3.房地产开发规模继续下降
4.市场新增供应下降,成交量放大
5.商品住宅全年均价下降但部分项目价格出现上涨
6.二手房市场迅速发展
2008~2009年北京存量房买卖市场分析
一 政策分析
二 市场分析
(一)市场成交量
(二)买卖价格
(三)不同类型房产成交占比分析
(四)购买人群占比分析
(五)居室、户型分析
(六)新建住宅与存量住宅成交占比分析
2008~2009年北京房地产租赁市场分析
一 政策分析
二 市场分析
(一)市场成交量
(二)租赁价格
(三)成交区域
1.新通轨道交通带火周边租赁市场,交通方便的近郊受到青睐
2.七大商圈因市场的差异性,租价走势各不相同
(四)居室、户型
(五)租赁人群
1.奥运会带动外来人士租房高涨
2.金融危机影响租赁主体人员变动,毕业生租赁人群减少
(六)2008年两大特殊事件
1.“奥运短租”冷清收场,亚奥区域长租受影响大
2.金融危机减弱租赁需求,10月后租金“急转直下”
三 从房屋租售比看北京楼市风险
2008年上海房地产市场分析
一 房地产投资
1.投资有一定程度增长,但和GDP相比处于下降通道
2.土地出让市场基本停止
二 市场供求情况
1.商品房市场供求关系发生逆转
2.下半年房地产市场供多求少态势加剧
3.商品房价格全年涨幅较大,第三季度小幅回落
三 目前市场需求远小于规划
四 恢复经济适用房政策
五 房市刺激政策逐步出台
1.税收优惠和放松第二套房贷的政策略有成效
2.进一步减免税收的刺激作用有限
3.购房落户势在必行
六 2009年预测展望
2008年广州房地产市场分析
一 2008年广州房地产市场基本情况
(一)房地产开发投资
(二)房地产交易
1.新建商品住宅交易
2.存量住宅交易
3.写字楼市场交易
4.商铺市场交易
(三)土地出让市场
1.频现流拍
2.开发商拿地热情不高
3.政府灵活调整土地出让计划
二 2008年广州房地产市场的演变及特点
(一)2008年广州房地产市场扑朔迷离
(二)开发商面临资金压力
(三)中介收缩店面,寻求自救
1.一二手联动
2.中介联合自救
(四)政府主管部门保持理性
(五)限价房推出,遭遇市场变化
(六)保障性住房建设稳步推进
1.住房保障计划有序实施
2.开展低收入家庭住房状况调查
3.明确住房保障建设目标
4.引入社会力量建设经济实用房
三 对近年来广州房地产市场发展的反思
(一)政府
(二)开发商
(三)中介
2008年深圳市房地产市场报告
一 市场交易量价齐跌,先抑后扬
(一)房地产开发投资降幅、占固定资产投资比重双降
(二)新建商品住宅市场供过于求,交易谨慎、岁末回暖
1.供应持续4年回落后首度增长,特区外增幅高于特区内
2.空置面积持续5年减少后首度增加,预售商品房吸纳率大幅跳水
3.前三季销售低迷,9月后稍有增加,11、12月呈井喷之势
4.交易以特区外为主,中、小户型唱主角
(三)新建商品住宅价格总体小幅回调,依旧高位运行
1.年均价格自2000年持续上涨以来首现微幅回落
2.月均价格延续2007年末下行趋势,下半年同比跌幅引领全国,岁末价格趋稳
3.不同户型价格变化迥异,中小户型跌幅较大,豪宅及大户型继续增长
4.价格调整的区域性明显,特区外跌幅较大,特区内跌幅较小
5.普通商品住宅价格虽有回落仍处高位,居民购房能力依然不足
(四)存量住宅交易量大幅缩水,岁末始回升;价格下行幅度平缓
1.存量住宅全年交易量大幅缩水,自2000年来首次下降,存量交易回调幅度超过新建
2.各月交易波动幅度存量逊于新建,岁末回升
3.各月交易价格平缓下降,岁末走稳
(五)写字楼市场供求格局发生逆转,市场深度低迷,价格下跌
(六)商业用房市场供过于求加剧,市场深度低迷,价格跳水
二 土地市场交易清冷,居住用地量价齐跌,各类用地差异显著
三 保障性住房供应力度加大,城中村改造举足轻重
(一)保障性住房供应力度加大
(二)城中村改造举足轻重
四 居民购房意愿调整明显,对价格、政策变化敏感
(一)居民购房意愿调整明显
(二)居民购房意愿对价格、政策变化敏感
1.深圳人口特点决定购房倾向对价格、政策变化敏感
2.港人深圳置业受价格、政策影响明显
五 2009年形势展望
(一)经济基本面依旧向好,为房地产市场发展提供了保障
(二)新建商品住宅供过于求加剧,销售压力巨大
(三)保障性住房建设常态化和参与主体多元化,将促普通商品住房价格回归
(四)城中村违建处理进程,将影响低端租售市场格局
(五)潜在需求尚需进一步激发
(六)开发商策略调整将趋长远、理性
(七)土地市场观望中有望回升
2008年辽宁省房地产市场运行态势与2009年展望
一 2008年辽宁省房地产业发展回顾
1.房地产开发投资大幅增长
2.房地产施工面积、竣工面积明显增长
3.商品房成交面积、成交金额稳步增长
4.房价整体稳定、稳中有升
5.房地产开发资金来源稳定
二 辽宁省房地产市场平稳较快发展的成因分析
(一)政府扶持房地产业发展的措施
(二)相关原因
1.住房需求刚性较强
2.房价构成趋于合理
3.住房保障工程大力实施
4.棚户区改造成绩斐然
5.冬季施工稳步推进
6.“三大战略”的全面实施,提升了房市前景
7.后发优势明显,基本层面向好
三 2009年辽宁省房地产市场展望
(一)分析与展望的基础
1.宏观经济形势的不确定性
2.辽宁经济社会稳健发展
3.房地产业在辽宁的地位举足轻重
4.辽宁省房地产市场潜力依旧
(二)发展趋势
1.房地产开发投资平稳增加
2.市场供给微幅上扬
3.商品房交易小幅攀升
4.商品房价格略有上扬
5.房地产市场进一步规范
法律声明