前言

 ·总报告·

  北京市法治城市化研究报告

   一 法治城市化的提出及其含义

   二 北京市城市化进程及法治问题

    （一）北京市人口城市化进程

    （二）北京市土地城市化进程

    （三）北京市城市化中的法治问题

   三 推进法治城市化的思考与建议

    （一）把政府和领导带头守法作为头等大事

    （二）理性认识和对待权力与资本

    （三）做好户籍制度改革后的农民权利保障

    （四）实现外来常住人口市民化

    （五）制止和消除城市化中的违法犯罪现象

 ·专题研究篇·

  北京市大兴区集体经营性建设用地入市试点研究

   一 农村集体经营性建设用地入市的相关背景

   二 北京首宗农村集体建设用地入市基本情况

   三 大兴土地入市试点有关问题分析

    （一）集体经营性建设用地入市的限制条件

    （二）集体经营性建设用地入市的推动机制

     1.领导机构

     2.联审机构

     3.联动机制

     4.政策制度

    （三）集体经营性建设用地入市的整体规划和统筹兼顾

    （四）集体经营性建设用地入市的实施主体

    （五）集体经营性建设用地入市的出让形式

    （六）集体经营性建设用地入市的收益分配

   四 大兴集体经营性建设用地入市的现实意义

    （一）保障农民集体的权益，增加农村集体资产

    （二）农村土地资产价值将得到显化

    （三）盘活闲置集体土地资源，促进就业和区域经济发展

    （四）有效扩展区域未来经济发展空间

    （五）集体经营性建设用地入市，符合供给侧改革的发展方向

   五 大兴土地入市试点存在的一些问题

    （一）关于收益调节金征收比例的确定问题

    （二）关于集体土地拆除腾退缺乏上位法支持的问题

    （三）关于土地优先开发权与入市交易之间矛盾的问题

    （四）关于集体用地科学合理规划以及规划的调整问题

    （五）土地入市后竞拍资金的安全管理问题

    （六）农村基层组织的作用发挥不够充分的问题

   六 关于大兴集体经营性建设用地入市试点的几点建议

    （一）建议出台试点项目相关的指导意见

    （二）既要保障土地优先开发权又要符合入市交易规定

    （三）科学合理地进行规划和进一步简化规划调整程序

    （四）进一步完善土地入市的收益分配方案

    （五）建立健全入市土地收益金管理制度

    （六）充分发挥农村基层组织的积极作用

   附表

  北京市控制外来人口与治理城市病问题研究

   （一）北京的自然资源是否达到或接近极限

   （二）北京大城市病的症结在哪里

   （三）严控外来人口的影响

   （四）北京的未来发展之路

  城镇化过程中土地征收范围的限缩

   一 我国征收范围的现状及缩小土地征收范围的必要性和紧迫性

    （一）我国土地征收法制的现状

    （二）我国土地征收范围扩大化的现实及其危害性

   二 限缩土地征收范围的主要困难

    （一）政治因素

     1.缺乏有效的建设用地供地方式

     2.地方政府对缩小土地征收范围缺乏激励

    （二）制度因素

     1.“公共利益”界定不清带来障碍

     2.试点改革缺乏上位法的支持

    （三）经济因素

     1.采用新的用地方式缺乏配套制度

     2.采用新的用地方式需要用地方付出更高的谈判成本

   三 缩小土地征收范围的立法和实践探索

    （一）立法探索

    （二）各地实践探索

     1.武汉：制度创新研究与实施试点项目相结合，周密有序地开展试点

     2.重庆：多方入手，结合已有制度进行创新探索

     3.成都：探索在非征地模式下配置土地，以确权为基础的土地流转方式

     4.天津：国土资源管理部门介入，规范流转程序

   四 缩小土地征收范围的改革建议

    （一）制定“公益性项目用地目录”，缩小征地范围

    （二）拓宽建设用地途径

     1.普通的商服用地

     2.特殊用地

   总结

  城市化视角下的住宅建设用地使用权续期问题研究

   引言

   一 国有土地的所有权归属问题

   二 合理的解决方案

   三 “自动无偿续期70年”的限制性条件

   四 对反对意见的回应

  我国征地制度改革研究报告

   一 我国现行征地制度存在的主要问题

    （一）征地的公共利益问题

    （二）征地程序的问题

    （三）征地补偿方面的问题

    （四）征地救济制度的主要问题

   二 改革与完善我国征地制度的若干思考与建议

    （一）征地中公共利益认定机制之完善

    （二）征地程序制度的重构

    （三）征地补偿制度之改革与完善

    （四）征收补偿救济制度之完善

  城市社会治理创新研究

   一 城市社会治理的基本含义与相关理论

    （一）城市社会治理

    （二）西方城市治理的相关理论

     1.皮埃尔的四种城市治理模式

     2.城市伙伴制治理模式

     3.新公共管理模式

   二 国外城市治理的有关经验

    1.国外城市治理注重发挥社会组织的作用

    2.社区自治是国外城市治理的通用模式

    3.依法治理是国外城市社会治理的重要经验

   三 城市治理创新的必要性和紧迫性

    1.当前城市社会治理存在的突出问题

    2.城市社会治理存在忽视社会协同的作用

    3.城市社会治理忽视法律的支持和保障

    4.城市社会治理强调“维稳”忽视社会公平与服务

   四 创新城市社会治理的思路与对策

    （一）从基础上做好城市治理要以基层为先

     1.加强和完善社区建设

     2.激发社会组织的活力

     3.引导居民的广泛参与

    （二）从根本上做好城市治理要实现制度创新

  台湾地区区段征收制度的经验和启示

   一 台湾区段征收制度的内涵与适用范围

   二 台湾区段征收制度演变过程

    （一）台湾区段征收制度动因

    （二）台湾区段征收制度的发展阶段

     1.低水平补偿、缓慢推进阶段

     2.提高抵价地比例，快速发展阶段

     3.完善和规范阶段

   三 台湾区段征收制度的启示与借鉴

    （一）解决了快速城市化过程中的土地与政府财政支出问题

    （二）发还抵价地，有效保护农民土地权益

    （三）不断提高补偿标准，妥善安置农民

    （四）尊重农民意愿，从源头上减少社会矛盾

    （五）要防止征地规模过大，土地过度消耗问题

    （六）要防止农地非农化，耕地大量流失问题

 ·调研报告篇·

  土地征占、整建制转居与农民市民化

   一 基本情况

   二 主要特点、做法和成效

   三 面临的主要问题

   四 思考与建议

  “民办公助”的村庄自主型改造

   一 基本情况

   二 西区旧村改造模式的主要内容

   三 西区旧村改造实施情况

   四 主要创新意义和基本经验

   五 几点启示

  北京城中村治理的调查与思考

   一 北京城中村的基本特征

   二 城中村治理模式

    1.北坞模式

    2.大望京村模式

    3.“一村一策”的50个“重点村”改造工程

   三 对北京城中村治理的基本评价与反思

    （一）基本评价

     1.思路清晰，方向明确

     2.主动探索，积极创新

     3.落实职责，协调联动

     4.尊重主体，问计于民

    （二）对城中村治理政策的反思

     1.户籍农民就业仍是未来社会发展的一道难题

     2.城中村改造周边地区可能面临更深的发展困境

      （1）基础设施捉襟见肘，违章建筑可能再掀高潮

      （2）“人口分管”模式将使社会管理面临更大挑战

   四 统筹兼顾，重点推进

    （一）将城乡接合部待城市化地区的生活实施改造纳入城市建设“十二五”规划

     1.加大对城乡接合部未纳入城市化改造地区基础设施建设力度

     2.加大集体建设用地建设公租房的推动力度

    （二）将城乡社会管理一体化纳入社会建设“十二五”规划

     1.城乡接合部社会管理体制创新的基本思路和着眼点

     2.将公共服务体系建设拓展到城乡接合部农村地区

     3.构筑社会支持网络，提升社会管理能力

  北京市昌平区郑各庄村农民自主城市化调研报告

   一 郑各庄自主城市化的成功实践

    （一）郑各庄为什么要主动城市化

    （二）郑各庄主动城市化的基本做法和成果

    （三）成效卓著，成本低廉，农民共享，多方受益

     1.经济发展

     2.文化进步

     3.环境改善

     4.社会转型

    （四）制约村庄发展的瓶颈

   二 周边几个村的乱象与困局

   三 村域城市化的路径选择与土地制度改革

    （一）从城乡接合部村庄改造的历史看，最近20年已经相继出现了四种村域城市化的路径，各具不同的优势、贡献、难题和前途

     1.政府征地，开发商操办，农民被动的城市化

     2.规划指导，农民自主的城市化

     3.本地农民与流动人口结合互动，成就的自发无序的城市化

     4.政府主导，农民主体，城乡共赢的城市化模式

    （二）在新型城镇化的背景下，村域城市化的路径如何选择

     1.新型城镇化“新”在哪里

     2.村域城镇化的路径如何选择

    （三）农民在集体土地上实行自主城镇化，受到土地产权制度和规划审批的严格限制，必须有所突破

    （四）我们建议：北京市委在群众路线教育实践活动中，就如何推进城乡接合部村域城市化问题进行专题调研

 ·案例分析篇·

  北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合同有效案分析*

   一 事件回溯

   二 基于现行法律的分析

    （一）《物权法》和《土地管理法》

    （二）《城市房地产管理法》

    （三）《城乡规划法》和《建筑法》

    （四）《房屋登记办法》

    （五）其他规范性文件

   三 未来的改革

  北京市郑各庄村农民自主城市化调研报告*

   一 郑各庄自主城市化的法律困境

   二 当前的改革要求及其在宪法上的难题

   三 《宪法》第10条第1款的新解释方案

   四 结语

  城市化中征地拆迁案例分析*

   一 哈尔滨企业占地拆违纠纷案

    （一）基本案情

    （二）法律分析

    （三）案件进展

    （四）律师感悟

   二 北京市朝阳区东风乡腾退纠纷案

    （一）基本案情

    （二）法律分析

    （三）案件进展

    （四）律师感悟

   三 从刘某土地征收款分配案看农村集体经济组织成员身份认定

    （一）案情简介

    （二）法律分析

     1.法律在农村集体经济组织成员身份认定问题上尚处于模糊阶段

      （1）法律法规缺失

      （2）行政规章缺失

      （3）统一的司法解释缺失

      （4）地方性法规规定认定标准不一

     2.农村集体经济组织成员身份认定在实践中的主要原则

      （1）户口原则

      （2）事实原则

      （3）户籍与义务相结合原则

     3.律师感悟

      （1）农村集体经济组织成员身份认定立法空白亟待解决

      （2）农村集体经济组织成员身份认定不能由村民自治解决

   四 从杨某某房屋征收案看房屋征收拆迁中合法程序及信息公开*

    （一）案情简介

    （二）法律分析

    （三）国有土地上房屋征收与补偿程序梳理

     1.房屋征收决定做出前

     2.房屋征收决定做出后

     3.关于征收补偿方案

     4.关于房屋的调查登记

     5.关于房屋价值的评估

     6.关于房屋的强制拆迁

    （四）国有土地上房屋征收与补偿中可申请公开的政府信息

    （五）律师感悟

   五 石家庄藁城区胡彦格等70多户土地征收纠纷评析

    （一）基本情况

    （二）思考与评析

   六 城镇化中农民财产权保护的律师视角

    （一）农民财产权遭受侵害的行为表现

     1.征地

     2.拆迁

     3.农用地承包经营权分配不均和违法流转

     4.农村宅基地房屋产权登记制度缺失

     5.农村集体建设用地未能体现应有价值

     6.行政和司法机关不作为

    （二）农民财产权纠纷案件的律师办案现状

     1.办案环境堪忧

     2.专业律师匮乏

     3.案件本身具有特殊性

      （1）办案效果

      （2）办案律师的“诉讼+N”服务

 ·附录·

  法治城镇化的思考和建议

   1.把加强制度供给作为新型城市化的基础工程

   2.把依法改革创新作为新型城市化的基本方式

  新型城镇化建设应纳入法治轨道

   正确把握法治城镇化的理念

   非法治城镇化的表象

   推进法治城镇化面临的难点与问题

   将城镇化纳入法治轨道的政策建议

  城镇化与城市管理亟须法治跟进

   城镇化亟须构建法治保障框架

   如何在城镇化进程中建立法治框架

   城市管理同样需要法治跟进

   城镇化中法治问题最突出的表现在于土地征收

  新型城镇化应当是法治的城镇化

法治城市化是新型城市化的基本特征和重要内容，也是国家治理现代化的根本要求和重要体现。本书立足于新时期北京城乡发展的现状，结合集体经营性建设用地入市、住宅建设用地使用权续期、外来人口管理、城中村改造、农民自主城市化等当前北京市法治城市化进程中的热点和难点问题，提出了做好户籍制度改革后的农民权利保障，构建城乡统一、开放、公平的政策法律制度体系，实现外来常住人口市民化等政策建议，主张将城市化纳入法治轨道，以法治思维和法治方式推进城市化，从而实现我国城市化发展方式的重大转变。这些来自一线的调研报告对政府管理部门的决策者和新型城市化建设的研究者极具参考价值。