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 《贵州房地产发展报告No.4（2017）》编委会

 Contents

 主要编撰者简介

 Ⅰ 总报告

  B.1 2016年贵州房地产市场分析及2017年预测

   一 2016年房地产市场分析

    （一）主要结论

    （二）运行态势

     1.商品房销售面积增速大于2015年，高于西部地区平均水平，低于全国平均水平。商品房销售面积中住宅商品房销售面积占比持续下降

      （1）新建商品房销售面积

      （2）贵州二手房交易面积比重为10.7%，9个市（州）二手房比重最大的是贵阳

      （3）纵向比较，2016年贵州商品房销售面积增速为近3年最高增速

      （4）纵向比较，2016年贵州住宅商品房销售面积占比为历史最低水平

      （5）横向比较，2016年贵州商品房销售面积增速高于西部地区平均水平，低于东部、中部平均水平

      （6）面板数据比较，贵州商品房销售面积增速波动趋势与其他区域基本一致

     2.贵州房价基本稳定，商品房价格小幅下跌，住宅商品房价格小幅上涨

      （1）基本情况

      （2）比较分析

     3.2016年房地产开发投资首次下跌，增速低于西部其他省份；商业营业用房投资占比持续攀升

      （1）基本情况

      （2）纵向比较，2016年房地产开发投资首次下跌

      （3）纵向比较，商业营业用房投资占比持续增加

      （4）贵州省9个市（州）房地产开发投资占比排序，贵阳市第一，其次是遵义市；贵阳市占比持续下降

      （5）横向比较，2016年贵州房地产开发投资增速列全国第26位，低于西部大部分省份

     4.房地产开发到位资金跌幅减小，银行贷款占比持续下降

      （1）基本情况

      （2）纵向比较，2016年贵州房地产开发到位资金增速跌幅有所减小

      （3）纵向比较，贵州房地产开发到位资金结构与全国平均结构基本一致，在三种来源资金中，国内贷款占比最低

     5.房地产开发企业土地购置面积大幅下跌，价格大幅增加

      （1）基本情况

      （2）土地购置价格大幅增加

     6.房地产开发企业新开工面积跌幅高于2015年，办公楼下跌幅度最大

      （1）基本情况

      （2）新开工面积持续增加，增速排全国倒数第4位

     7.房地产竣工面积增速是2000年来最低水平，全国排倒数第2位

      （1）基本情况

      （2）横向比较，2016年贵州房地产开发企业竣工面积增速排倒数第2位

     8.2016年贵州房地产开发企业施工面积增速首次下跌，商品住宅跌幅最大；商业营业用房施工面积占比为历史最高水平，全国排第6位

      （1）基本情况

      （2）纵向比较，2016年贵州房地产开发企业房地产施工面积增速是2000～2016年最低水平，而且首次为负；从2013年后持续下降

      （3）纵向比较，2016年贵州房地产开发企业住宅施工面积占比处于历史最低水平、商业营业用房占比处于历史最高水平

      （4）横向比较，2016年贵州房地产开发企业商业营业用房施工面积占比排第6位

     9.2016年商品房库存指数和商品住宅库存指数*均下降，均低于全国平均水平

      （1）2016年贵州商品房库存指数低于2015年，低于全国平均水平

      （2）2016年贵州商品住宅库存指数大幅下降，低于全国平均水平

   二 2017年贵州房地产市场预测

    （一）2017年贵州房地产市场需求稳中有升

     1.充分利用国家政策，化解商业地产库存

     2.2017年贵州省易地扶贫搬迁将继续推动房地产需求

     3.贵州经济高速发展将推动房地产需求

     4.贵州特质对省外房地产消费群体吸引力逐步增加*

    （二）2016年贵州房地产市场供给逐步恢复

     1.商品住宅低库存将刺激房地产开发投资增加

     2.房地产业在贵州省尚有较大的发展空间

     3.房地产交易稳中有升

 Ⅱ 住房保障篇

  B.2 2016年贵州省住房公积金运行分析

   一 2016年贵州省住房公积金缴存使用情况

    （一）缴存情况

     1.缴存总额

     2.当年归集额

     3.缴存余额

     4.实际缴存职工人数

    （二）提取情况

    （三）个人住房贷款情况

     1.贷款总额

     2.发放情况

     3.贷款余额

     4.个贷率

     5.逾期贷款率

    （四）发放项目贷款情况

    （五）资金情况

    （六）增值收益

   二 贵州省住房公积金运行分析

    （一）缴存扩面工作进一步取得了实效

    （二）提取额持续增长

    （三）住房公积金个人贷款继续保持了一定的增长

    （四）资产风险问题

    （五）增值收益下降幅度较大

   三 建议

    （一）发挥住房公积金制度的优势

    （二）进一步加强信息化建设

    （三）不断提升抗风险能力

    （四）规范住房公积金管理和操作

 Ⅲ 土地篇

  B.3 贵州土地市场回顾与展望（2016）

   一 贵州土地市场分析

    （一）2016年贵州土地市场运行态势分析回顾

     1.土地供应总量、宗地数持续回落

     2.房地产开发用地供应持续下滑，住宅用地仍占较大供应比重

     3.各类用地供应有所回调

     4.划拨用地比例保持较高

     5.土地平均供应价格呈上涨趋势

     6.土地出让收入有所回落，住宅用地收入占总比最大

    （二）2016年贵州各地区土地市场运行态势分析回顾

     1.土地年度供应分析

     2.土地收入分析

    （三）2016年贵阳市房地产市场土地供应分析

     1.土地供应规模和供应总量持续下滑

     2.开发用地供应量回落明显，商服用地供应有所回升

     3.住宅用地中以保障性住房用地（经济适用房用地、廉租房用地、公共租赁住房用地及中低价位、中小套型普通商品住房用地）供应为主，各类住宅用地均呈下降趋势

     4.房地产开发用地出让单价出现下滑

   二 2016年贵州土地市场体制建设基本情况

   三 贵州土地市场展望

    （一）基础设施性其他用地和工矿仓储用地供应仍将保持较大供应

    （二）房地产开发用地市场供应将有所减少，区域性差别将呈现

    （三）加强用地监管，健全机制

  B.4 贵阳2016年土地招拍挂报告

   一 2016年贵阳土地成交开发情况

   二 2016年贵阳土地招拍挂情况

    （一）贵阳土地市场成交趋于理性，继续维持量减价增态势

    （二）贵阳土地市场持续“郊区热”，成交率下降明显

    （三）挂牌土地的用地性质变化

    （四）土地出让收入差异化明显

   三 2016年贵阳土地市场分析

    （一）2016年贵阳土地市场的特点

     1.土地成交面积与成交数量下降

     2.近郊花溪区土地成交量及成交金额排名第一

     3.云岩区平价地价高，乌当区平均地价低

     4.成交用途方面，商、住用地占比大

     5.贵阳本地中小房企拿地成为亮点

    （二）各区域土地市场特点

     1.贵阳主城云岩区土地出让均价达8687.4元/平方米

     2.2016年贵阳市南明区拍卖仅3块地

     3.2016年观山湖区土地拍卖用途呈多样性

     4.花溪区成为2016年最活跃的土拍市场

     5.乌当、白云等区土拍市场相对较冷、成交均价走低

     6.三县一市土拍市场活跃

 Ⅳ 金融篇

  B.5 贵州房地产企业融资

   一 地产开发贷款

   二 房产开发贷款

  B.6 贵州房地产消费融资

   一 购房贷款情况

   二 个人住房贷款情况

 Ⅴ 地区篇

  B.7 贵阳市2016年房地产市场运行报告

   一 房地产市场基本情况

    （一）市场需求得到有效释放，销售稳步回升

    （二）改善型需求逐步放大，住房价格持续上涨

    （三）城市对外辐射力增强，外来购房占比提高

    （四）新增供应得到有效控制，商品房入市量大幅减少

    （五）房地产开发投资小幅回落，但仍然是全市固定资产投资的主要支柱

    （六）二手房交易情况

   二 主要困难和问题

    （一）市场预期不稳定

    （二）开发企业融资难

    （三）住房公积金资金紧

    （四）信访维稳压力大

   三 2017年展望

  B.8 六盘水市2016年房地产市场运行报告

   一 市场分析

    （一）房地产开发投资情况

    （二）商品房开发建设及销售情况

     1.取得的成效

     2.主要措施

    （三）新建商品房销售价格

    （四）商品房租赁情况

    （五）二手房交易情况

    （六）房地产开发企业资金来源情况

    （七）住房保障情况

    （八）存在的主要问题

     1.房地产企业融资难

     2.住房租赁市场有待于进一步规范化

     3.房地产投诉呈增长趋势

   二 2017年展望

    （一）2017年房地产市场发展趋势

    （二）2017年重点工作

     1.坚持去库存策略

     2.健全房地产市场调控机制

     3.进一步规范房屋租赁市场秩序

     4.继续推进住房保障建设

  B.9 遵义市2016年房地产市场运行报告

   一 房地产市场运行基本情况

    （一）房地产开发投资完成情况

    （二）商品房供销情况

    （三）商品房库存情况

    （四）新建商品房销售价格

    （五）二手房交易情况

    （六）房地产贷款情况

    （七）房地产开发用地供应情况

    （八）住房保障情况

   二 存在的困难和问题

    （一）商品房库存地区分布不平衡

    （二）商业等用房库存量较大

    （三）融资困难，加大市场风险

    （四）保障性安居工程建设存在问题

   三 工作打算

    （一）合理调控土地供应，优化房地产供给结构

    （二）制定政策措施，促进消化商业地产库存

    （三）引导房地产企业转型升级

    （四）完善支持农民工和农民进城购房配套政策

    （五）实行购租并举，培育和发展住房租赁市场

    （六）举办遵义市第十三届房展会

    （七）保障性安居工程建设方面

   四 2017年房地产市场展望

  B.10 安顺市2016年房地产市场运行报告

   一 2016年房地产市场运行情况

    （一）房地产开发投资情况

    （二）商品房开发建设及销售情况

    （三）新建商品房销售价格

    （四）商品房租赁情况

    （五）二手房交易情况

    （六）房地产开发企业资金来源情况

    （七）住房保障情况

    （八）存在的主要问题

   二 2017年房地产市场展望

  B.11 毕节市2016年房地产市场运行报告

   一 房地产市场运行情况

    （一）房地产开发投资稳步上升

    （二）商品房销售面积大幅上升，价格平稳

    （三）商品房库存得以消化和控制

    （四）二手房交易

   二 促进房地产市场平稳健康发展的主要做法

    （一）召开毕节市房地产市场运行新闻发布会

    （二）举办房交会

    （三）解决毕节市房屋登记历史遗留问题

    （四）举办“毕节市房地产业发展高峰论坛”和“毕节市房地产业发展银企座谈会”

    （五）加大对中介机构的整治、清理力度

   三 存在的主要问题

    （一）非住宅类商品房库存量较大

    （二）商品住宅存量下降，价格上涨压力大

    （三）小区配套设施不足

    （四）房地产开发企业规模小、从业人员素质偏低

    （五）房地产开发品种较单一、品质偏低

    （六）物业服务参差不齐、矛盾突出

   四 2017年展望

    （一）棚改货币化安置户住房需求大量增加

    （二）毕节市经济社会持续发展推动房地产需求增加

   五 其他

  B.12 铜仁市2016年房地产市场运行报告

   一 市场运行情况

    （一）市场企业情况

    （二）完成开发投资情况

    （三）商品房销售情况

    （四）销售价格情况

    （五）去化库存情况

    （六）二手房交易情况

    （七）住房保障情况

   二 存在的主要问题

    （一）土地供应量过大

    （二）市场需求相对不足

    （三）产品结构较为单一

    （四）去库存压力较大

    （五）企业融资依然困难

    （六）物业管理矛盾突出

   三 下一步措施及建议

    （一）加大项目推进力度，促进房地产业稳定发展

    （二）加强金融支持力度，促进房地产市场健康发展

    （三）加快房地产市场转型升级，激活房地产开发市场

    （四）转变住房保障方式，去化商品房库存

  B.13 黔西南州2016年房地产市场运行报告

   一 2016年房地产市场基本情况

    （一）投资完成情况

    （二）开发建设及销售情况

     1.开发建设情况

     2.销售情况

    （三）商品房销售价格情况

    （四）商品房库存情况

    （五）促进住房消费的措施

     1.出台政策支持

     2.实行棚户区改造货币化安置

     3.探索进城落户农民和个体工商户建立住房公积金制度

     4.举办房地产交易展示会促进房地产去库存

    （六）二手房交易情况

    （七）房地产开发企业资金来源情况

    （八）住房保障情况

   二 房地产运行走势分析及存在问题

   三 下一步工作打算

  B.14 黔东南州2016年房地产市场运行报告

   一 近五年黔东南州房地产市场得到高速发展

   二 房地产市场主体进一步发展壮大

   三 2016年黔东南州房地产市场总体保持平稳健康发展

    （一）房地产开发投资恢复增长

    （二）房地产开发企业购置土地面积增长较快，房地产开发建设用地储备充足，但县域间分布不平衡

    （三）房地产新开工面积增加，在建施工面积下降，办公及商业用房占比逐步扩大，黔东南州房地产业正在逐步转型升级，符合市场预期

    （四）新建商品房销（预）售保持平稳增长

    （五）全州二手房交易回落，但凯里市二手房市场持续活跃，县域与凯里市场分化明显

    （六）商品住房销售价格保持平稳状态，凯里城区商品住房销售综合均价小幅下降，15个县及凯里经济开发区商品住房销售价格小幅上扬

    （七）全州商品房去库存取得明显成效

   四 2017年黔东南州房地产市场面临的挑战和机遇

  B.15 黔南州2016年房地产市场运行报告

   一 2016年房地产市场基本情况

    （一）市场分析

    （二）房地产开发投资情况

    （三）商品房开发建设及销售情况

    （四）商品房租赁情况

    （五）二手房交易情况

    （六）房地产开发企业资金来源情况

   二 住房保障情况分析

    （一）棚户区改造开工情况

    （二）保障性安居工程基本建成、分配完成情况

    （三）住房租赁补贴完成情况

    （四）房改资金收支情况

   三 存在的主要问题

    （一）去化周期紧逼警戒线

    （二）房地产市场监管机制仍有待完善

   四 展望

  B.16 瓮安县2016年房地产市场运行报告

   一 主要指标完成情况

   二 2016年市场运行基本情况

    （一）商品房刚性需求量较上年持平，但总量同比略有减少

    （二）新建商品房面积、二手房（存量房）过户交易同比均呈正相关

    （三）商品房均价有所下降，但幅度不大

    （四）房地产开发投资情况

    （五）商品房开发建设及销售情况

    （六）新建商品房销售价格

    （七）二手房交易情况

    （八）房地产开发企业资金来源情况

    （九）住房保障情况

    （十）存在的主要问题

   三 当前瓮安县房地产市场运行形势评判

    （一）市场购买力整体回暖，购房者购房趋于理性

    （二）市场逐步向买方市场转变

   四 2017年房地产市场预测

    （一）去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动

    （二）城镇化将助推全县房地产市场持续回升

    （三）新建商品房开发、投资增幅有限

   五 2017年度工作展望与计划

 Ⅵ 专题篇

  B.17 2016年中国房地产业发展状况

   一 全国房地产市场投资分析

    （一）房地产投资增幅明显

    （二）开发资金中定金及预收款、个人按揭贷款大幅增长

    （三）各地区房地产投资比较和结构情况

   二 全国房地产土地供应分析

    （一）土地供应缩减，出让金增两成

    （二）土地成交面积大幅减少，成交单价继续上升

    （三）施工、新开工和竣工面积均呈正增长态势

   三 全国房地产销售分析

    （一）商品房销售面积和销售金额量价齐升

    （二）全国主要城市商品房投资、销售和均价总体上升

    （三）二手房市场先抑后扬，政策是主要风向标

    （四）商品房待售面积持续增加

    （五）企业市场集中度进一步提高

   四 全国房地产贷款分析

    （一）房地产贷款规模大幅上升

    （二）房地产开发景气指数回落

  B.18 贵州省房地产业关联度分析

   一 贵州省房地产业关联度及分析

    （一）后向关联度分析

     1.后向直接关联

     2.后向完全关联

    （二）前向关联度分析

     1.前向直接关联

     2.前向完全关联

    （三）环向关联度和总带动效应分析

     1.环向直接关联

     2.环向完全关联和总带动效应

   二 贵州省房地产业产业关联性的地区比较

   三 结论及政策建议

    （一）结论

    （二）政策建议

   附录

  B.19 房地产调控下应注意的法律风险

   一 2016年房地产发展概况

   二 房地产业迅猛发展背后的隐忧

    （一）住房贷款增长过快，房地产贷款风险隐现

    （二）国内外经济环境影响，房地产企业融资难度和成本加大

    （三）房地产企业自身资产负债结构不合理问题加剧

   三 房地产业近期可能面临的法律风险

    （一）应采取措施应对资金短缺，规避民间借贷风险

    （二）为房地产行业的整合并购风潮做好准备

    （三）注意涉房地产开发经营纠纷，特别是与下游建筑企业间的纠纷

  B.20 贵阳市农民工居住意愿调查报告*

   一 引言

   二 问卷调查分析

    （一）调查结果分析

     1.单指标分析

      （1）性别

      （2）年龄

      （3）文化程度

      （4）工作性质

      （5）职业

      （6）月工资收入

      （7）农村土地

      （8）住房性质

      （9）对住房保障了解情况

      （10）居住打算

      （11）回农村原因

      （12）住房保障对留城意愿的影响

      （13）愿意接受的住房保障方式

      （14）可以承受住房价格

      （15）购房目的

     2.交叉分析

      （1）月工资收入与文化程度交叉分析

      （2）月工资收入与年龄交叉分析

      （3）月工资收入与职业交叉分析

      （4）住房性质与工作交叉分析

      （5）住房性质与月工资收入交叉分析

      （6）住房性质与年龄交叉分析

      （7）居住打算与居住性质交叉分析

      （8）居住打算与工作交叉分析

      （9）住房保障与月工资收入交叉分析

      （10）住房保障与住房保障政策交叉分析

     3.相关性分析

     4.回归分析

      （1）居住打算的影响因数回归分析

      （2）住房性质的影响因数回归分析

    （二）主要结论

   三 对策建议

   附录：农民工居住愿意问卷调查表

 Ⅶ 热点篇

  B.21 社会公租房运营模式创新

   一 社会公租房的基本思路

    （一）社会公租房的定位

    （二）社会公租房运营的治理结构创新

    （三）引导社会建立科学的房地产消费理念

    （四）利用房地产“用库存”手段，达到“去库存”的目的

    （五）市场配置资源是运营模式的创新

    （六）社会公租房可以给承租人有限“房权”

    （七）社会公租房十六字方针

   二 社会公租房的运营情况

   三 社会公租房的创新影响力

    （一）社会公租房首推精装公租房

    （二）剑桥大学终身教授、英国剑桥基金董事长艾伦·白睿博士一行专程考察社会公租房创新运营模式

   四 社会公租房运营中存在的问题

 机构介绍

 社会科学文献出版社皮书系列

2016年，贵州省房地产开发投资完成2148.96亿元，新建商品房销售面积4156.93万平方米，比上年增长16.8%，销售金额1790.53亿元，比上年增长13.9%，如果加上行业对相关产业的拉动，产生的经济效益更是高达数千亿元。2016年贵州房地产市场需求持续增加，供给显著回落，去库存效果显著。2016年，贵州商品房销售面积增速高于2015年，价格基本稳定；房地产开发投资、施工面积首次出现下跌，土地购置面积大幅下跌、价格大幅增加，新开工面积跌幅高于2015年；商品房库存指数下降；二手房交易面积占比在10%左右，贵阳市在9个市（州）中二手房占比最高。贵州房地产市场的成熟和发展，客观上促进了贵州省的社会经济发展，特别是提高了贵州的城市化率，也促进了住房品质的提升。贵州房地产行业的总体业态是创新发展、稳中有进。2017年，预期贵州省房地产需求稳中有升，供给逐步恢复，商品房交易量稳中有升。房地产市场将呈现梯级消费的明显特征。