中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室简介

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 GⅠ 总报告

  G.1 第一章 中国住房发展：总体报告

   一 2012年第4季度以来的住房形势分析

    1.全国住房总体形势：稳中有进，震荡增长

    2.分城市住房形势：一、二线城市住房价格大幅上扬，三、四线城市结构分化

   二 2012年第4季度以来住房市场走势的成因

    1.国内外经济走势较为平稳，促进住房市场回升

    2.一、二线城市开发商预期乐观，涨价惜售；三、四线城市预期分化，持房待售

    3.一、二线城市消费者恐慌入市，集中购房；三、四线城市预期分化，持币待购

    4.土地市场一、二线城市预期乐观，溢价出售；三、四线城市预期悲观，出让受限

    5.金融机构预期乐观，住房信贷力度加大

   三 2012～2013年住房市场调控目标审视与政策问题

    1.调控目标完成情况

    2.调控政策积极方面

    3.住房调控存在问题

   四 中国住房制度存在的问题

    1.住房制度城乡分割，统一市场亟待建立

    2.针对中低收入者的住房供应相对较弱，多层次住房供应体系尚未形成

    3.金融、土地等基础制度不配套，住房改革难以单独推进

    4.宏观调控政策“一刀切”，未能充分考虑区域差别

    5.行政管制替代制度建设，长期制度相对缺位

   五 2013～2014年住房市场总体判断与展望

    1.国内外宏观经济环境判断与展望

    2.住房市场主体判断与展望

   六 2013～2014年住房市场调控的政策建议

    1.实施差别化的区间目标调控，保持宏观政策的稳定性和连续性

    2.改进行政调控，完善问责制度

    3.完善土地供给政策，建立抑制地价过度上涨的机制

    4.完善差别化的信贷政策，健全住房金融体系

    5.加快建立不动产统一登记制度，扩大房产税试点范围

    6.完善“安居工程”制度，加快“康居工程”实施

    7.规范租赁市场，鼓励住房租赁企业发展

    8.促进基础设施空间一体化，加快公共服务均等化建设

   七 未来住房制度改革方向的建议

    1.构建城乡一体的住房制度体系

    2.建立城乡一体的住房供应体系

    3.建立城乡一体的住房基本制度

    4.建立城乡一体的住房配套制度

   附录：住房市场预测

    一 预测方法和步骤

    二 预测结果解读

     1.房地产开发投资状况走势

     2.商品房销售状况走势

     3.房地产开发企业融资状况走势

 GⅡ 宏观背景

  G.2 第二章 世界经济与住房市场形势分析与预测

   一 2012～2013年全球经济形势分析

    （一）全球经济形势：增速放缓、通胀下降、利率趋稳、失业偏高、出口低迷

    （二）全球住房市场形势：全球房价回升，新兴经济体尤为显著

    （三）我国住房市场的全球定位：并非孤立地上涨，涨幅居前

   二 2013～2014年全球经济与住房市场形势预测

    （一）2013～2014年全球经济形势预测：增速较低，通胀放缓，利率稳定，贸易低迷

    （二）2013～2014年全球住房市场预测：继续上涨，增速回落；亚洲新兴经济体高涨，英美反弹，欧元区低迷

    （三）2013～2014年世界经济对我国住房市场的影响：主要影响一线城市，总体呈拉动作用

  G.3 第三章 中国宏观经济形势分析与预测

   一 2013年宏观经济基本状况

    1.内生紧缩引致增速下滑，调整充分经济趋于平稳

    2.需求疲弱抑制通胀升势，食品房租再推物价上行

    3.外部需求恢复缓慢，对外贸易波幅增大

    4.房地产开发稳定投资的作用上升，制造业投资的贡献明显下降

    5.货币政策略呈偏松，融资结构变化较大

   二 宏观经济运行中存在的主要问题及成因

    1.部分行业产能过剩依然严重，威胁中国经济稳定运行

    2.投资消费结构转换阻力较大，有效需求增长动力不足

    3.物价水平涨落不一，宏观调控目标多重冲突

    4.局部金融风险隐存，抑制经济平稳复苏步伐

   四 2013～2014年宏观经济形势判断与预测

    （一）形势判断：经济中速增长常态化趋势增强

     1.经济周期的结构性和阶段性特征更加突出，中速增长或成常态化

     2.“稳增长”政策目标基本不变，政策力度效果或将有所减弱

     3.全球经济或将微弱恢复，外部需求回升有限

    （二）指标预测

   六 政策建议

 GⅢ 市场主体

  G.4 第四章 中国房地产企业分析与展望

   一 2012～2013年中国住房企业发展现状分析

    （一）市场环境

     1.供求状况：量价均在更高位达成平衡

     2.行业集中度：进一步提升

    （二）企业素质

     1.企业数量：由缓慢上升进入缩减区间

     2.主营业务：房企经营范围普遍跨度广泛

     3.部分央企：依旧涉足房地产市场，甚至不退反进

    （三）企业经营

     1.销售额涨势明显；销售策略随行就市，更为理性化、多元化

     2.开发投资额稳健增长，房地产企业回流一线城市推高地价，大型企业海外投资热情高涨

     3.融资额高速增长，资金链压力有所缓解；海外融资成本低廉，迅猛发展

    （四）住房产品

     1.普通商品住宅：144平方米以下住宅仍为主体，投资开发增速较快

     2.保障房：预计年度建设任务将超额完成，问题依旧突出

     3.绿色住宅：逐渐受到重视并成为未来发展趋势

    （五）企业绩效

     1.房企经营成本上升、成本控制能力普遍较弱，致使赢利能力有所降低

     2.负债水平高、周转速率慢进一步推高了房企财务风险

   二 处在高位平衡市场环境下房地产企业发展存在的问题

    （一）经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出

    （二）大型房企争相出海，投融资风险不容忽视

    （三）企业社会责任有所改进，但仍任重道远

   三 促进住房企业进一步平稳健康发展的政策建议

    （一）完善法律法规与政策制度，规范房企经营行为

    （二）增强国有房地产企业的社会担当，发挥其积极作用

    （三）小规模房企需“开源节流”，提高资金周转率

    （四）大规模房企需积极开拓创新，实现差别化战略

    （五）海外投融资需谨慎防范风险

   四 2013～2014年中国住房企业发展展望

    （一）行业集中度进一步提高

    （二）企业运营更加规范透明

    （三）企业投资开发更趋理性，竞争更趋品牌化

    （四）融资方式逐渐多元化，直接融资比重会继续上升，企业资金链压力会持续缓解

   五 住房上市公司指数：“住房100”指数分析

    （一）指数构建

     1.指标的选取与构建

     2.数据来源和样本

     3.计算方法

    （二）“住房100”上市企业分析结果对比解读

     1.地域分布：东多西少格局进一步显现

     2.行业集中度：企业资产与市场份额两极分化更加严重

     3.增长速度：整体大幅提升，中小型企业、民营企业增长较快

    （三）结果聚类分析

  G.5 第五章 中国住房需求主体分析与预测

   一 2012～2013年住房需求主体分析

    （一）购房者：总体预期乐观，一、二、三线城市分化现象突出

     1.购房者总体情况：购房者预期乐观，集中入市推高房价

     2.一、二、三线城市购房者预期差异明显，城市间需求分化现象凸显

    （二）租房者：租房需求上升，租金不断上涨

    （三）投资投机者：投资渠道狭窄，住房投资成为重要投资渠道

   二 2012～2013年住房需求主体存在的问题

    （一）购房者预期受一线城市房价走势影响突出

    （二）各收入等级购房者支付能力差距较大

    （三）保障性住房历史欠账多，中低收入安居工程不足

    （四）“夹心层”住房支持不足，康居工程缺失

   三 2013～2014年住房需求主体预测

    （一）购房者：自住性需求仍为主要力量，改善性需求投资投机属性增强

    （二）租房者：租赁价格稳中有升，热点城市租房者面临更为严峻的租房市场形势

    （三）投资投机者：房地产投资仍为重要投资渠道，房产税预期将致多套房持有者逐步释放囤积房源

   四 政策建议

  G.6 第六章 中国房地产金融机构分析与预测

   一 现状分析

    （一）住房金融机构结构分析

    （二）商业性住房金融机构房贷偏好分析

     1.房贷偏好强劲，保障性住房贷款偏好尤甚

     2.住房金融机构房地产贷款规模：权重上升，结构略现分化

     3.住房金融机构房贷投放行业结构位次：高位依旧，个案下降

     4.住房金融机构房地产贷款质量：整体尚好，存在隐忧

    （三）2012年第4季度以来商业银行房贷策略分析

   二 存在的问题

   三 预测

   四 政策建议

  G.7 第七章 地方政府在住房发展中的行为分析与预测

   一 现状分析

    （一）认真贯彻落实“国五条”

    （二）适当灵活调整地方房地产政策

     1.部分城市限购政策略有放松

     2.部分热点城市坚持调控决心

     3.多地对公积金贷款采取应急措施

    （三）土地供应明显增加

    （四）保障房建设进展顺利

    （五）重点城市多数难完成房价控制目标

   二 存在问题

    （一）主要问题

     1.财政金融风险累积

     2.征地过程中矛盾激化

     3.保障房供给不足

     4.住房供给结构失衡

     5.商品房价格上涨过快

    （二）问题产生的原因

     1.地方政府在房地产市场中的角色

     2.地方政府角色冲突

   三 未来预测

    （一）区域差异化执行调控政策

    （二）土地市场上的分化行为继续强化

    （三）保障房市场寻求突破

    （四）积极缓解公积金资金压力

   四 政策建议

 GⅣ 市场体系

  G.8 第八章 中国住房市场形势分析与预测

   一 2012～2013年市场概况：自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，中小城市楼市出现明显滞胀

    1.自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，北上广深房价涨幅领跑全国

    2.成交量持续放大，库存水平依然较高

    3.资金回笼速度加快，开发企业资金面较宽松

    4.投资增速触底回升，未来供给有望增长

    5.中小城市住房滞销，少数城市房价下跌

   二 2012～2013年市场变化分析：开发商与购房者的非理性预期导致房价短期波动

    1.供给方的“羊群行为”：开发商从悲观退地到争抢“地王”

    2.需求方的“羊群行为”：购房者从集中观望到恐慌性入市

    3.高交易税费政策抑制了投资投机者手中存量供给的释放，激化了大中城市的市场供求矛盾

   三 问题与挑战：行政管控扭曲市场，供求矛盾长期存在

    1.行政管控过多，扭曲市场信号

    2.住房交易税费过高，激化供求矛盾加重购房负担

    3.市场监管尚不到位，市场秩序较为混乱

    4.产业结构层次较低，产品品质有待提升

    5.大城市住房供求矛盾长期存在，市场无法解决低收入阶层住房困难

   四 2013～2014年市场预测：大城市短线见顶，中小城市颓势延续

    1.前期上涨过快的一、二线城市，房价短线见顶稳中有降

    2.三、四线城市楼市颓势延续，“鬼城”现象可能扩大

   五 政策建议：弱化行政管控，深化市场改革

    （一）短期政策目标：稳定市场预期，避免房价大起大落

    （二）长期政策目标：建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构

    （三）政策建议

     1.理顺市场供求机制，强化市场预期管理

     2.逐步放开住房限购，适时推进房产税改革

     3.放宽住房信贷限制，支持首次置业和改善性需求

     4.降低二手住房交易税费，减轻购房者实际负担

     5.放松住房开发管制，增强开发市场竞争

     6.加大房地产市场监管力度，抓紧出台住房三包制度

     7.完善房地产信息系统，推进房产信息公开化

     8.明确住房保障范围，厘清政府与市场界限

  G.9 第九章 中国住房租赁市场形势分析与预测

   一 2012～2013年租赁市场形势：租金持续快速上涨，租房压力显著增大

    1.住房租金持续快速上涨，租金涨速超过物价

    2.租房负担显著增大，一线城市负担最重

    3.房价租金比较高，租房回报较为低下

   二 近期租金快速上涨的主要原因分析

    1.租房市场总体仍是买方市场，租金上涨已经形成惯性

    2.城市居民收入较快增长，租金水平水涨船高

    3.大中城市房价飙涨，拉动租金快速上涨

    4.限购政策驱使中高收入者租房，深刻改变租房市场需求结构

    5.城市大规模拆迁改造，带来租房需求刚性增长

    6.租房中介机构争夺房源，炒作控制片区租金

   三 问题与挑战

    1.房价租金携手飙涨，租房家庭与有房家庭的贫富差距加大

    2.低收入阶层群租聚集现象普遍，形成一大社会问题

    3.公共政策对租房家庭存在歧视，租房家庭无法享受自有住房同等权益

    4.租房中介服务市场管理混乱，囤积房源、哄抬租金及欺诈现象较为常见

    5.中介服务市场行政门槛过高，人为提升中介信息成本

    6.租房者在市场中处于弱势地位，合法权益难以得到有效保护

    7.房主缺乏维护住房积极性，出租房居住条件相对较差

    8.因子女教育而产生的被动性租房需求上升较快且具有刚性

   四 2013～2014年住房租赁市场预测：租金继续惯性上涨

   五 政策建议：完善住房租赁市场，维护租赁者合法权益

    1.顺应新型城镇化要求，实现租房与自有住房同权

    2.立法严格保护住房租赁者的合法权益，扭转租赁者在租房市场中的弱势地位

    3.降低租房中介服务市场门槛，强化对租赁中介服务的事中事后监管

    4.鼓励常住家庭自有住房，降低长期租房比率

    5.规范租赁合约，租金上涨过快城市可根据需要设置租金涨幅上限

  G.10 第十章 中国土地市场形势分析与预测

   一 2012～2013年土地市场运行基本状况

    （一）土地供应量与成交量：计划供应量有所下降，实际供应量和实际成交量同比均较大幅度上升，住宅用地涨幅明显；市场整体持续向暖

    （二）土地成交价格与溢价率：成交价格总体涨幅明显，整体水平持续高位运行，楼面均价环比、同比持续上涨，价格创历史新高，溢价率稳步回升

     1.成交地价

     2.成交楼面地价

     3.溢价率

    （三）土地出让金：2012年出让金总额大幅缩水，下降幅度达14.6%；2013年前三季度全国土地出让金同比大幅增长

    （四）十大重点城市土地市场行情：总体供需量价齐升，“地王”频现；地价环比、同比涨幅和平均溢价率均大幅高于百城平均水平

    （五）三大重点区域土地市场行情：综合地价走势与全国相同；住宅地价环比、同比均以较大幅度上升

     1.综合地价水平

     2.地价增长率

    （六）主要龙头开发商土地购置情况：销售良好，资金充足，重回一、二线城市，补仓意愿强烈，不断创造“地王”，寡头垄断日趋强化

    （七）保障性安居工程用地：用地计划应保尽保，计划落实有力有效

   二 当前土地市场存在的主要问题

    （一）不同城市的土地市场分化加剧，一线城市和核心二线城市持续火热，量价显著齐升，部分二线和三、四线城市不温不火甚至冷清

    （二）行业集中度进一步提高，土地市场寡头垄断日益加剧，中小房企生存越加艰难

    （三）商品住房用地计划供应偏少，一线城市和热点二线城市相形更嫌不足

    （四）地方政府依赖土地财政的状况依旧，推高地价的意愿强烈

   三 2012～2013年土地市场总体判断与展望

    （一）土地供需总量和商品住房用地供需量或较大幅度增加，成交量或进一步放大

    （二）土地价格稳中略升，总成交额或稍高于2013年水平

    （三）区域分化仍将持续，一线城市和核心二线城市土地现相对短缺，价格或持续上涨；多数二、三线城市成交量或持续放大，价格相对稳定；部分三、四线城市成交量萎缩，价格下降

   四 加强土地市场调控、推动土地市场有效发展的政策建议

    （一）实施差异性调控措施

    （二）减缓行业集中度提高的速度，防止寡头垄断，支持和规范中小房企发展

    （三）强化经济手段对土地市场的调控作用，同时严格法制监管

    （四）长期着眼于破解“土地财政”难题，系统性完善和构建土地及房地产基础性制度

  G.11 第十一章 中国住房金融市场形势分析与预测

   一 现状分析

    （一）房地产企业资金来源结构分析：信贷市场主导格局依然

    （二）房地产金融市场板块分析

     1.房地产银行信贷板块

     2.房地产信托板块

     3.房地产资本市场板块

     4.资产证券化板块

   二 存在的问题

    （一）住房金融市场过度集中于间接融资市场的问题趋于明显

    （二）住房信贷市场板块的强劲走势给房地产调控政策带来压力

    （三）住房金融市场风险犹存

    （四）资产证券化的有效推进存在约束

   三 未来预测

    （一）预测思路

    （二）统计房贷预测过程和结果

     1.2013年第4季度和2014年统计房贷规模预测

     2.2014年统计房贷季度分布预测

   四 政策建议

    （一）有效扩大住房直接融资市场比重

    （二）有效细分资金流向，引导资金进入消费性住房领域

    （三）借助证券化技术有效防控房地产资金风险

   五 住房金融市场指数

    （一）指数测算方法

    （二）计算结果和意义

     1.K/L年度指数

     2.K/L月度指数

 GⅤ 公共政策

  G.12 第十二章 中国住房市场监管

   一 住房市场监管政策分析*

    1.住房土地监管：强化闲置土地检查力度，监督地方政府管理职责

    2.住房信贷与销售监管：严格监督差别化信贷执行情况，强化商品房预售许可管理

    3.住房建筑质量监管：重点监督危房改造，打击违规转包、分包

    4.保障性住房监管：加强安居建设检查，“棚改”质量成为监管重点

    5.租赁市场监管：严肃监督查处违法中介，重点监测虚假房源等十大不法行为

   二 住房市场监管现状与问题

    1.住房土地监管仍有漏洞，闲置土地监管力度不足

    2.房屋市政工程生产安全事故同比上升，工程质量监管亟待加强

    3.部分省市采取模糊监管政策，放松二手房差价个税监管

    4.住房信贷监管仍需加强，房地产信托存在风险

    5.住房中介问题突出，租房监管名存实亡

   三 中国城市住房市场监管指数分析

    1.总体分析：监管强度保持稳定，前期政策总体延续

    2.比较分析：监管强度与城市所处区域经济发展水平、行政级别有较强的一致性

   四 政策建议

    1.住房监管务必要确立监管主体，建立全面监管体系

    2.住房监管应长期稳定，不能“热胀冷缩”

    3.住房监管应一视同仁，不能“抓大放小”

    4.住房监管应全面覆盖，不能“重买轻租”

  G.13 第十三章 中国住房社会保障

   一 现状分析

    （一）保障房建设现状

    （二）主要政策

     1.深化、夯实保障房建设，筹建市民社区促进新型城镇化发展

     2.加强财税支持、多渠道筹集资金确保城镇住房保障的顺利实施

     3.将棚户区改造纳入到住房保障的核心工作

     4.严抓保障房建设的质量，提倡绿色建设保障性住房

     5.放松户籍限制、使外来务工人员具有申请保障性住房的条件

     6.连续跟踪审计保障房，其审计覆盖面扩大

   二 存在的问题

    1.保障性住房管理层次不清晰，不同规模城市的管理趋同化严重，定价与实际收入背离

    2.住房保障资格审查机制不健全、档案管理工作存在纰漏

    3.政策覆盖面相对较小，存在着信息的不对称

    4.保障性住房的分配机制不健全，存在着严重道德风险

    5.保障性住房的配套设施欠缺

    6.住房公积金制度保障范围不足且使用上存在漏洞，存在超标准挪用现象

   三 政策建议

    1.在完善住房保障政策法律法规体系的基础上，采用灵活的保障房措施，加强建立保障性住房的合理定价制度

    2.建立保障房档案系统，加大住房保障审核、信息披露和公示力度

    3.合理划分住房保障范围，科学确定住房保障对象

    4.完善保障性住房分配，加大惩罚力度，保证公平分配

    5.加强保障性住房的配套设施建设力度

    6.完善住房公积金制度，在保证城市居民正常使用公积金的前提下，支持保障房的建设

  G.14 第十四章 中国住房宏观调控

   一 2012～2013年住房宏观调控政策分析

    （一）行政手段：限购政策继续严格执行，政策调控进入平稳转型期

    （二）财税政策：差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近

    （三）金融政策：差别性信贷政策稳定有力，住房信贷市场预期平稳

    （四）土地政策：强化供给和监督，推进土地制度改革

    （五）保障房政策：继续增加建设力度，努力实现有效分配和管理

    （六）其他政策：长效机制积极构建，城镇化的影响逐步加深

   二 住房调控存在的问题及未来挑战

    （一）问责制度仍然没有兑现

    （二）很多地方的调控细则和目标敷衍了事

    （三）地方政府多次试图放松限购，再次凸显地方对房地产的依赖

    （四）“地王”频现，土地调控不到位

    （五）住房调控长效机制仍然是“只闻其声不见其人”

   三 2013～2014年中国住房调控政策建议

    （一）目标与任务

    （二）政策原则

    （三）政策措施

   附件：2012年10月至2013年9月住房宏观调控政策汇总

 GⅥ 年度主题

  G.15 第十五章 城市化进程中的外来人口住房问题

   一 问题提出

   二 基本现状

    （一）城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，农民工是城市外来人口的主体，东部沿海地区城市是外来人口的主要流入地

    （二）多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观

    （三）城市外来人口住房变动的趋势特点

   三 存在问题

    （一）城市外来人口住房的焦点问题

    （二）城市外来人口住房问题产生的主要原因

    （三）城市住房问题的空间政治经济学分析

   四 目标模式

    （一）政府有限干预下的市场化运作，政府的主要职责在立法、确权、筹资和监管

    （二）必须同时从增加供给水平和提高支付能力两方面着手缓解城市外来人口住房压力

    （三）城乡一体、房地置换、金融杠杆，就业、户籍、社会保障制度综合运用

    （四）立足“安居”层次，以租为主，与城市中低收入群体住房“接轨”，以保障居住权为核心

    （五）基准公平、阶梯融合、多维参与，建立社会融入的长效机制

   五 对策措施

  G.16 第十六章 城市棚户住宅区改造

   一 引言

   二 棚户区：基本概念、类别与特点

    （一）棚户区的界定

    （二）棚户区的分类

    （三）棚户区主要特征

     1.棚户区的贫民窟特征：居民收入低、住房质量差

     2.棚户区的中国特点：产业工人聚居、土地权属明确

   三 我国棚户区改造状况

    （一）个别城市：零星探索

    （二）局部区域：整体推进

    （三）国家层面：全面铺开

   四 棚户区改造的政策措施

    （一）国际社会贫民窟改造实践：经验与教训

    （二）棚户区改造的经济性质

    （三）棚户区改造模式：“政府主导，市场运作”模式

   五 棚户区改造前后存在的问题

    （一）棚户区改造前的问题：恶劣的生活环境

     1.居民：破旧的住房、贫困的生活

     2.社区：落后的设施、混乱的秩序

    （二）棚户区改造中存在的问题：政策执行不力、资金制约加大

     1.政策标准执行不力，部分地区存在寻租现象和腐败行为

     2.土地数量不足，资金约束严重

    （三）棚户区改造后存在的问题：居民生活

     1.相关配套设施建设滞后，居民生产生活不便

     2.居民生活成本增加，社区再造乏力

   六 棚户区改造的对策建议

    （一）未来棚户区改造的政策建议

     1.坚持并完善“政府主导、市场运作”的棚改模式

     2.棚户区改造要与推进新型城镇化及城市转型升级相结合

     3.坚持资金动态平衡，加大财政支持力度，扩大融资渠道和平台

    （二）后棚改时期棚户区治理的对策建议

     1.把棚户区改造与完善住房体系及改善民生相结合

     2.重返产业化主流，加快棚户区居民社会再造

     3.破除贫困的聚集是棚户区改造的最终目标

 Abstract

 摘要

本报告从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括：在评述2012～2013年住房及相关市场走势的基础上，预测了2013～2014年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；结合城乡一体化的发展趋势，专题分析了城市化进程中的外来人口住房问题，提出了相应解决方案。2012～2013年分析显示：全球房价回升，新兴经济体尤为显著；我国住房市场并非孤立地上涨，但涨幅居前；内生紧缩引致增速下滑，调整充分经济趋于平稳；需求疲弱抑制通胀升势，食品房租再推物价上行；行业集中度进一步提升，企业数量由缓慢上升进入缩减区间；房企经营范围普遍跨度广泛，部分央企依旧涉足房地产市场；地方政府落实贯彻“国五条”，但重点城市多数难完成房价控制目标；自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，中小城市楼市出现明显滞胀；租金持续快速上涨，租房压力显著增大；土地市场整体持续向暖，计划供应量、实际供应量和成交量同比均较大幅度上升，住宅用地涨幅明显；房地产开发贷款强劲上扬，个人按揭贷款高位运行；多渠道筹集资金确保城镇住房保障的顺利实施，棚户区改造纳入到住房保障的核心工作；限购政策继续严格执行，政策调控进入平稳转型期；差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近；城市外来人口占城市人口比重实际上可能超过三成，多数城市外来人口住房的基本情况不容乐观。2013～2014年预测认为：全球经济增速较低，通胀放缓，利率稳定，贸易低迷；全球住房市场预测继续上涨，增速回落；我国经济周期的结构性和阶段性特征更加突出，中速增长或成常态化；“稳增长”政策目标基本不变，政策力度效果或将有所减弱；房地产行业集中度进一步提高，企业竞争更趋品牌化；房企融资方式逐渐多元化，直接融资比重继续上升；大城市房价短线见顶，中小城市楼市颓势延续；住房租金继续惯性上涨，涨速季节波动较大；土地成交量或进一步放大，土地价格稳中略升；一线城市和核心二线城市土地现相对短缺价格或持续上涨，多数二、三线城市土地价格相对稳定。中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：部分行业产能过剩依然严重，局部金融风险隐存；房企经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出；大型房企争相出海，投融资风险不容忽视；房贷在银行金融机构各项贷款中的比重依然处于较高位，房地产贷款的信用风险隐患未除；差别化房贷难以落地，保障房金融支持机构体系缺失；地方政府财政金融风险累积，征地过程中矛盾激化；行政管控扭曲市场，供求矛盾长期存在；房价租金携手飙涨，租房家庭与有房家庭的贫富差距加大；租房家庭无法享受自有住房同等权益，租房中介服务市场管理混乱；土地市场寡头垄断日益加剧，推高地价的意愿强烈；住房金融市场过度集中于间接融资市场，住房信贷市场板块的强劲走势给房地产调控政策带来压力；闲置土地监管力度不足，工程质量监管亟待加强；保障性住房管理层次不清晰，住房保障资格审查机制不健全、档案管理工作存在纰漏；保障性住房的分配机制不健全，住房公积金制度保障范围不足及使用上存在漏洞；调控问责制度仍然没有兑现，住房长效机制仍然是“只闻其声不见其人”。报告建议：维持政府主导投资的适度规模，继续推行稳健的货币政策；完善法律法规与政策制度，规范房企经营行为；扩大合作性住房金融机构生存和发展的空间，探索建构有效的保障房融资机构支持体系；重构地方政府财政分权体系，优化政绩考核体系；弱化行政管控，深化市场改革；完善住房租赁市场，维护租赁者合法权益；适当增加一线城市和热点二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应；有效扩大住房直接融资市场比重，借助证券化技术有效防控房地产资金风险；住房监管应长期稳定并全面覆盖，不能“热胀冷缩”和“重买轻租”；建立保障房档案系统，完善住房公积金制度；重构“安居、康居、乐居”的住房供应体系，尽快推出住房市场长效调节机制；改革当前土地市场制度和住房市场制度，运用多种手段增强城市外来人口的住房支付能力。