中国房地产发展报告No.9图书
ANNUAL REPORT ON THE DEVELOPMENT OF CHINA'S REAL ESTATE(No.9 )
[内容简介] 1. 2011年是中国房地产发展的“严冬”。这年,房地产市场调控行政与市场手段并用,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,政策及措施空前严厉,调控取得初步成效:商品房成交量增速趋缓,北京等省(市)商品房成交量价齐降。2. 2012年预计将继续巩固调控成果,调控政策将不断优化和提升,调控措施将进一步体现差异化、精准化。本报告同时提出以下建议:探讨首套普通住房优惠政策和超大城市“限购”制度化。完善保障性住房投融资和管理机制。进一步营造健康的市场发展环境。稳步推进房产税改革。培育房地产研究咨询服务市场。
社会科学文献出版社皮书系列
主要编撰者简介
摘要
法律声明
BⅠ 总报告
B.1 2011年房地产市场形势分析与2012年预测
一 2011年房地产市场走势与特点
(一)调控政策及措施更加严厉
1.抑制不合理需求政策升级
2.要求城市政府出台控制房价目标
3.实施更为严格的差别化住房信贷政策
4.推出具有里程碑意义的房产税改革试点
(二)全国商品房成交量增速下降,地区差异明显
1.全国商品房成交量增速趋缓
2.北京等7个省(市)商品房、住宅成交量下降
3.重庆等多数省(市)商品房、住宅成交量增速下降
4.天津等少数省(市)成交量增速上升
5.限购城市较多的东部地区成交量几乎与2010年持平,中西部地区成交量增速趋缓
(三)全国商品房均价增速与2010年基本持平,地区差异显著
1.全国商品房均价增速与2010年基本持平
2.北京市、上海市、山西省住宅均价下降
3.多数省(市)房价增速下降
4.部分省份房价增速上升
5.70个大中城市住宅销售价格指数环比、同比下降城市大幅增多
(四)商品房竣工面积增速上升较快,其他开发指标增速均呈下降态势
1.竣工面积增速上升较快
2.房地产投资增速下降
3.新开工面积增速大幅下降
4.土地购置面积增速迅速下降
5.房地产贷款增速回落
(五)保障性住房建设高速发展
1.保障性住房开工数量前所未有
2.多地出台公共租赁住房政策细则
二 房地产市场存在的问题
(一)地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差
(二)对自住性需求有一定影响
(三)保障性住房融资与管理机制不健全
(四)开发企业对政策及市场敏感性差,市场垄断可能性加大
(五)房地产研究咨询服务发展滞后
三 2012年房地产政策展望和市场预期
(一)2012年宏观经济形势对房地产市场的影响
(二)2012年房地产政策展望
1.房地产调控方向
2.若干代表性房地产政策展望
(三)2012年房地产市场预测
1.房地产需求
2.房地产供给
3.房地产行业
4.房地产交易
四 政策建议
(一)探讨首套普通住房优惠政策和超大城市“限购”制度化
(二)完善保障性住房投融资和管理机制
(三)进一步营造健康的市场发展环境
1.防止房地产市场形成垄断
2.继续约束非房地产国企进入房地产领域
3.稳定市场基本政策
(四)稳步推进房产税改革
(五)培育房地产研究咨询服务市场
BⅡ 土地与企业篇
B.2 2011年全国主要城市地价状况分析报告
一 2011年全国主要城市地价状况分析
(一)地价水平值分析
1.2011年全国地价水平稳步上升,重点监测城市各用途地价水平高于主要监测城市
2.东、中、西部地区地价水平差异较大,地价水平呈东高中低态势
3.六大分区地价水平呈从南到北递减的趋势,华东区地价水平值高于其他分区
4.长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三大重点区域综合地价水平值均高于全国平均水平,其中珠江三角洲的商服地价水平比较突出
(二)地价增长率变化分析
1.2011年全国地价水平增速放缓,各用途地价增长率均低于2010年;住宅地价增长率大幅回调,低于商服地价增长率
2.2011年全国综合地价一至四季度增长幅度依次递减,重点监测城市高于主要监测城市平均增长率季度变化,全国住宅平均地价第四季度环比零增长
3.东、中、西部地区地价增长幅度均有明显回落,东部和西部地区重点监测城市地价增长较快
4.中南区综合地价增长率最高,各地区增长幅度均有所回落,华北区降幅最大;六大分区内,超过95%的城市地价增长率回落,北京市综合地价增长率回调幅度最大
5.三大重点区域相比,长江三角洲区域地价增长率较低,珠江三角洲区域商服地价增长率突出,环渤海区域增长率回落较大
(三)地价指数变化分析
1.以2000年为基期,2011年住宅地价指数最高
2.三大重点区域地价指数基本呈连续增长趋势,环渤海区域地价指数最高
3.在35个重点监测城市中,除杭州外,各城市地价指数持续上升;深圳市地价指数最高,哈尔滨市最低;深圳市、昆明市地价指数变化相对特殊
二 2011年全国城市地价与房地产市场关系分析
(一)全国商住综合地价、商品房销售价格继续保持上涨趋势,增长幅度较上年有所回落
(二)商品住房价格与住宅地价增长率基本接近,房地产市场调控效果明显
(三)各重点监测城市住宅用地地价房价比存在较大差异,地价占房价比例有所下降
(四)2011年房地产开发投资涨幅有所回落,与土地价格涨幅回落基本一致
(五)住房开发用地供应略有增长,全年土地供应结构符合政策预期,保障性住房供地大幅增加
(六)住宅物业租价比出现五年来的首次提升,商业和工业物业租价比有所回落
三 2011年全国城市地价变化与社会经济发展关系分析
(一)综合地价增长率低于国内生产总值增长率
(二)固定资产投资的快速增长带动地价的上涨
四 2011年影响全国城市地价变化的主要因素分析
(一)严格的房地产市场调控政策有效地抑制了投资性需求,促使土地市场同步降温,城市地价增速放缓
(二)不断紧缩的货币政策较好地控制了流动性,房地产投资性需求降低促使地价上涨幅度回落
五 2012年全国城市地价变化趋势分析
(一)国内外宏观经济形势仍将是影响地价变化的主导因素
(二)宏观调控政策导向将直接影响地价增长速度
(三)宏观调控手段和方式的转型有利于抑制房地产市场投资性需求,将对抑制地价过快上涨产生积极作用
B.3 2011年房企生存状况:逆境求生
一 行业外部环境:恶化
(一)经济增长降速,通货膨胀高企,宏观调控两难
(二)调控政策密集出台,房地产市场迅速降温
二 行业资金状况:紧张
(一)资金来源增速放缓,企业自筹资金比重增大
(二)资金投入增速保持高位,行业资金风险加大
(三)传统融资渠道收紧,新兴融资渠道受控
(四)开发企业财务状况恶化,短期偿债能力下降
三 企业销售业绩:分化
(一)行业集中度提高,企业业绩分化
(二)业绩优异企业存在共性
四 企业土地储备策略:谨慎
(一)标杆企业谨慎过冬,稳步推进二、三线城市布局
(二)增长型企业逆市扩张,深化城市布局
(三)港企大举进入,抄底土地市场
(四)开发商抱团取暖,谋求顺利过冬
五 企业战略布局转向:加速
(一)加码商业地产
(二)布局旅游地产
(三)参与保障房建设
(四)开启多元化经营道路
BⅢ 金融篇
B.4 2011年房地产投融资现状及2012年趋势分析
一 2011年房地产投资
(一)房地产开发投资与住宅投资增速均呈下降态势
(二)房地产投资中住宅投资所占比重持续上升
(三)区域投资存在较大差异
二 2011年房地产融资
(一)融资结构有所变化,自筹资金占比上升
(二)地区差异缩小,东部地区仍占绝对优势
(三)银行信贷支持减少,且主要向保障房建设倾斜
三 我国保障性住房融资问题
(一)我国保障性住房发展情况
(二)我国保障性住房融资问题
1.融资渠道单一,缺乏稳定性
2.融资手续复杂,易产生寻租行为
3.政策性担保体系不健全
4.欠缺健全的制度性安排和机构设置
四 2012年趋势分析
1.投资上涨会更加趋缓
2.房企融资压力依然很大
3.个人房贷减少态势趋缓
五 政策建议
1.继续坚持房地产调控政策不动摇
2.拓宽直接融资渠道
3.加大对保障性住房建设的支持
B.5 2011年我国个人住房信贷现状分析及2012年展望
一 2011年个人住房信贷政策
二 2011年个人住房信贷投放特点
(一)总体增量下滑
(二)首付比例上升
(三)利率水平提高
(四)放款时间延长
(五)非本地居民购房占比下降
三 2012年展望
(一)政策继续从紧,放松可能性不大
(二)信贷规模增加,供不应求情况将有所缓解
(三)产品创新提速,满足购房人综合消费需求
四 若干建议
(一)继续坚持差别化调控政策
(二)加快推进住房信息系统建设
BⅣ 市场篇
B.6 2011年住宅市场形势分析及2012年预测
一 宏观背景
(一)2011年宏观调控政策力控通胀,房地产调控政策继续从紧
(二)2011年国民经济增速回落,通胀压力上升
(三)2012年继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,房地产调控政策不动摇
二 2011年住宅市场运行状况
(一)商品住宅施工面积和新开工面积增幅回落
(二)商品住宅投资增幅小幅回落
(三)商品住宅销售面积保持小幅增加
(四)住宅价格稳中有降的城市数量逐步增多
(五)住宅用地价格环比涨幅逐季回落
三 2012年住宅市场发展的主要影响因素
(一)经济增长存在下行压力
(二)房地产调控政策继续从紧
(三)利率水平仍处于低位
(四)市场供应量逐步放缓
四 2012年住宅市场发展趋势
(一)2012年住宅销售面积保持小幅增加
(二)2012年住宅开发投资增幅将出现明显回落
(三)2012年住宅价格保持基本平稳,上半年房价稳中有降的可能性较大
B.7 2011~2012年北京存量房市场分析
一 政策——“限”字当头,给力保障房
(一)政策出台“最频繁”
(二)政策执行“最严厉”
1.大约两成的北京户籍家庭(80万户)不得再买房
2.非本市户籍提供连续5年以上社保或纳税证明,只能新购一套房,影响家庭超百万
(三)信贷收紧,购房支出变相增多
(四)普宅标准放宽,“惠及范围最广”
(五)最低计税价,“最不确定价”
(六)建设井喷,政策给力保障房
二 行业——行业震荡,思变创新是关键
(一)房地产股权交易“最红火”
(二)开发商拿地“最谨慎”
(三)中介公司“关店最多”
三 市场——成交暴跌,购房预期降冰点
(一)二手住宅成交量降幅最大
(二)二手房价连降月份最多
(三)政策调控,业主预期降冰点
(四)成交周期史上最长
(五)郊区房价跌幅远超城区
(六)一、二手房成交之比9年首回升
(七)租赁火暴,成交史上之最
(八)区域外延,租金涨幅趋缓
(九)租售比逐月回落,波动最小
四 2012年存量房市场展望
1.调控继续不放松
2.继续加大保障房投入
3.房产税改革增试点城市
4.首套购房优惠利率或定向宽松
5.经纪行业加速调整
6.二手房价下调范围扩大
7.租赁市场回归平稳
BⅤ 保障与管理篇
B.8 北京市两限住房建设、配售与入住使用调查
一 两限房的概念和历史渊源
(一)什么是两限房
(二)北京市两限住房的配售管理机制
二 北京市两限住房的建设情况
(一)土地供应基本得到保障
(二)新开工面积逐年大幅提高
(三)项目上市频率有所加快
(四)户型结构以一居、二居为主
(五)建设模式以配建为主
(六)承建企业以北京本地企业为主
(七)建设融资基本为开发企业自筹
三 北京市两限住房的分配情况
(一)申请情况
(二)中签情况
四 北京市两限住房的入住情况
1.受访人分布概况
2.入住情况
3.房屋质量评价
4.两限住房上市交易意向
五 结论与建议
B.9 中国保障房配售后的金融借鉴
一 中国保障房配售背后的金融困局
二 美国中低收入阶层住房保障的金融经验与教训
(一)美国“两房*”的金融经验
(二)美国“两房”的金融教训
三 中国保障房配售后的金融借鉴
(一)从“居有其屋”到“住有所居”是“按揭与租赁”的金融创新之选而非“补课与下课”的路径之争
(二)发行企业债与房地产投资信托基金是柄双刃剑
B.10 我国房地产中介服务行业回顾与展望
一 房地产估价行业发展状况
(一)房地产估价行业基本状况
(二)2011年房地产估价行业发展情况
(三)当前房地产估价行业存在的主要问题
1.外部生存环境日益严峻
2.业内无序竞争持续激烈
3.缺乏倡优扶强的政策支持
(四)推进房地产估价行业健康发展建议
1.建设行业组织,加强自律管理
2.搭建成长平台,促进机构发展
3.改善社会环境,提升社会地位
二 房地产经纪行业发展状况
(一)房地产经纪行业基本状况
(二)2011年房地产经纪行业发展情况
(三)房地产经纪行业存在的问题及解决对策
1.房地产经纪行业存在的问题
2.规范发展房地产经纪行业的对策和建议
(四)房地产经纪行业发展前景
B.11 2011年中国物业管理回顾与2012年走势分析
一 2011年中国物业管理行业的亮点
1.中物协部署物业管理改革发展30周年庆祝活动
2.物业管理理论研究空前繁荣
3.北京率先出台两种情况物业酬金制免征营业税
4.北京全国首家业主大会“独立”获批
5.深圳出台全国首部绿色物业管理导则
二 2011年中国物业管理热点问题透析
1.物业管理的“获”与“惑”
2.“用工荒”
3.调整物业服务收费标准的呼声再起
4.养犬致人伤害
5.行业再度出现“退盘潮”
三 2012年中国物业管理走势分析
1.深圳物业管理在全国“一枝独秀”的局面已被打破,“三足鼎立”的格局已经形成,“百舸争流”时代正在到来
2.转型升级,可持续发展将成为行业的不懈追求
3.打造品牌将成为物业服务企业的发展战略
4.搭上国家税改列车将成为行业共同心愿
5.不断提高管理服务水平将成为行业发展的永恒主题
BⅥ 区域篇
B.12 2011年上海市房地产业发展分析报告
一 2011年上海市房地产市场运行情况分析
1.房地产开发投资比上年仍有一定增长
2.房地产建设规模平稳增长
3.商品房销售面积继续下降
4.新建商品住宅价格保持稳定
5.土地市场低迷
二 上海部分楼盘引领降价
1.上海部分楼盘降价的原因
2.上海近期项目降价过程
3.存销比创历史新高
三 上海严格贯彻执行调控政策
1.“沪四条”杜绝调控漏洞
2.房产税开始试点
3.住房保障取得实质进展
四 2012年上海房地产业展望
1.房地产政策会随经济状况和市场情况微调
2.“限贷”更加强调“差别化、动态化”
3.“限购”政策继续从严
4.房产税试点可能扩大
5.住房保障稳步推进
B.13 2011年广州房地产市场研究和2012年展望
一 2011年广州市房地产市场政策环境分析
二 2011年广州市房地产市场总体分析
(一)房地产投资分析
1.房地产开发投资:保障房建设拉动低迷投资市场,总体保持适度增长
2.房屋施工及竣工面积:年末增速加快,来年供给堪忧
(二)土地市场
1.供给:推行有弹性的供地计划
2.需求:土地出让市场反应冷淡
3.土地收益大幅缩水,勾地制度生不逢时,土地规划未雨绸缪
(三)商品房市场
1.新建商品房供需情况
2.存量商品房交易登记情况
(四)住宅市场
1.新建商品住宅
2.存量商品住宅
3.住宅租赁市场
(五)商铺市场
1.新建商铺
2.存量商铺
3.商铺租赁市场
(六)写字楼市场
1.新建写字楼
2.存量写字楼
3.写字楼租赁市场
三 2012年广州市房地产市场展望
(一)政策展望
1.货币政策
2.保障房建设
3.限购政策
4.税收政策
5.二手房网签设计更为严密
(二)土地市场展望
1.土地供给地域结构有望调整,预先报价防流拍
2.土地出让附加条件仍将延续
3.商业用地持续受追捧
4.“三旧”改造有序推进
(三)商品房市场走势展望
1.商业物业市场不确定性较大
2.楼市真正的价格拐点或将临近
B.14 2011~2012年深圳房地产市场解析与展望
一 2011年房产市场分析
(一)房地产开发投资额连年增长,占固定资产投资比重止跌回升
(二)商品住宅价格先升后降,老特区远超新特区,新房、二手房价倒挂初现
1.指数年内先扬后抑,涨跌幅引领一线城市
2.新房均价近4年首次下跌,二手房价格再创新高
3.新房、二手房价屡现倒挂,住宅租金稳中有升
4.新房均价区域走势各异,南山一枝独秀,宝安、龙岗盘底整理
5.二手房价区域运行平稳,福田始终高位,龙岗延续低价
(三)新房需求再创新低,成交量新老特区差距大,小户型完全主打
1.近两年新房供过于求,8年来竣工面积持续走低
2.新房供给远超需求,面积吸纳率上下半年差距大
3.新房成交量新特区更胜老特区,小户型成绝对主力
(四)二手房成交量骤降仍超新房,年内先高后低
1.政策累积效应渐现,二手房成交量前热后冷
2.二手房新特区宝安小户放量,老特区盐田大户型与别墅略增
3.二手房/新房套数比先高后低,罗湖二手房成交绝对主力
(五)写字楼新建市场价增量减,二手市场持续繁荣
1.新建写字楼需求转冷,全年均价高歌猛进
2.二手写字楼挂牌均价先升后降,租金震荡攀升
(六)商业新建市场稳步上行,二手市场高位回调
1.新建商业用房供给锐减,成交均价大幅上扬
2.二手商业挂牌均价波动下行,租金先抑后扬
二 2011年土地市场分析
(一)交易总量剧减,基本底价成交
(二)居住用地供给连年下降,近两年成交率100%
(三)商服用地面积流拍过半,出让价格明显增长
(四)综合用地受关注,历史最高总价现世
(五)土地整备全面启动,开局计划如期完成
三 2012年房地产市场展望
(一)态势良好,转型加速、质量当先,房地产发展支撑有力
(二)调控延续,房企渐让利、需求续观望,深度调整为年内基调
(三)概念纷出,新热点片区渐显、电商模式起步,助力城市多极发展及增进市场信息对称
(四)服务业升级,城市更新、新区发展所供土地区位优良,商业、写字楼中长期前景向好
(五)拿地理性又积极,综合用地受肯定,居住用地依旧围绕保障安居
B.15 2011年重庆房地产市场分析及2012年展望
一 2011年重庆市房地产市场运行状况
(一)重庆市固定资产投资、房地产投资趋于平稳
(二)重庆市房地产供应市场分析
1.施工面积增幅逐年提高,但增速缓慢
2.房屋竣工面积年年增长,年增幅变化显著
(三)重庆市房地产需求市场分析
1.商品房销售面积年度变化趋于平缓
2.商品房销售额总体呈增长趋势
3.2011年重庆商品房销售市场稳步上升,住宅仍然是强劲需求
4.重庆市房地产资金有所回落,土地交易比较活跃
二 2011年重庆市房地产市场影响因素分析
(一)严厉的政策调控
(二)保障房强势推进
(三)户籍制度改革
(四)“地票”制度更加成熟
(五)“一圈两翼”的区域特征明显
(六)产业带来的支撑
三 2012年重庆市房地产市场发展形势展望
(一)房价合理回归,销量有望回升
(二)“五个重庆”——打造国际化居住品质
(三)商业地产发展进入黄金时代
(四)内环外移,实现跨越式发展
(五)大力推进绿色建筑节能
BⅦ 热点篇
B.16 房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨
一 大方向与正面效应
(一)中国税制面临的突出问题,正在牵动人心和全局,呼唤改革
(二)中国上上下下各个方面都特别关注的房地产调控和收入分配状况,正在牵动人心和全局,呼唤改革
(三)在中国实施房地产税改革,是完成经济社会转轨与现代化的必要制度建设,将会产生四个方面值得肯定的正面效应
二 如何看待保有环节税收促进住房供需平衡和产业健康发展
三 大方向下的路径选择
四 关于这一改革中的若干要领
B.17 限购政策对住房市场的影响分析
一 限购政策分析
(一)限购政策发展演变过程
1.限购政策萌芽阶段(2010年4~9月)
2.限购政策推进阶段(2010年9月至2011年1月)
3.限购政策升级阶段(2011年1月至今)
(二)2011年限购政策特点
1.严厉程度差异较大
2.限购范围由35个大中城市向三线城市扩展
二 限购政策下住房市场运行特征
(一)全国住房市场运行特征
1.住房成交量增幅回落明显,成交价格增幅回落相对逊色
2.土地成交量及居住用地成交价格增幅双双大幅回落
3.房地产开发投融资状况极端相反
(二)主要限购省份住房市场运行特征
(三)主要限购城市住房市场运行特征
三 基于环房匹配指数模型对限购政策成效的综合评价
(一)环房匹配指数模型简介
1.模型表达式
2.评价指标体系及相关说明
(二)全国及主要限购省市环房匹配指数实证结果分析
(三)环房匹配指数评价房价是否合理回归的优缺点分析
四 限购政策存在问题及建议
(一)超大城市限购政策中期化长期化的同时要松释部分刚需
(二)限购范围继续扩大需谨慎,住房市场调控需以市场手段为主
(三)谨防投资投机需求的地域性转移挤占非限购城市刚需
B.18 北京小产权房发展态势与对策建议
一 发展态势
二 治理思路
三 治理对策
(一)总体设想
(二)基本要求
(三)认真清理小产权房
(四)当前要做的几项工作
B.19 把绿色战略融入房地产调控
一 房地产调控的绿色指导思想
二 房地产调控的绿色框架
三 房地产绿色调控的必要配套建设
1.经济领域
2.社会领域
3.城市区域建设领域
4.资源环境领域
四 房地产绿色行动计划的编制思路
1.确立以房地产发展带动绿色繁荣的机制和目标
2.设定协同的行动领域
3.共同参与的工作方式
五 房地产绿色融入能力的建设
1.体制能力建设方面
2.科技能力建设方面
3.教育能力建设方面
六 绿色融入房地产的政策机制
1.法律规范机制
2.评价导向机制
3.责任约束机制
4.社会监督机制
七 绿色房地产调控对政府管理能力的基本要求
1.有足够的知识基础
2.有较高的管理水准
3.有较高的政策水平
皮书数据库
房地产蓝皮书编委会
Abstract