中国房地产发展报告NO.4图书
REPORT ON THE DEVELOPMENT OF CHINA’S REAL ESTATE
[内容简介] 房地产价格持续上涨,国家宏观调控力度加大,房地产市场如雾里看花,近年来房地产业热点不断,众多机构有关房地产业的数据和研究成果不断公布,而《房地产蓝皮书》是最权威、最具参考价值的研究报告之一。
法律声明
总报告
宏观调控下的中国房地产市场*
一 2006年房地产宏观调控
二 2006年中国房地产发展状况
(一)房地产投资
(二)房地产开发
(三)商品房销售
(四)商品住宅开发
(五)区域差异
三 2006年房地产市场存在的主要问题
(一)部分城市房价增长过快
(二)市场供给偏紧
(三)价格结构矛盾突出
(四)市场秩序有待于规范
(五)信息系统建设有待完善
(六)住房保障体系建设滞后
四 2007年房地产市场发展趋势
(一)落实调控政策力度加大
(二)房地产投资增幅仍将保持在20%以上
(三)住房供应结构将有改善
(四)土地供应和银根继续收紧
(五)房价涨幅估计在5%以下
(六)房地产开发企业加快重组
(七)节能环保型住宅得到加快推广
(八)多渠道解决居民住房的趋势
五 政策建议
(一)坚持市场化导向,规范政府权力边界
(二)增加住宅有效供给
(三)引导住房需求
(四)加快二手房交易和房屋租赁市场建设
(五)完善住房保障体系
(六)整顿市场秩序,规范企业行为
专题报告
落实房地产市场调控政策着力解决低收入家庭住房问题
一 2006年房地产调控的基本情况
(一)房地产开发投资保持平稳增长,住宅投资比重有所增加
(二)商品住房价格涨幅总体趋缓,部分城市房价上涨过快势头得到初步遏制
(三)住房建设规划取得阶段性成果,结构调整效应初步显现
(四)住房保障制度建设工作力度进一步加大
(五)市场秩序有所好转
(六)规范外资购房工作取得一定进展
二 房地产市场走势分析
三 2007年工作重点
(一)调整住房供应结构
(二)继续做好稳定房价工作
(三)加快构建多层次住房保障体系
(四)强化房地产市场监管
(五)进一步完善相关政策措施
政策篇
我国房地产政策回顾与绩效考察
一 房地产政策回顾
(一)调控对象由初期以土地调控为中心转向土地调控与房屋调控并重
(二)土地调控由早期主要调控工业用地转向主要调控商住用地
(三)房屋调控重心由重视房地产业发展转向对住房价格的关注和最近对住房结构的调控
(四)土地和房屋调控由“租”、“费”为主转向以“税”为主,由软约束转向硬约束
(五)金融调控由宽松的鼓励性转向紧缩的限制性
二 房地产政策绩效与房地产市场运行
(一)土地市场供给
(二)房屋市场供给
(三)房地产价格
三 几点讨论
(一)总供给与总需求
(二)房产投资需求与房价上涨
(三)房地产关联效应与需求结构
(四)房地产调控手段
土地篇
土地市场整顿与供求关系改善
一 土地市场存在的主要问题
二 2006年土地市场宏观调控政策与措施
(一)主要政策与措施回顾
(二)政策与措施中几个值得关注的亮点
1.调整土地收益分配机制——更多关注失地农民和“三农”问题
2.规范土地收支管理——试图遏止地方政府占地冲动
3.建立统一的工业用地出让最低价标准——抑制工业用地过度扩张
4.完善土地管理责任制——强化责任追究
5.全方位构建土地调控网——土地宏观调控体系开始形成
(三)有待考虑的几个问题
三 改善土地供求关系紧张的对策
1.提高工业建设用地集约度,减少用地扩张
2.调整农村居民点建设用地
2006年中国城市地价状况分析
一 城市地价总体情况
1.总体情况
2.全国分区状况
3.重点地区情况
4.各有关城市情况
二 城市地价变化情况
1.从总体趋势上看,全国总体地价水平继续保持稳定增长趋势,涨幅略高于上年
2.从主要分区上看,全国各区域地价增长率差异不大,东南区和华北区城市地价水平和地价增长率均位于前列
3.从用途上看,居住地价增长率最高,商业其次,工业最低,但工业地价上涨幅度较为明显
4.从时段上看,全国主要城市四季度平均地价增长率呈上升趋势
三 主要城市地价的主要因素分析
1.国内经济持续向好,推动了地价的稳步上升
2.中央进一步加强对土地市场的调控力度,从源头上继续遏制固定资产投资过快,全国主要城市地价增长速度略高于上年
3.促进土地节约集约利用,加强对工业用地的调控和管理,工业用地价格上涨相对明显
四 我国城市地价与房价关系分析
1.地价占房价比重较低,土地价格逐步向土地价值的理性回归有一定的空间
2.地价增幅与房价增幅基本持平,不同区域差异明显
3.房价、地价变化的相关性有所减弱,二者之间没有直接的因果关系
五 2007年我国城市地价变化状况预测
1.在宏观经济形势的影响下,土地市场和房地产市场的供求矛盾将依然存在,城市地价水平保持稳中有升的趋势
2.中西部地区及东部中小城市社会经济平稳快速增长,该地区地价增长速度将相应加快
3.新的政策调控效果将在2007年显现,城市节约集约用地水平提高,城市工业地价将保持相对较高的增长趋势
金融篇
房地产企业投融资结构与金融风险分析
一 2006年投融资结构分析
(一)投资结构
1.投资结构中住宅投资所占比重有所上升
2.住宅投资增速和经济适用房投资增速均呈上升态势
3.区域投资结构存在较大差异
(二)融资结构
1.国内贷款比重、增速双提高
2.国内贷款主要集中在东部发达地区
二 金融风险分析
(一)房地产企业投资风险
(二)房地产融资结构中对银行信贷依赖分析
(三)房地产金融风险与金融安全
三 2007年预测及对策建议
(一)房地产投资将保持在20%以上,投资结构将会改变
(二)拓宽房地产直接融资渠道将有突破
(三)防范房地产金融风险的对策建议
个人房地产贷款:宏观调控下的现状、风险及制度变革
一 房地产业宏观调控“棋到中盘”,国内个人房贷爆发式增长宣告结束
(一)2006年房地产宏观调控政策回顾
1.2006年“国六条”与2005年“国八条”一脉相承,标志着中央政府对房地产业的调控“棋到中盘”
2.人民银行两度上调贷款利率,个人住房贷款利率随之走高
3.加强房地产市场外资准入和管理,阻断国际投机资本进入国内房地产市场的途径
4.加大二手房交易成本,抑制投机性购房需求
(二)2006年个人房贷步入平稳增长新阶段
二 商业银行之间业务竞争加剧,部分地区个人房贷出现风险释放信号
(一)个人房贷被普遍列为核心战略资产,商业银行依靠产品创新掀起个人房贷“争夺战”
(二)部分地区房价滞涨现象较为明显,个人房贷进入风险暴露期
三 深入领会中央政府房地产宏观调控精髓,个人房贷须进一步夯实制度基础
(一)全面取消预售制度,禁止对未封顶房屋发放贷款
(二)监管机构应加强对个人商业用房贷款的调查研究,尽快出台个人商业用房贷款管理指引
(三)高度重视采用售后包租等形式销售房地产的特殊风险,及时对商业银行进行风险警示
(四)建立个人房地产贷款保证担保登记制度,尽快修订《住房置业担保管理试行办法》
(五)从个人房贷和保险制度创新入手,积极探索市场化的中低收入者购房融资解决方案
市场篇
中国住宅市场形势分析与预测
一 宏观背景
(一)2006年国民经济继续保持高增长低通胀的良好态势,城镇居民收入稳定增长
(二)宏观调控目标为通过减缓投资增速来避免国民经济偏快增长,主要手段为紧缩信贷和土地两个“闸门”及清理新开工项目
(三)房地产市场调控以调整供给结构和引导需求为主
二 商品住宅市场运行状况
(一)商品住宅市场供给增幅增加
1.商品住宅竣工面积增幅下降,新开工面积增幅增加
2.商品住宅投资增幅增加
(二)商品住宅市场需求增幅增加
1.2006年商品住宅销售面积同比增加
2.2006年商品住宅空置面积增幅同比增加,下半年商品住宅空置面积增幅逐步减少
(三)住房价格涨幅继续回落
1.居民住宅用地价格涨幅继续回落
2.住宅价格涨幅继续回落,但经济适用房价格涨幅有所增加
三 对住房价格的认识
(一)从全国平均的意义上看,近年住房价格涨幅低于人均可支配收入和GDP增速
(二)由于我国存在较大的收入差距,近年房价的快速上涨使得多数群体出现住房支付能力相对下降
四 房地产市场宏观调控效果分析
(一)房地产开发资金来源中银行贷款增幅出现下降趋势
(二)商品住宅供应结构进一步调整
(三)住房价格涨幅继续回落,但仍有部分城市住房价格涨幅持续增加
五 商品住宅市场发展趋势
(一)住宅用地供应将会小幅增长,土地价格保持上涨
(二)继续落实商品住宅市场的结构性调整措施
(三)商品住宅价格将继续稳中有升
(四)节能省地型住宅将会继续推广
中国商业地产发展状况分析与预测*
一 2000~2006年办公楼和商业营业用房状况
(一)办公楼和商业营业用房投资状况
1.投资规模不断增加
2.投资模式分析
3.资金来源方式
(二)办公楼和商业营业用房开发状况
(三)办公楼和商业营业用房销售状况
1.商业地产的区域差异
2.办公楼和商业营业用房存在着比较明显的地域、区域优势。
二 办公楼与商业营业用房市场运行情况
(一)销售情况
1.办公楼和商业营业用房销售呈上升趋势
2.办公楼需要较强的商业环境
(二)价格分析
1.办公楼及商业营业用房涨幅相对较快
2.商圈周围的地段,价格高昂
三 商业地产2007年发展预测
(一)土地价格将继续保持上涨
(二)市场状况良好,价格将继续稳中有升
(三)市场需要具有更加全面配套设施的商业用房
(四)商业低产的新型模式——生活购物中心
2006~2007年中国二手房市场形势分析与预测
一 2006年中国二手房市场回顾
(一)市场情况
1.交易总量
2.成交价格
3.市场走势
4.房源结构
(二)主要亮点
1.积极发展住房二级市场被上升到国家政策高度
2.对发展二手房市场的金融支持力度大大增强
(三)存在问题
1.房价上涨过快,租售比超出国际警戒线
2.市场供求依然严峻,结构性矛盾突出
3.政策性影响明显,房源释放遭遇瓶颈
二 2007年中国二手房市场形势判断与趋势分析
(一)市场逐渐回暖
(二)价格继续走高
(三)市场环境更加规范
三 政策建议
(一)刺激房源放量
(二)优化税收体系
中国房地产租赁市场发展状况分析及预测*
一 房地产租赁市场的定义
二 房地产租赁市场的基本特征
(一)租赁市场供给分析
1.供给来源
2.供给特征
(二)租赁市场需求分析
1.需求来源
2.需求特征
(三)租赁市场对房地产市场整体走势的影响
三 中介机构在房地产租赁市场中的作用
四 我国房地产租赁市场的发展历程及现状
五 全国房地产租赁市场行情走势分析与预测
(一)全国房地产租赁市场走势分析
1.2006年以前的全国房地产租赁市场行情分析
2.2006年房地产租赁市场行情分析
(二)2007年房地产租赁市场预测
管理篇
我国房地产经纪业的发展现状与对策建议
一 目前我国房地产经纪业的构成
(一)经纪机构的数量和规模
(二)从业人员的数量和素质
(三)经纪机构的组织模式
二 2006年我国房地产经纪行业发展特点回顾
(一)政府整顿促进行业健康发展
(二)行业组织牵头引领行业走向规范
(三)品牌竞争加速行业走向整合
三 我国房地产经纪行业现存的主要问题
(一)法律法规不健全,政府行业监管乏力
(二)行业准入标准混乱,经纪主体竞争无序
(三)违约欺诈严重,信任危机一触即发
1.虚假广告:虚构房源,美化宣传
2.吃差价:低进高出,短付长收
3.现金收房:囤积房源,资金隐患
4.霸王合同:暗设圈套,权利义务不等
(四)卷款事故频发,资金监管模式亟待完善
四 对策与建议
(一)健全法律法规,强化政府行业监管
(二)严格实行房地产经纪业行政准入制度
1.对房地产经纪机构资质实行行政许可
2.对房地产经纪人执业资格实行行政许可
(三)加快房地产经纪专业人才培养
(四)促进建立有效的资金监管模式
(五)全面提升房地产经纪机构核心竞争力
1.创新业务品种,提高专业化程度
2.塑造优质形象,加速品牌化进程
3.整合业内资源,推进信息化建设
结语
2006年中国物业管理回顾与2007年展望
一 2006年中国物业管理的发展与进步
1.行业规模不断壮大
2.管理领域继续拓展
3.农村物业管理已经破土
4.物业管理进军国际市场开始破冰
5.物业管理菜单式服务收费备受推崇
6.物业管理师制度初步建立
7.物业管理市场化进程加快
8.企业重组取得新进展
9.中国物业管理协会成功换届
10.上海市物业管理协会更名
二 当前物业管理面临的主要问题及成因分析
1.企业形象危机频发
2.规范有序的物业管理招投标市场机制尚未形成
3.完善的物业管理退出机制尚未完全建立起来
4.业主自律机制,业主、业主大会、业主委员会的主体意识尚未建立起来
5.住宅专项维修资金归集、使用、管理不规范
6.行业垄断尚未打破
1.思想观念差距较大
2.制度设计不尽完善
3.责任划分不尽明确
4.服务理念存在差距
5.队伍素质参差不齐
6.行业自律意识较差
三 2007年中国物业管理的发展趋势
(一)深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破,“三足鼎立”的局面正在形成,物业管理的“战国时代”即将到来
(二)全国物业管理法规体系框架的基本形成,地方物业管理立法的提速,物业管理将进入依法管理的新时期
(三)打造品牌进入新的发展阶段,并将成为我国物业管理行业发展的重要战略
(四)危机管理备受经营者的重视,并将成为企业管理的重要内容
(五)物业管理师制度的全面实施,将成为推动我国物业管理行业发展的加速器
(六)农村将成为我国物业管理新的广阔天地
(七)国际化将成为我国物业管理的现实选择
住房保障篇
社会转型期的住房保障政策选择
一 北京市住房保障工作的简要回顾
1.住房保障工作推进的历史起点
2.低起点,严准入,对低收入家庭以租金补贴为主,实物配租为辅,启动廉租住房政策
3.多目标,宽准入,对中低收入的住房未达标家庭出售经济适用住房
二 现行住房保障政策存在的主要问题
1.保障性住房供应不足,边缘收入家庭的住房问题还没有解决
2.廉租房实物配租比例低,一些家庭租不到房
3.经济适用房政策没有及时调整完善,出现了严重供不应求的问题
三 保障模式选择与建立分层次的住房供应体系
住宅合作社应是住房保障的重要形式
一 城镇合作建房源于“住房解困”
二 政策支持,使合作建房得以发展
三 住宅合作社是合作建房的主要载体
(一)5000多个住宅合作社出现在广大城镇
(二)三种类型,三种组织形式
1.三种类型
2.三种组织形式
(三)四个鲜明特征
1.不以盈利为目的
2.以个人投资为主
3.群众监督民主管理
4.以需定建减少了中间费用
四 国外经验
(一)现状
1.波兰
2.德国
3.挪威
4.土耳其
5.俄罗斯
6.爱沙尼亚
(二)分析
1.大部分国家的住房合作社是一些联盟组织的成员
2.法律法规健全
3.观点综述
五 几点建议
(一)1998年以后,我国城镇的合作建房日趋萎缩
(二)近两年,合作建房呼声再起
(三)继续倡导以住宅合作社的形式开展合作建房
抚顺“棚改”
一 实施棚户区改造的历史背景
二 棚户区改造的实施状况
(一)用科学发展观指导“棚改”
(二)从维护群众利益出发,搞好拆迁
(三)加强施工监管,确保工程质量
(四)对于“棚改”新建小区实施物业管理
三 棚户区改造的巨大成果
四 对棚户区继续改造的建议
(一)要把落实资金作为“棚改”工作的重中之重
(二)最大限度地挖掘棚户区土地价值
(三)整合资源,变废为宝
(四)把“棚改”和建设廉租住房结合起来
(五)落实各项优惠政策,为市场运作创造有利条件
区域篇
2006年上海房地产形势分析报告
一 近年来上海房地产发展的背景
1.全球资本过剩,世界各国房价上涨
2.上海的经济社会基础良好,市民置业意识强烈
3.上海较早出台了多项调控措施
二 2006年房地产发展基本情况
1.房地产开发投资增幅放缓,占固定资产投资比重下降到1/3,占GDP比重下降到历史最低点
2.土地供应总量积累相当大,郊区比例上升,地价持续上涨
3.供给与需求同时受抑
4.房地产价格止跌回升
5.房地产开发贷款快速增长,个人住房贷款再跌,不良率略有上升
三 2006年上海房地产特征
1.找到供求的平衡点,房价稳定
2.观望氛围浓厚,潜在需求旺盛
3.二手房萎缩,改善型需求滞后
4.区域结构不平衡
5.产品结构问题短期内难以解决
6.房地产开发建设资金来源充足,资源有向大开发商集中的趋势
四 2007年上海房地产走势判断
1.住宅建设规划勾勒出2007年后的基本态势
2.价格下降的空间有限
3.非住宅类房地产可能会有较大发展
4.少数中小企业资金有问题,但出现烂尾楼的可能性不大
5.限外政策对内环线高档项目有一定影响
6.住房保障可能会成为政府的工作重点
广州2006年房地产市场分析及2007年展望
一 2006年广州房地产市场运行特征分析
(一)房地产投资增长幅度较大,占全社会固定资产投资总额的比重基本不变
(二)宏观调控影响土地市场,土地供应政策不断创新
1.政府加大土地供应,土地出让进度深受宏观调控的影响
2.土地价值进一步显现,经营性土地价格持续走高
3.土地出让市场出现高价受让后毁约和局部垄断等现象
4.土地公开出让方式调整,广州率先尝试“双限双竞”
5.加快处理闲置土地,加大力度追缴土地使用权出让金
(三)房屋交易积极活跃
1.新建商品房市场交易活跃,供不应求的局面依然存在
2.住宅价格稳步上升,并呈现出阶段性
3.写字楼市场继续保持良好势头
4.商铺市场运行平稳
(四)房地产经纪行业前景看好,经纪公司扩张势头强劲,经纪管理规范有序
二 2007年广州房地产市场展望
(一)房地产市场需求仍将保持旺盛势头,价格上升压力依然存在
(二)政府保障型住房增加
(三)商品住宅供给结构继续优化
(四)土地供应将保持增长,交通导向更加明显
(五)土地二级市场上转让、并购、合作开发将加快
(六)市区周边板块发展加速,区域发展趋向均衡
(七)金沙洲板块继续升温,居住人群覆盖面扩大
(八)适宜创业,适宜居住,科学城板块孕育高尚生态居住区
(九)傍海而居,交通改善,南沙板块逐渐升温
(十)产业先行,优势显著,花都楼市腾飞在即
(十一)老城区优化调整重新提上政府议程,中心区发展值得关注,开发商再获旧城改造商机
(十二)写字楼供应量高峰期显现,市场承受力面临挑战
(十三)商业格局面临变革,商铺市场形势向好
2006年深圳房地产运行态势及2007年展望
一 2006年深圳房地产市场总体运行情况分析
(一)房地产开发投资比重趋于稳定,建设规模有所下降
(二)新建商品房供销量下降,存量商品房需求明显提高
(三)商品房价格上涨速度降低,但房价及房价增长率仍偏高
(四)房价收入比过高,消费者购买力明显不足
二 2006年深圳二手房市场运行情况分析
(一)二手房市场逐渐壮大,发展规模易受政策干预
(二)成交量大起大落,最终平稳收市
(三)成交价格短期波动,全年涨幅明显
(四)成交户型减小,两房住宅备受青睐
(五)房地产经纪面临挑战,行业加速重新洗牌
三 2006年政府宏观调控政策及其实施效果评价
(一)深圳房地产调控的相关政策
(二)编制并实施住房建设规划
(三)明确了新建住房结构比例
(四)严格整顿房地产市场秩序
四 2007年深圳房地产市场发展趋势分析
(一)新建商品房上市面积将提高,供应紧张局面将有所缓解
(二)中小户型将占据市场主导,商品房价格将日趋平稳
(三)二手房市场发展动力强劲
(四)政策执行力度加大,政策影响力逐步释放
产业篇
我国房地产业的发展与政府干预
一 房地产企业的成长
二 房地产企业的扩张
三 房地产企业规模和竞争
四 房地产企业壁垒、协同
五 政府对房地产企业协同的干预
热点篇
构建我国多元化的住房供应体制
一 深化思想认识
二 强化政府扶持引导 建立多元化住房供应体制
三 实施多元化政策导向
《物权法》时代物业管理可持续发展的八大问题
一 物业管理相关法规体系的全面整合与完善
二 物业管理商品观念的明确确立与强化
三 物业管理基本概念、核心理论的全新诠释与构建
四 物业管理主体关系的切实研究与定位
五 业主团体法律地位、决策机制的重新调整与规制
六 物业管理服务内容、经营范围的科学界定与明晰
七 物业管理模式的积极创新与突破
八 物业管理纠纷、法律诉讼的不断增加与变化
业主委员会运作问题引发的思索
一 业主概念的辨析
二 业主身份的界定
三 业主大会会议投票权问题
四 业主大会、业主委员会的定位分析
编委会