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中国农地转用制度研究图书

Research on Rural-Urban Land Conversion System in China

SSAPID:101-5276-6397-25
ISBN:978-7-5097-5337-8
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书以中国城市化进程为背景,对农地转用制度进行了系统研究,构建了体现“中国特色”的农地转用决策模型,分析了现行转用制度对效率和公平的影响。在此基础上,本书提出了改革的框架性设计。本书现实意义较强,对于深化农村土地制度改革具有重要参考价值。

相关信息

丛书名:
作 者: 陈伟
编 辑:张志伟;王玉敏;张文静
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2014年02月
语 种:中文
中图分类:F0 经济学

 致谢

 附录A 问卷调查

 第1章 绪论

  1.1 问题的提出

  1.2 研究意义和目标

  1.3 研究框架与主要观点

   1.3.1 问题的提出(第2章)

   1.3.2 农地转用制度体系分析(第3章,第4章)

   1.3.3 农地转用决策模型及其影响(第5章,第6章)

   1.3.4 农地转用制度改革的方案设计(第7章,第8章)

  1.4 研究方法

  1.5 关键概念

  1.6 文献综述

   1.6.1 对于农转用决策模型的分析

   1.6.2 农地转用中的政府干预问题

   1.6.3 中国农地转用与资源配置效率

   1.6.4 农地转用与土地增值分配

   1.6.5 征地制度与失地农民问题

   1.6.6 农地的市场化转用问题

   1.6.7 总结与评述

  1.7 本章小结

 第2章 城市化进程与城市空间扩张

  2.1 本章引言

  2.2 城市化的基本内涵

   2.2.1 城市化概念

   2.2.2 城市化的测度

  2.3 世界城市化的历程与规律

   2.3.1 人口城市化的演进规律

    2.3.1.1 人口城市化的演进历程与趋势

    2.3.1.2 人口城市化的阶段不均衡性

   2.3.2 城市化进程中的空间扩张规律

    2.3.2.1 韩国案例分析

    2.3.2.2 后工业化时期的城市空间增长

    2.3.2.3 第二次世界大战后美国城市扩张趋势

    2.3.2.4 1963年以来日本城市用地扩张

   2.3.3 国际经验启示:空间城市化长期持续性

  2.4 中国的城市化与城市空间扩张

   2.4.1 中国的人口城市化滞后于工业化

    2.4.1.1 中国的工业化阶段划分

    2.4.1.2 中国的人口城市化历程

    2.4.1.3 国际比较下的人口城市化滞后现象

   2.4.2 人口城市化滞后于土地城市化

   2.4.3 未来城市扩张主要依赖农地转用

    2.4.3.1 中国人口城市化仍将快速推进

    2.4.3.2 人口城市化所带来的建设用地需求

    2.4.3.3 满足城市建设用地需求的主要途径

    2.4.3.4 未来的城市化进程需转用农地2亿亩以上

  2.5 本章小结

 第3章 行政垄断的中国农地转用制度

  3.1 本章引言

  3.2 转用基础:二元所有制与产权制度

   3.2.1 我国的二元所有制现状

   3.2.2 二元所有制的形成与宪法确认

    3.2.2.1 城市土地国有制的建立

    3.2.2.2 农村集体所有制的建立

    3.2.2.3 二元土地所有制正式写入宪法

   3.2.3 改革开放后二元土地产权改革

    3.2.3.1 城市国有土地产权制度改革

    3.2.3.2 农村集体土地产权制度改革

   3.2.4 集体土地所有制的产权缺陷

    3.2.4.1 农地转用权抑制

    3.2.4.2 集体土地所有制内生的产权模糊

  3.3 转用框架:用途管制和计划管理

   3.3.1 用途管制与耕地保护

    3.3.1.1 基本范畴

    3.3.1.2 国际经验

    3.3.1.3 中国1999年正式实施用途管制制度

    3.3.1.4 耕地保护是首要目标

   3.3.2 规划管理与指标控制

    3.3.2.1 规划管理体系

    3.3.2.2 指标控制

    3.3.2.3 小结

   3.3.3 管制、征收与土地发展权

    3.3.3.1 一般性管制与征收性管制的区分

    3.3.3.2 一般性管制下的土地发展权

    3.3.3.3 中国特色的土地发展权问题

  3.4 转用通道:从土地征收到土地出让

   3.4.1 土地征收制度

   3.4.2 土地储备制度

   3.4.3 土地出让制度

  3.5 本章小结

 第4章 中国特色的土地征收

  4.1 本章引言

  4.2 土地征收的理论与经验

   4.2.1 为什么要征收土地

   4.2.2 土地征收的历史起源

   4.2.3 土地征收的公益限制

    4.2.3.1 关于公共利益的思想渊源

    4.2.3.2 美国的公共利益扩大化趋势

    4.2.3.3 德国通过规划确定宽泛的公共利益

    4.2.3.4 法国的公共利益审查机制

    4.2.3.5 公益约束宽松的国家和地区

    4.2.3.6 小结:公共利益约束必要但有局限

   4.2.4 征收补偿的核心意义

    4.2.4.1 为何要给予公正的征收补偿

    4.2.4.2 公正补偿为何要基于市场价值

    4.2.4.3 如何计算市场价值呢

    4.2.4.4 公平市值补偿与原用途价值补偿的关系

    4.2.4.5 市值补偿制度没有缺陷吗

    4.2.4.6 小结:市值补偿是实现公正补偿的重要基准

   4.2.5 土地征收的程序保障

    4.2.5.1 土地征收权的机构制衡

    4.2.5.2 对被征收者的程序性保护

  4.3 中国征地制度的演进历程

   4.3.1 新中国成立前土地征收制度的萌芽

   4.3.2 新中国成立后土地征收制度的形成

   4.3.3 改革开放后土地征收制度的发展

   4.3.4 小结

  4.4 我国征地的公益约束缺失

   4.4.1 公共利益界定的逻辑矛盾

   4.4.2 行政机构界定公共利益

   4.4.3 公益约束缺失的后果

  4.5 我国基于生存权的征地补偿

   4.5.1 土地征收的生存权补偿原则

   4.5.2 中国特色的原用途补偿

   4.5.3 实际补偿标准的不统一

   4.5.4 补偿方式为何多样化

   4.5.5 征地补偿对象究竟是谁

   4.5.6 小结

  4.6 我国形同虚设的征地程序

   4.6.1 公开论证与公益审查阶段

   4.6.2 平等协商购买阶段

   4.6.3 申请强制征收阶段

   4.6.4 征地补偿确认阶段

   4.6.5 征地执行阶段

   4.6.6 小结

  4.7 本章小结

 第5章 农地转用决策模型及绩效评价

  5.1 本章引言

  5.2 土地资源配置的理论框架

   5.2.1 基于直接经济价值的农地转用均衡

   5.2.2 考虑农地非直接价值的转用均衡

    5.2.2.1 粮食安全价值

    5.2.2.2 生态保护价值

    5.2.2.3 社会保障价值

    5.2.2.4 农村集体建设用地转用的价值损失

   5.2.3 考虑城市土地非直接价值的转用均衡

   5.2.4 考虑不可逆性风险和管制的转用均衡

   5.2.5 中国现实的农地转用模型

  5.3 效率评价:土地资源利用低效

   5.3.1 耕地数量减少与粮食安全形势

    5.3.1.1 耕地面积变化情况

    5.3.1.2 建设占用是耕地减少的重要原因

    5.3.1.3 建设违规占用耕地情况屡禁不止

    5.3.1.4 建设占用耕地严重影响了土地的粮食安全价值和生态保护价值

    5.3.1.5 我国日益严峻的粮食安全形势

   5.3.2 城市建设用地的粗放利用

    5.3.2.1 城市用地扩张之势

    5.3.2.2 城市用地增长弹性系数超出合理范围

    5.3.2.3 人均城市用地超出合理范围

   5.3.3 工业用地的圈占与粗放利用

    5.3.3.1 工业用地面积增长过快

    5.3.3.2 工业用地利用效率过低

    5.3.3.3 工业用地价格过低

    5.3.3.4 低地价招商引资的综合效应

   5.3.4 城市土地闲置及其损失

   5.3.5 农村集体建设用地闲置与无序利用

    5.3.5.1 集体建设用地的规模估计

    5.3.5.2 集体建设用地的浪费与闲置

    5.3.5.3 城中村与集体建设用地“黑市”

    5.3.5.4 棘手的“小产权房”问题

   5.3.6 小结

  5.4 公平评价:土地增值分配失衡

   5.4.1 土地增值的基本范畴

    5.4.1.1 土地增值的内涵

    5.4.1.2 土地增值的动力

   5.4.2 土地增值的归属之争

    5.4.2.1 “涨价归公论”

    5.4.2.2 “涨价归农(私)论”

    5.4.2.3 “公私兼顾论”

    5.4.2.4 小结

   5.4.3 我国土地增值收益分配失衡

    5.4.3.1 土地出让收入持续增长与土地财政

    5.4.3.2 中国农地转用的“首次增值”及其分配

    5.4.3.3 农地转用后的二次增值及其分配

    5.4.3.4 土地使用权转让后的三次增值

    5.4.3.5 原用途补偿的非法挪用

    5.4.3.6 小结:土地增值分配的严重失衡

  5.5 农地转用制度运行的衍生影响

   5.5.1 宏观经济模式的制度性畸形

    5.5.1.1 现行土地转用模式不利于增加农民收入和扩大消费

    5.5.1.2 对城市建设和房地产投资的过度依赖

    5.5.1.3 购房储蓄对城市居民消费的“挤出效应”

   5.5.2 社会管理的制度性失序

    5.5.2.1 地权之争下的维稳代价高昂

    5.5.2.2 失地农民问题的影响长远

    5.5.2.3 农民市民化的制度束缚沉重

  5.6 本章小结

 第6章 土地征收与农民福利

  6.1 本章引言

  6.2 问卷设计与调查结果

   6.2.1 理论基础

   6.2.2 问卷结构

   6.2.3 调查过程

   6.2.4 调查结果

  6.3 失地农民的结构性差异及其影响

   6.3.1 失地农民的结构特征

   6.3.2 结构性差异对征地满意度的影响

   6.3.3 小结

  6.4 失地农民感受与征地的“短期福利”影响

   6.4.1 短期福利的总体评价

   6.4.2 失地农民最关注和最不满意的问题

   6.4.3 农民眼中的征地公益性

   6.4.4 征地补偿安置满意度

   6.4.5 征地程序与农民自主

  6.5 失地后的生活与征地“长期福利”影响

   6.5.1 征地对家庭整体生活带来积极影响

   6.5.2 征地对家庭经济状况带来不利影响

   6.5.3 征地后的生活环境有所改善

   6.5.4 失地农民的“乡土情结”

   6.5.5 征地后的农业生产情况较好

  6.6 计量模型分析

   6.6.1 变量选取及模型概述

   6.6.2 计量结果

   6.6.3 小结

  6.7 本章小结

 第7章 中国农地转用制度改革探索与思路

  7.1 本章引言

  7.2 地方改革探索与经验

   7.2.1 集体土地产权改革的成都模式

   7.2.2 转用框架下的市场机制引入

    7.2.2.1 天津宅基地换房

    7.2.2.2 浙江嘉兴的“两分两换”

    7.2.2.3 浙江的“土地发展权”跨地区交易

    7.2.2.4 成渝建设用地指标(地票)交易

   7.2.3 征地制度的进一步完善

    7.2.3.1 征地制度改革概述

    7.2.3.2 海南征地“三让模式”

   7.2.4 集体建设用地的市场化流转

    7.2.4.1 集体建设用地流转概述

    7.2.4.2 广东南海模式

    7.2.4.3 江苏昆山集体建设用地合作社模式

    7.2.4.4 湖州温州的农房抵押与流转

   7.2.5 转用制度的全方位改革

    7.2.5.1 广东的“三旧”改造

    7.2.5.2 深圳的“新土改”

   7.2.6 对地方改革实践的总结

  7.3 改革的基础条件

   7.3.1 政治基础

   7.3.2 经济基础

   7.3.3 经验基础

   7.3.4 认识基础

  7.4 改革的基本框架

   7.4.1 改革的多重目标

   7.4.2 改革的主要原则

    7.4.2.1 根本原则

    7.4.2.2 实施原则

   7.4.3 改革的总体思路

  7.5 改革基础:明晰集体土地产权

   7.5.1 “均权赋能”的指导方针

   7.5.2 产权改革方案的设计

   7.5.3 “均权赋能”的突出优势

   7.5.4 产权时限与退出机制

   7.5.5 产权改革的风险评估

  7.6 改革核心:农地市场流转与征地制度改革

   7.6.1 划清征收与流转的界限

    7.6.1.1 公益审查方式“批发”与“零售”相结合

    7.6.1.2 组建“财产征收审查委员会”

    7.6.1.3 健全规划管理体制

    7.6.1.4 首先将住宅用地剔除公益范围

    7.6.1.5 农地的征收与征用做法相结合

   7.6.2 规范推动农地市场化转用

    7.6.2.1 废除农地市场化转用的限制性规定

    7.6.2.2 建立市场化交易的渠道

    7.6.2.3 加强指标管理和程序管理

    7.6.2.4 妥善处理小产权房问题

   7.6.3 重点推进征地补偿制度改革

    7.6.3.1 以农民发展权为基础的补偿原则

    7.6.3.2 以农民土地产权为基础的补偿依据

    7.6.3.3 以市场价值为基础的补偿标准

    7.6.3.4 以转用自然增值和公共财政为基础的补偿来源

   7.6.4 设立“土地价值调节基金”

   7.6.5 加快规范征地程序

   7.6.6 土地管理体制改革

   7.6.7 加快推动土地立法

   7.6.8 配套推进相关领域改革

  7.7 本章小结

 第8章 结语

  8.1 本章引言

  8.2 主要结论

  8.3 创新之处

  8.4 局限与不足

  8.5 展望与寄语

 附录B

本书以中国城市化进程为背景,对农地转用制度进行了系统研究,构建了体现“中国特色”的农地转用决策模型,分析了现行转用制度对效率和公平的影响。在此基础上,本书提出了改革的框架性设计。本书现实意义较强,对于深化农村土地制度改革具有重要参考价值。

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