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 《中国房地产发展报告No.15（2018）》编委会

 Ⅰ 总报告

  B.1 2017年中国房地产市场形势分析及2018年展望

   一 2017年房地产市场运行特点

    （一）房地产投资增速与2016年基本持平

    （二）土地购置面积增速由负转正

    （三）房屋新开工面积增速略低于2016年

    （四）房屋竣工面积增速由正转负

    （五）商品房销售面积增速大幅减缓

    （六）商品房销售价格增幅明显回落

    （七）房地产开发企业到位资金中自筹资金所占比重下降

   二 2017年主要城市房地产指标比较

    （一）35个大中城市中投资额前三位的依次是重庆、上海和北京，投资额增幅前三位的依次是乌鲁木齐、深圳和郑州

    （二）35个大中城市中土地购置面积最多的前三位依次是重庆、合肥和长春，土地购置面积增速超过100%的前三位依次是贵阳、西宁和哈尔滨

    （三）35个大中城市中，住宅施工面积居前三位的依次是重庆、成都和郑州，住宅施工面积增幅居前三位的城市依次是南昌、郑州和南宁

    （四）35个大中城市中，住宅竣工面积居前三位的依次是重庆、上海和天津，住宅竣工面积增幅居前三位的城市依次是昆明、大连和福州

    （五）35个大中城市中，新建商品住宅销售面积前三位依次是重庆、武汉和成都，销售面积增幅前三位依次是太原、石家庄和福州

    （六）70个大中城市中，新建商品住宅价格涨幅前三位依次是无锡、合肥、厦门，二手住宅价格涨幅前三位依次是广州、无锡、武汉

    （七）70个大中城市中，一线城市、热点二线城市上半年处于领涨地位、下半年涨幅则低于其他城市，其余城市表现较为平稳

   三 2017年房地产市场的突出问题

    （一）房地产市场受到强力管制，长效调控机制亟待建立

    （二）住宅去库存效果明显，但人口流出地房屋空置需警惕

    （三）土地价格持续大幅上涨，成本推动型房价上涨的风险增加

    （四）个人按揭贷款负增长，开发企业融资成本上涨压力增大

    （五）房屋租赁与销售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确

   四 2018年房地产市场展望

    （一）宏观经济形势对房地产市场的影响

     1.国际经济形势对全球资本市场的影响

     2.国内经济形势分析对房地产市场的影响

    （二）中国房地产调控政策基调发生变化

    （三）2018年中国房地产市场趋势判断

     1.房地产市场供需关系有可能发生根本逆转

     2.房地产开发投资韧性明显提高

     3.资金趋紧将影响开发商拿地意愿

     4.住宅价格指数将维持跌势

   五 政策建议

    （一）摸清家底，把握调控长效机制的统一与差异

    （二）稳定预期，将部分短期调控措施延伸为长效机制

    （三）税收调节，以“空置税”调节住房持有行为

    （四）灵活调控，用好土地供给与金融信贷的政策工具弹性

   附录：2018年中国房地产市场主要指标预测*

    （一）2017年中国房地产核心指标偏离度评价

    （二）2018年中国房地产投资、资金来源和土地购置指标预测

    （三）2018年中国房地产建设进度与销售指标预测

 Ⅱ 土地篇

  B.2 2017年全国主要监测城市地价动态监测报告

   一 2017年全国主要监测城市地价状况分析

    （一）地价水平值分析

    （二）地价增长率分析

     1.年度指标显示，主要监测城市商服地价温和上行，住宅地价快速增长，工业地价变化平稳

     2.季度指标显示，商服地价环比增长率由降转升，住宅地价环比增长率由升转降，工业地价环比增长率逐季缓慢上升

     3.一线与二三线城市间各用途地价增长率的差距收窄，三线城市住宅地价增长率近三年来首超二线城市

     4.地价增长率的区域分布特征变化：与2016年相比，东部地区各用途地价增长率均有所下降，中、西部地区各用途地价增长率均有所上升

     5.三大重点经济区地价变化的梯度差异明显，长江三角洲地区地价增速以缓为主，珠江三角洲及环渤海地区地价增速整体上升

     6.热点城市中，13个城市住宅地价增长率回落，南京、厦门两市住宅地价季度环比下降

   二 2017年全国主要监测城市土地供应状况分析

    （一）全国主要监测城市建设用地供应总量增长率由负转正，住宅用地供应量大幅增加，商服用地供应量继续减少

    （二）全国主要监测城市住宅用地出让面积同比增长率由负转正，住宅地价同比增长率达近六年最高水平

    （三）各类型城市住宅用地出让面积增长率均由负转正，一线城市增速提升最快

   三 2017年全国城市地价与房地产市场关系分析

    （一）住宅地价增长率与房价指数呈现一定的同趋势变化，但城市个体差异较大

    （二）住宅地价房价比的区域间差异缩小，东、中部地区下降，西部地区上升；住宅物业租价比较上年整体下降

    （三）房地产销售指标逐季回落，商业、住宅投资增长率变化呈现差异；商服和住宅地价增长率差异继续扩大

   四 2017年全国城市地价与社会经济发展关系分析

    （一）经济指标总体平稳向好，综合地价水平持续低速上行

    （二）货币政策稳健中性，房地产投资增速小幅增加，住宅地价增速步入高位，商服地价温和上涨

    （三）工业企业效益改善，工业地价增速平稳微升

   五 2017年影响全国城市地价变化的主要因素分析

    （一）宏观经济在调整优化中保持中高位增长，支撑各用途地价整体上行

    （二）货币流动性有所控制，住宅用地供应量显著增加，综合调控抑制一线城市和东部地区住宅地价增速

    （三）“去库存”取得成效，拉升商品房用地市场需求，住宅和商服地价增长率均有所上升

    （四）工业生产稳定增长，产业结构有所改善，与“降成本”措施叠加，维持了工业地价增长率稳中有升

   六 2018年城市地价变化趋势分析

    （一）新动能成长状况决定经济转型升级进程，进而影响地价变化趋势

    （二）房地产市场调控长效机制加快建立，一二线城市风险防控任务依然艰巨，三四线城市的变化必须关注

    （三）振兴实体经济的战略背景下，建立与新产业新业态要求相适应的供地制度和供地方式将有助于工业用地市场的平稳运行

  B.3 2017年南京市土地市场分析及2018年预测

   一 2017年土地市场运行基本情况分析

    （一）土地供应及交易情况

     1.经营性用地交易情况

     2.工业仓储、科研类用地交易情况

    （二）土地市场竞争情况

    （三）土地市场交易价格水平

    （四）重点地块成交情况

   二 2017年土地市场运行主要特征分析

    （一）年度供应计划超额完成，土地供应结构不断优化

    （二）继续执行精准调控措施，土地市场逐步回归理性

    （三）适时开展租赁房用地供应试点，推行租购并举供地模式

   三 2018年土地市场走势预测

    （一）宏观政策层面仍将保持稳定，宏观调控仍将是主基调

    （二）南京市土地市场仍将延续2017年趋势，理性平稳发展

    （三）租赁住房用地需求显著增加，商办用地市场热度逐步降低

    （四）土地出让金或将大幅下滑

 Ⅲ 金融篇

  B.4 2017年中国个人住房信贷业务现状分析及2018年展望

   一 2017年个人住房信贷政策环境

    （一）因城施策，调控范围和力度增大

    （二）注重协同，调控政策更加精准

   二 2017年个人住房信贷业务发展特点

    （一）贷款余额保持较快增长，但增量和增速下降

    （二）贷款利率快速上升

    （三）证券化规模持续扩大

   三 2018年展望

    （一）调控政策总体稳定

    （二）个人住房贷款增速继续放缓

    （三）个人住房贷款利率仍有上升空间

  B.5 2017年房地产投融资现状及2018年趋势分析

   一 2017年房地产投资特征

    （一）房地产开发投资增速*先扬后抑

    （二）住宅投资持续上涨，投资内部结构趋势不明朗

    （三）商业地产投资分化显现，营业用房投资显著下降

    （四）东部地区投资占比超50%，各区域投资增长显著提升，区域增速分化明显

    （五）土地投资购置投资量价齐升

   二 2017年房地产融资特征

    （一）房地产融资规模稳步增长，融资内部结构继续盘整，债券融资和REITs占主导

    （二）房地产开发贷款和个人购房贷款增速下滑

    （三）信托、债券等融资渠道继续拓展，直接融资形式占比不断提升

   三 2018年趋势分析

    （一）房地产市场重大变革

    （二）投资温和下行，投资结构剧烈调整

    （三）融资业务稳中偏紧，风险防范成为首务

 Ⅳ 市场篇

  B.6 2017年住宅市场形势分析及2018年预测

   一 宏观背景

    （一）2017年我国经济增长稳中向好、好于预期

    （二）2017年宏观调控坚持稳中求进，积极的财政政策力度有所加大，货币政策趋紧

    （三）2017年房地产调控政策持续收紧，住房租赁市场加快发展

   二 2017年住宅市场运行状况

    （一）商品住宅建设景气总体延续上升态势，主要源于三四线城市的拉动

    （二）商品住宅投资增速继续上升，主要源于二线和三四线城市的拉动

    （三）商品住宅销售面积增幅较快回落，销售量再创历史新高

    （四）70个大中城市新建住宅价格环比涨幅前升后降，全年房价环比累计涨幅低于上年

    （五）住宅地价同比涨幅逐季增加，环比涨幅在第二季度达到最高，全年涨幅高于上年

   三 2018年住宅市场发展趋势

    （一）2018年住宅市场走势的主要影响因素

     1.稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门

     2.加快住房制度改革和长效机制建设，继续严格执行各项调控措施

     3.住房市场潜在供给量将增加

     4.中长期住房需求增长趋于减少

    （二）2018年住宅市场发展趋势

     1.住宅销售面积减少

     2.住宅开发投资增速下降

     3.住宅价格稳中有降

  B.7 2017年中国商业地产市场分析及2018年预测

   一 2017年中国商业地产发展总览

    （一）投资增速同比持平，投资额基本与2016年持平

    （二）新开工面积连续4年下降，市场供应量持续减少

    （三）商业地产市场销售规模增长明显，办公楼销售面积大幅增加

    （四）办公楼销售价格下降，而商业营业用房销售价格上升

    （五）主要商业地产企业并购活跃，持有规模增长不一

    （六）影响商业地产行业发展的重大政策与事件

   二 2017年商业市场分析

    （一）传统零售业态回暖，但部分超市、百货业态继续关店调整

    （二）持续高速增长的网络零售对拉动整体零售市场作用明显

    （三）全国购物中心新开504个，华东区域、三四线城市占比较高

    （四）全国标杆商场业绩普遍上涨，整体商业市场向好

   三 2017年办公楼市场分析

    （一）全年新增需求超过600万平方米，创历史新高

    （二）中资企业继续扩张，外资企业经营预期改善

    （三）金融、科技、专业服务业成为办公楼的需求主力

    （四）二线城市的办公楼需求增长更快，发展潜力更大

    （五）共享办公向传统办公楼进一步渗透

   四 2017年酒店市场分析

    （一）高端酒店市场总量保持微增，涨幅略高于上年

    （二）富力、绿地的国内主要业主酒店持有数量领先

    （三）万豪品牌在知名酒店集团中客房规模最大

   五 2017年商业地产发展的新动向

    （一）长租公寓发展强势扩张

    （二）资产证券化发展继续提速

   六 2018年商业地产市场发展预测

    （一）商业市场发展预测

    （二）办公楼市场发展预测

    （三）酒店市场发展预测

    （四）租赁市场与资产证券化发展预测

  B.8 2017年中国重点城市住房市场价格监测及2018年展望

   一 市场回顾

    （一）第一阶段：部分城市房价出现迅猛上涨

    （二）第二阶段：调控再度加码，北京房价环比首降

    （三）第三阶段：市场热点由一线城市向部分二三线城市转移

    （四）第四阶段：多数城市房价趋于平稳，少数城市房价仍上涨较快

    （五）第五阶段：北京、上海等一线城市房价持续稳中有降，热点二线城市房价总体趋于平稳

   二 主要问题

    1.在多因素的作用下，本轮住房市场回暖小周期趋于结束，短期市场有望稳定

    2.长期供求矛盾仍存，长期房价上涨压力仍较大

   三 2018年走势预测

   四 对策建议

    1.维持调控政策的延续性与稳定性，同时加强对三四线城市房价的监控

    2.对商品住房预售制度进行深入的改革与完善

    3.降低棚改货币化安置比例，尽量采取实物安置方式

    4.大力发展住房租赁市场，进一步完善租购并举相关制度

    5.深化土地制度改革，做好农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点

 Ⅴ 管理篇

  B.9 2017年中国房地产估价行业现状与2018年走势分析

   一 2017年中国房地产估价行业现状

    （一）2017年中国房地产估价行业重大事件

     1.资产证券化业务明确主体资格和技术标准

     2.《商业银行押品管理指引》出台

     3.住房城乡建设部开展证书挂靠集中治理

     4.内地与香港开展第三批资格互认

     5.国家职业资格目录正式公布

     6.2017年中国房地产估价年会引起行业极大关注

     7.房地产税明确将按评估值征收

    （二）2017年中国房地产估价行业发展状况

     1.人员数量

     2.机构数量

     3.收入情况

   二 2018年房地产估价行业走势分析

    1.土地估价师并入房地产估价师被提上日程

    2.行业主管部门积极探索新的监管方式

    3.估价业务将向住房租赁领域纵深拓展

    4.房地产估价行业法规标准体系日趋完善

    5.房地产估价机构和估价师执业风险越来越高

  B.10 2017年中国房地产经纪行业现状与2018年发展趋势

   一 2017年中国房地产经纪行业现状

    （一）2017年中国房地产经纪行业重大事件

    （二）2017年中国住房租赁行业发展趋势

    （三）2017年中国房地产经纪行业发展情况统计

   二 房地产经纪行业发展前景和2018年行业走势

    （一）以“平台赋能、直营管控”为特征的新加盟模式成为新动能

    （二）“有法可依、依法严管、持续整治”成为行业管理的新特征

    （三）以“两头大、中间小”为特征的行业格局更加明显

    （四）“住房消费迭代、服务链条延长”成为房地产经纪服务的新常态

    （五）“人员素质提升、行业队伍优化”成为行业发展的新动力

  B.11 2017年物业管理行业发展现状及趋势展望

   一 发展环境

   二 发展压力

    （一）内部增长动力消失的压力

    （二）经营成本持续上涨的压力

    （三）品质消费带来供给侧的压力

    （四）行业人才结构洗牌的压力

   三 发展趋势

    （一）创新，推动企业转型升级

     1.技术创新提升服务品质

     2.组织创新激发市场活力

    （二）数据，掌握未来核心资产

     1.深度挖掘客户数据

     2.数据让建筑物更智能

     3.招蜂引蝶的线下流量入口

    （三）共享，搭建有价值的生态平台

     1.搭建共享服务平台

     2.构筑合作共赢的新型社区经济生态圈

    （四）资本，驱动行业快速发展

     1.借力资本市场重估行业价值

     2.资本运作助推企业战略发展

     3.融资方式更加多元化

    （五）责任，担当社区治理的主力军

     1.提升社区物业服务和管理能力

     2.不断强化房屋安全管理责任意识

     3.各种突发事件和灾害抢险救助的生力军

 Ⅵ 区域篇

  B.12 2017年北京存量房市场分析及2018年展望

   一 宏观背景——调控政策、土地收紧齐发力

    （一）2017楼市调控力度空前，市场进入“四限”时代

    （二）2017年土地成交额创新高，各类收紧政策稳定预期

     1.北京：“租购并举”、“限房价，竞自持”

     2.上海：“招标挂牌复合式出让”

     3.重庆：“拍卖+综合评标”

     4.南京：超过最高限价“待摇号”到“竞争保障性住房建筑面积”

   二 北京市场特征——政策高压下，量价齐降

    （一）2017年二手住宅成交量同2016年下降近一半

    （二）政策高压，业主报价看跌，成交价格下降

    （三）房价绝对值高企，外来人口仍是租赁主力军

    （四）北京高房价外溢需求带动环京大扩张

     1.环京发展基底

     2.环京客群特征

     3.环京购房潜力预判

   三 2018年北京市场展望

    （一）“房住不炒”大基调下，北京楼市仍会低迷发展

    （二）北京一核两翼新规划，环京仍会有热点区域出现

  B.13 2017年广州市房地产市场分析与2018年展望

   一 2017年广州市房地产市场分析

    （一）政策分析

     1.限购限贷政策：广州加码，多地升级

      （1）广州调控二度加码

      （2）多地陆续出台楼市新政

     2.公积金政策：提高首付比例，实施差别化公积金政策

     3.住房租赁新政：广州先试先行，坚定发展住房租赁市场

     4.行业政策：加强多部门联合，整治行业乱象

    （二）地区经济发展分析

    （三）土地市场分析

     1.土地计划供应情况

     2.土地出让实际成交情况

    （四）商品住宅市场分析

     1.新建商品住宅

      （1）建设情况分析

      （2）交易情况分析

      （3）房地产开发业绩分析

     2.存量住宅

      （1）交易情况分析

      （2）房地产中介企业

    （五）商业物业及写字楼市场分析

     1.商业物业

     2.写字楼

   二 2018年广州市房地产市场预测

    （一）政策将以分类调控为着力点，重点发展住房租赁市场

    （二）信贷面或继续收紧，金融去杠杆仍是主要目标

    （三）房地产税制调整或将继续推进

    （四）中心需求外溢，外围区域或将蓬勃加速发展

    （五）商品住宅市场保持平稳运行

  B.14 2017年重庆房地产市场分析及2018年展望

   一 2017年重庆房地产市场运行状况

    （一）重庆市固定资产投资和房地产投资分析

    （二）重庆市房地产供应市场分析

     1.土地成交量上升，6月出现全年最高峰

     2.施工面积持续出现负增长

     3.竣工面积小幅增长，新开工面积同步增加

     4.全国房企资金供应小幅缩紧

    （三）重庆市房地产需求市场分析

     1.商品房销售面积小幅增加

     2.商品房销售额大幅增长，住宅销售额同步增长

   二 2017年重庆市房地产市场影响因素分析

    （一）宏观政策调整不断，房地产市场迎来最严厉调控

    （二）重庆市良好的土地储备制度

    （三）重庆市人口分布特征

    （四）融入国家战略，产业结构调整取得新进展

    （五）优化资源配置，新型城镇化效果显著

    （六）“五年棚改计划”顺利完成，公租房项目管理提档升级

   三 2018年重庆市房地产市场发展形势展望

    （一）重庆政府或将延续2017年的调控政策不松懈，保障楼市健康发展

    （二）供给侧改革继续深化，成效明显

    （三）租赁政策利好不断，开启全新“租赁时代”

    （四）写字楼供应高峰持续，政策推进商业地产去库存

    （五）城市绿化率显著提升，智能产业蓬勃发展

  B.15 2017年深圳市房地产市场解析与2018年展望

   一 2017年房地产市场总览

    （一）房地产开发投资额再创新高、增速放缓，占固定资产比重小幅回调

    （二）新房统计均价企稳，各区涨跌不一；二手房均价总体上升，南山、福田价格领涨

     1.一线城市中深圳新房价格指数全年微跌，二手房价格指数以平稳为主岁末微升

     2.五年来新房统计均价首现“原地踏步”，全年涨幅甚微；二手房均价“倒挂”再现，涨势依旧涨幅缩小

     3.各月新房统计均价总体平稳，二手房均价总体上升岁末趋稳，住宅租金前期微升后期回调

     4.全年新房均价各区*有涨有跌涨幅收紧，南山“破10”重回最高、龙岗下降仍居最低

     5.各区新房月度均价下行程度不一，关内*关外*差距明显

     6.全年二手房均价各区仍呈涨势涨幅收紧，关内涨幅普遍高于关外

     7.各区二手房月度均价总体上行，南山、福田高位领涨处于第一集团，罗湖、宝安、盐田走势接近形成第二集团，龙岗低位徘徊独处第三集团

    （三）新建住宅成交量创12年新低，全年降幅关内扩大、关外收窄

     1.全年新建住宅供、销面积连续两年大幅下降，创12年来新低

     2.各月新房成交年初探底岁末回升，改善性需求有所增长

     3.近3年新房成交量趋于减少，2017年降幅关内扩大、关外收窄

     4.各月新房成交量关外高位波动，关内相对平稳

    （四）全年二手房成交量创3年来新低，关内外成交基本相当、年末升势明显

     1.受调控政策影响二手房成交面积连续两年跳水，仍是新房的2.4倍

     2.各月二手房成交量年初下行后重归平稳，第四季度初跌后涨

     3.近3年各区二手房成交量逐年下跌，2017年关外降幅明显、关内关外成交量基本相当

     4.六区二手房成交量波动趋势雷同，年初触底反弹、年中波动微降、年末升势明显

    （五）优质学区的房价较普通学区涨幅较大，在新楼盘和学校稀缺区域涨幅差更大

    （六）新建商业用房成交面积小幅上涨，二手商业用房成交均价各区表现不一

     1.近年新建商业用房供求回暖，空置现象改善

     2.全年二手商业用房成交面积下跌，各区成交均价南山最高、龙岗最低

     3.优质购物中心新增供应量集中明显，租金微幅上涨

    （七）新建写字楼供给创新高，二手写字楼成交面积持续下滑，典型区域写字楼租金普遍上涨

     1.全年新建写字楼供给创新高，销售面积、吸纳率止跌回升

     2.近两年二手写字楼成交面积持续下滑，福田、罗湖为成交主力

     3.典型区域写字楼租金同比上涨涨幅不一，福田中心区租金位列最高

    （八）临深片区*新房均价普遍高于各市均价，限购影响导致成交量大幅缩水

    （九）政府推出“只租不售”用地，企业纷纷投身长租公寓市场

     1.长租市场参与主体多元，首创长租社区新模式

     2.租赁金融创新产品问世，加速长租市场发展

     3.政府推出“只租不售”用地，企业盘活存量住房资源

    （十）深汕特别合作区调整为深圳全面主导，企业闻风抢滩进入

   二 2017年土地市场概览

    （一）全年土地供应和成交量创新低，商服用地增加、居住工业用地减少

    （二）历年居住用地供销总体呈下滑趋势，全年纯居住用地出让面积同比下降78.23%

    （三）全年商服用地供应面积同比大减、成交面积同比稍减，面积成交率大幅度上升

    （四）全年工业用地成交面积大缩水，成交宗数继续下行

   三 2018年房地产市场展望

    （一）深圳GDP“超穗赶港”，房地产发展后市可期

    （二）住宅价格总体延续上年走势，区位分化加大

    （三）商务公寓延续投资热度，整售方式愈受青睐

    （四）写字楼供需延续两旺格局，优质物业相继批量入市

    （五）“棚户区改造”政策呼之欲出，公共住房用地紧张问题将有所缓解

    （六）近期临深片区深圳外溢需求受调控抑制，未来大湾区建设将为外溢需求创造良好条件

    （七）长租房源需求大，企业参与热情高

    （八）深汕特别合作区受益于政策利好，“飞地”效应将凸显

 Ⅶ 国际篇

  B.16 韩国活用空置房的公共租赁房供给政策

   一 韩国的居住问题和住宅政策的课题

    （一）韩国民众的居住问题

    （二）韩国住宅政策的课题

   二 空置房的类型和实况

    （一）空置房的定义

    （二）空置房现状

    （三）空置房密集地区的实况

    （四）关于空置房问题的韩国政府应对政策

   三 活用空置房住所的更新和公共租赁房的供给

    （一）保障住宅用地层面的问题

    （二）空置房的活用和租赁住宅的供给

   四 城市更新项目和公共租赁房供给政策

   五 公共租赁房供给扩大方案

    （一）项目模式的多样化

     1.公共主导型

     2.民官合作型

     3.民间主导型

     4.民民合作型

    （二）空置房密集区域的住所更新项目和租赁住宅的供给

     1.项目模式的开发

     2.制度改善的方向

  B.17 美国房子是用来住的还是用来炒的

   一 住宅户外禁止悬挂的晾衣绳

   二 “美国梦”与“住房梦”之间的连线——住房按揭融资链条

   三 美国“晾衣绳”与美式融资链

   四 启示

 Ⅷ 热点篇

  B.18 新时代住房制度面临的多重约束与改革

   一 中国住房问题进入新时代

    （一）中国住房市场的主要矛盾已发生变化

    （二）住房属性的重新定位和新住房观念的提出

    （三）中国宏观经济环境进入新常态从而冲击住房市场

    （四）全球经济进入一个全新时代

   二 住房制度改革面临多重约束

    （一）有限理性的制约

    （二）住房问题的复杂性也需要深刻认识

    （三）利益分化导致住房制度变革难以实现帕累托改进

    （四）住房制度改革受到其他领域制度的制约难以做到单兵突进

   三 长效机制与住房制度改革前瞻

    （一）产权结构

    （二）住房金融

    （三）税收和补贴

    （四）城市土地和土地利用

    （五）中央和地方政府行为

  B.19 农村“三块地”改革试点进展

   一 引言

   二 土地征收制度改革试点的实践

    （一）总体进展

    （二）主要成效

     1.缩小征地范围

     2.规范征地程序

     3.完善合理规范的多元保障机制

     4.建立土地增值收益分配机制

    （三）主要问题

     1.土地征收的范围仍然较宽

     2.征地补偿标准测算方法不合理

     3.司法救助体系缺失

    （四）政策建议

     1.合理界定公益利益的范围

     2.有序提高补偿标准

     3.不断完善司法救助体系

   三 集体经营性建设用地入市试点的实践

    （一）总体进展

    （二）主要成效

     1.探索入市主体

     2.探索入市途径和范围

     3.探索完善市场交易规则和服务监管制度

     4.探索完善集体经营性建设用地使用权权能

     5.探索入市土地增值收益分配机制

    （三）主要问题

     1.入市主体不清

     2.入市途径比较单一

     3.入市后缺乏有效监管

     4.土地增值收益分配不合理

    （四）政策建议

     1.尽快明确入市各方主体的法律地位与权利

     2.规范入市程序

     3.完善信息披露制度

     4.妥善处理好各种利益分配关系

   四 宅基地改革试点的实践

    （一）总体进展

    （二）主要成效

     1.探索有偿使用

     2.探索有偿退出

     3.探索优化审批流程

     4.探索抵押贷款

    （三）主要问题

     1.历史遗留问题多

     2.有偿使用推进困难

     3.退出机制不顺畅

     4.管理基础比较薄弱

    （四）政策建议

     1.妥善处理农村宅基地历史遗留问题

     2.积极推进宅基地有偿使用

     3.创新宅基地退出机制

     4.夯实农村土地管理基础工作

   五 基本结论

  B.20 从收入职能看中国房地产税改革*

   一 房地产税的经济职能

   二 房地产税收入职能的国际实践

    1.在高收入国家，房地产税是第三级政府收入中主要且稳定的收入来源

    2.在中等收入国家，房地产税收入亦可成为第三级政府主要且稳定的收入来源

   三 不同国家房地产税收入比较及差异原因分析

   四 我国上海和重庆两地房地产税改革试点的评析

   五 结论

  B.21 住房公积金流动性风险现状、特征与管控路径*

   一 住房公积金流动性现状分析

    1.住房公积金融资规模日益扩大

    2.住房公积金使用效率不断提高

    3.住房公积金存量水平逐渐下跌

   二 住房公积金流动性风险特征

    1.住房公积金流动性不足趋势明显

    2.住房公积金区域间流动性不均

    3.住房公积金流动性跳跃弹性较大

    4.住房公积金流动性对住房市场波动高度敏感

   三 住房公积金流动性风险主要成因

    1.住房公积金属地化封闭经营

    2.住房公积金管理中心非营利性

    3.缺乏资本充足率和准备金制度

    4.住房公积金制度改革的影响

    5.外部市场环境的冲击

   四 住房公积金流动性风险应对措施梳理

   五 住房公积金流动性风险管控路径

    （一）借助改革东风，抓住历史机遇，推动住房公积金制度转型发展

    （二）住房公积金流动性风险管控具体实施路径

     1.构建公积金流动性预警机制，完善风险分级防控体系

     2.突破属地化封闭运营模式，改革公积金管理体制

     3.拓宽公积金投融资渠道，提升政策性住房金融功能

     4.建立政策性住宅金融机构，助力房地产市场长效机制建设

 摘要

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 Contents

《中国房地产发展报告No.15（2018）》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2018年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、土地篇、金融篇、市场篇、管理篇、区域篇、国际篇、热点篇。总报告对2017年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产次级市场发展和热点问题进行深度分析。党的十九大报告明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这段话精炼准确地概括了我国住房制度建设的基本定位、重点任务、发展方向和最终目标。2017年，中央贯彻落实“房住不炒”的基本理念，对过热的房地产市场进行了一系列的政策调控。从数据表现来看，2017年房地产市场表现稳中有降，主要指标增速多数低于2016年，市场调控取得初步成效。2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，呈现平稳发展态势。土地市场热度不减，且增幅持续扩大。土地购置面积同比增速在2017年初由负转正之后，一直保持着稳步增长。房屋新开工面积不断下滑反映了房地产开发商开工动力不足。房屋竣工面积累计同比增速则从2017年初的15.8%，一路下滑到全年的-4.4%。可能是因为限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，延缓项目竣工。商品房销售面积，创历史新高，但增速下降较大。销售价格增幅较2016年明显回落，房地产宏观调整取得明显成效。同时，2017年我国房地产市场还存在以下主要问题：房地产市场受到强力管制，长效调控机制亟待建立；住宅去库存效果明显，但人口流出地房屋空置需警惕；土地价格持续大幅上涨，成本推动型房价上涨的风险增加；个人按揭贷款负增长，开发企业融资成本上涨压力增大；房屋租赁与销售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确。展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策；另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。整体来看，2018年将进入本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力，一定程度上影响了房企新开工意愿，新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行，上半年开发投资增速存在小幅回升的可能，下半年会延续2017年震荡下跌的趋势，但全年难有抢眼表现。受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。从城市能级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。