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武汉城市圈房地产发展报告(2008~2009)图书

Annual report on the real estate development of Wuhan urban agglomeration

SSAPID:101-3353-7899-62
ISBN:978-7-5097-0842-2
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书包括总报告、专题报告、区域报告、热点关注、个案研究、资料篇六大部分,在对2008年武汉城市圈房地产业发展现状、面临问题进行深入探讨和研究的基础上,对圈内城市房地产发展提出了相应的对策建议和趋势预测,对于推动城市圈房地产理论与实践创新,引导产业经济健康稳定发展,具有重要的借鉴和意义。

相关信息

丛书名:武汉城市圈蓝皮书
作 者: 王涛 王芳 牛天翔
编 辑:丁凡;李慧
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2009年06月
语 种:中文
中图分类:F0 经济学

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 中文摘要

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 武汉城市圈·房地产蓝皮书编委会

 社会科学文献出版社皮书系列

 总报告

  2008~2009年武汉城市圈房地产业经济运行情况分析与发展趋势预测

   一 武汉城市圈概况

    (一)行政区划及人口

    (二)区位特征及资源优势

    (三)交通概况

    (四)区域发展规划

    (五)武汉城市圈在中部城市圈(群)中所处水平

    (六)武汉城市圈在湖北省的地位

   二 武汉城市圈宏观经济运行情况分析

    (一)经济总量保持平稳快速增长,产业结构趋于优化

    (二)固定资产投资保持运行平稳,圈内二线城市投资增长速度加快

    (三)财政收入保持持续增长

    (四)消费需求持续释放,市场规模加速扩张

    (五)城镇居民收入水平不断提高,但涨幅普遍出现回落,未来收入预期有所降低

   三 武汉城市圈房地产业政策环境分析

    (一)宏观经济政策:由“双防”转向“一保”,保增长、扩内需、调结构成为首要任务

    (二)货币和金融政策:由“从紧”走向“适度宽松”,房地产行业资金紧缺状况将有所缓解

    (三)税收政策:税收管理规范化、精细化,税费减免幅度增大,有力地减轻了消费者税费负担,对住房消费起到一定的刺激作用

    (四)土地政策:土地供应和使用逐步规范,囤地和土地违法监管力度加大,土地节约集约利用和农地流转积极推行

    (五)住房政策:住房保障体系的建设与完善成为住房制度改革的最大亮点

    (六)地方政策:重在落实国家相关调控政策,住房保障、公积金跨城通贷和建筑节能政策略有突破,暂未形成城市圈统一的政策平台和体系

   四 武汉城市圈房地产市场运行情况分析

    (一)武汉城市圈土地市场交易情况分析

     1.土地成交量分析

     2.土地成交价格分析

    (二)商品房市场运行情况分析

     1.房地产开发投资情况

     2.武汉城市圈商品房市场供应情况

     3.武汉城市圈商品房市场销售情况分析

     4.武汉城市圈房地产消费特征分析

   五 武汉城市圈房地产发展存在的主要问题及对策建议

    (一)房地产市场销售仍未彻底走出低迷期,商品房存量和空置居高不下

    (二)开发企业资金依然吃紧,投资受挫,建议加大金融对地产的阶段性支持

    (三)“交房危机”凸显,建议加强行业诚信建设和舆论引导

    (四)圈内房地产发展差距大,信息不对称,建议加快建立完善城市圈房地产信息披露共享机制

    (五)企业面临的土地拆迁难度大,建议加大净地供应,完善拆迁补偿机制

   六 2009~2010年武汉城市圈房地产发展趋势预测

    (一)保障性住房制度逐步完善,保障标准和保障覆盖面逐年扩大,住房结构进一步得到调整

    (二)受国际经济危机的影响,城市圈内产业经济调整可能会继续深入,个别城市房地产可能跟随经济二次触底

    (三)房地产开发投资出现阶段性放缓,但中长期发展后势强劲,政府主导的重大项目建设和产业转移的加速将为武汉城市圈投资增长提供持久动力

    (四)城际置业、跨区域置业将成为武汉城市圈购房置业的显著特征,并随城市圈快速交通体系的完善呈加速趋势

    (五)随着武汉城市圈城市空间和产业布局的引导,房地产产业链会进一步延伸、细分。武汉城市圈工业地产、商业地产和旅游地产会升温

 专题报告

  2007~2008年武汉城市圈土地市场分析报告

   一 武汉城市圈土地市场概况

   二 2007~2008年土地政策对土地市场的影响

    (一)单项土地政策对房地产市场的影响分析

    (二)2007~2008年土地政策总结

   三 2007~2008年武汉城市圈土地市场运行情况分析

    (一)武汉城市圈土地市场总体交易情况分析

     1.土地成交量分析

     2.土地成交价格分析

    (二)武汉城市圈各城市土地市场分析

     1.武汉市土地市场交易分析

     2.黄石市土地市场交易分析

     3.鄂州市土地供应市场分析

     4.咸宁市土地供应市场分析

     5.黄冈市土地市场分析

     6.仙桃市土地市场分析

    (三)武汉城市圈除武汉市外的8城市土地成交特征分析

     1.土地出让市场化程度越来越高

     2.容积率快速上升

     3.出让土地规模仍以小地块为主

     4.居住及居住兼容商服用地占主导

   四 武汉城市圈土地市场发展趋势预测与建议

    (一)武汉城市圈“两型社会试验区”综合配套改革,将积极提升武汉城市圈,尤其是其他8城市土地市场的活跃度

    (二)武汉市与圈内其他8城市单块土地供应规模将向大规模开发方向转变

    (三)建立武汉城市圈土地交易平台,促进城市圈土地市场共同发展

    (四)建立完善的武汉城市圈土地市场信息公开、共享机制

  2008~2009年武汉城市圈住房保障报告

   一 武汉城市圈住房保障体系现状分析

    (一)武汉城市圈住房保障体系建设的外部环境分析

     1.国家政策和资金支持为武汉城市圈住房保障建设提供了制度和资金保障

     2.湖北省住房保障制度建设的完善和目标责任的细分,为武汉城市圈保障性住房建设指引了明确的方向和目标

    (二)武汉城市圈住房保障体系建设总体情况

    (三)武汉城市圈内各城市住房保障体系建设的现状

     1.武汉市住房保障体系建设情况:住房保障建设工作走在全国前列,但是任务依然很艰巨

     2.黄石市住房保障体系建设情况:“四轮”驱动初见成效,保障标准明显提高

     3.鄂州市住房保障体系建设情况:住房保障工作已全面启动

     4.孝感市:保障性住房建设加速,但主要集中在主城区,辐射范围相对有限

     5.黄冈市:住房保障体系初步建成,2008~2009年保障性住房建设全面提速

     6.咸宁市:住房保障建设全面提速,但保障性住房建设占住房建设总量的比例仍偏低

     7.武汉城市圈其他几个城市

   二 武汉城市圈住房保障体系存在的主要问题

    (一)住房保障对象难以明确划定

     1.居民实际收入数据获取难度大

     2.收入标准划分不明确

    (二)经济适用住房制度存在缺陷

     1.选址和小区规模规划不够科学

     2.价格仍然偏高

    (三)廉租住房投入力度不够

     1.廉租住房建设资金来源渠道单一

     2.缺乏稳定的廉租住房源

    (四)住房保障融资政策缺乏

    (五)公共政策统一实现难度大

   三 完善武汉市城市圈住房保障体系的建议

    (一)规范保障性住房的分配与管理,完善保障性住房的各项配套政策

    (二)因地制宜,合理确定保障性住房建设的强度和规模,逐步完善住房供应体系和住房保障体系

    (三)拓宽保障性住房建设资金来源渠道,确保保障性住房的供应

     1.拓宽资金来源渠道

     2.加快经济适用住房建设

     3.扩大廉租住房来源

    (四)建立健全的住房保障监督机制

     1.确定科学可行的收入划分标准

     2.构建科学可行的动态监控系统

     3.建立出资人监督网络体系

     4.强化地方权力机关对公房资产的监督

     5.加强房地产行业主管部门对相关政策执行情况的监督

  2008~2009年武汉城市圈房地产金融报告

   一 武汉城市圈房地产金融运行情况

    (一)商业银行房地产开发信贷情况分析

    (二)商业银行个人住房信贷情况分析

    (三)住房公积金运行情况分析*

     1.武汉城市圈住房公积金归集与使用情况分析

     2.武汉市公积金运行情况分析

    (四)上市融资和债务融资情况分析

    (五)其他形式的房地产金融运行情况分析

   二 武汉“1+8”城市圈房地产金融的运行特点

    (一)国家宏观调控政策对房地产金融影响明显

    (二)武汉“1+8”城市圈内的房地产金融发展很不平衡

     1.商业银行信贷资源在城市圈地区间分布差异大

     2.城市圈内商业银行信贷规模增长速度地区间差异大

    (三)传统的商业银行信贷仍然是房地产金融的主要形式,其他融资工具不发达

     1.商业银行信贷在房地产开发资金来源中占比稳定且大

     2.商业性住房抵押贷款在居民住房金融消费中仍然占主要地位

     3.城市圈其他房地产金融形式发展不活跃

    (四)住房公积金制度改革进一步深化,改善住房效应明显

     1.公积金体制改革进一步深化

     2.公积金的归集方式发生转变

     3.公积金贷款业务不断创新

   三 武汉“1+8”城市圈房地产金融存在的问题

    (一)武汉“1+8”城市圈个人住房抵押贷款发展不均衡,武汉对其他城市的带头作用不大

     1.武汉城市圈各地个人住房抵押贷款发展不均衡,差异性很大

     2.武汉市作为武汉城市圈的“领头羊”,在个人住房抵押贷款发展中对其他城市的带动作用不大

    (二)商业银行金融机构承担了大量风险,房地产金融市场化水平不高

     1.城市圈商业银行金融机构承担了房地产开发的大部分风险

     2.城市圈房地产金融市场发展水平低,表现为城市圈下房地产金融市场体系不健全

    (三)住房公积金制度的运行存在的问题比较多

     1.住房公积金的覆盖率、使用率仍然偏低

     2.公积金制度的政策性与公平性难以平衡

     3.银行专户的委托代理机制不够健全

     4.住房公积金的提取使用信息更新不及时不全面,网络建设滞后,监督力度不严

    (四)城市圈房地产金融市场关联度低

   四 武汉“1+8”城市圈房地产金融走势展望

    (一)城市圈房地产金融一体化趋势是一个必然

    (二)建立城市圈房地产金融配套协调机制势在必行

     1.武汉城市圈亟待建立信贷资源配置的统一性机构,加强城市圈内金融的协调与发展

     2.武汉城市圈房地产市场一体化建设需要加快

    (三)适度调整城市圈房地产金融机构体系不可避免

     1.培育和完善房地产金融机构,鼓励建立由市政府直接组建或由市财政出资控股组建大规模的专业担保公司

     2.鼓励商业保险公司进入住房信贷市场

     3.在适当时机推动二级市场的建立

    (四)提高商业银行信贷风险控制水平成为当务之急

     1.在房地产开发金融方面,加强房地产开发信贷管理,控制商业银行信贷风险

     2.在住房消费金融方面,要加强信贷审核管理,提高风险控制水平

    (五)住房公积金制度的作用将更加突出

     1.严把贷款质量关,防范住房金融风险

     2.公积金的缴存对象不断扩大

     3.公积金业务不断创新

  2008~2009年武汉房地产营销代理行业发展报告*

   一 武汉房地产营销代理行业十年历程与发展特点分析

    (一)武汉房地产营销代理行业发展历程

    (二)武汉房地产营销代理行业发展特点分析

     1.房地产营销代理广度与深度均有所延伸

     2.外地与本土代理机构各展所长,行业走向专业化、精细化

   二 武汉房地产营销代理行业发展面临的危机与转型分析

    (一)武汉房地产营销代理公司面临的危机

    (二)市场变局中,武汉营销代理公司拥有的转型机会

   三 武汉营销代理行业发展趋势与建议

    (一)代理企业应成为“地产品牌塑造专家”

    (二)少打价格战,营销代理公司应做好自身品牌

    (三)应该加强和完善企业的知识管理职能

  2008~2009年武汉市房地产经纪行业发展报告*

   一 武汉市房地产经纪行业发展现状

    (一)房地产经纪行业的发展历程

     1.20世纪90年代,开始出现部分个体经营户及代理公司,整个行业处于探索阶段

     2.2000年后,武汉市涌现出不少本土房地产经纪机构

     3.2003年后,外地品牌经纪机构纷纷进入武汉市场

     4.2006~2007年,武汉二手房交易进入高峰;2008年,武汉经纪机构大洗牌

     5.经历了十几年的发展,房地产经纪行业已逐步走向规范

    (二)房地产经纪行业经营范围的扩宽及运营模式的比拼

   二 房地产经纪行业发展存在的主要问题及对策建议

    (一)经营成本不断提高,房地产经纪行业收费标准偏低

    (二)诚信制约着经纪行业的快速发展,职业道德有待加强

    (三)本土经纪机构整体实力有待增强

    (四)信息化程度有待进一步提高

    (五)行业法律法规需要进一步加强

   三 武汉市房地产经纪行业发展展望

    (一)房地产经纪行业向着规模化、专业化的方向发展

    (二)品牌塑造在综合竞争力中作用日益彰显

    (三)房地产经纪行业要求服务创新

    (四)房地产经纪机构的竞争归根结底是人才的竞争

    (五)房地产经纪行业发展前景乐观

  2008~2009年武汉高端住宅市场发展报告*

   一 高端物业的定义及指数分析

    (一)物业类型指数

    (二)房均面积指数

    (三)景观强弱指数

    (四)地段价值指数

    (五)物业形象指数

   二 武汉高端物业发展现状分析

   三 武汉高端物业消费客群分析

    (一)区域经济的稳步增长和居民消费能力的提升带来高端物业购买力的增长

    (二)在投资渠道相对狭窄的背景下,高端物业仍是投资客的首选,但随着供应量的持续释放,高端物业的竞争日趋激烈

   四 高端住宅的分布及置业特征

    (一)武汉都市核心区高端物业主要布局在“一江两湖区域的武昌总部区”和“两江四岸滨水商务生活区”,并逐步趋向板块聚集和规模化

    (二)武汉别墅主要围绕盘龙城、金银湖、汤逊湖、知音湖等区域点状分布,别墅和普通高端住宅的价格差没有拉开,呈现出平民化消费特征

   五 武汉高端住宅市场发展趋势分析

    (一)随着房地产市场的成熟和消费群体认知度的提高,高端住宅和普通住宅的价格差将逐步拉开

    (二)随着政策对高端物业发展限制的加大,高端住宅的稀缺性逐步显现,价值将得到持续提升

    (三)在经济波动的大背景下,高端物业的抗跌性将逐步体现,针对高端物业的长期投资将表现活跃

 区域报告

  2008~2009年武汉主城区房地产市场发展报告

   一 武汉主城区宏观经济运行情况分析

    (一)国民经济生产总值保持稳步较快增长,各区年平均增幅保持在20%以上

    (二)固定资产投资总额平稳较快增长,各区涨幅升降不一

    (三)财政收入保持平稳较快增长

    (四)社会消费品零售总额稳步增长

    (五)城镇居民人均可支配收入保持平稳增长

   二 武汉主城区土地交易情况分析

    (一)武汉主城区土地交易面积与交易金额大幅下降

    (二)武汉主城区土地交易价格变化幅度较大

   三 武汉主城区房地产市场运行情况及特点分析

    (一)武汉市主城区商品房供应情况分析

     1.2007~2008年,武汉主城区商品房新增供应套数小于销售套数,各区域供销套数差距明显

     2.120平方米以下套型面积商品房供应占据主要地位,90平方米以下套型面积商品房供应比例有所提高

     3.2007年、2008年武汉市主城区商品房销售情况分析*

     4.武汉市主城区商品房供需情况小结

    (二)武汉市主城区商品房销售价格走势分析

     1.2007~2008年武汉市商品房与商品住房价格总体走势分析

     2.2007~2008年武汉主城区各区商品住房销售均价分析

     3.武汉主城区各区商品住房价格走势小结

    (三)2007~2008年武汉主城区房地产开发投资分析

    (四)2007~2008年武汉主城区购房行为和心态分析

   四 武汉主城区房地产发展趋势预测

    (一)在没有大的政策波动的情况下,武汉主城区商品房销售价格略有松动,但是总体而言调整的幅度相对有限,随着住房价格的调整,刚性住房需求有望得到释放,交易量将出现阶段性回升

    (二)在住房保障力度加大的同时,武汉主城区的旧城改造力度将加大,随着中心城区房价的理性回调,全市商品房消费仍将以主城区为主

    (三)随着城市圈区域经济一体化进程的加快,交通、物流和公共配套条件的改善,商业地产将成为主城区商品房投资和开发的亮点

   五 武汉主城区房地产发展对策建议

    (一)政府在降低税费,鼓励普通商品房消费的同时,应继续加强对市场的监管力度

    (二)开发企业应该建立合理的赢利预期,用长远、可持续的眼光看待投资和开发

    (三)适度控制部分投资群体对中心城区房地产市场资源的过度占有,建议对中心城区购买三套以上住房征收重税,对长时间空置的房屋征收空置税

  2008~2009年武汉远城区房地产市场发展报告

   一 武汉市远城区宏观经济运行情况

    (一)国民经济稳步增长,区域生产总值差距明显

    (二)财政收入实现较快增长,东西湖区财政收入居远城区首位,汉南最低

    (三)固定资产投资增长较快

    (四)社会消费品零售总额保持平稳增长

   二 武汉远城区土地交易情况及特点分析

   三 武汉远城区房地产运行情况及特点分析

    (一)武汉远城区房地产市场总体情况及特点

     1.不同区域房地产发展水平差距明显

     2.在2003~2008年这轮房地产发展周期中,武汉远城区房地产先升后降的趋势明显

     3.武汉远城区中,老城板块入住率明显高于新兴板块

     4.武汉远城区对主城区客群的吸纳力度逐年增强

    (二)远城区各区房地产运行情况及特点分析

     1.黄陂区房地产运行情况及特点分析

     2.江夏区房地产运行情况及特点分析

     3.蔡甸区房地产运行情况及特点分析

     4.新洲区房地产运行情况及特点分析

     5.汉南区房地产运行情况及特点分析

     6.东西湖区房地产运行情况及特点分析

   四 武汉远城区房地产突围对策建议及趋势预测

    (一)武汉远城区房地产发展趋势预测

     1.随着主城区降价促销力度的加大,远城区面临的销售压力更大,房地产盘整可能会继续深入,但不同区域表现会有所区别

     2.远城区仍是未来房地产开发投资的重点区域,但是近期投资意愿会下降,投资进度将趋缓

     3.住房保障措施已进入远城区,保障力度将有所加强

     4.随着中心城区产业外迁的加速,远城区以工业园、物流园为代表的工业地产开发将全面提速

    (二)武汉远城区房地产市场突围建议

     1.品质突围,用较高的性价比来打动消费者

     2.策略突围,抱团取暖

  2008~2009年黄石市房地产市场发展报告

   一 黄石市宏观经济运行情况

    (一)国民经济平稳增长,2008年增幅开始出现回落

    (二)固定资产投资增长稳健

    (三)财政收入总额持续增长,增幅逐年下滑

    (四)社会消费品零售总额出现回落、城镇人均可支配收入均保持平稳增长

   二 黄石市房地产市场运行情况及特点分析

    (一)黄石市房地产开发投资情况及特点分析

     1.房地产开发起步相对较早,房地产开发活跃,是城市圈中外来开发企业进驻较早的城市

     2.房地产开发投资额度逐年增长,投资增幅明显回落

     3.商品房开发节奏放缓,施工面积、新开工面积呈小幅上涨,但竣工面积出现回落

     4.单个开发项目体量不断增长,房地产开发逐步进入规模化、品质化时代

    (二)黄石市房地产销售情况及特点分析

     1.黄石市房地产销售价格总体呈增长趋势,各区域成交均价差异较大

     2.2008年房地产销售面积明显下滑,商品房空置面积和空置率大幅增长,商业用房空置率高于商品住宅

     3.商品房销售额出现回落,商品住宅销售额占商品房销售总额的比重保持增长

     4.房地产销售对象呈现多元化

     5.商业地产销售放缓,亮点项目仍受青睐

   三 黄石市城区各板块房地产发展现状与远景分析

    (一)团城山居住板块

     1.板块现状

     2.区域远景规划

    (二)花湖黄石港居住板块

     1.板块现状

     2.区域远景规划

    (三)环磁湖居住板块

     1.板块现状

     2.区域远景规划

    (四)胜阳港居住板块

     1.板块现状

     2.区域远景规划

    (五)西塞山居住板块

    (六)铁山和下陆居住板块

     1.板块现状

     2.区域远景规划

   四 黄石市房地产发展存在的问题

    (一)供应结构失衡

    (二)观望气氛浓厚

    (三)房企资金来源压力增加

    (四)商业地产供应量过剩,销售速度减缓

   五 黄石市房地产发展对策及建议

    (一)建立健全住房保障制度,确保保障性住房建设的土地供应

    (二)准确分析房地产市场信息,引导市场理性投资与消费

    (三)推动房地产开发企业创新融资方式

    (四)增强企业内部实力,盘活项目销售

    (五)提高开发企业的开发水平

    (六)进一步推广商品房销售合同网上备案制度、规范销售管理

   六 黄石市房地产发展趋势

    (一)保障性住房建设规模逐步加大

    (二)房地产开发建设进度放缓、开发强度增加

    (三)外地购房比例将有所提高

    (四)房地产开发企业面临挑战

  2008~2009年孝感市房地产市场发展报告

   一 孝感市宏观经济运行情况

    (一)国民经济持续快速发展,产业结构逐步优化

    (二)固定资产投资增长较快,财政收入稳步增长

    (三)社会消费品零售总额逐年增长,居民消费支出和购买力有所增强

   二 孝感市房地产市场运行情况及特点分析

    (一)孝感市房地产开发企业情况及特点分析:开发企业数量逐渐增多,开发企业资金实力和投资规模有所增强

    (二)孝感市房地产开发投资情况及特点分析

     1.房地产开发投资保持稳步增长,但增幅出现明显回落

     2.房地产开发项目数量减少,开发节奏放缓

    (三)孝感房地产市场供需情况及特点分析:房地产市场供需总体平衡,2008年开始呈现出供大于求的趋势,销售进度趋缓,销售面积大幅下降

    (四)商品房销售情况及特点分析

     1.商品房和商品住宅销售价格增长较快,增幅出现回落,各区域价格差异明显

     2.商品房销售面积同比下降,居民购房行为趋于谨慎和理性

     3.商品房购买对象情况及特点:本市居民是主要购买力量,武汉居民购买比例占外地购买量之首

    (五)房地产行业税收情况及特点分析:房地产行业税收出现大幅缩水

   三 孝感市房地产市场发展存在的主要问题

    (一)住房结构不够合理,仍需继续调整

    (二)2008年房地产市场销售面积下降较多,市场销售低迷

   四 孝感市房地产市场发展对策与建议

    (一)继续贯彻落实国家政策,加大保障性住房建设比例

    (二)整顿房地产开发市场秩序,优化房地产业发展环境

    (三)完善房地产信息发布制度,加强对住房消费的正确引导

    (四)加强房地产市场监管和舆论宣传力度,正确引导理性的住房开发和消费观念

    (五)继续全面推进孝感房地产业融入武汉城市圈建设工作

   五 2009~2010年孝感市房地产发展趋势预测

    (一)城市空间布局继续东进,孝感东城区成为未来几年房地产开发的热点区域,旧城改造依旧是近期住房建设的重点

    (二)城市化进程稳步推进,城乡一体化建设进度加快,改善型住房需求和农村住宅的更新换代需求持续放量

    (三)房地产开发投资将略有缩减,增幅将有所回落,但长远走势仍旧看好

    (四)保障性住房投入将加大,建设进度将加速,经济适用住房供应进一步放量

    (五)产品供应结构出现调整,住房产品逐步进入多元化时代,以产业园为主体的工业地产建设将加速,商业服务性地产出现升级

    (六)推进汉孝住房市场一体化建设将是未来房地产发展的重要目标

  2008~2009年鄂州市房地产市场发展报告

   一 鄂州市概况

    (一)地理位置

    (二)人口与资源

    (三)交通概况

    (四)区域发展规划

   二 鄂州市宏观经济运行情况

    (一)国民生产总值呈现快速增长势头,产业结构有所调整,重点产业对经济支撑带动作用进一步增强,总体处于上升发展期

    (二)固定资产投资增长较快,增速放缓,但后劲仍较强

    (三)社会消费品零售总额稳步增长,居民消费结构升级加快

    (四)居民收支同步增长,生活质量有所提高,但增幅回落,居民消费预期降低,居住类消费支出下降

    (五)地方财政和税收收入稳步增长,但增幅出现回落,政府财政支付能力增强

   三 鄂州市房地产市场运行情况与特点分析

    (一)鄂州市土地储备和供应情况分析:土地开发供应市场体系相对完善,建设用地整理和出让面积逐年上升,出让收益逐年增长,城乡建设用地流转得到积极地尝试

    (二)鄂州房地产市场竞争环境分析:外来开发企业数量增多,企业综合实力有所提高,企业间竞争日趋激烈

    (三)鄂州市房地产投资情况及特点分析

     1.房地产开发投资总额逐年增长,增幅逐年回落,商用物业投资增长明显

     2.各区域房地产投资相对均衡,但差距仍明显存在

     3.房地产开发资金到位良好,自筹和定金及预付款所占比重较高

    (四)鄂州市房地产开发建设情况与特点分析

     1.商品房施工面积逐年增加,但竣工面积相对不足,开发建设进度缓慢

     2.住宅开发占据主导地位,市场供应结构逐步走向多元化

     3.保障性住房建设力度加大,低收入群体家庭住房困难有所缓解

    (五)鄂州市房地产销售情况与特点分析

     1.商品房销售价格稳步增长,但增幅出现回落

     2.商品房销售面积与销售额双双回落,商品房空置率上升

     3.中小户型销售比例提高,户型结构有所调整

     4.购买人群以本地人为主,圈内相邻城市购买比例有所提升,是武汉城市圈中跨区域置业特征最为突出的城市

   四 鄂州市房地产市场发展存在的主要问题与对策分析

    (一)房地产市场秩序不够规范,需要加强对房地产市场发展各个环节的监管,创新管理手段和方式,做到长效机制和专项整治相结合

    (二)住房供应结构单一,与市场需求不协调,建议积极引导房地产开发的投向,加快住房结构调整

    (三)保障性住房建设力度不够,住房保障任务艰巨,建议拓宽保障性住房建设资金来源,鼓励保障性住房开发建设

    (四)房地产信息披露不够及时全面,网络数据更新慢,建议尽快建立多部门联动的动态统计监管体系,建立土地和房产预警制度,定期及时向社会公众公布市场信息,引导理性投资和消费

    (五)消费者观望气氛浓厚,商品房空置率偏高,建议在全面落实国家信贷和减税政策的基础上,根据当地实际情况,制订相应的优惠政策,加强供需双方的引导,扩大商品房交易量,降低商品房空置率

    (六)房地产开发等建设用地紧缺,土地节约集约迫切,建议通过鼓励商品房规模化开发、盘活存量和闲置土地、加快新农村建设等方式,提高土地利用效率

   五 鄂州市未来房地产发展趋势

    (一)城市化进程持续加速,随着城镇常住人口的增长,将带动城市建设用地和商品房需求的持续放量

    (二)随着宏观经济和房地产业自身周期性调整的深入,鄂州市房地产开发投资将阶段性收缩,供求关系将趋于平衡

    (三)旧城改造和新城开发同步推进,红莲湖、葛店、花湖三个新城仍将是未来房地产开发的热点区域

  2008~2009年咸宁市房地产市场发展报告

   一 咸宁市宏观经济运行情况分析

    (一)国民经济稳步增长,产业结构有所调整,第三产业增速加快

    (二)固定资产投资快速增长,增长后势强劲

    (三)财政收入保持平稳增长,工商税收和土地关联税收成为财税收入增长的重要拉动力

    (四)社会消费品零售总额增速较快,人均可支配收入逐步提高,居民消费能力有所增强

   二 咸宁市房地产业运行情况及特点分析

    (一)房地产开发情况及特点分析

     1.投资潜力凸显,外地开发企业的入驻提高了咸宁市房地产开发总体水平

     2.房地产开发投资增长较快,增幅有所回落

     3.商品房施工面积和竣工面积快速增长,2008年增幅明显回落,商品房供应开始出现过剩

    (二)房地产交易情况及特点分析

     1.销售价格稳步增长,涨幅略有回落,咸宁市城区商品房销售价格2008年开始出现回落,各县市销售价格差距不大

     2.商品房市场供需失衡,销售面积出现大幅度回落

     3.户型供应结构以中大户型为主,90平方米以下户型面积住房供应量相对较少

     4.商品房供应类型有所转变,多层和小高层市场关注度提高

     5.购房群体以本地居民为主

   三 咸宁市房地产市场发展存在的主要问题

    (一)土地利用率不高

    (二)市场供应结构不合理,保障性住房供应比例偏低

   四 咸宁市房地产发展对策与建议

    (一)采用多种方式提高土地利用率

    (二)加快建立和完善城镇住房保障制度

    (三)完善房地产信息统计和披露制度

    (四)严厉惩治房地产市场违法、违规行为

   五 咸宁市房地产市场发展趋势

    (一)供应持续放量,导致销售压力加大,房价可能出现回落,但下降幅度相对有限

    (二)2009~2010年房地产开发投资仍将保持较高水平,增幅继续小幅回落,但发展远景较好

    (三)保障性住房建设力度将加大,建设面积和规模将有所增加

    (四)根据城市规划方向,未来住房建设重点区域布局主要向北方和西北方向拓展

  2008~2009年黄冈市房地产市场发展报告

   一 黄冈市宏观经济运行情况

    (一)国民经济稳步增长

    (二)固定资产投资快速增长

    (三)财政收入稳步增长

    (四)社会消费品零售总额稳步增长,批发零售所占比重最大

    (五)人均可支配收入增长较快,但在城市圈中水平较低

   二 黄冈市房地产业发展情况

    (一)房地产开发情况

     1.房地产开发企业相对较多,房地产开发活跃

     2.房地产开发投资总额逐年递增,但增幅波动较大

     3.商品房施工面积有变化,竣工面积、新开工面积均有不同幅度下降

    (二)房地产交易情况

     1.供求基本平衡,商品房销售以现房为主

     2.销售价格同比上升,但价格水平在城市圈中相对较低

     3.中小户型占据交易主导地位

   三 黄冈市房地产市场发展存在的问题

    (一)房地产市场不够规范

    (二)开发企业实力不强

    (三)住房供应结构不合理、有效供给不足

   四 黄冈市房地产发展对策与建议

    (一)增强市场信息透明度、坚持正确舆论导向,建立良好投资环境

    (二)适当加大招商引资力度,引入优质开发企业

    (三)完善住房保障体系建设,增加中小套型住房供应比例

   五 黄冈市房地产发展趋势预测

    (一)小高层、高层比重逐步加大

    (二)户型结构有所调整,中小套型住房供应比例逐步加大

    (三)市民对楼盘品质和物业管理的认识将逐渐提高

    (四)房地产市场出现盘整,销售价格和销售面积增幅趋缓

    (五)保障性住房面积将有所增加

  2008~2009年仙桃市房地产市场发展报告

   一 仙桃市宏观经济运行情况

    (一)国民经济平稳增长,第三产业增速加快,产业结构不断优化

    (二)固定资产投资稳步增长,近两年增速明显加快,重大项目投资支撑能力增强

    (三)财政收入增长较快,税费收入占财政收入的比例过半

    (四)社会消费品零售额稳步增长,城镇居民人均可支配收入水平在城市圈内相对较低

   二 仙桃市房地产市场运行情况及特点分析

    (一)仙桃市房地产开发情况分析

     1.投资环境良好,房地产开发企业数量居城市圈三个县级市之首

     2.房地产开发投资保持较高增速,但增幅波动明显

     3.商品房施工面积较快增长、竣工面积平稳增长,且比例逐年扩大

    (二)仙桃市房地产交易情况分析

     1.销售价格上涨较快,房价水平相对较高

     2.销售面积走势基本平稳,商品房销售以商品住房为主

     3.2004年起存量房市场开始活跃,成为商品房市场重要组成部分

     4.金融信贷支持推动房地产消费,近几年房地产抵押登记件数逐步增加,抵押贷款金额呈增长态势

     5.商业营业用房交易范围有所扩大,交易面积明显增加

   三 仙桃市房地产市场发展存在的主要问题

    (一)保障性住房建设力度不够

    (二)房地产开发投资相对偏低

   四 仙桃市房地产发展的对策建议

    (一)调整住房供应结构,加强保障性住房建设力度

    (二)进一步扩大招商引资,积极引导房地产开发投资

   五 仙桃市房地产发展趋势预测

    (一)物业类型多元化

    (二)违法建设案件逐渐减少

    (三)房地产开发将逐步向仙桃大道等区域布局

    (四)仙北工业区将极大带动仙桃市购房需求

    (五)房地产交易管理信息化,网上签约和登记备案系统将使市场交易透明化,消费者权益将得到更好的保护

  2008~2009年潜江市房地产市场发展报告

   一 潜江市宏观经济运行情况

    (一)生产总值平稳增长

    (二)全社会固定资产投资增长较快

    (三)消费能力不断提高

   二 潜江市房地产市场运行情况及特点分析

    (一)房地产市场发展逐步有序

    (二)房地产开发企业实力逐步增强,但整体实力仍较弱

    (三)房地产开发投资基数较小,增速较快,但增长幅度波动较大

    (四)房屋建设方式处于单位自建房向商品房开发的转换期,二者过渡造成商品房施(竣)工面积出现先降后升的态势

    (五)商品房销售面积呈U型走势,销售额持续走高

    (六)商品房价格逐年增长,但2007年以来增速开始放缓,增幅出现明显回落

    (七)消费客群以本地居民为主

    (八)保障性住房建设力度逐渐加大

    (九)商业地产逐年推进

   三 潜江市房地产市场存在的主要问题

    (一)商品住宅小区建设启动缓慢

    (二)住房价格上涨过快

    (三)房地产金融体系发展滞后

   四 潜江市房地产发展对策建议

    (一)发展住宅小区集群

    (二)优化住房供应结构

    (三)建立完善的住房金融体系

    (四)强化住房建设管理

    (五)加快推进住房保障工作

  2008~2009年天门市房地产市场发展报告

   一 天门市宏观经济运行情况

    (一)国民经济保持平稳增长,增幅略有回落

    (二)固定资产投资呈平稳较快增长态势,投资后势强劲

    (三)地方财政收入增速较快

    (四)社会消费品零售总额增长较快,人均可支配收入稳步增长,居民消费能力增强

   二 天门市房地产市场运行情况及特点分析

    (一)外地房地产开发企业所占比重相对较高

    (二)房地产开发投资稳步增长,但和圈内其他城市相比总量相对较小,增幅波动较大

    (三)2007~2008年商品房市场供过于求

    (四)2007~2008年商品房、商品住宅销售价格增长较快

   三 天门市房地产发展存在的主要问题

    (一)房地产开发投资占固定资产投资比重过小

    (二)廉租住房启动时间比较晚,保障力度有待提高

   四 天门市房地产发展对策建议

    (一)正确引导房地产投资

    (二)调整住房供应结构、加强廉租住房等保障性住房力度

   五 天门市房地产发展趋势预测

    (一)房地产价格回调压力增大,销量出现小幅回升

    (二)房地产开发投资稳定增长

 热点关注

  武汉城市圈交通格局变化对楼市格局的影响

   一 武汉城市圈社会经济基本状况

   二 城市圈交通现状概貌与特色

    (一)城市圈交通现状概貌

    (二)武汉城市圈交通在我国综合交通网络布局中具有五大优势与特色

     1.武汉城市圈交通是中国中西部最重要的综合交通主枢纽

     2.武汉城市圈交通是中国中部地区核心公路网

     3.武汉城市圈交通是长江中游航运中心

     4.武汉城市圈交通是中国中部地区铁路主枢纽

     5.武汉城市圈交通是中国中部地区航空枢纽港

   三 城市圈交通基本格局与变化

    (一)城市圈公路网布局

    (二)城市圈航道网主要由长江、汉江和江汉平原航道网组成,武汉港是华中地区的水陆联运中心与全国的航运主枢纽

    (三)城市圈铁路总体呈“两纵两横”路网格局

    (四)城市圈有武汉天河国际机场、是中部地区重要的航空枢纽

    (五)城市圈管道运输网络发展迅速

    (六)武汉城市圈城市轨道交通已先后开工建设

    (七)武汉城市圈综合运输体系优势互补

   四 武汉城市圈交通近远期的发展规划

    (一)规划目标

     1.近期(2008~2012年)

     2.远期(2013~2020年)

    (二)综合交通发展规划方案

     1.构筑四环线

     2.完善“承东启西、接南纳北”的七通道

     3.打造配套完善、衔接紧密的六枢纽

     4.建设“资源共享,集约高效”的综合交通信息系统

   五 城市圈交通存在的主要问题与建议

    (一)城市圈交通体系不尽完善、交通基础设施规模总量与社会经济发展不相适应

    (二)综合交通运输通道建设与城市圈建设区域经济发展中心的需求不相适应

    (三)城市圈现有各交通方式自成体系发展与综合交通一体化发展不相适应

    (四)现有交通保障体系与建立城市圈综合交通体系的要求不相适应

   六 城市圈交通格局变化对楼市格局的影响

    (一)城市圈交通发展推动房地产开发

    (二)城市圈交通发展引导楼市布局

    (三)城市圈交通发展带动跨区域置业

    (四)城市圈主要交通枢纽城市是楼市布局、开发的重点地区

  武汉城市圈商业地产布局趋势研究

   一 商业地产的概念

   二 商业地产的分类

    (一)按商业形态分类

    (二)按照开发形式进行分类

    (三)按照投资价值分类

   三 武汉城市圈内主要城市商业发展现状分析

    (一)武汉市商业发展现状与布局趋势分析

     1.武汉市现有商圈分布情况分析

     2.武汉市未来商业布局趋势分析

    (二)孝感市商业布局现状与趋势分析

    (三)黄石市商业布局现状与趋势分析

    (四)鄂州市商业布局现状与趋势分析

    (五)黄冈市商业布局现状与趋势分析

    (六)仙桃市商业布局现状与趋势分析

    (七)咸宁市商业布局现状与趋势分析

    (八)潜江市商业布局现状与趋势分析

    (九)天门市商业布局现状与趋势分析

   四 武汉城市圈商业地产发展影响因素与发展趋势预测

    (一)政策导向将对城市圈商业发展产生较大影响

    (二)规划的城市圈形成后,8个城市商业地产将具有较大的发展空间

    (三)城市圈内交通的改善程度是城市商业发展的重要一环

    (四)城市圈商业地产发展将呈现百花齐放的局面

   五 武汉城市圈商业地产布局趋势分析

    (一)经济发展程度将成为商业地产进驻的重要标尺之一,商业地产将会集中向经济较强的城市挺进,如武汉、孝感、黄冈、黄石

    (二)随着各地经济的不断提升,国内外知名商业地产商入驻武汉城市圈的商圈,商业地产的战略布局发展趋向二、三线城市

    (三)武汉商业规划初步成形,商业地产将根据规划布局,形成集中的商业地产布局。其他8个城市的商业规划存在滞后现象,造成商业地产布局分散

    (四)商业布局不同,商业地产的布局也有所不同,形成了以产业带来的消费人群为支撑的商业地产布局

  武汉城市圈物业管理发展现状与趋势分析

   一 武汉城市圈物业管理现状及特点分析

    (一)湖北省物业管理水平

    (二)城市圈内物业管理费标准差异性较大

    (三)武汉城市圈物业管理法律法规体系仍不够健全,圈内个别城市尚未出台物业管理条例

   二 物业城市圈物业管理存在问题及对策建议

    (一)物业管理法规与架构不完善、不科学,呼吁从法律层面规范物业管理行业

    (二)物业管理公司服务整体水平不高,吸取成功经验、加强自身学习是提高服务水平的有效手段

    (三)物业管理费收费难应先找自身原因,收费标准与服务品质挂钩才能以理服人

    (四)社区私密性得不到保障,需提供隐性化服务

    (五)物业管理公司或业主委员会缺位,增加物业管理难度,需加强引导和监督

    (六)通过沟通与交流解决物业纠纷与生活矛盾、加强社区文化建设,弱化纠纷与改善邻里关系

    (七)对常见物业问题不够了解,购房合同纰漏多

   三 武汉城市圈物业管理发展趋势预测

    (一)物业管理经营价值链将更加丰富

    (二)高科技物业将成为物业管理发展的主要趋势

    (三)加强品牌建设,实现规模化经营

    (四)项目建设前期介入物业管理理念,实现开发、管理、服务一体化

  武汉城市圈土地出让模式创新研究

   一 我国土地出让模式运行概况

   二 当前土地出让模式出现的问题及其原因

    (一)土地使用权协议出让

    (二)土地使用权招标出让

    (三)土地使用权拍卖出让

    (四)土地使用权挂牌出让

   三 对武汉城市圈土地出让模式创新的探讨

    (一)理请出让思路

    (二)通过合理的机制设计规范土地出让

    (三)政策导向的土地出让应切实把政策落实到特定对象

    (四)土地出让应着眼于长期利益

  武汉城市圈“两型社会”节约集约用地发展研究

   一 土地节约集约政策变动情况分析

   二 节约集约对两型社会建设的意义

   三 两型社会下节约集约用地的指导思想与原则

    (一)坚持科学发展观,保障可持续发展原则

    (二)坚持“节流”与“开源”并举,把集约放在首位

    (三)宏观调控与市场配置相结合

    (四)改革创新原则

    (五)城乡统筹与三结合原则

   四 其他城市(群)节约集约用地模式创新及借鉴

    (一)长沙市节约集约用地模式创新

     1.增强规划控制指导

     2.充分利用园区土地,提高投入产出效率

     3.清查盘量土地,积极消化盘量土地

     4.改变农民安置模式

     5.建立长效机制

    (二)杭州市节约集约用地模式创新

     1.腾笼换鸟

     2.建筑增层

     3.向山要地

     4.提高拿地门槛

     5.农民不造别墅建公寓

     6.不让土地再闲置

     7.对于高新区有两种新用地模式

    (三)青岛市节约集约用地模式创新

     1.引导和鼓励向空中发展,充分利用城市地下空间

     2.由“地上”转为“地下”,逐步发展城市交通枢纽型商业

     3.推行“零土地发展”模式

     4.认真研究国家既定的政策,提高土地资源配置空间

    (四)寿光市节约集约用地模式创新

     1.城市“两改造”模式

     2.村镇“三集中”模式

     3.工业厂房“多层化”模式

     4.“死地变活地”模式

   五 两型社会下武汉城市圈节约集约用地建议

    (一)加强土地计划管理,充分发挥土地调控作用

    (二)加强政策法规和配套办法

    (三)严格执行国家土地政策、控制建设用地供应,防止产生新的浪费和粗放用地

    (四)建立集约用地评价体系,纳入政府管理目标

    (五)引入新技术,调整老标准

    (六)挖掘内潜、优先盘活存量、消化闲置土地

    (七)平面发展向空间发展演变

    (八)加大开发区建设用地集约利用力度

    (九)深化农村土地管理改革综合试点,促进城乡统筹发展

    (十)依法科学而适当地调整农村承包土地

    (十一)建立“飞地工业”政策

  快速城市化背景下的武汉城市圈商业地产发展分析

   一 前言

    (一)城市化的概念

    (二)武汉城市圈的城市化水平分析

    (三)城市圈商业地产的基本情况

   二 城市化对城市圈商业地产的影响

    (一)城市化给商业地产带来广阔的发展空间和巨大需求

    (二)城市化驱动经济增长,进而拉动商业地产发展

    (三)人口的流动与集聚对商业地产的影响

   三 城市圈商业地产发展存在的问题

    (一)商业地产盲目开发,与当地商业发展水平脱节

    (二)开发模式大多以分割出售为主,后续经营管理失控

    (三)业态布局不合理,存在高空置率、同质化问题

    (四)自有资金比例过低,融资渠道单一

    (五)城市圈商业网点规划不完善

     1.规划略显超前盲目

     2.规划没有体现城市特色

     3.缺少技术规定

     4.缺少法律支持

   四 武汉城市圈商业地产发展对策研究

    (一)制定科学的商业网点规划,因地制宜地开发商业地产项目

    (二)建立城市圈商业地产预警机制

    (三)准确进行市场定位,重视项目策划工作

    (四)采取合理的运营模式,后期管理专业化

    (五)拓展多种融资渠道

  武汉城市圈建设对武汉市住宅价格的影响*

   一 武汉城市圈经济基本面分析

    (一)武汉城市圈概要分析

    (二)武汉城市圈相关经济指标分析

     1.9城市人口分析

     2.9城市GDP分析

     3.9个城市城乡居民储蓄年末余额和人均可支配收入

     4.9城市住宅投资情况对比分析

   二 武汉城市圈建设下的武汉市住宅供给分析

    (一)9个城市住房供给情况分析

     1.城市圈住房供需总体概况

     2.武汉市

     3.黄石市

     4.鄂州市

     5.孝感市

     6.黄冈市

     7.咸宁

     8.仙桃市

     9.潜江市

     10.天门市

    (二)影响和决定住房市场供给的因素

     1.土地供应量和土地价格对住房市场供给的影响

     2.GDP与人均GDP对住房市场供给的影响

     3.住房市场价格对住房市场供给的影响

     4.住宅的开工建设能力对住房市场供给的影响

     5.国家政策对住房市场供给的影响

   三 武汉城市圈建设下的武汉市住宅需求分析

    (一)武汉城市圈住宅需求概况

     1.交通方面

     2.GDP的增长

     3.自住需求

     4.投资需求

    (二)武汉城市圈需求影响因素

     1.利率调整对房地产市场需求的影响

     2.收入约束对房地产市场需求的影响

     3.武汉住宅市场需求对象分析

   四 城市圈建设下的武汉住宅市场运行情况及房价变动走势分析

    (一)供求格局及未来趋势

     1.土地市场运行情况

     2.增量市场运行情况

     3.存量市场运行情况

    (二)房价运行情况及未来趋势

     1.房价运行情况

     2.价格预测

   五 基本结论

    (一)武汉市住宅供给量呈增长趋势,但增幅会放缓

    (二)城市圈的建设会使得武汉市的住宅需求增加,但短期内需求将有所减弱

    (三)武汉市住宅价格将稳中放缓,上涨幅度受到抑制,逐渐回归理性

  房地产周期性波动与房地产企业战略转型分析

   一 房地产业的周期性

    (一)房地产业周期性波动的特征

    (二)房地产业周期性波动的原因

     1.房地产业周期性波动是由经济发展的阶段性决定的

     2.房地产周期波动与房产周期更新有关

     3.房地产发展的周期与经济发展周期密切相关

    (三)房地产业周期性波动带来的影响

   二 我国房地产业的发展趋势

    (一)长期趋势

    (二)中短期走势

    (三)发展趋势影响因素

   三 房地产企业发展的战略转型

    (一)内涵扩展战略

    (二)适度多元化战略

    (三)差异化战略

    (四)品质提升战略

    (五)多元化筹资战略

  外地房地产开发企业在武汉的发展战略布局建议

   一 武汉房地产竞争环境总体情况与发展机遇

    (一)武汉房地产市场格局及特点

     1.大区域性特征明显

     2.市场细分程度在不断提高

     3.品牌开发企业市场占有率大幅提高

    (二)武汉房地产市场整体发展情况

     1.产品及价格结构出现明显变化

     2.房地产市场发展从住宅物业为主发展到商业物业、工业地产等多种物业形态并存

     3.消费者心态更加成熟理性

    (三)武汉市的房地产发展机遇

   二 房地产开发企业在武汉的开发布局及策略分析

    (一)外地开发企业在武汉布局策略

     1.万科在武汉开发布局及策略分析

     2.华润置地在武汉开发布局及策略分析

     3.保利在武汉开发布局及策略分析

     4.新世界在武汉开发布局及策略分析

     5.瑞安在武汉开发布局及策略分析

    (二)本土开发企业的布局策略

     1.福星惠誉在武汉开发布局及策略分析

     2.武汉地产集团在武汉开发布局及策略分析

   三 房地产开发模式借鉴与布局建议

    (一)房地产企业在武汉开发策略综述

     1.优质产品为主导,打造品牌效应,迅速扩大市场占有率

     2.借助集团优势,在武汉储备大量土地,进行规模化开发

     3.规模化发展,多元化开发,逐步将品牌延伸到各种类型的物业

     4.以产品品质立足武汉,形成开发品牌后逐步向外扩张

     5.拥有武汉本土资源,主要进行单一住宅物业的开发,实现开发的持续性和稳定性

    (二)房地产开发企业在武汉的战略布局建议

  国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示

   一 引言

   二 房地产风险的国际教训

   三 房地产风险分析

   四 我国房地产的潜在风险

    (一)房地产价格是否由其实际价值推动

    (二)房地产金融风险

   五 房地产风险防范的对策建议

    (一)完善市场信息采集和披露体系,提高市场透明度

    (二)加强银行信贷管理,发展信贷资产证券化,分散银行信贷风险

    (三)完善税费体系,合理税负。目前税费主要集中在开发、交易环节

    (四)发展房地产信托投资基金(REITs),规范房地产投资

    (五)探索有效措施,加强对外资投资房地产的管理

    (六)关注商业地产的风险

  中西部房地产发展对比分析

   一 2007~2008年宏观经济运行分析

    (一)地区生产总值分析

     1.中部地区生产总值分析

     2.西部地区生产总值分析

     3.中西部地区生产总值对比分析

    (二)固定资产投资分析

     1.中部地区固定资产投资分析

     2.西部地区固定资产投资分析

     3.中西部地区固定资产投资对比分析

    (三)社会消费品零售总额分析

     1.中部地区社会消费品零售总额分析

     2.西部地区社会消费品零售总额分析

     3.中西部地区社会消费品零售总额对比分析

    (四)城镇居民人均可支配收入分析

     1.中部地区城镇居民人均可支配收入分析

     2.西部地区城镇居民人均可支配收入分析

     3.中西部地区城镇居民人均可支配收入对比分析

   二 2007~2008年中西部房地产市场分析

    (一)中西部地区房地产市场发展概况

    (二)房地产开发投资分析

     1.中部地区房地产开发投资分析

     2.西部地区房地产开发投资分析

     3.中西部地区房地产开发投资对比分析

    (三)中西部房地产市场供需分析

     1.中部地区商品房施工面积分析

     2.西部地区商品房施工面积分析

     3.中部地区商品房竣工面积分析

     4.西部地区商品房竣工面积分析

     5.中部地区商品房销售面积分析

     6.西部地区商品房销售面积分析

     7.中西部地区商品房施工、竣工、销售面积对比分析

    (四)中西部地区商品房价格分析

     1.中部地区商品房价格分析

     2.西部地区商品房价格分析

     3.中西部地区商品房价格分析

    (五)中西部房地产发展特点分析

     1.中西部地区房地产开发投资比重逐年上升

     2.中西部地区施工面积、竣工面积增幅位居全国首位

     3.中、西部地区房地产供应大于需求

   三 中西部房地产发展应注意的问题及投资建议

    (一)中西部房地产发展应注意的问题

    (二)中西部房地产投资方向

    (三)中西部房地产投资对策建议

  土地储备对武汉市房地产市场影响的实证研究

   一 武汉市土地储备的实施情况

   二 土地储备对武汉房地产市场的影响分析

    (一)武汉历年房价变化情况

    (二)武汉历年房价变化与土地供应方式分析

   三 土地储备对于武汉市房价影响的原因分析

    (一)土地储备促使土地价值回升,使房屋成本提高

    (二)城市土地经营促进社会经济发展,提升房地产价值

   四 土地储备对于房地产开发企业的影响

    (一)土地储备使得房地产开发企业生产经营成本提高

    (二)土地储备提高了房地产开发的准入门槛,加速了房地产开发企业的优胜劣汰

    (三)土地储备有利于外来品牌企业在郊区进行战略布局,从而带来房地产品质的提升

   结束语

  “两型社会”建设与武汉城市圈房地产业发展创新

   一 “两型社会”的基本内涵

   二 房地产业发展创新是“两型社会”建设的必然选择

   三 武汉城市圈房地产业推进“两型社会”建设的创新路径

    1.土地利用创新,节约集约利用土地资源

    2.科研体系创新,全面推进以节能为重点的绿色建筑体系建设

    3.建设示范创新,由政府推动保障性住房节能带动房地产业节能发展

    4.经济机制创新,鼓励设立节能建筑专项贷款和基金

    5.运营模式创新,扶持节能服务性机构

    6.经营理念创新,普及长寿命周期的住宅建设理念

 个案研究

  2009年“中国(武汉城市圈)区域地产标杆企业”研究与评估

   一 企业概况与经营业绩

   二 企业专业系统能力

    (一)企业价值观

    (二)企业管理层赋予企业的个性

     1.总经理——卞涛

     2.副总经理——马志军

    (三)企业内部专业设置和企业文化建设

   三 企业成长性与发展战略

   四 产品创新能力

    (一)开发模式(开发理念)和人居文化创造度

    (二)产品的标志性和竞争力

     1.美联·公园前

     2.美联·西马名仕

     3.美联·奥林匹克花园

   五 企业社会公民责任

   六 行业贡献和城市贡献

   七 综合评定

  2009年“中国(武汉城市圈)区域地标项目”研究与评估

   一 项目规划水平

    (一)项目定位

    (二)项目总体规划特色

    (三)建筑设计特色

    (四)项目规划与周边自然环境的和谐相容程度

   二 项目建筑质量与特色

   三 项目定价机制

   四 社区人居文化营造

   五 奥林匹克花园的品牌与人文价值

    (一)社会各界对奥林匹克花园的认可

    (二)奥林匹克花园的品牌内涵和价值

    (三)奥林匹克花园在中国的品牌影响力

    (四)奥林匹克花园荣誉

   六 项目的示范性与城市贡献

  2009中国(武汉城市圈)和谐人居蓝本项目评估

   一 项目规划水平

    (一)项目定位

     1.地段概况

     2.产品定位

     3.客户定位

    (二)项目总体规划特色

    (三)建筑设计特色

     1.建筑布局

     2.建筑形式

     3.外立面设计

     4.户型特色

    (四)景观设计特色

    (五)规划与周边自然环境的和谐相容程度

   二 项目建筑质量与特色

   三 项目营销推广策略

   四 项目营销效果评估

   五 综合评定

  2009年“中国(武汉城市圈)房地产品牌服务商”研究与评估

   一 专业服务能力

    (一)企业概况

    (二)服务领域

     1.地产开发及发展顾问

     2.房地产销售代理

     3.房地产营销策划

     4.房地产产品规划

     5.土地与项目中介

     6.地产广告设计

   二 企业团队竞争力

    (一)企业文化

    (二)组织构架

     1.智力资源职能体系

     2.项目销售管理架构

    (三)专业服务能力与专业服务业绩

     1.企业主要服务项目列表

     2.经典案例解读

   三 企业价值与社会责任感

    (一)合富价值体系

    (二)行业价值与社会责任

   六 综合评定

 资料篇

  武汉城市圈土地级别定级与地价标准

  2009年武汉城市圈房地产发展观点与言论集成

   一 政府高层和主管领导对武汉城市圈发展前景和趋势判断的建议、观点

    ● 温家宝 中共中央政治局常委,国务院总理

    ● 罗清泉 湖北省委书记、省人大常委会主任

    ● 李鸿忠 湖北省委副书记、省长

    ● 李宪生 湖北省委常委 常务副省长

    ● 杨松 湖北省委副书记、武汉市委书记

    ● 阮成发 武汉市市长

    ● 肖安民 湖北省发展和改革委员会副主任

    ● 杜云生 湖北省国土资源厅厅长

    ● 占世良 湖北省建设厅副厅长

   二 研究机构和高校专家对武汉城市圈及房地产发展的建议、观点

    ● 杨开忠 北京大学经济学教授/博士生导师,兼北京大学首都发展研究院常务副院长,北京大学政府管理学院副院长,北京大学中国区域经济研究中心主任,中国区域科学协会会长,全国旅游标准化技术委员会委员、北京市人民政府顾问、中国海外交流协会理事及其他职务

    ● 李扬 中国社科院金融研究所所长、中国金融学会副会长

    ● 高尚全 中国经济体制改革研究会会长,中国企业改革与发展研究会会长,中国经济改革研究基金会理事长,中国(海南)改革发展研究院院长;第九届全国政协委员、经济委员会委员;联合国发展政策委员会委员;北京大学、上海交通大学兼职教授、博士生导师,浙江大学工商管理学院院长,教授

    ● 牛文元 中国科学院科技政策与管理科学研究所研究员、博导,中国科学院可持续发展战略研究组组长、首席科学家

    ● 牛凤瑞 中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、《中国房地产蓝皮书》《中国城市蓝皮书》主编

    ● 高海燕 深圳社科院城市运营中心主任

    ● 吴让松 湖北省政府发展研究中心研究员,武汉城市圈方案主要的起草人之一

    ● 秦尊文 湖北省社会科学院长江流域经济研究所所长

    ● 邓宏乾 华中师范大学经济学院院长,教授,住房和城乡建设部住房政策委员会副主任委员,湖北省人民政府咨询委员

    ● 张东 中南财经政法大学金融学院副院长

    ● 周勇 华中师范大学城市与环境科学学院副院长,教授,博导

    ● 殷跃建 中国地质大学资源学院副教授

    ● 思哲 武汉大学社会学研究所研究员,国际中国哲学学会会员,湖北省心理学会理事

    ● 艾建国 华中师范大学经济学院城市经济管理系主任

    ● 张贯一 华中师范大学教授

    ● 李江风 中国地质大学(武汉)资源学院副院长

    ● 胡润州 中国管理科学研究院武汉分院城市交通管理研究所所长兼总工

    ● 白永亮 中国地质大学经济管理学院副教授

    ● 肖汉昌 武汉房地产开发企业协会秘书长

    ● 吴洋 武汉易居房地产研究所所长

    ● 曾繁杰 湖北省住房制度改革研究会会长

    ● 朱佳林 华中科技大学教授

    ● 谢娟 武汉百居易房地产经营咨询有限公司总经理,武汉房地产中介协会副会长兼秘书长,湖北省房地产业协会房地产估价、经纪专业委员会副主任

    ● 高卫华 武汉开元地产信息开发有限公司总经理

    ● 钟芦鸣 合富辉煌湖北分公司市场研究部经理

   三 房地产主流媒体编辑、记者对武汉城市圈房地产发展的建议、观点

    ● 吴静 武汉晨报广告中心房地产工作室总监

    ● 刘唯 楚天都市报家园专刊记者

    ● 明晶晶 亿房网采编部经理,亿房网市场研究中心主任

    ● 牛天翔 宣缘传媒总经理

    ● 万丽娟 《大武汉地产》执行主编

    ● 张恒哲 武汉房地产开发企业协会新房网执行总监

    ● 熊华勇 搜房网策划总监

    ● 徐宝忠 搜狐公司焦点房地产网记者

    ● 孙逸 《大武汉地产》杂志特约编辑,华中师范大学博士

    ● 李俊 楚楚看房博客博主

   四 房地产相关企业管理层对武汉城市圈房地产发展趋势的判断、观点

    ● 谭少群 武汉市福星惠誉房地产有限公司总经理

    ● 涂亿万 湖北长城建设实业有限公司董事长

    ● 卞涛 武汉美联地产有限公司总经理

    ● 原义孝 武汉宝安房地产开发有限公司副总经理

    ● 周拥军 武汉汉飞地产有限责任公司、河南汉飞置业有限公司董事长

    ● 林华 武汉融侨房地产开发有限公司总经理

    ● 袁勇 中侨(武汉)置业有限公司副总

    ● 张旭 武汉万科房地产开发有限公司总经理

    ● 王基平 武汉复地房地产开发有限公司总经理

    ● 刘光本 武汉新世界康居发展有限公司董事长,湖北省房地产开发企业协会会长

    ● 李晓明 湖北人信房地产开发有限公司总经理

    ● 章建雄 武汉浦江筑城房地产顾问有限公司总经理

    ● 范东 武汉市金地房地产开发有限公司,副总经理

    ● 申勇军 武汉市金发置业有限责任公司销售总经理

    ● 缪德杰 武汉市德盛行物业顾问有限公司总经理,中国注册房地产估价师

    ● 江浩 武汉中孚信地产顾问有限公司总经理

    ● 张仁天 武汉易道地产顾问有限公司副总经理

    ● 董武 武汉梦春月房地产经纪有限公司副总经理

    ● 祁晓睿 湖北中原地产营销策划有限公司市场研究部兼品牌推广部经理

    ● 胡焰 武汉富思特房地产顾问有限公司总经理

    ● 郭洪涛 武汉西科房地产经营有限公司策划总监

    ● 李涛 麻城恒发房地产开发有限公司项目经理

  2007~2008年武汉城市圈城建规划纪事*

   一 武汉城市圈总体规划建设纪事

   二 武汉城市圈交通规划建设纪要

   三 圈内九城市城建大事记

    (一)武汉市城建大事记

    (二)黄石市城建大事记

    (三)孝感市城建大事记

    (四)仙桃市城建大事记

    (五)潜江市城建大事记

    (六)咸宁市城建大事记

    (七)鄂州市城建大事记

    (八)黄冈市城建大事记

    (九)天门市城建大事记

  2007~2008年武汉城市圈房地产大事记*

   一 国家和地方宏观政策

    (一)货币政策

    (二)税收政策

    (三)土地、房地产政策和动态

   二 武汉市房地产大事记

   三 黄冈市房地产大事记

   四 黄石市房地产大事记

   五 鄂州市房地产大事记

   六 天门市房地产大事记

   七 咸宁市房地产大事记

   八 孝感市房地产大事记

   九 仙桃市房地产大事记

   十 潜江市房地产大事记

 Abstract

 法律声明

武汉城市圈是湖北经济社会发展的核心区域,是湖北省人口、产业最为密集的地区,是以长江经济带为主轴的东、中、西部互动发展的关键接力点,也是内陆地区先进制造业基地和现代服务业中心。随着“中部崛起”国策的确立,以及“资源节约型、环境友好型综合配套改革试验区”建设的稳步推进,以武汉为领头羊的武汉“1+8”城市圈的经济发展水平快速提高,区域综合经济实力显著增强,产业吸引力和集聚效应逐步显现。作为国民经济支柱产业之一,房地产行业的健康持续发展,对推动城市圈区域经济一体化、城乡统筹协调发展和“两型社会”的构建都具有重要的时代意义和战略意义。当前,武汉城市圈的房地产业虽然面临国际国内经济发展趋缓的冲击,出现了周期性调整,圈内各城市房地产业发展也面临着不同程度的回调压力,但从产业的长远和总体发展而言,在房地产业的这一轮周期性调整中,武汉城市圈房地产发展的机遇大于挑战。由于圈内9个城市在行政级别、资源环境、区域经济发展水平等方面存在着较大的差距,各城市之间房地产发展水平也存在着明显差距。对城市圈各城市房地产发展现状、面临的问题进行深入的探讨和研究,对于推动城市圈房地产理论与实践创新,引导产业经济健康稳定发展,具有重要的指导和借鉴意义。本报告依据国家和省市统计局、行业主管部门的权威数据,汇集众多权威专家和行业一流研究机构、一线实战人士的最新研究成果。通过总报告、区域报告、专题报告、热点关注、个案研究和对比借鉴等体例,在对武汉城市圈内9个城市宏观经济形势,房地产业经济发展现状、存在问题进行深入客观分析研究的基础上,对武汉城市圈房地产产业布局、产业政策和发展模式创新提出有针对性的建议,并对圈内城市房地产业发展方向和发展趋势进行科学的预测。本报告作为国家经济报告序列之一,是武汉城市圈系列蓝皮书的重要组成部分,是武汉城市圈首部产业经济报告,也是城市圈房地产专题报告的开篇之作。

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