中国房地产发展报告NO.2图书
The Development Report of China's Real Estate NO.2
[内容简介] 本书所辑文章编为:总报告、专题报告、土地篇、金融篇、企业篇、市场管理篇、住房保障篇、区域篇、热点与专题篇,文章的看法和观点体现和反映了对中国房地产业的现实和未来最高水平的理解和认识。
编委会
《皮书系列》主要编辑出版发行人
总报告
2004~2005年房地产业形势分析与预测
一 2004年中国房地产市场形势判断
(一)房地产投资
1.投资增速趋缓,但占全社会固定资产投资比重持续上升
2.结构发生变化,但经济适用房所占比重继续减少
3.国内信贷比重降低,但对银行贷款的依赖依然过高
(二)房地产开发
1.土地开发面积减少,购地、开工和竣工面积增速减缓
2.拆迁规模受到遏制,但过度占地依然存在反弹因素
(三)房地产销售
1.销售量持续增长
2.房价攀升
3.需求依然旺盛
二 影响房地产的调控政策和2005年房地产发展趋势
(一)影响房地产业的宏观调控政策
1.紧缩“银根”
2.严格控制供地,规范土地市场
3.控制拆迁
(二)2005年房地产业发展趋势
1.投资继续得到控制,融资渠道酝酿变局
2.土地市场趋向规范,建设用地增量控制更严
3.被动需求有望下降,二手房市场升温
4.供求关系偏紧,房价增幅趋缓
5.企业持续洗牌重组,市场竞争回归理性
三 政策建议
(一)正确判断形势,促进房地产市场的稳定繁荣
(二)盘活存量土地,完善土地供应办法
(三)改善供应结构,完善住房保障体系
(四)加快二手房市场建设,引导住房梯度消费
(五)保护合理的住房消费,遏制投机性购房
(六)整顿房地产市场秩序,规范企业行为
(七)拓宽融资渠道,优化资金结构
(八)加强对基础性、制度性问题的研究
专题报告
房地产市场宏观调控与市场走向
一 2004年房地产市场宏观调控的背景
1.房地产开发投资增长过快,非住宅投资增势过猛
2.商品房供求紧张,结构性矛盾突出
3.商品房价格上涨较快,投资性购房呈现上升势头
二 中央宏观调控涉及房地产市场的主要政策措施
1.治理整顿土地市场秩序
2.加强金融调控和信贷管理
3.清理固定资产投资项目,着力解决投资膨胀的问题
4.提高项目资本金比例
5.规范房屋拆迁管理
6.清理拖欠工程款
三 宏观调控措施实施以来,房地产市场基本情况
1.宏观调控与房地产市场
2.房地产市场管理秩序
3.住房保障体系建设与房地产政策
四 当前房地产市场发展中存在的主要问题
1.部分地区房地产开发投资增长仍然较快,投资反弹的压力仍然存在
2.部分地区房地产市场供求关系偏紧
3.部分地区房地产市场供求结构性矛盾依然较突出
4.部分地区房价上涨过快,对老百姓的心理预期影响较大
5.住房保障工作未能跟上市场发展的需要
五 未来房地产市场走势分析
1.影响房价波动的主要因素
2.土地政策调整
3.利率调整
六 关于加强和改善房地产市场宏观调控的几点认识
1.深刻理解我国房地产市场发展所处的环境,充分认识房地产市场宏观调控的复杂性、艰巨性
2.准确理解发展房地产市场与解决住房问题的关系,采取科学的住房对策
3.正确理解房地产发展的应有内涵,转变政府职能,促进房地产市场健康发展和社会主义和谐社会的构建
七 主要措施
1.着力改善住房供应结构,解决好中低收入家庭的住房问题
2.继续控制拆迁规模,进一步缓解拆迁矛盾
3.加强信息引导,规范市场行为,遏制投机炒作
4.指导督促地方政府提高对稳定房价工作重要性的认识
5.关注城乡住宅建设的统筹发展
6.大力发展节能省地型住宅,加快推进住宅产业现代化
土地篇
2004年土地市场治理整顿及其对房地产的影响
一 土地市场存在的主要问题及其治理
1.土地市场存在的主要问题
2.土地市场治理整顿
二 土地调控对抑制房地产业增长起到比较有效的作用,但导致反弹的因素依然存在
1.房地产供地量减缓,土地开发面积下降,商品房供销两旺,但土地控制形势依然严峻
2.房地产投资增幅减缓,国内信贷在房地产投资资金来源中的比重显著降低,但房地产投资在全社会固定资产投资的比重仍较大
3.商品房价格持续增长
三 土地市场展望、问题及对策
1.土地督察制度大刀阔斧的变革势在必行
2.土地市场将会更加公开透明
3.建设项目用地预审管理将更为加强,低价土地招商引资的行为将受到遏制
4.建设用地控制将更加严格
5.失地农民权益的保障将得到改善
2004年中国城市地价状况分析
一 城市地价总体情况
二 城市地价状况分析
三 城市地价变化与经济环境协调性分析
1.地价上涨幅度低于房价和GDP增长幅度
2.地价占房价的比重一般为20%~40%
3.地价与房价上涨不完全同步
4.地价上升幅度与土地招标、拍卖、挂牌出让相适应
四 影响城市地价状况的主要因素分析
1.社会经济发展持续向好、投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力
2.土地供应积极参与国家宏观经济调控,为地价的平稳上涨提供了政策保障
3.通过全面清理整顿工作,土地市场不断规范,地价的市场形成机制逐步完善,从而为地价的平稳上涨及杠杆作用的发挥提供了良好的市场环境
4.受国家产业结构和投资结构调整的影响,工业用地价格增长平缓
五 2005年我国城市地价变化趋势分析
1.近期土地市场供需不会出现尖锐矛盾,后期地价仍将保持稳中有升的态势
2.今年全国房屋销售出现供需两旺、价格快速上涨的局面,后期这一势头将得到有效缓解
3.局部地区房地产结构性矛盾会突出一些,地价、房价可能有所上涨,但地价、房价不会形成大幅度飙升的局面
金融篇
2004~2005年房地产开发投融资分析与预测
一 2004年房地产开发投资分析
(一)投资增长速度下降 占全社会固定资产比重上升
(二)投资结构发生变化
1.办公楼、商业用房投资增幅高于住宅投资,经济适用房投资回落幅度较大
2.开发资金增幅小幅回落,银行贷款增速下降,其他资金比重上升
3.东、中、西部地区开发资金均有所回落,中部地区回落幅度较大
二 2004年房地产开发融资分析
(一)特征
1.银行贷款规模仍然偏大
2.房地产信托融资功能得到进一步确认
3.外资进入房地产市场速度加快
4.房地产贷款证券化带来利好趋势
(二)问题
1.直接融资比重偏低,使用和占压银行资金偏多
2.资金来源结构单一
3.定金及预收款增幅过快
4.房地产企业自有资金比例低
三 2005年趋势预测及对策建议
1.投资增幅继续下降
2.融资模式仍然以银行+信托为主
3.创造直接融资环境
4.拓宽融资渠道,减少银行风险
个人住房贷款*:风险与控制
一 假按揭风险
1.假按揭风险
2.假按揭风险防范
二 借款人风险
1.还款意愿
2.还款能力
三 抵押物风险
1.抵押物风险
2.抵押物风险防范
四 房屋买卖合同瑕疵
1.房屋买卖合同瑕疵风险
2.房屋买卖合同瑕疵风险防范
五 银行内部资金筹措与安排风险
1.提前还款
2.资金流动性
企业篇
2004年中国房地产开发企业分析
一 房地产开发企业基本情况
1.房地产开发企业发展迅速
2.房地产开发企业以内资和民营为主
3.房地产开发企业经营收入稳步增长,利润率变化较大
4.房地产开发企业整体规模较小
二 房地产开发企业存在的主要问题
1.房地产开发企业数量多、规模小
2.房地产开发企业资产负债率偏高、风险大
3.房地产开发企业在内部管理上存在较多问题
三 2004年房地产开发企业动向
1.合纵连横,共谋发展
2.圈内圈外,有进有出
3.资本集群,圈地为先
4.整合重组,实力为本
5.规模扩张,销售为王
四 房地产开发企业发展趋势
1.规模化
2.民营化
3.制度化
4.差别化
5.品牌化
6.战略化
房地产开发企业评析按发展路径分,中海、合生由建筑商转为房地产开发,这类在国内不在少数,也是房地产行业深具中国特色的现象;顺驰从房地产中介公司起家,与开发虽属同一行业,且有市场信息上优势,但由于资金门槛上的巨大差异,数量不多;万科则是在其他行业积聚了一定的实力后转入房地产业的。这组文章,或出自与企业有亲密接触的业内人士之手,或出自对企业长期关注的研究人员之手。内容未必全面,评论未必不偏不倚,但都力求公正、客观,甚至以略带批判性的眼光。如果能够大致勾勒出一幅中国较为知名房地产企业的图谱,能给读者带来一些思考,则是对几位匿名作者和编者莫大欣慰。">*
透视万科
顺驰何以成为黑马
认识合生
解析中海
市场管理篇
2004年中国二手房市场回眸
一 总体情况
1.交易总量
2.成交价格
3.市场走势
二 主要特点
1.二手房源趋于丰富化
2.购房人群趋于多元化
3.消费需求趋于升级化
4.热点区域趋于扩大化
三 存在的问题
1.市场不规范,鱼龙混杂
2.政策不到位,实施效果差
3.银行“惜贷”,申贷难度加大
4.二手房源未能充分释放,有效供给不足
四 2005年中国二手房市场展望
1.市场持续活跃,购房需求旺盛
2.房源继续放量,价格平稳上升
3.二、三级市场联动,梯度消费格局初具雏形
五 结语
中国房地产中介服务业的现状、问题与展望
一 中国房地产中介服务业的现状
1.2004年中国房地产中介行业简要回顾
2.房地产估价行业现状
3.房地产经纪业现状
二 中国房地产中介服务业中的主要问题
1.房地产经纪业诚信缺失现象严重
2.房地产抵押评估时有价值失真
3.城市房屋拆迁补偿纠纷不断
三 中国房地产中介服务业展望
1.房地产中介行业自律体系进一步健全
2.房地产中介行业的规章制度逐渐完善
3.房地产中介机构品牌化势在必行
2004年中国物业管理发展评析
一 2004年中国物业管理发展综述
(一)2004年物业管理总体发展状况
(二)发展特点
1.物业管理制度建设步伐加快
2.业主自治机制初步建立和创新
3.物业管理各方主体利益和权益保障加强
4.市场化物业服务收费机制逐步形成
5.物业管理独立市场地位特征确定
6.物业管理市场稳步、健康发展
(三)全国物业管理与地方实践
1.全国物业管理的基本状况
2.全国部分省市的物业管理实践
二 2004年中国物业管理发展热点解读
1.物业管理风险与维权
2.“明星欠费”与物业管理纠纷
3.政府将物业加速推向市场
4.物业管理服务质量第三方评估
5.物业管理“零收费”辩论与思考
6.“物业管理活动”与形象塑造
7.物业管理职业化道路稳步推进
8.物业管理产业区域经济圈凸显
9.城市化进程中物业管理面临机遇与挑战
三 中国物业管理发展展望
1.行业的法制化
2.服务的专业化
3.维权的理性化
4.企业的品牌化
5.产业的区域化
住房保障篇
中国住房保障制度现状
一 两个“办法”,为实施住房保障搭建了政策平台
1.关于《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》
2.关于《经济适用住房管理办法》
二 住房保障成效明显
1.经济适用住房发展现状
2.廉租住房发展现状
北京:住房市场发展和住房保障体系建设
一 市场在北京市住房资源的配置中已发挥主导作用
1.商品住宅供给快速增加,对维持强势供给发挥了举足轻重的作用
2.商品住宅供给比重逐步加大,成为主要供给形式
3.住宅消费、住宅金融促进了住宅供给
4.个人已成为住房市场的交易主体
5.住宅平均价格水平略有降低,房价保持基本稳定的走势
二 住房市场供应结构有待进一步合理化
三 克服市场外在性,初步建立住房保障体系
1.对中低收入家庭投放经济适用住房并完善相关政策
2.政策扶持,租建结合,基本建立了廉租住房制度
四 政策建议
1.大力发展普通商品房,并将其作为今后一段时间内住房发展的首要任务
2.调整经济适用住房政策,合理确定供应规模
3.逐步扩大廉租住房的覆盖面并将经济适用住房、廉租房整合到住房保障体系中来
4.合理库存,及时预警,制订消化空置房的预防措施
5.以人为本,建立高效便捷的住房交易市场,激活存量住房交易
上海:廉租住房工作情况和发展前景
一 廉租住房运作方式
1.在认定标准上,对廉租对象的认定实行集民政低保和居住困难为一体的“双困”标准的准入机制
2.在配租方式上,对廉租对象实行租金补贴为主、实物配租为辅的配租形式
3.在操作流程上,努力建立“公开、公平、公正”的运作机制和实行廉租住房工作制度化、规范化、程序化
4.在退出机制上,实行严格的复核制度和稳妥有效的退出方式
5.在资金筹措上,坚持多渠道、多途径筹措廉租住房所需的资金
二 廉租住房制度运行中存在的问题
1.无法合理界定收入线,导致难以扩大受益范围
2.住房保障水平应与居民解决住房困难的能力相适应
3.相关的配套政策不健全
4.可操作性有待加强
三 完善廉租住房制度的保障力度
1.建立低收入家庭住房保障制度
2.加大中低价位配套商品房的建设和供应力度
3.大力培育和发展房屋租赁市场
4.关注外来务工人员的住房保障制度研究
区域篇
2004年北京市房地产市场分析及2005年预测
一 北京市房地产市场发展总体情况
(一)房地产在北京城市经济中的地位不断上升
1.房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断提高
2.房地产业增加值占国内生产总值的比重不断提高
(二)土地购置面积和完成开发面积大幅度下降,土地购置费用上升
(三)房地产增量市场增幅回落
1.房地产开发投资增幅回落,住宅投资所占比重呈下降趋势
2.商品房新开工面积下降,商业营业用房新开工面积下降幅度最大
3.商品房销售旺盛,同期销售面积超过同期竣工面积
4.商品房价格稳中有升
(四)房地产存量市场快速增长
二 北京市分类物业市场分析
(一)商品住宅市场分析
1.商品住宅投资增幅回落,新开工面积下降,价格上升
2.别墅和高档住宅售价和租金有所下滑
(二)办公楼市场分析
1.办公楼投资增幅显著,建设总量增加,价格上升
2.需求客户内外资企业相结合
(三)商业用房市场分析
1.商业用房投资大幅增加,新开工面积下降,价格保持平稳
2.社区商业与大型商业设施并进
三 北京市房地产市场预测
(一)房地产市场影响因素分析
1.政策因素
2.宏观经济因素
3.人口因素
(二)北京未来房地产市场走势预测
1.存量住房市场将会发展迅速
2.经济适用房依然是今后开发的热点
3.办公楼将继续健康发展
4.商业用房市场长期发展空间巨大
5.社区商业物业将成为开发热点
2004年上海市住宅市场运行状况分析及2005年走势判断
一 2004年上海住宅市场运行状况分析
1.2004年上海房地产市场概况
2.2004年上海住宅市场特征总结
二 2004年上海住宅市场发展的影响原因分析
1.上海社会经济的持续高速增长
2.2010年世博会效应强劲
3.城市建设加快和市民生活水平提高
4.年内出台的系列政策措施
5.收入增加、楼市价涨的预期明显
6.汇率影响
三 2005年上海住宅市场走势
1.影响2005年上海住宅市场走势的因素分析
2.2005年上海住宅市场的大势判断
2004年天津市房地产市场发展及2005年展望
一 2004年天津市房地产市场运行的基本状况
1.城市投资和建设
2.土地市场
3.住宅市场
4.非住宅市场
二 影响2004年天津房地产市场变化的主要因素分析
1.价格上涨的主要原因
2.天津住宅价格变化
三 2005年天津房地产市场运行展望
1.影响市场的外部因素
2.对市场走势的总体判断
3.政府调控房价力度分析
2004年广州市房地产市场状况和2005年预测
一 2004年广州房地产市场主要特征
1.房地产投资维持低速增长
2.房地产开发资金结构发生较大变化
3.土地市场出让地块减少,挂牌转让比例上升
4.增量市场供给稳中有降、需求旺盛,价格趋涨
5.存量市场规模扩大
6.中介机构逐步进入规模经营时代
7.物业管理服务市场化程度提高
8.开发商着力开拓新的利润增长点
二 2005年广州房地产市场展望
1.需求旺盛,成本上升,价格趋涨
2.新开发楼盘规模将缩小
3.广佛都市圈概念的影响进一步显现
4.公寓型物业成为市场新热点
5.珠江新城将迎来新的发展高潮
6.热点板块预测
2004年深圳市房地产市场形势与宏观调控
一 2004年深圳房地产市场总体形势
1.房地产开发投资额出现负增长,商品房在建规模继续减少
2.开发商贷款首次出现下滑,个人住房贷款占房地产贷款比例上升
3.商品房需求整体保持平稳增长,非住宅物业销售面积大幅上升,商品房销售结构更为合理
4.商品房新增供给小幅上升,住宅市场整体供求基本均衡
5.区域市场结构基本保持稳定,南山、罗湖等区域销售面积有所增加
6.三室房继续成为主力户型,小户型住宅所占比例有所提高
7.空置商品房不断消化,商品房空置面积持续减少
8.商品房消费主力进一步趋于年轻人化,以自住为购房目的占绝大多数
9.二手房市场交易规模继续大幅增长,二、三级市场联动的局面已经形成
二 当前房地产价格运行特征
1.房价持续小幅上涨,且涨幅有递增势头;价格季节性增长特点明显,年底房价水平较高
2.房地产市场价格结构基本合理,仍是满足中低收入者消费的大众市场
3.特区外价格上涨较快,特区内外房地产价格差距逐渐减小
4.与国内主要城市相比,深圳房价涨幅甚小,房地产市场运行更为平稳、理性
三 近期深圳房地产市场有关问题的思考
1.房地产经济在深圳经济发展中的地位
2.当前房价是否合理
3.当前是否有炒房现象
4.深圳未来房地产市场发展存在的主要问题
四 2005年深圳房地产市场发展趋势预测
1.全市住宅需求继续保持较高水平,市场供给基本充足,市场供求总量基本保持均衡,住宅市场继续保持平稳、协调的发展局面
2.二手房市场将进一步快速发展,二手住宅价格将小幅上升
3.房地产市场“外移”日趋显著,特区外将成为房地产市场的重点区域,新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成
4.房地产需求旺盛将推动价格上升,价格增长幅度将保持在合理区间内,房地产价格总体保持平稳波动
五 深圳房地产市场未来发展对策
1.调整全市土地供应结构,适当增加房地产用地
2.加快对历史遗留问题的土地处置,加快闲置土地的消化,积极促进存量房地产用地进入市场
3.加快特区内旧城、旧村的改造,对切实符合改造条件的旧工业区、旧住宅区、城中村,适当扩大改造范围,以促进城市面貌的改变,增加区内房地产供应
4.加强预警体系建设,及时发布市场信息和政策性信息,引导市场健康运行
5.加强政府土地储备工作,促进房地产市场的健康发展
6.加强市场监管,加强宏观调控,确保市场健康运行
2004年重庆市房地产发展态势及2005年展望
一 2004年重庆市房地产业发展环境
1.城镇建设顺利推进
2.国家宏观政策重大调整
二 2004年重庆市房地产运行基本特点
1.投资涨幅大、增长速度快
2.资金来源充足、结构合理
3.产品多元化,生态是主流
4.旧城改造、城镇化建设带来拆迁高峰
三 2004年重庆市房地产市场运行
1.房地产交易
2.房地产价格
3.房地产开发
4.土地供应
5.存量房销售
四 2005年重庆市房地产业发展展望
1.宏观调控成效显现,但房价继续保持稳中有升
2.城镇化建设继续推进,市场需求进一步扩大,开发规模同步增长
3.楼市格局逐渐形成,片区竞争加剧
4.品牌竞争日渐成熟,产品向个性化、精细化方向发展
5.外地企业与投资者来渝置业持续升温
6.三峡库区房地产发展备受关注
2004年大连市房地产运行态势与2005年展望
一 2004年大连市房地产市场基本状况
1.房地产开发投资
2.商品房施工面积
3.完成商品房竣工面积
4.商品房销售面积
5.商品房销售额
6.商品房交易量
7.房地产开发土地供应
二 2004年房地产市场分析
1.房地产交易价格升降变化大
2.区域价格更加明晰
3.商业地产出现新生机
4.良好的社会经济形势,促进了大连市房地产业的发展
5.大连城市规模的进一步扩大,为房地产发展提供了广阔的发展空间
6.购房预期的提前使2004年房地产的交易量增多
7.各种政策因素对房地产业的影响
8.外省市居民来大连购房数量迅猛增加
9.购房消费逐渐趋于实用和理性
三 2004年大连市采取的房地产政策
1.规范土地交易程序,告别“毛地”出让,实行详规招标
2.叫停商品房认购,未取得《商品房预售许可证》不得预售
3.房屋面积测绘结果要求在售楼处醒目公示
4.房地产开发建设和商品房销售依法取得“三证”方可开工,验收合格方可交付
5.加强经济适用住房建设与销售管理,完善住房供应政策
6.加强房地产开发管理责任制
7.规划建筑设计要求多层建筑不超过五层,可建坡屋顶
四 2005年大连市房地产开发土地供应
1.房地产开发用地思路
2.2005年房地产开发用地具体安排
五 2005年大连市房地产市场展望
1.持续的宏观调控
2.2005年适度增加开发量,城市形成多中心布局
3.科学的城市规划为房地产发展创建平台
4.经济适用房建设对房屋价格的影响
5.“大大连”建设为城市经济发展和房地产开发开辟了更广阔的空间
2004年西安市房地产业发展分析及2005年预测
一 2004年西安房地产业发展概况
1.房地产市场发展状况
2.房地产业发展情况及特点
二 2004年西安房地产业发展的背景
1.西安第四次城市规划修编确定的远景目标、2004年城市基础设施步伐加快、城市化提速,尤其是西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区三个开发区建设的迅猛发展,为房地产业的快速发展带来了新的机遇,提供了新的平台和动力
2.经济的快速发展为房地产业发展带来新的活力
3.市场越来越规范,政策法规越来越完善
三 2005年西安房地产业发展预测
1.2005年西安房地产业发展面临的机遇
2.2005年西安房地产业发展面临的制约因素
3.2005年西安房地产业发展趋势预测
热点、专题篇
“房地产泡沫”的背后
一 中国房地产正处于快速增长期间
二 房价上涨是否意味着泡沫
三 “泡沫”的有无
城市房屋拆迁中的问题及改进
一 城市房屋拆迁中存在的问题及成因分析
1.近期房屋拆迁中的问题
2.拆迁矛盾的成因分析
二 城市房屋拆迁的改进思路
关于中低收入阶层住房问题的思考
一 体制转轨与住房供应体系的调整
二 房地产市场的有效性问题
1.房价收入比与居民承受能力
2.住房需求层次与市场重点转移
3.空置与结构性矛盾
4.可支配收入动态增长与房价
三 关于中低收入阶层住房问题的政策思路
1.小康住房目标应是长期坚持的方向
2.实现小康住房目标是一项经过长期努力才能完成的任务
3.保持房地产市场的持续健康发展,是解决中低收入者住房问题的重要保证
4.从产业政策与市场政策看,应从多方面探索进一步提高产业政策的绩效
房地产市场和建筑材料市场
一 主要建材市场回顾与展望
二 房地产行业进入精耕细作时代
三 北京市2004年建筑材料市场的变化
物业税改革与房地产业的未来发展
一 开征物业税的目的
1.规范税制
2.增加税收
3.防范金融风险
4.降低房价
二 物业税改革的调整范围
1.物业税调整的对象是现行税费,还是土地出让金
2.物业税的改革是旧税的调整还是新税的开征
3.物业税适用的是新增物业还是存量物业
4.是按统一的标准计征还是区分拥有物业的数量、价值区别计征
三 物业税改革对房地产经济关系的主要影响
1.政府与银行:金融风险向财政风险转化
2.开发商与消费者:要努力适应新的游戏规则才能维护自己的利益
3.投资与投机性购房:房价与保有成本的双向变化其合力不明显
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