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 房地产蓝皮书编委会

 BⅠ 总报告

  B.1 房地产市场“十一五”回顾与“十二五”展望

   一 房地产市场“十一五”发展态势及2010年特点

    （一）“十一五”发展态势

     1.房价波动起伏，整体快速上涨

     2.调控力度不断加大，住房保障大力推进

     3.供给规模不断扩大，增速有所减缓

     4.商品房市场供给偏紧需求偏旺

    （二）2010年房地产市场发展状况

     1.政策调控综合性、针对性加强

     2.房价增速回落

     3.商品房、住宅销售面积增速下降

     4.房地产投资高速增长

     5.土地购置增速较快、土地开发增速下降

     6.新开工面积增长较快、竣工面积增长较慢

     7.房地产开发资金增速回落

   二 “十一五”时期房地产发展取得的主要成效与存在的主要问题

    （一）主要成效

     1.居民居住水平不断提高

     2.推动了经济发展

     3.促进了就业增加和城市发展

     4.房地产市场相关制度建设稳步推进

    （二）主要问题

     1.地方政府过度依赖土地财政

     2.保障性住房建、管力度不够

     3.房地产宏观调控不到位

     4.市场监管乏力

     5.房地产税费制度不合理

   三 房地产市场2011年预测与“十二五”展望

    （一）2011年房地产市场预测

     1.潜在的投机性投资性需求旺盛，但消费性需求动能积聚不足

     2.商品房供给增幅放缓，住房市场供给结构分化

     3.房地产调控政策面临攻坚战，政策实施执行可能出现反复

     4.年内商品房价可能进入相持态势，纳入保障性住房统计的平均房价可能出现下调趋势

    （二）“十二五”及未来十年房地产市场展望

     1.房产市场需求展望

     2.房产市场供给展望

     3.房地产政策展望

   四 政策建议

    （一）制定基本住房保障法，建立保障性住房建设管理长效机制

     1.制定基本住房保障法

     2.建立保障性住房建设管理长效机制

    （二）制定房地产市场发展中长期战略规划

    （三）全面加强房地产市场供求双方与中介监管

     1.规范房地产开发进度管理

     2.遏制打击投机炒房囤房行为

     3.严打房屋中介公司造假

     4.加强住房数据统计和信息发布建设

    （四）改进土地招拍挂制度

    （五）改革土地财政，完善房地产税费

     1.改革土地财政

     2.整合房地产开发与交易环节税费

     3.全面开征房产持有环节税收

 BⅡ 土地篇

  B.2 2010年全国主要城市地价状况分析报告

   一 2010年我国主要城市地价状况分析

    （一）2010年全国地价水平值持续上升，重点监测城市各用途地价均略高于全国主要城市平均水平

    （二）2010年全国总体地价增长率涨幅明显，各用途地价增长率均高于2009年，商业地价增长率超过2007年

    （三）2010年全国主要城市综合地价第一季度出现较大增幅，第二季度有所放缓，第三、四季度持续回升，重点城市与主要城市变化趋势一致，变化程度更为明显

    （四）三个重点地区相比，长江三角洲地区综合地价水平值最高，但增长率最低；珠江三角洲地区商业地价水平值和增长率最高；环渤海地区上涨幅度较大，居住地价增长率最高

    （五）2010年重点监测城市中，东部地区和西部地区地价增长较快，尤以商业和居住地价增长明显，工业地价增长体现出东、中、西部的梯次差异

    （六）全国重点城市地价水平值呈现从南到北的递减趋势，六大区域中仅华东区综合地价高于全国平均水平，西南区综合地价增长率最高，华北区则增长幅度最大

   二 2010年全国城市地价与房地产市场关系分析

    （一）全国商住综合地价、商品房销售价格保持较快上涨，商品房销售价格增长率较上年大幅回落

    （二）住房开发用地增幅明显，供应结构趋向政策预期，商品住宅用地出让平均价款第四季度上涨明显*

    （三）各重点监测城市居住用地地价房价比存在较大差异

    （四）典型城市调查数据显示，2010年住宅和商业物业租价比有所回落，工业物业租价比小幅上升

   三 2010年全国城市地价变化与社会经济发展关系分析

    （一）城市地价与宏观经济基本保持同步增长趋势，GDP增长率高于地价增长率

    （二）房地产开发投资增长率的大幅提高刺激土地需求增加，拉动地价持续上涨

   四 2010年影响全国城市地价变化的主要因素分析

    （一）通胀压力的不断加大和投资性需求的持续增长成为房价、地价过快上涨的直接因素

    （二）流动性过剩和多重调控政策协调性不足，使得地价增长呈现波动性变化

    （三）城市地价的起伏交替与2010年房地产行业的两轮调控密切相关

   五 2011年全国城市地价变化趋势分析

    （一）复杂多变的国际、国内金融形势将主导城市地价的变化方向

    （二）税收政策有效实施将有利于抑制投资性需求，限购政策逐步严格并不断扩大范围，短期内将产生明显抑制效果

    （三）“十二五”期间的房地产市场调控对进一步抑制地价过快上涨将起到一定作用

    （四）二、三线城市商业和居住地价上涨明显，须关注县级以下中小城镇商住地价过快上涨

  B.3 2010年我国土地市场存在的问题及2011年展望

   前言

   一 2010年全国土地市场运行特征

    （一）供需数量增加，但距完成供地计划仍存在较大差距

    （二）供地节奏失衡，致使市场阶段量价分化明显

     1.量升价涨阶段（2010.1～2010.3），土地市场非理性上涨加剧

     2.量价齐跌阶段（2010.4～2010.9），流拍和高价地共存，一线城市与二、三线城市分化

     3.量升价稳阶段（2010.10～2010.12），供应放量，价格趋稳

    （三）供应量、成交量齐涨背后，楼面价并未出现政策调控预期下降

     1.北京——海淀区、房山新城、通州新城

     2.上海——松江新城

   二 解析2010年我国土地政策与市场问题

    （一）行政手段难以解决市场根本问题

    （二）土地出让方式改革——土地成本隐性化

     1.暗标，一次竞价促使企业理性报价

     2.综合招标，有效弱化价格因素

     3.双向竞价，土地成本由明变暗

    （三）土地一级开发行政化——垄断无助于缓解建设用地短缺难题

   三 2011年土地市场展望

  B.4 2010年北京土地市场研究及2011年预测

   一 2010年北京土地市场概况

   二 成交情况分析

    （一）区域分布情况

    （二）重点成交地块

     1.住宅类地块

     2.公建类地块

    （三）重点开发企业行为分析

     1.严厉调控政策下积极获取土地资源

     2.联合拿地方式愈加流行

     3.土地连片获取，注重规模效应

   三 土地政策分析

    1.土地供应量

    2.土地供应方式

    3.土地供应结构

    4.房地产企业获取土地资格

    5.政府责任

   四 2011年北京土地市场预测

    1.严厉的调控政策仍将继续

    2.土地供应力度继续加大

    3.土地供应节奏上，将呈现前紧后松的局面

    4.土地溢价率整体降低，但重点热点地块仍不乏高溢价

    5.招标、挂牌制度将继续在探索中逐步完善

    6.房地产企业之间在竞争加剧的同时，合作也将更加紧密

  B.5 重庆“地票”制度的实施及对房地产市场的影响分析

   一 地票制度产生的背景与前提

    （一）地票制度产生的背景

     1.城乡差距日趋扩大

     2.城市建设用地不足与农村建设用地大量闲置形成鲜明对比

     3.城市化进程加快，农村土地流转迫在眉睫

     4.重庆的特殊市情有利于地票制度在此先行

    （二）地票产生的前提与环节

    （三）地票的市场运行

   二 “地票”制度实施以来的市场交易情况及地票“落地”现状

    （一）地票的市场交易情况

    （二）地票落地现状

    （三）地票落地中存在的问题及相关影响分析

   三 地票制度对房地产及相关领域的影响分析

    （一）地票制度能够充分实现城乡统筹，促进城乡协调发展

    （二）地票制度能够推动我国向“四化”方向发展

     1.地票制度的实施能够促进农村向农场化方向发展

     2.地票的实施有利于城市化的健康推进

     3.地票的实施能够带动城市经济发展向新型工业化和第三产业化转变

    （三）地票制度的实施打破了固有的土地制度，实现了城乡间土地流转

    （四）地票制度的实施能够有力推动两江新区的大发展

    （五）地票制度尚需改进与完善的地方

     1.地票存在着导致房价上涨的风险

     2.地票制度可能会加剧房地产市场上的供求紧张关系

     3.提供地票的一些偏远区县未来的发展空间可能会受限

   四 地票制度进一步发展与改进的设想

    1.采取优惠措施，拓宽房地产开发企业地票落地的空间范围

    2.改革指标配置方式，执行城镇建设用地指标配置双轨制，拓展地票市场空间

    3.要加强规划衔接，促进地票尽早落地

    4.要严格执行地票落地时限，实现地票交易单位标准化，适时推出地票交易二级市场

 BⅢ 金融与企业篇

  B.6 2010年住房信贷政策分析

   一 政策内容回顾

    （一）政策力度不断增强

     1.首付比例提高

     2.执行利率上涨

     3.首次提出限贷、限外、限购

    （二）执行标准逐步细化

    （三）制度安排趋于完善

     1.取消改善型自住房优惠政策

     2.严格用途和支付管理

   二 政策效果分析

    （一）销售面积增速回落

    （二）房价增幅放缓

    （三）金融杠杆率下降

   三 存在的问题

    （一）存量住房供给被抑制

    （二）部分合理自住需求被误伤

    （三）住房消费观念被扭曲

   四 若干建议

    （一）长期坚持限购政策

    （二）优化套数认定标准

    （三）延续差异化的信贷支持

   五 结语

  B.7 2010，地产开发行业转型年

   一 前言

   二 外部金融环境：高流动性背景下的流动性回收年

   三 行业资金状况：国内贷款与个人购房款增速大幅放缓，传统融资渠道面临“断供”

   四 开发企业资金链：短期流动性趋紧，长期负债压力凸显

   五 开发企业战略转型：商业地产、保障房开发、三旧改造、私募基金——摸着石头过河

    （一）商业地产：开发商抑或运营商

    （二）保障房开发：上游产业链拓展利润空间

    （三）三旧改造：转移风险后的高利润

    （四）房地产基金：只为拓展融资渠道

   六 结语

 BⅣ 市场篇

  B.8 2010年住宅市场形势分析及2011年预测

   一 宏观背景

    （一）2010年宏观调控政策力求保增长控通胀，房地产调控政策从紧

    （二）2010年国民经济平稳较快增长，通胀压力上升

    （三）2011年实行稳健的货币政策，房地产调控政策继续从紧

   二 2010年住宅市场运行状况

    （一）商品住宅各项建设指标同比增加

    （二）商品住宅投资增幅增加

    （三）商品住宅销售面积增幅回落

    （四）住宅价格上涨但涨幅回落

    （五）住宅租赁价格和居住用地价格较快上涨

   三 2011年住宅市场发展的主要影响因素

    （一）预计2011年宏观经济增长回落，物价继续上涨

    （二）2011年房地产市场发展的政策环境继续从紧

    （三）保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响

   四 2011年住宅市场发展趋势

    （一）2011年住宅销售面积和住宅开发投资同比增加

    （二）2010年住宅价格保持基本平稳

  B.9 中国商业地产发展回顾及未来形势分析

   一 中国商业地产发展回顾

    （一）投资情况

    （二）销售情况

    （三）新开工面积情况

    （四）商业地产运营模式情况

    （五）区域分布情况

   二 商业地产影响因素及其商业地产形势分析

    （一）商业地产主要影响因素的选取

    （二）相关性分析

    （三）回归分析

    （四）八大因素对商业地产形势影响分析

     1.需求因素

     2.供给因素

    （五）政策、制度因素对商业地产形势的影响分析

     1.住房市场调控政策严厉，商业地产政策相对宽松

     2.房地产税费制度的改进更有利于商业地产发展

 BⅤ 住房保障与管理篇

  B.10 保障性住房建设与管理：现状、问题及对策

   一 保障性住房建设与管理现状

    （一）保障性住房建设与管理从国家层面受到重视

    （二）2009年开始保障性住房建设力度加大

    （三）经济适用住房投资、竣工占住房比重呈下降态势

     1.经济适用住房投资规模不断扩大，但占住房投资比重呈下降态势

     2.经济适用住房竣工占住房竣工的比重下降

    （四）从管理层面完善住房保障制度

   二 保障性住房建设与管理存在的问题

    （一）保障性住房的供给不足

     1.经济适用住房供应偏少

     2.2007年以前廉租住房保障范围小

    （二）经济适用住房、廉租住房管理力度不够

     1.2007年以前经济适用住房管理相对混乱

     2.廉租住房管理机构不健全、人员匮乏，缺乏有效准入、退出机制及监督和惩罚机制

    （三）经济欠发达地区廉租住房建设资金相对缺乏

   三 政策建议

    （一）政府作为保障性住房建设与管理的主体

    （二）建立健全保障性住房管理机构和管理机制

    （三）长期看要将符合条件的进入城镇长期务工人员纳入住房保障范围

    （四）加快建立政策性住房金融制度

    （五）完善保障性住房梯度覆盖模式

  B.11 2010年的中国房地产经纪业

   一 2010年中国房地产经纪行业整体运行情况

   二 调控政策及其探讨

    （一）调控政策出台的时机和背景

    （二）政策调控的效果及探讨

     1.有效抑制了投资需求并强力打击了投机行为

     2.改变了购房者的心理预期

     3.扭转供需局面，控制房价过快增长

     4.收缩信贷规模，有利于抑制通货膨胀

    （三）对房地产经纪行业的影响

     1.宏观调控下，二手房交易量萎缩

     2.“限购”政策促进了房屋租赁市场的繁荣

     3.对房地产经纪行业快速健康发展提出了更高的要求

    （四）关于调控政策的探讨

     1.原来“买不起房”的人并不能通过调控变得“买得起房”

     2.调控政策并没有使房地产交易价格明显下降，反而促进了房租的上涨

     3.“限购”、“限贷”的政策不利于中小户型的销售、不利于二手房的销售

     4.“调控”作为行政手段，在市场经济条件下，要充分保护和引导合理需求

   三 中国房地产经纪行业现状分析

    （一）中国房地产经纪行业现状分析

     1.整个行业的发展模式正在转变

     2.房地产经纪企业的经营组织模式正在调整和变化

     3.经纪企业的盈利模式正在改变

     4.经纪行业在整个房地产市场中的地位还有待进一步加强

     5.行业从业人员总体水平正不断提高

     6.我国的房地产经纪行业走向国际化的脚步正在加快

  B.12 中国物业管理“十一五”时期回顾与“十二五”展望

   一 中国物业管理“十一五”时期回顾和2010年发展

    （一）中国物业管理“十一五”时期回顾

     1.行业定位进一步明确，行业地位快速提升

     2.行业立法进一步加快，法律法规体系初步形成

     3.服务领域进一步拓展，行业规模不断壮大

     4.管理服务水平进一步提高，业主满意度不断提升

     5.行业主营业务收入大幅增加，对国民经济的贡献快速提升

     6.履行承诺意识进一步增强，社会责任明显提高

    （二）2010年中国物业管理行业的新发展

     1.中国物业管理协会第三次会员代表大会在京召开

     2.住建部出台《物业承接查验办法》

     3.中物协下发《关于认真贯彻政府工作报告精神，大力发展物业服务的若干意见》

     4.全国首次物业管理师资格考试举行

     5.“首届中国业主与物业服务论坛”在北京召开

     6.中物协“物业管理与既有建筑节能论坛”在北京举行

     7.《中国业主》周刊创办在京举行新闻发布会

     8.北京率先引入物业服务第三方评估监理机构

     9.南昌成立全国首家物业管理纠纷速裁法庭

     10.北京实行按季公布物业服务成本

   二 2010年中国物业管理热点问题剖析

    1.高空抛物致人伤害

    2.旧住宅小区推行物业管理

    3.物业管理模式

    4.物业服务秩序维护员安全状况

   三 “十二五”时期和2011年中国物业管理展望

    （一）“十二五”时期中国物业管理的发展趋势

    （二）2011年中国物业管理的发展态势

     1.又好又快将成为行业发展的共同追求

     2.物业管理30年庆典将成为行业发展的加速器

     3.物业管理区域联盟将成为行业发展的加速器

     4.“村改居”将成为物业管理新的发展空间

 BⅥ 区域篇

  B.13 2010～2011年北京市存量房买卖市场分析

   一 2010年房地产市场政策分析

    （一）政策综述

     1.对土地市场和开发商行为进行全面监控，从源头上调控房产市场

     2.金融政策收紧，从银行可贷资金到个人贷款全部从紧

     3.取消了部分税收优惠，并对购房套数进行限制，控制需求、打击投资目标明确

     4.保障房供应进一步加大，体现政府控制房价和保障民生的决心

    （二）政策影响分析

     1.土地价格恢复平稳，“地王”消失

     2.抑制了房价的过快上涨

     3.保障性土地、房屋供应进一步增加

     4.投资投机需求被有效抑制

   二 2010年存量房市场分析

    （一）一、二手住宅成交量先扬后抑，二手比重仍高于一手

    （二）2010年北京市存量住宅成交量回落 环比降三成

    （三）存量住宅价格先扬后抑，回落至2009年末的水平

    （四）两次调控，影响楼市成交波动、消费者心态变化

    （五）政策收紧，小户型成交占比上涨

    （六）2010年二手住宅成交热点区域——学区房、成熟大社区、轨道交通沿线、新城规划区

     1.学区房代表区域：万柳、世纪城

     2.成熟大社区代表区域：望京、方庄

     3.轨道交通沿线代表区域：马家堡、亦庄

     4.新城规划代表区域：通州

   三 2011年北京市房产市场展望

    （一）宏观政策层面

     1.调控将坚持保民生导向

     2.保障房将实现“按时足量”供应

     3.房产税试点有望

     4.政策由适度宽松转向稳健

    （二）买卖市场层面

     1.2011年住宅需求释放，成交量稳价稳

     2.保障房供给量增加，保障人群扩大

     3.城市发展边缘化，新城规划异军突起

  B.14 2010～2011年北京房地产租赁市场分析

   一 2010年北京市租赁市场分析

    （一）2010年租赁需求旺盛，促成交活跃

    （二）2010年租金价格，跳涨后恢复平稳

    （三）受租金上涨影响，二、三居室合租占比上涨

    （四）买卖市场波动，“转购为租”增多

    （五）租赁热点区域趋向外围轨道交通周边扩展

     1.租价低、交通便利区域

     2.南城新轨道交通覆盖区域

     3.配套成熟的大社区

   二 2011年北京市租赁市场展望

    （一）租赁市场持续活跃，成交量稳步攀升

    （二）房价、CPI上涨，租金价格仍将走高

    （三）五条郊区地铁线开通，租赁热点区域向外围扩散

     1.亦庄线

     2.大兴线

     3.昌平线

     4.房山线

     5. 15号线一期

  B.15 2010年上海市房地产业分析报告

   一 2010年上海市房地产市场运行情况分析

    （一）房地产开发投资基本比上年有较大增长

    （二）房地产建设规模平稳增长

    （三）房地产开发项目建设资金到位情况良好

    （四）商品房销售面积下降

    （五）保障性住房建设力度加大

    （六）新建商品住宅价格的区位差异分化明显

   二 对房价的预测

   三 房产税试点的评述

   四 “限购令”的评价

   五 对住房保障的评价

  B.16 政策与市场的博弈

   一 2010年广州市房地产市场政策环境分析

   二 2010年广州市房地产市场总体运行情况

    （一）房地产投资分析

     1.房地产开发投资

     2.房地产开发施工面积及竣工面积

    （二）土地市场分析

     1.土地供应总体出让情况

     2.土地供应区域情况分析

     3.土地市场运行特点

      刷新单价“地王”，地价进入“二万元”时代

      房企抱团拿地，应对巨无霸土地

      78家央企被要求退出房地产业务，边退地边造“地王”

      “穗七条”控房价，欲推行勾地制

      54宗闲置土地曝光，时间最长达17年

    （三）商品房市场分析

     1.商品批准预售面积

     2.新建商品房交易登记面积

     3.新建商品房市场供求状况

     4.存量房的交易登记面积

     5.各用途商品房交易登记情况

     6.各区域商品房市场情况分析

    （四）住宅市场分析

     1.新建住宅市场交易情况

     2.存量商品住宅交易情况

    （五）写字楼市场分析

     1.新建写字楼交易情况

     2.存量写字楼交易情况

    （六）商铺市场

     1.新建商铺交易情况

     2.存量商铺交易情况

   三 2011年广州房地产市场展望

    （一）影响市场走势的因素分析

     1.宏观货币政策：从“适度宽松”到“稳健”

     2.限购令将持续

     3.将大量建设保障性住房

     4.二手房网签系统开始运行

    （二）市场走势展望

  B.17 2010年深圳房地产市场评述

   一 商品房市场量跌价扬，二手市场相对活跃，政策频出市场震荡

    （一）房地产开发投资额小幅上升，占固定资产投资比重延续下降

    （二）住宅市场量跌价扬，二手市场持续向好

     1.新建商品住宅供需双降，二手成交态势良好

     2.政策频出楼市震荡，住房价格仍处高位

     3.成交量总体缩水，新房越发低于二手房；价格居高不下，二手房逼近新房

     4.限购抑制新房奢侈及投资需求，中小户型刚需成主力

     5.房屋销售价格指数高开低走，跌势引领一线城市

    （三）二手房成交各区主导地位更强，新房成交新特区*渐远超老特区

     1.新特区新房成交渐远超老特区，老特区二手房主力地位再增强

     2.二手房成交主导各区，老特区内新房成交南山仍独步，成交价老特区仍高新特区

    （四）新建写字楼空置率下降，二手写字楼租、售价持续攀升

     1.新建写字楼供不应求，全年均价创新高

     2.二手写字楼市场活跃，租、售价稳步上扬

    （五）新建商业用房持续供过于求，二手商业市场高度活跃

     1.新建商业用房供需双降，成交均价持续增长

     2.二手商业市场前景看好，租、售价均大幅上扬

   二 土地市场交易活跃，居住用地成交量增，首现售罄，商业、办公用地成交持平上年

   三 2011年形势展望

    （一）经济向好“概念”众多，房地产大发展基础优越

    （二）商品住宅调控导向明晰、持续，多方因素影响房价

    （三）商业、办公物业颇具潜力，市场前景较明朗

    （四）前海高调亮相、新区建设提速，房地产火车头效应渐隐现

 BⅦ 国际借鉴篇

  B.18 韩国经济腾飞时期的住房政策演变及其启示

   一 韩国经济腾飞时期的住房政策演变

    （一）韩国住房供给管理特点及其演变

    （二）韩国住房需求管理特点及其演变

    （三）韩国住房公共支持特点及其演变

   二 韩国住房政策评价

    （一）韩国住房政策的市场效果

    （二）韩国住房政策制定与实施存在的问题

   三 韩国住房政策经验对我国住房政策制定的启示

  B.19 中国房价调控：是否有长效之举可鉴

   一 实证结论以及对房价上行终结的预测

   二 平抑房价应从理念上借鉴发达国家经验

    （一）借鉴发达国家经验的理由

    （二）美国对住宅与房地产市场的激励——美国对住房产权的鼓励

     1.历史回溯

     2.希望6条项目与房管局的激励计划

    （三）美国经验的概括与结论

   三 结束语

  B.20 借鉴加拿大经验，推进物业管理回归经济领域

   一 加拿大共管式公寓概况

   二 加拿大物业管理的基本模式

    1.业主大会权力至上

    2.物业公司为业主董事会提供信息咨询服务

    3.专业服务公司：社会化服务的外部经济环境

   三 物业服务公司的选聘与评估标准

   四 对中国物业服务模式的借鉴意义

    1.加拿大经验的启示

    2.对我国物业服务模式与评估体系的建议

 BⅧ 热点篇

  B.21 2010年房地产市场政策回顾和2011年展望

   一 2010年房地产市场调控政策回顾

    （一）货币政策

    （二）财政政策

    （三）土地政策

    （四）其他政策

   二 2010年房地产市场调控政策特点分析

   三 2011年房地产市场调控政策展望

  B.22 小产权房发展动因及解决途径

   一 小产权房快速扩张的基本动因

   二 处理小产权房问题的思路

   三 小产权房处理策略与措施

 Abstract

 主要编撰者简介

《中国房地产发展报告No.8》秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪我国房地产市场最新资讯，深度分析，剖析因果，谋划对策，展望未来。全书分为房地产发展总报告和专题报告两部分，总报告侧重于分析和展望房地产业和房地产市场的总体发展，专题报告重点研究了房地产的主要次级市场发展和热点问题。2010～2011年度是我国完成“十一五”迈向“十二五”的转折期，本年度房地产发展报告不同于以往，研究视野拓展为“十一五”发展历程回顾与“十二五”发展前景展望。“十一五”时期是我国房地产发展波澜壮阔的五年，房地产业和房地产市场经历剧烈的V形震荡：2005～2008年初高速增长、2008年中～2009年初金融危机形成短暂的剧烈调整、2009年中开始迅速反转增长。总体趋势上，房地产投资和房产供销均呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展，也大大改善了居民家庭的居住条件和城市发展环境。但由于经济体制和房地产管理制度不健全也造成了房地产发展中一系列的矛盾和问题：地方政府土地财政依赖、市场监管不力、开发企业垄断严重、投机性需求膨胀并主导购房市场，导致与经济社会发展不相适应的房价过快增长；由于住房供给过度市场化、保障性住房支持不力，广大中低收入家庭的消费性购房需求被驱逐，无法分享房地产建设和城市经济发展的成就。“十二五”时期是我国人口家庭和城市化的转型期，住房市场格局也将发生重大转变。随着城市新增家庭数增幅减缓，满足基本居住需要的首套住房需求增幅减缓；随着收入储蓄的进一步积累，城市既有家庭改善性住房需求将迎来新一轮增长。由于行业发展惯性，住房总供给仍将保持一定的增长，国家加大住房公共支持力度，保障性住房供给将快速增长，同时存量房市场二手房供给释放量将逐渐增大。为解决当前房地产市场存在的问题，促进未来房地产市场健康发展，本报告也力荐进一步加强房地产调控应加强以下制度建设：制定基本住房保障法，建立保障性住房建设管理长效机制；制定房地产市场发展中长期战略规划；全面加强房地产供求市场与中介市场监管；完善房地产税费机制。