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中国房地产发展报告No.13(2016)图书

Annual Report on the Development of China's Real Estate No.13 (2016)

SSAPID:101-1899-9369-15
ISBN:978-7-5097-9071-7
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则,追踪中国房地产市场最新动态,深度剖析市场热点,展望2016年发展趋势,谋划应对策略。全书分为总报告、土地篇、金融篇、市场篇、管理篇、区域篇、国际借鉴篇、热点篇,其中总报告对房地产业和房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析,其余各篇分别从不同的角度对房地产次级市场发展、区域市场和热点问题进行深度分析。

相关信息

丛书名:房地产蓝皮书
编 辑:陈颖
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2016年04月
语 种:汉文
中图分类:F4 工业经济

 主要编撰者简介

 《中国房地产发展报告No.13(2016)》编委会

 摘要

 Ⅰ 总报告

  B.1 2015年中国房地产市场形势分析及2016年展望

   一 2015年房地产市场运行特征

    (一)全国商品房销售成交价格总体上涨,物业类型之间、区域之间差异明显

     1.商品房平均销售价格比2014年增长7.4%,涨幅明显提高

     2.住宅和办公楼的销售价格创2010年以来的最高涨幅,商业营业用房销售价格下跌

     3.东部地区商品房销售价格增速最高,西部地区商品房销售价格增速最低

    (二)全国商品房销售量增幅由负转正,办公楼销售量增幅最大,东北地区销售量大幅下滑

     1.商品房销售面积比2014年增长6.5%,扭转了2014年负增长的局面

     2.办公楼销售量涨幅最高,住宅销售量涨幅次之,商业营业用房销售量下滑

     3.东部地区商品房销售量涨幅最大,中西部地区次之,东北地区销售量大幅下降

    (三)房地产库存较高,但增速明显下降,商办物业的库存比住宅更为严峻

     1.房地产库存水平依然较高,但增速明显下降

     2.住宅库存增幅明显下降,办公楼、商业营业用房库存更为严峻

    (四)住房租金涨幅比2014年小幅收窄,明显低于住房售价涨幅,但仍高于CPI涨幅

    (五)房地产开发投资低迷,住宅投资接近零增长,东北地区投资大幅负增长

     1.房地产开发企业完成投资比2014年增加了1.0%,为1998年以来最低增幅

     2.各类物业投资增幅均处于历史低位,住宅投资接近零增长

     3.各地区投资增幅均处于历史低位,东北地区投资大幅负增长

    (六)销售回款明显增加,其他资金来源萎缩

    (七)土地购置面积与土地成交价款大幅下降,但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅

    (八)房屋新开工面积全线下降,施工面积小幅增加,仍处于库存去化期

   二 主要城市房地产市场主要指标比较

    (一)房价重返增长态势,一线城市增长明显

    (二)销售面积同比恢复增长,深圳增速最显著

    (三)竣工面积增速明显下降,近两年大连大幅下降

    (四)开发投资增速放缓,东北城市连年快速下降

    (五)土地购置面积持续减少,太原增长最为明显

    (六)新开工面积降速略有趋缓,二线城市多明显下降

   三 房地产市场存在的主要问题

    (一)房地产市场结构供需严重失衡,商品房去库存任重道远

    (二)个别城市房价上涨过快,局部市场泡沫加剧、风险加大

    (三)棚户区改造资金筹措渠道有限,面临配套基础设施不足难题

    (四)住房租赁市场发展滞后,缺乏相应体制机制建设与规范监管

    (五)房地产市场新常态长效机制尚未形成,政策性救市难以解决长期问题

   四 2016年房地产市场展望与预测

    (一)2016年宏观经济走势及对房地产市场的影响

     1.全球经济衰退风险加剧,进一步增加楼市不确定性风险

     2.中国经济增速下滑对房地产市场造成较大冲击

     3.人民币贬值预期加强,导致房价向下重估压力

     4.资本市场动荡加剧,长期不会对楼市产生实质性影响

    (二)2016年中国房地产政策展望

     1.房地产政策发展方向

     2.若干代表性房地产政策展望

    (三)2016年中国房地产市场预测

     1.房地产投资

     2.房地产销售

     3.房地产价格

   五 政策建议

    (一)多策并举,化解房地产库存

     1.“一线一策、一城一策”

     2.区别调控土地供应

     3.适当扩大住房需求

    (二)制定中长期房地产市场发展规划

    (三)加快出台支持住房租赁市场建设相关政策和法规

    (四)整顿房地产中介秩序,防范金融风险

 Ⅱ 土地篇

  B.2 2015年全国主要监测城市地价状况分析报告

   一 2015年全国主要监测城市地价状况分析

    (一)地价水平值分析

    (二)地价增长率分析

     1.主要监测城市各用途地价增速均有所回落,工业地价增速变化尤为显著

     2.年内各季度间地价环比增速先升后降,年末总体平稳

     3.一线城市各用途地价增长率显著高于二、三线城市,不同类型城市地价增速分化明显

     4.珠江三角洲地区各用途地价增长率连续三年居首位;三大重点区域工业地价增速均有所回落

   二 2015年全国主要监测城市土地供应状况分析

    (一)主要监测城市建设用地供应总量继续减少,各用途土地供应面积均较上年有所下降

    (二)房地产开发用地及工矿仓储用地各季度供应量呈“√”形分布,各类用地供应量第四季度普遍回升

    (三)一、二线城市土地出让面积占比下降,土地出让价款占比增加;三线城市相关指标反向变化

   三 2015年全国城市地价与房地产市场关系分析

    (一)不同区域间住宅地价房价比和租价比差异明显,且区域分化趋势有所扩大

    (二)房地产开发投资增速逐季走低,与各用途地价增速的变化规律基本接近,商服地价表现最为明显

    (三)商品住宅、商业营业用房的销售面积增速和销售额增速均表现出“先降后升”趋势,与住宅、商服地价的同比变化规律趋同

    (四)各季度房地产投资国内贷款持续负增长,综合地价各季度同比增速同步放缓

   四 2015年全国城市地价变化与社会经济发展关系分析

    (一)在经济增长乏力和投资增速下滑的背景下,各用途地价增速下降

    (二)货币供应量和人民币贷款余额增速微幅上扬,商服和住宅地价增速放缓程度较上年有所减弱

    (三)工业增加值和工业企业利润总额同比增速下降明显,工业地价增速的变化规律与其基本一致

   五 2015年影响全国城市地价变化的主要因素分析

    (一)宏观经济增速下降,投资增速放缓,决定了各类地价增速持续走低

    (二)货币金融政策与购房政策的适度调整,对稳定地价变化起到一定作用

    (三)市场去库存压力较大,供需双方放缓节奏,土地市场整体活跃程度较低

    (四)实体经济增长乏力严重制约工业用地需求,工业地价增速继续放缓

   六 2016年全国城市地价变化趋势分析

    (一)宏观经济压力持续,结构性调整深化,地价整体将延续平稳上升、窄幅波动的态势

    (二)化解房地产库存的措施和效果影响商、住地价走势,市场分化长期存在

    (三)供给侧改革进程中,产业结构调整将推动工业地价格局变化

  B.3 2015年北京土地市场研究及2016年预测

   一 2015年北京土地市场分析

    (一)土地成交总况

     1.成交量——继续下跌

     2.成交价格——再创新高

     3.成交分布——以五环外的近郊区为主,城区提升明显

     4.建设用地供应计划完成情况——供应计划仅完成一半

    (二)重点地块成交情况

    (三)重点房地产企业的市场表现

    (四)土地市场驱动力分析

     1.宏观经济因素

     2.土地和房市相关政策因素

     3.北京土地市场持续性供不应求

     4.区域市场分化加剧,开发商继续向一线城市集中

   二 2016年北京市土地市场预测

    (一)政策环境——房地产市场调控政策持续宽松

    (二)市场供应——总量和结构基本稳定,节奏相对加快

    (三)市场成交——稳中有升

  B.4 2015年南京土地市场分析及2016年预测

   一 2015年土地市场运行基本情况分析

    (一)市场交易总体情况分析

    (二)经营性用地交易情况分析

     1.溧水、江宁和雨花区位列成交量前三名

     2.溧水、江宁和建邺区位列成交面积前三强

     3.建邺区成交金额最高,江宁次之、雨花第三

    (三)地块竞争情况分析

     1.主城区和新三区地块逾七成溢价成交,南两区地块全部底价成交

     2.约3成地块竞价超10轮,最多竞价89轮

     3.浦口区地块综合溢价率最高,栖霞区居第二

    (四)企业竞买情况分析

     1.10家企业竞得主城区和新三区近四成地块

     2.华侨城、新城、中海位列竞得土地面积前三名

     3.华侨城、金融城、弘阳分列可建建筑面积前三名

   二 2015年土地市场总体特征及原因分析

    (一)下半年市场升温较快,市场竞争明显加剧

    (二)市场活力接近一线城市,外地房企纷纷抢滩南京

    (三)土地交易量跌价涨,充分竞争体现土地价值

    (四)区域市场冷热不均,南两区、商办用地遇冷

    (五)房企布局多点开花,10家房企竞走主城区和新三区近四成土地

    (六)江北新区备受关注,供应不足引发激烈争夺

   三 2016年南京市土地市场形势预测

    (一)从宏观政策来看,市场预期总体向好

    (二)从市场反应来看,市场需求持续旺盛

    (三)从区域发展来看,重点板块供需急迫

    (四)从供给能力来看,土地储备相对充足

    (五)从价格涨幅来看,市场风险有所加大

 Ⅲ 金融篇

  B.5 2015年中国房地产业税收分析与2016年展望

   一 2015年中国房地产业税收收入分析

    (一)2015年中国房地产业税收分季度累计收入走势分析

    (二)2015年中国房地产业税收增长状况分析

    (三)2015年房地产业税收分月度收入分析

    (四)2015年中国房地产业主要税种收入分析

     1.房地产营业税收入分析

     2.房地产业企业所得税分析

   二 2015年房地产业税收运行特点与政策回顾

    (一)2015年房地产税收运行特点

    (二)房地产业税收政策回顾

   三 2016年房地产业税收收入展望

    (一)2011~2015年房地产业营业税和企业所得税回顾

     1.房地产营业税分析

     2.房地产业企业所得税分析

    (二)2016年房地产业税收初步展望

     1.2011~2015年房地产业税收分析

     2.2016年房地产业税收收入初步预测

    (三)2016年房地产税收政策展望

  B.6 2015年中国房地产投融资现状及2016年趋势分析

   一 2015年房地产投资特征

    (一)房地产开发投资增速继续回落

    (二)住宅投资大幅下滑,投资结构更趋理性

    (三)商业地产投资继续遇冷,增速保持平稳

    (四)东部地区投资占主导位置,东、中部投资增速较高

    (五)土地投资趋于谨慎

   二 2015年房地产融资特征

    (一)房地产融资规模平稳增长,融资内部结构盘整剧烈

    (二)房地产开发贷款增速下滑,个人购房贷款增长加快

    (三)房地产信托发行规模骤减,直接融资规模迅速扩大

   三 2016年趋势分析

    (一)行业——分化加剧,转型升级

    (二)投资——回归理性,低速增长

    (三)融资——政策宽松,结构盘整

  B.7 2015年我国个人住房信贷业务现状分析及2016年展望

   一 2015年个人住房信贷政策环境

    (一)降低首付款比例

    (二)降低融资成本

   二 2015年个人住房信贷业务发展特点

    (一)贷款实现大幅增长

    (二)贷款利率快速下滑

    (三)不良率小幅上升

    (四)资产证券化提速

   三 2016年个人住房信贷展望

    (一)住房信贷政策有望保持宽松

    (二)住房贷款增量保持高位

    (三)利率水平延续下行

    (四)RMBS发行持续活跃

 Ⅳ 市场篇

  B.8 2015年中国住宅市场形势分析及2016年预测

   一 宏观背景

    (一)2015年我国经济增速继续放缓,经济运行中结构性矛盾仍在深化

    (二)2015年宏观调控政策着力稳增长,积极的财政政策力度有所加大,货币政策持续宽松

    (三)2015年房地产调控政策致力于鼓励住房消费,促进市场健康发展

   二 2015年住宅市场运行状况

    (一)商品住宅施工面积出现1998年以来的首次负增长,新开工面积继续两位数负增长

    (二)商品住宅投资增速延续快速回落态势,创1998年以来的历史新低

    (三)商品住宅销售面积同比变化自第二季度转正,全年销售量为历史次高水平

    (四)70个大中城市新建住宅价格6月份以来企稳回升,区域分化态势明显

    (五)各季度居住用地价格持续环比上涨,第三季度价格涨幅最高

   三 2016年住宅市场发展趋势

    (一)主要影响因素

     1.货币政策从“松紧适度”转向“灵活适度”

     2.房地产调控政策致力于去库存、稳市场

     3.去杠杆的过程将加大资产价格下行压力

     4.住房市场仍处于库存消化过程中

    (二)发展趋势

     1.住宅销售面积与2015年大致相当

     2.住宅开发投资增速保持低位

     3.住宅价格保持基本平稳的可能性较大

  B.9 2015年中国商业地产分析及2016年的机遇与挑战

   一 2015年中国商业地产发展基本情况

    (一)投资总额持续放缓

    (二)开工面积增长率持续回落

    (三)销售结构情况反转

    (四)销售均价止降回升

    (五)空置率居高不下

   二 2015年中国商业地产发展区域比较分析

    (一)东中西部比较分析

    (二)省际比较分析

   三 2015年中国商业地产发展趋势分析

    (一)商业地产占房地产的比重稳中有降

    (二)二、三线城市商业地产库存高企、同质化严重

    (三)体验式业态火热前行

    (四)社区地产成为新趋势

    (五)O2O模式引入商业地产势在必行

   四 2016年中国商业地产发展面临的机遇与挑战

    (一)机遇

     1.新型城镇化保障商业地产发展

     2.现代服务业提升商业地产需求

     3.互联网金融降低商业地产融资难度

    (二)挑战

     1.电商迅猛发展,空置率有增无减

     2.同质化竞争日趋严峻

   五 中国商业地产发展对策建议

    (一)加强城市建设规划引导

    (二)加强运营管理,实现可持续发展

    (三)拓宽融资渠道,降低开发成本

    (四)革新开发思维,培养新型人才

  B.10 2015~2016年北京存量房市场分析

   一 政策——利好政策频出,信贷环境宽松

    (一)2015政策全面利好,信贷宽松力促改善购房

    (二)货币环境宽松,新增房贷额创新高

   二 市场——政策刺激,第二季度后交易冲高

    (一)2015年二手房成交量接近20万套,创六年来新高

    (二)北京持续上涨,沪深领涨一线房价

    (三)2015年改善购房首次进入快车道

    (四)二手房占比超七成,未来趋势仍高涨

    (五)政策提振,报价指数明显回升

    (六)租金回报率小幅上涨,全年维持在2.5%

   三 2016年存量房市场展望

    (一)2016年经济下行压力加大,政策刺激量价齐涨

    (二)2016年改善换房为主,二手房承担中高端购房需求

 Ⅴ 管理篇

  B.11 2015年中国房地产中介行业现状与2016年走势分析

   一 2015年中国房地产估价行业现状及2016年走势分析

    (一)2015年中国房地产估价行业现状

     1.2015年中国房地产估价行业重大事件

     2.2015年中国房地产估价行业发展状况

    (二)2016年走势分析

     1.与房地产交易相关的估价业务量将保持稳定增长

     2.高端房地产估价业务或有所增长

     3.企业发展外部环境更加宽松

     4.资产评估法出台增加房地产估价行业管理的不确定性

   二 2015年中国房地产经纪行业现状及2016年走势分析

    (一)2015年中国房地产经纪行业现状

     1.2015年房地产经纪行业重大事件

     2.2015年房地产经纪行业发展情况

    (二)房地产经纪行业发展前景和2016年行业走势

     1.房地产交易量总体稳定,市场分化仍然严重

     2.房地产经纪服务回归本质,“羊毛出在猪身上”梦想破产

     3.行业集中度进一步提高,寡头化趋势在全国范围显现

     4.房地产经纪人员职业资格的价值重新被认识

     5.房地产经纪从业人员信息备案公示工作将全面开展

  B.12 中国物业管理“十二五”时期回顾与“十三五”展望

   一 中国物业管理“十二五”时期回顾和2015年发展

    (一)中国物业管理“十二五”时期回顾

     1.物业服务企业大幅增加

     2.物业服务企业人员明显增加

     3.物业服务企业经营收入快速增长

     4.物业服务企业管理规模大幅增长

     5.国家行业立法、修法进一步加快

     6.物业服务企业进军资本市场步伐加快

     7.中物协力推行业转型升级

    (二)2015年中国物业管理行业的发展

     1.广东省全省停止二级(含)以下物业企业资质审批

     2.住建部、财政部出台住宅专项维修资金新规

     3.花样年控股集团收购深圳开元国际100%权益

     4.2015中国物业管理创新发展论坛在武汉举行

     5.四川嘉宝集团与京东集团在京签订战略合作协议

   二 “十三五”时期中国物业管理发展趋势

    (一)多元化发展

    (二)市场化定价

    (三)专业化管理

    (四)品牌化带动

    (五)法制化运作

    (六)集团化推进

    (七)国际化视野

    (八)标准化建设

    (九)信息化转型

    (十)专业化人才培养

  B.13 2015年中国房地产企业存在的主要问题分析及2016年发展展望

   一 2015年中国房地产企业主要问题总结

    (一)房地产市场总结分析

     1.2015年商品房及住宅销售量、销售额上涨

     2.区域分化问题愈加凸显

      (1)成交量

      (2)成交价格

     3.商品房维持高库存,但增速已经放缓

    (二)房地产投资端总结分析

     1.房地产投资总额缓慢上升,但是投资增速已跌至近十年最低点

     2.房地产开发企业的施工量增速出现下滑,竣工量出现负增长

    (三)土地市场总结分析

     1.总体上看,房企拿地势头疲软,土地购置面积与成交价款均出现下滑

     2.分开来看,不同区域土地市场节奏不同

      (1)一线城市

      (2)二线城市

      (3)三四线城市

    (四)房地产企业经营问题分析

     1.上市房企偿债能力有所下滑

     2.净利润率与ROE年初持续回落,年底完成反转

   二 2016年房地产企业发展展望

    (一)房地产投资额增速在2015年探底后将出现小幅增长

    (二)政策将继续促进供给需求两端,并缩小区域分化

     1.供给端从长期改革产业结构,缩小区域分化

     2.需求端继续释放流动性,维持市场活跃

    (三)一线城市需要警惕房市过热

     1.当前的快速上涨难以为继

     2.可能出现政策抑制一线城市房市过热现象

    (四)房企转型依然坚持

 Ⅵ 区域篇

  B.14 2015年广州市房地产市场分析与2016年预测*

   一 2015年广州市房地产业发展的环境分析

    (一)政策环境分析

     1.不动产登记正式实施

     2.营业税免征年限缩减至2年

     3.房贷首付下调

     4.公积金新政出台

     5.五次降息降准

     6.全面放开二孩生育

     7.住房保障扩面

    (二)经济环境分析

   二 2015年广州市房地产市场交易情况分析

    (一)土地市场分析

     1.土地计划供应情况

     2.土地交易情况

    (二)商品住宅市场分析

     1.新建商品住宅

      (1)广州市商品住宅建设情况分析

      (2)广州市新建商品住宅交易情况分析

      (3)房地产开发企业

      (4)重点区域——广钢新城

     2.存量住宅

      (1)广州市存量住宅市场交易情况

      (2)互联网中介快速发展,大行扩张并购

    (三)其他市场分析

     1.商业物业市场分析

     2.写字楼市场分析

   三 2016年广州市房地产市场走势预测及建议

    1.政策有望继续宽松基调

    2.市场仍将分化

    3.楼市展望平稳乐观

    4.存量住宅交易占比渐重

    5.企业多维度经营变革在即

  B.15 2015年重庆房地产市场分析及2016年展望

   一 2015年重庆市房地产市场运行状况

    (一)重庆市固定资产投资和房地产投资分析

    (二)重庆市房地产供应市场分析

     1.土地市场成交虽年底翘尾,难掩冷清

     2.施工面积增速大幅降低,住宅施工面积首次减少

     3.竣工面积大幅增加,增速加快

     4.房企资金压力有所缓解,但资金供应依然偏紧

    (三)重庆市房地产需求市场分析

     1.商品房销售面积稳步增长,年度变化趋于平缓

     2.商品房销售额稳步增长,住宅销售额微幅下降

   二 2015年重庆市房地产市场影响因素分析

    (一)宏观政策利好不断,松绑力度空前

    (二)五大功能区定位发展,态势良好

    (三)新型城镇化深入推进,刚需依然坚挺

    (四)棚户区及危改房货币化安置推进,公租房小区管理成熟化

    (五)公积金宽松政策密集,力道足

   三 2016年重庆市房地产市场发展形势展望

    (一)政策红利仍将延续,房地产行业或有更大力度政策出台

    (二)“去库存”仍为主旋律,重庆楼市有望稳中有升

    (三)“供给侧改革”调整供需结构,将进一步盘活房地产市场

    (四)写字楼供应量持续走高,商业地产业态转型将成为新常态

  B.16 2015年深圳市房地产市场解析与2016年展望

   一 2015年深圳房地产市场总览

    (一)房地产开发投资额近五年持续增加,2015年占固定资产比重再创新高

    (二)商品住宅价格普涨,新房、二手房价格倒挂,关内外价格分层

     1.全年一线城市中深圳住宅价格指数增幅遥遥领先,新房指数增幅略高于二手房

     2.历年住宅价格保持上升态势,新房、二手房价格倒挂幅度逐年增大

     3.全年新房、二手房价同比涨幅全国领先,住宅租金平稳增长

     4.各区新房均价分层,南山、宝安、龙岗涨幅居前

     5.各区二手房价格普涨,南山、福田均价最高,盐田、宝安涨幅居前

    (三)全年新建住宅成交大幅增长,年中年尾各创近年新高,改善型户型成交比例大幅提高

     1.近年新建商品住宅供给稳步提升,需求波动上升

     2.全年各月成交波动明显,年中年尾各创近年新高

     3.新房成交集中宝安、龙岗,改善型户型成交比例提高

    (四)二手住房成交受政策影响显著,全年年中年尾成交激增,关内、外总量基本持平

     1.历年二手住房交易受政策影响明显,全年成交量同比激增

     2.全年二手房成交量波动明显,年中创新高年尾回高位

     3.全年二手房成交量关内、外平分秋色,各区成交量同比大幅上涨

    (五)新建商业用房成交量大幅度上涨,二手商业用房价格震荡明显,租金整体下跌

     1.新建商业用房供需两旺,新增预售面积关外远超关内

     2.二手商业用房全市成交增长,各区挂牌均价涨跌不一

     3.商业用房租金总体下滑,关内大幅下跌、关外大幅上涨

    (六)写字楼市场新建物业成交量价齐升,二手物业挂牌均价小幅上涨

     1.近5年新建写字楼供给持续增加,2015年成交价大涨、吸纳率激增

     2.全年二手写字楼挂牌均价小幅上涨,关内各区涨跌不一

     3.写字楼租金小幅上涨,南山保持平稳,福田、罗湖呈现波动

    (七)莞、惠、中临深片区住宅成交大幅放量,价格增幅东莞最高、中山最低

     1.东莞临深楼市成交量翻番,成交均价涨幅过半

     2.大亚湾新建住宅成交超供应,年末成交均价翘尾涨幅近半

     3.中山临深火炬开发区成交量全市最高,成交均价止跌回升

   二 2015年深圳土地市场概览

    (一)历年土地供给波动较小,全年土地整体成交率稳居高位

    (二)全年居住用地供应略有回升依旧不足,城市更新为主要供应渠道

    (三)商服用地供需历年波动不大唯有2014年爆炸式增长,2015年供需回落价格下行

   三 2016年深圳房地产市场展望

    (一)经济增长动力足,房地产发展有支撑

    (二)国家去库存政策维持市场热度,深圳对冲政策助力楼市健康发展

    (三)新地铁开通、大型公建项目选址带动片区价格上行,稀缺品质有望助推部分存量豪宅价格补涨

    (四)深圳客需求外溢取决片区比较优势,临深居住区将渐成规模

  B.17 2015年天津房地产市场分析及2016年预测

   一 2015年天津市房地产市场状况分析

    (一)从价格指数看天津房地产市场的整体稳定性

    (二)受总投资减速影响,房地产开发投资增速放缓

    (三)房地产施工面积与竣工面积同步小幅回落

    (四)住宅销售面积、销售额及成交均价齐升

   二 2015年天津市房地产宏观政策环境及细分市场分析

    (一)2015年楼市重点政策回顾

    (二)土地市场分析展望

    (三)商品住宅市场及空间分布

   三 天津市房地产市场发展建议

    (一)房地产业助力服务于京津冀协同发展战略

    (二)完善住房配套设施,提升房屋居住品质

    (三)科学规划引领城市房地产业健康发展

 Ⅶ 国际借鉴篇

  B.18 英国公共住房政策及给中国的启示

   一 引言

   二 英国住房政策的演变

    (一)英国住房政策的出现

    (二)英国住房政策的成熟

   三 保守党与工党执政时期住房制度发展

    (一)保守党执政下的住房制度

    (二)工党执政下的住房制度

   四 英国住房协会的发展及面临的挑战

   五 小结

  B.19 中国保障房建设:比较、借鉴、应对、创新

   一 美国保障房建设经验

    1.保障房市场化的制度起点——房管局(FHA)的设立与《住房法》的颁行

    2.保障房房源的原始供给及其意义

    3.保障房的受众对象

    4.怎样提供保障房

    5.如何安置困难户

   二 中、美两国保障房制度的异同

    1.保障房产业建构理念上的差异——就业主导型理念与收入主导型理念的比较

    2.保障房信用体系上的差异——市场化与货币化比较

    3.从“居有其屋”与“住有所居”看中国梦与美国梦

   三 德国独立货币政策的启示

   四 基于“独立货币政策”理念的保障房策略选择

    1.货币领域

    2.财政税收领域

   五 结语

 Ⅷ 热点篇

  B.20 房地产去库存:路径选择与对策建议

   一 房地产库存形成的主要原因

   二 房地产库存对经济金融及房地产业的影响

   三 化解房地产库存路径选择与对策建议

    (一)针对区域分化实施多元化政策

     1.分城施策

     2.金融支持

     3.利息抵税

    (二)控制供给侧同时扩大需求

    (三)以市场调节为主

     1.共同发挥市场与政府作用

     2.发展住房租赁市场

    (四)与住房保障结合化解房地产库存

     1.将化解库存房与棚户区改造相结合

     2.将非户籍人口纳入城镇住房保障体系

     3.住房保障货币化

  B.21 集体经营性建设用地入市对房地产市场的影响

   前言

   一 集体经营性建设用地入市试点进展

    (一)典型区域试点情况

     1.浙江省德清县

     2.广东省佛山市南海区

     3.北京市大兴区

     4.上海市松江区

    (二)试点工作小结

   二 集体经营性建设用地入市对房地产市场的影响机制

   三 集体经营性建设用地入市对房地产市场的直接影响

    (一)集体经营性建设用地入市对土地供应格局的影响

    (二)集体经营性建设用地入市对土地供应规模的影响

    (三)集体经营性建设用地入市对土地供应结构的影响

    (四)集体经营性建设用地入市对土地供应价格的影响

   四 集体经营性建设用地入市对房地产市场的间接影响

    (一)集体经营性建设用地入市对土地财政的影响

    (二)集体经营性建设用地入市对房地产相关税收政策的影响

    (三)集体经营性建设用地入市对房地产配套金融政策的影响

   五 小结

  B.22 住房公积金制度的公众评价与社会认知

   一 公众对住房公积金制度及管理条例的了解状况

   二 公众对住房公积金制度作用的总体评价

   三 公众对住房公积金制度公平性的认知

   四 公众对住房公积金制度缴存范围的认知

   五 公众对住房公积金使用便捷性的认知

   六 公众对住房公积金管理监督的认知

   七 总结与建议

 Abstract

 Contents

 皮书数据库

《中国房地产发展报告No.13(2016)》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则,追踪中国房地产市场最新动态,深度剖析市场热点,展望2016年发展趋势,谋划应对策略。全书分为总报告、土地篇、金融篇、市场篇、管理篇、区域篇、国际借鉴篇、热点篇。总报告对房地产业和房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析,其余各篇分别从不同的角度对房地产次级市场发展、区域市场和热点问题进行深度分析。房地产市场经过一年多的调整,2015年,商品房销售成交价格总体上涨,住宅和办公楼的销售价格涨幅较高,而商业营业用房销售价格则出现下跌;商品房销售量增幅由负转正,办公楼销售量增幅较大。房地产库存水平依然较高,但增速明显下降,商办物业的库存比住宅更为严峻。住房租金涨幅小幅收窄,明显低于住房售价涨幅,但仍高于CPI涨幅;房地产开发投资低迷,住宅投资接近零增长;开发资金来源中,销售回款明显增加,其他来源资金萎缩;土地购置面积与土地成交价款均大幅下降,但土地平均成交价格增幅高于商品房销售价格增幅;房屋新开工面积全线下降,施工面积小幅增加,仍处于库存去化期。展望2016年,受一系列不确定和趋势性因素影响,世界经济增长形势依然不容乐观。房地产作为广义资本市场一部分,其不确定性风险必将不断提升。2008年国际金融危机以来,中国GDP增速一直处于下滑区间,2015年中国GDP增速跌破7%。2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件,从而导致房地产价格预期进一步降低,住房需求增速减缓,对房地产市场形成向下压力。从政策层面看,短期通过货币或财政政策刺激需求,长期将实行供给侧改革。即,一方面,围绕房地产“去库存”,继续执行宽松的财政和货币政策刺激市场需求,维持市场活跃;另一方面,围绕房地产供给侧改革,实施分类调控,以适度缓和区域分化、冷热不均现象,维持市场稳定将是2016年房地产政策基调:对于一线城市和部分需求热点二线城市,增加土地供应将是重点,同时继续实行限购政策,甚至出台相关政策,抑制一线市场过热,以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高;多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主,购房落户、税费减免、财政补贴政策,以及教育、医疗等配套措施有望在各地全面铺开。从市场表现看,在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下,2016年房地产市场逐渐回稳:房地产投资止跌转增,开发商在一、二线市场销售旺盛推动下逐渐恢复投资信心;随着投机性需求和改善性住房需求的进一步释放,房地产销售将进一步增长;三、四线城市的房地产去库存难以取得突破性进展;随着政策刺激效应衰减,房地产销售有再次回落风险;一线和部分二线城市房价仍将持续上涨,但上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域分化明显;三、四线城市在宽松政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

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