贵州房地产发展报告No.2(2015)图书
Annual Report on the Development of Guizhou Real Estate No.2(2015)
[内容简介] 本书分为总报告、综合篇、住房保障篇、土地篇、金融篇、地区篇、专题篇、国际借鉴篇、热点篇,对2014年贵州省房地产的发展状况进行分析研究,对2015年贵州省房地产的发展作出预判,并深入地探讨了贵州房地产市场在快速的城镇化发展进程中遇到的关键问题。全书内容涵盖了省、市、州等多级房地产相关统计数据,紧贴行业热点问题,就公租房等社会热点问题进行了深入的调研与分析。
Contents
摘要
机构介绍
主要编撰者简介
BⅠ 总报告
B.1 2014年房地产市场分析及2015年预测
一 2014年房地产市场分析
(一)运行情况
(二)运行态势
1.贵州商品房销售面积增速回落,高于我国东部、中部、西部地区平均水平;贵州9个地州增速差异较大
(1)基本情况
(2)9个地州市商品房销售增速差异较大,商品房销售量占比差异缩小
(3)与贵州历年商品房销售面积增速比较,2014年增速处于较低水平
(4)不同区域比较,2014年贵州商品房销售面积增速处于较高水平
2.贵州商品房销售价格增速持续回落,为2002年以来最低增速,低于东部、中部、西部地区的平均增速
(1)基本情况
(2)比较分析
3.贵州房地产开发投资空间分布趋于均匀,2014年投资增速为1998年以来的最低水平,但高于全国平均水平
(1)基本分析
(2)除遵义市外,其他地区房地产开发投资增速均低于2013年;贵州房地产开发投资的空间分布趋于均匀
(3)2014年房地产开发投资增速为1998年以来的最低水平
(4)房地产开发投资贡献率持续回调,与投资率基本持平
(5)2014年贵州房地产开发投资增速列全国第19位,高于全国平均水平
(6)贵州房地产开发投资增速高于商品房销售面积增速,房地产潜在供给量较大
4.房地产开发到位资金增速为2000年以来的最低水平
(1)基本情况
(2)2014年贵州房地产开发到位资金增速为2001年以来的最低水平
5.土地购置面积增速为2010年以来的最低水平
(1)基本情况
(2)2014年土地购置面积增速是2010年以来的最低水平,较2013年大幅下降
6.2014年,贵州房屋新开工面积增速处于全国较低水平,为2001年以来的最低水平,住宅新开工面积下降幅度最大,办公楼和商业营业用房增速小幅上扬
(1)基本情况
(2)2014年,无论是贵州还是全国,房地产开发企业房屋新开工面积增速都为2001年以来的最低水平,相比2013年增速大幅下滑
(3)2014年贵州房地产开发企业房屋新开工面积增速在全国30个省、市、自治区(不含西藏)中排名第23
7.房屋竣工面积增速大幅增加,其中办公楼竣工面积增速最大
(1)基本情况
(2)2014年贵州房地产开发企业房屋竣工面积增速大幅增加,比全国平均水平高55.2个百分点
8.2014年施工面积增速是2010年以来的最低水平
(1)基本情况
(2)2014年贵州房地产开发企业房屋施工面积增速是2010年以来的最低水平,比2013年低13.6个百分点
9.贵州住宅库存持续增加,但库存压力小于全国平均水平
(1)2014年贵州房地产库存压力小于全国平均水平
(2)不同类型房地产开发产品库存压力差异较大
二 2015年贵州房地产市场预测
(一)2015年贵州房地产市场需求将进一步增加
1.房地产利好政策将刺激需求增加
2.贵州经济社会持续发展将推动房地产需求增加
(二)2015年贵州房地产市场供给量进一步收紧,库存压力将明显缓解
(三)房地产交易稳中有升
B.2 贵州省物业管理概况
一 物业管理行业基本情况
(一)物管企业及从业人员
(二)在管面积和物管市场
(三)物业管理行业协会
二 物业管理行业发展现状
(一)行业地位进一步彰显
(二)行业发展日趋规范
(三)延伸服务的开展,带动行业向现代服务业转型升级
三 物业管理行业面临的主要问题
(一)成本急剧上涨
(二)专业人员队伍人才匮乏
(三)行业责任边界不清
(四)业主大会制度实施困难
(五)行业发展不平衡
BⅡ 住房保障篇
B.3 2014年贵州省住房公积金运行分析
一 缴存使用情况
(一)缴存情况
1.缴存总额
2.当年归集额
3.缴存余额
4.实际缴存职工人数
(二)提取情况
(三)个人住房贷款情况
1.贷款总额
2.发放情况
3.贷款余额
4.个贷率
5.逾期贷款率
(四)发放项目贷款情况
(五)资金情况
(六)增值收益
二 运行分析
三 存在的主要问题
四 对策和建议
(一)主动适应经济发展新常态,是当前和今后住房公积金制度改革的大方向
(二)继续推进缴存扩面工作,努力扩大制度的覆盖面
(三)住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径,既是缴存职工的基本权益,也是发挥制度互助作用的主要方法
(四)租赁住房是职工解决住房问题的重要途径
(五)继续做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作
BⅢ 土地篇
B.4 贵州土地市场回顾与展望
一 贵州土地市场分析
(一)2013年贵州土地市场运行态势分析回顾
1.土地供应总量整体呈上升趋势,略有回落
2.房地产开发用地供应逐年增加,住宅用地仍占较大比重
3.其他用地供应增长有所回调
4.商服、住宅及工矿仓储用地市场化程度高
5.交通和水利等用地划拨比例保持较高水平
6.土地市场平均供应价格有所回升
7.土地出让收入大幅增长,住宅用地收入占比最大
8.工矿仓储用地集约程度逐步提升
(二)2013年贵州各地区土地市场运行态势分析回顾
1.土地年度供应分析
2.房地产用地供应分析
3.工矿仓储用地供应分析
4.土地收入分析
(三)2013年贵阳市土地市场分析
1.房地产开发用地供应量回落明显
2.住宅用地中以保障性住房用地(经济适用住房用地、廉租住房用地、公共租赁住房用地,以及中低价位、中小套型普通商品住房)为主,各类住宅用地供应量均呈下降趋势
3.房地产开发用地出让单价保持增长
二 2013~2014年贵州土地市场体制建设基本情况
三 贵州土地市场展望
(一)基础设施性其他用地和工矿仓储用地的供应将占据半壁江山
(二)房地产市场调控不放松,房地产开发用地市场供应较平稳
(三)保障重大工程和重点项目用地
BⅣ 金融篇
B.5 贵州房地产企业融资
一 地产开发贷款
二 房产开发贷款
三 住房公积金贷款支持保障性住房开发贷款情况
B.6 贵州房地产消费融资
一 购房贷款情况
二 个人住房贷款情况
BⅤ 地区篇
B.7 贵阳2014年房地产市场运行分析与展望
一 房地产市场基本情况
(一)房地产开发投资增速回落
(二)房地产项目工程建设有序推进
(三)商品房成交面积下降
(四)房价涨幅逐步回落
(五)商品住房库存量处于可控水平
(六)房地产信贷风险处于较低水平
二 主要问题
(一)规划调控缺乏精细化
(二)土地市场不够活跃
(三)房地产市场购买信心不足
(四)信贷支持力度不够
(五)购买力释放过度
三 房地产业发展前景及趋势预测
(一)房地产业发展前景
(二)房地产发展趋势预测
四 下步措施及建议
(一)加大房地产业健康发展系列政策落实力度
(二)适度减轻房地产企业负担和资金压力
(三)健全房地产资金监管机制
(四)加大金融对房地产行业的支持力度
(五)加大住房公积金对房地产行业的支持力度
(六)加大财税对房地产业的支持力度
(七)探索消化现有存量房的有效途径
B.8 六盘水2014年房地产市场运行分析与展望
一 房地产市场运行情况
(一)房地产投资情况
(二)房地产开发资金来源情况
(三)土地供应结构情况
(四)商品房供应结构情况
(五)商品房销售价格分析
(六)商品房价格分析
(七)商品房待售情况
(八)二手房市场情况
二 存在问题
(一)企业整体实力不强
(二)房地产企业融资困难
(三)司法查封大量增加
(四)供配电设施建设费收费标准过高问题反响较大
三 下步预测
B.9 遵义2014年房地产市场运行分析与展望
一 2014年全市房地产市场基本情况
(一)房地产开发投资完成情况
(二)房地产开发用地供应情况
(三)已批准建设房地产开发项目基本情况
(四)商品房供销情况和商品住房价格比较
1.商品房供销情况
2.商品住房价格情况
3.二手房交易情况
(五)房地产开发企业资金来源情况
(六)房地产业完成税收情况
二 存在的主要问题
(一)销售量下滑,中心城区房地产投资减少
(二)房地产市场供求矛盾凸显
(三)融资困难,加大市场风险
(四)城镇功能配套和基础设施建设尚不完善
(五)项目品位不高,“卖点”不多
(六)进一步整顿和规范房地产市场秩序难度大
三 促进遵义市房地产市场持续健康发展的建议
(一)加强房地产市场运行情况的分析和监测
(二)加快新城区城市功能配套设施的建设
(三)加大金融和司法支持及税收优惠力度
(四)推进新型城镇化,加快房地产业转型升级
(五)加强房地产开发用地管理
(六)落实购房入户和子女就学政策
(七)继续加大城镇保障性住房建设力度
(八)加大房地产市场监管力度
(九)依法加大房屋征收工作和整治违法建筑的力度
(十)发挥政府综合协调作用
(十一)加强房地产信息管理和舆论引导
B.10 安顺2014年房地产市场运行分析与展望
一 房地产类企业情况
二 房地产开发完成投资
三 房地产开发资金来源
四 房地产市场
(一)批准预售面积
(二)商品房销售
(三)新建商品房销售价格
五 存在的主要问题
六 下一步工作措施
B.11 毕节2014年房地产市场运行分析与展望
一 房地产市场运行情况
(一)房地产开发投资快速增长
(二)2014年商品房竣工情况
(三)商品房销量增长速度放缓,销售价格保持平稳
(四)二手房成交量价齐涨
(五)房地产税收收入占地税收入比例增加
(六)商品存量合理可控
(七)房开企业稳步增长,暂定级资质比重较大
二 房地产市场运行分析与发展展望
(一)运行分析
(二)发展展望
1.房地产业是全市经济重要的支柱产业之一
2.商品住房刚性需求量大
3.房地产业是实现住有所居、增加社会就业的重要保障
三 存在的问题
(一)房开企业资质整体偏低
(二)土地供应量过大
(三)房开企业资金短缺
(四)房地产规划建设管理不规范
四 下一步工作计划和拟采取的措施
(一)加大金融支持力度,搭建绿色通道
(二)充分发挥住房公积金作用,确保公积金贷款及时发放
(三)改变棚户区改造和公共租赁住房的建设方式,全力打通保障房和商品房的通道
(四)加强市场引导和监管,调动住房消费潜力
B.12 铜仁2014年房地产市场运行分析与展望
一 市场运行基本情况
二 铜仁市房地产市场的特点
三 存在的问题
(一)老项目遗留问题较多
(二)存量房的大量积压
(三)商品房按揭贷款放缓
(四)房屋、土地征收进展缓慢
(五)市政基础设施配套建设滞后
(六)住宅公共维修金归集率低
(七)物业管理矛盾较多
(八)监管力度有待加强
四 促进房地产市场健康发展的几点建议
(一)高度关注房地产市场形势变化
(二)适度控制房地产开发项目规模
(三)加强房地产项目的跟踪管理工作
(四)有计划、有步骤地批准房地产项目开发
(五)合理引导住房主体需求
(六)完善硬件设施,建立省级信息共享平台
B.13 黔西南2014年房地产市场运行分析与展望
一 全州房地产市场运行基本情况
(一)开发投资情况
(二)销售情况
(三)资金情况
二 存在的问题
(一)持续旺销透支了未来购买力
(二)全州销售增速下行压力大
(三)房地产投资开发意愿减弱,投资增速下行压力大
(四)房地产开发企业经营困难加大,部分在建项目面临崩盘危险
(五)居民购房意愿仍然不高
三 下一步工作打算
(一)认真贯彻落实《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的通知》
(二)积极引导房地产业转型升级
(三)开展精细化指导工作,加强防范房地产市场风险
B.14 黔东南2014年房地产市场运行分析与展望
一 房地产市场主体进一步发展壮大
二 房地产开发投资增速回落,保持平稳增长
三 房地产开发购置土地面积下降,待开发土地面积增长较快,房地产开发建设用地储备充足
四 开发建设施工面积持续增长,商业及办公用房增长较快,房地产业进入转型阶段
五 在全国及西部地区新建商品房销售面积总体呈负增长的形势下,黔东南州商品房销售面积逆势增长
六 二手房市场受新“国五条”中对转让自有住房“按转让所得的20%计征个人所得税”的调控政策影响持续低迷
七 除凯里城区商品住房销售综合均价小幅下跌外,黔东南州商品住房销售价格保持平稳
八 黔东南州州外人员购房置业占比逐年增高
B.15 黔南2014年房地产市场运行分析与展望
一 房地产投资持续增长
二 商品房购销两旺
三 商品房价格走势平稳
四 二手房交易量持续增长
五 国有土地上房屋征收工作稳步推进
六 下一步工作打算
(一)推行前期物管公开招投标,实行建管分离,更好地促进物业管理市场的公平竞争
(二)进一步督促各县(市)完善住宅专项维修资金的缴存、管理、使用程序及政策宣传工作
(三)加强土地出让环节的规划管理
(四)进一步加强预售资金的监管,稳控市场风险
B.16 龙里县2014年房地产市场分析报告
一 房地产投资持续增长
二 商品房销售形势良好
三 商品房价格走势平稳
四 二手房交易
五 下一步工作打算
B.17 瓮安县2014年房地产情况报告
一 2014年的主要工作
二 进一步规范房屋权属登记管理
(一)违法建筑方面
(二)回迁、安置房的产权登记
(三)房屋安全管理方面
三 整顿房地产市场秩序,加强对房地产开发项目的监管和对房地产交易市场的管理
四 存量房交易管理
五 物业管理工作
(一)资质申报情况
(二)前期物业管理备案情况
(三)承接查验
(四)业主委员会成立
BⅥ 专题篇
B.18 新常态下房地产业的持续发展
一 政策松绑促使2014年楼市走出低迷
(一)2014年楼市从低迷走向复苏
(二)政策松绑是楼市复苏的最大动力
二 房地产业持续健康发展需要探寻新动力
三 房地产业持续健康发展的主要新动力
(一)改革创新
(二)人力资本红利
(三)资源整合新模式
B.19 “新常态”下的房地产政策基调
一 政府工作报告定调平稳积极,楼市政策环境趋于放松
二 “去库存化”仍是主线,“稳定消费”成主要着力点
(一)供求形势转为“供大于求”,“去库存化”将持续数年
1.楼市供求形势发生转变,“供大于求”成为常态
2.商品房库存高位难消,“去库存化”仍是首要任务
(二)“稳定消费”成主要着力点,“财税支持”将更趋丰富
1.中央明确表态“稳定住房消费”,成为楼市政策的重要导向
2.地方楼市将迎来新一轮政策放松,“财税支持”将更趋丰富
三 “市场分化”问题凸显,“分类指导”必将继续坚持
(一)不同区域楼市供求失衡,“市场分化”问题难以解决
(二)“分类指导”必将坚持,地方政府将拥有更多自主权
1.“分类指导”的前提是双向调控,避免楼市大起大落
2.一线城市不太可能取消限购,三、四线城市放松口径较大
四 “去行政化”势在必行,“长效机制”亟须加速推进
(一)楼市调整回归市场本质,“去行政化”渐行渐近
1.行政化调控效力大大减弱,楼市调整回归市场本质
2.中央不再提及楼市“调控”,“去行政化”趋势明显
(二)楼市进入后限购时代,“长效机制”成为主要手段
1.棚户区改造力度继续加大,货币补贴、市场筹集房源将成新“亮点”
2.不动产统一登记正式实施,“房地产税”征收尚无时间表
3.房地产金融改革迎来窗口期,REITs、MBS将加快试点工作
B.20 黔中城市群发展对房地产市场需求的带动效应分析
一 引言
二 黔中城市群及其房地产市场发展现状
(一)黔中城市群发展概况
(二)黔中城市群区域房地产市场发展现状
三 黔中城市群发展带动下的房地产市场需求
(一)黔中城市群城镇人口增长对房地产市场需求的带动作用
(二)黔中城市群产业升级对房地产市场需求的带动作用
(三)黔中城市群房地产市场需求多元回归模型
1.黔中城市群城镇人口增长、产业升级与房地产市场需求之间相关性检验
2.多元回归模型构建
四 政策建议
(一)积极引导人口有序流入,不断扩大房地产市场刚需
(二)合理布局一、二、三产,持续拉动房地产市场有效需求
B.21 贵阳市房屋征收管理基本情况
一 已开展工作的具体情况
(一)全市房屋征拆配套法规及政策制定情况
(二)在《征收条例》实施前已颁发《房屋拆迁许可证》的建设项目房屋拆迁工作情况
1.建设拆迁项目情况
2.房屋拆迁监督管理情况
(三)房屋征拆信访工作情况
(四)房屋征收信息化管理工作完成情况
(五)参与贵阳市重大工程重点项目房屋和土地征收工作情况
1.轨道交通一号线站点征收相关工作
2.安排部署畅通工程二期1.5环道路建设项目相关工作
二 未来的工作重点
B.22 2014年贵阳住房需求调查分析
一 引言
二 问卷设计与调查实施
三 调查内容分析
(一)单项指标统计分析
1.受访者年龄覆盖购房主力人群
2.受访者家庭收入主要集中在2501~8000元
3.参与调查者过半都拥有自住房
4.23.3%的受访者近期有购房的意愿
5.受访者对近期房价走势持乐观态度
6.云岩/南明区仍是购房的热点区域
7.高层住宅和多层步梯受青睐
8.购房面积集中在61~130平方米
9.4001~6000元/平方米的房价接受度较高
10.72.7%的人购房需抵押贷款
11.购房主要是改善性居住需求
(二)列联表相关分析
1.居住现状与年龄和家庭收入相关,年龄越大,家庭收入越高,拥有自有房的比例就越高
(1)居住现状与年龄
(2)居住现状与家庭收入
2.购房意愿与年龄、家庭收入和居住现状相关性不大,30岁以上经济条件较好的人购房意愿相对较强
(1)购房意愿与年龄
(2)购房意愿与家庭收入
(3)购房意愿与居住现状
3.购房目的与年龄、家庭收入、居住现状、购房意愿为弱相关关系,“改善+保障”的住房需求占大头
(1)购房目的与年龄
(2)购房目的与家庭收入
(3)购房目的与居住现状
(4)购房目的与购房意愿
4.房价预期与家庭收入、居住现状、购房意愿和购房目的有弱相关关系,绝大多数人对房价预期持乐观态度
(1)房价预期与年龄
(2)房价预期与家庭收入
(3)房价预期与居住现状
(4)房价预期与购房意愿
(5)房价预期与购房目的
5.购房类型与家庭收入、居住现状、购房目的和房价预期相关,高层住宅最受青睐
(1)购房类型与年龄
(2)购房类型与家庭收入
(3)购房类型与居住现状
(4)购房类型与购房意愿
(5)购房类型与购房目的
(6)购房类型与房价预期
6.购房面积与家庭收入、购房类型有中等相关关系,而与居住现状、购房目的和房价预期有弱相关关系,影响购房面积大小的因素有复杂化趋势
(1)购房面积与家庭收入
(2)购房面积与居住现状
(3)购房面积和购房意愿
(4)购房面积和购房目的
(5)购房面积与房价预期
(6)购房面积和购房类型
7.购房单价与家庭收入、居住现状有中等相关关系,而与购房意愿、购房目的、房价预期和购房类型有弱相关关系,不同房价承受力人群购房需求分化明显
(1)购房单价与家庭收入
(2)购房单价与居住现状
(3)购房单价和购房意愿
(4)购房单价和购房目的
(5)购房单价与房价预期
(6)购房单价和购房类型
四 调查结果
(一)住房市场需求转换明显
(二)金融信贷支持将促进住房需求释放
(三)住房市场需求发展多样化
(四)房价预期对贵阳市场影响不大
五 调查建议
(一)细分住房市场,提高住房品质,满足市场需求
(二)拓展消费信贷渠道,鼓励金融创新
1.建议加大住房公积金对住房特别是改善性住房的支持力度
2.建议实行差别住房金融信贷政策,改善金融信贷政策过于保守的现状
3.积极开展金融创新,建立良好的金融和房地产互动关系
B.23 以“大盘”带动公共基础设施建设的贵阳模式探析
一 前言
二 我国城市公共基础设施建设的基本规范
三 以楼盘开发带动公共基础设施建设的模式形成
(一)基本情况
(二)推动模式形成的具体因素
1.制度基础
2.既有模式的择优
3.政府与开发商的博弈产出
4.“大盘”在公共基础设施建设方面的优势
四 模式的效果分析
五 未来值得思考的问题
BⅦ 国际借鉴篇
B.24 美国公共住房制度及其对中国的启示
一 美国公共住房制度的演进
(一)19世纪末至20世纪20年代:酝酿和最初尝试阶段
(二)20世纪30年代至第二次世界大战结束:逐渐制度化阶段
(三)二战结束至20世纪60年代:持续调整阶段
(四)20世纪70年代至今:发展完善阶段
二 美国公共住房制度的特点
(一)拥有较为完备的财政金融体系作支撑
(二)以税收减免拉动公共住房项目建设
(三)通过合作、协商等方式达成社会共识,形成多元化社会管理主体
三 美国公共住房制度对中国的启示
(一)加快向服务型政府转型,构建以市场需求为导向的公共住房运行模式
(二)搭建公共住房融资平台,促进公共住房建设资金融通
(三)以公平正义为基本标准,完善公共住房的准入和退出机制
(四)完善公共住房法律法规体系,确保公共住房项目顺利运行
BⅧ 热点篇
B.25 公租房房屋银行收储配租模式的理论和实践
一 公租房房屋银行收储配租的理论与方法
(一)房屋银行的基本理论
(二)房屋银行收储配租模式的特点
二 “房屋银行,收储配租”实践
(一)收储模式简介
1.收储对象
2.截至2011年5月31日,已实际收储房屋4788套
3.收储方式
4.收储价格
5.后期管理:贵阳市公租房服务中心运用房屋银行模式对收储房屋进行管理,在管理中须坚持“三原则、一方法”
(1)法律关系明晰原则
(2)经济关系清楚原则
(3)承租人服从配租管理原则
(4)“一方法”是指针对单身承租人,推出公租房的合租方式
(二)收储配租改变了中低收入家庭的生活状态
1.案例一
2.案例二
(三)“房屋银行,收储配租”模式是盘活存量、租赁保障的好模式
(四)颠覆性的业务创新,利国、利民、利己、利社会
序言
Preface
《贵州房地产发展报告No.2(2015)》编委会
张东林:《房地产“追梦”城市群》,《中国建设报》2014年12月24日。
梁倩、方烨:《我国将分三类打造20个城市群》,《经济参考报》2015年1月14日。
郑淑雯:《我国将分三类打造20个城市群,重点建设珠三角等5大城市群》,《南方日报》2015年1月15日。
石磊、任志强:《城市群规划将极大影响楼市》,《南国城报》2015年2月20日。
P.J.Taylor,“World City Network:A Global Urban Analysis”,
F.Sager,“Policy Coordination in the European Metropolis:A Meta-analysis”,
E.J.Meijers,
住房城乡建设部政策研究中心、平安银行地产金融事业部:《平安地产金融白皮书2015——城市群发展规律及对房地产市场影响研究》,中国金融出版社,2015。
王太师:《贵阳市上半年经济增速居全国省会城市首位》,《贵州日报》2014年8月4日。
黄金华:《贵阳经济增速跑赢全国:高于全国6.5个百分点》,《黔中早报》2015年1月31日。