中国房地产发展报告No.7图书
Annual report on the development of China's real estate
[内容简介] 对2009年我国房地产市场运行及特征、存在问题进行了详尽分析,特别对房地产市场反转进行了深度解读;将增供给、调结构、抑投机、促稳定为2009年政策主基调,2009年市场供求偏紧,房价盘整、增速趋缓,保障性住房支持力度加大等预测;提出了打击囤房囤地遏制市场投机,促进城市建设用地结构合理化;改革房地产税费管理机制,税费管理重点由交易环节转向持有环节;完善住房支持制度,扩大住房支持的人群覆盖面,创新住房支持政策手段;加强国家房地产统计与预警制度建设的对策建议。
法律声明
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主要编撰者简介
房地产蓝皮书编委会
总报告
房地产市场2009年形势分析及2010年预测
一 2009年房地产市场运行及特征
(一)销售面积及增速创历史新高
(二)房价一季度全年最低,下半年快速反转
(三)房地产投资增速及占城镇固定资产投资比重双下降
(四)完成土地购置面积和开发土地面积双降
(五)施工面积、新开工面积达到历史高点,竣工率继续下降
(六)房地产企业开发资金充裕,其他资金中定金及预收款、个人按揭贷款快速上涨
二 2009年中国房地产市场存在的问题
(一)2009年下半年部分城市房地产价格上涨过快,房价增速远超居民人均可支配收入增速
(二)国有或国控房企高价竞地助推高房价预期
(三)房地产市场秩序仍较为混乱,亟待整治
1.捂盘惜售、土地闲置及炒地现象比较严重
2.投资与投机性需求增多加剧了市场供求矛盾
(四)房地产调控力度需加强,调控方式需创新
1.对土地闲置、捂盘惜售、炒房炒地等打击力度不够
2.房地产领域腐败等问题尚未得到根治
3.调控方式需创新
(五)房地产调控政策缺乏连续性与前瞻性,地方政府短期化政策损害房地产市场长远发展
三 2010年房地产市场预测
(一)市场供求偏紧
(二)房价盘整、增速趋缓
1.供求关系
2.通胀预期
3.价格主导权
4.消费信心与心理预期
5.城镇化
(三)政策主基调:增供给、调结构、抑投机、促稳定
(四)开发企业竞争格局分异
(五)保障性住房支持力度加大
四 政策建议
(一)打击囤房囤地遏制市场投机,稳定房地产市场,引导社会资金进入生产性领域
1.规范房地产开发管理
2.约束非房地产国企进军房地产业
3.合理控制房地产信贷结构
(二)加大快速工业化地区和大都市区域居住用地和住房供给,积极应对城市、区域之间供需市场差异,促进城市建设用地结构合理化
1.加大东南沿海快速工业化地区居住用地和住房供给
2.加大大都市区域居住用地和住房供给
(三)改革房地产税费管理机制,税费管理重点由交易环节转向持有环节
1.简化房地产交易环节税费
2.加快房地资产持有调节税收政策出台
(四)完善住房支持制度,扩大住房支持的人群覆盖面,创新住房支持政策手段
1.加大政策性住房供给,并规范管理
2.扩大住房支持的人群覆盖面,纳入全部城市常住人口
3.改革职工导向的住房公积金制度,建立无房家庭户导向的城市住房储蓄公积金制度
(五)加强国家房地产统计与预警制度建设
1.加强房地产统计制度建设
2.加强房地产市场预警制度建设
房地产市场的调整、反转与促稳
一 2007年末至2009年房地产市场变化:从调整到反转
(一)房价从调整到反转
1.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比平稳阶段
2.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比上升阶段
3.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比调整阶段
4.70个大中城市房屋销售价格指数环比与同比快速反转阶段
5.多数一线城市先于全国开始调整与反转
(二)成交量的调整到反转
1.销售面积的调整到反转
2.销售面积增速的调整到反转
二 本次房地产市场调整的性质及原因
(一)本次房地产市场调整性质
(二)本轮房地产市场调整的原因
1.调控政策
2.消费者心理预期变化
3.房价超过消费者购买力
4.开发商不能积极理性应对市场变化
(三)本次调整没有发展成为全面调整的原因
三 房地产市场V形反转的原因
(一)宽松的货币和信贷环境
1.银行有强烈放贷冲动
2.房地产商资金紧张的局面得到缓解
3.制造业面临产能过剩,其他行业的投资回报不确定,房地产成为资本追逐的目标
(二)鼓励住房消费的政策
(三)推动反转的市场因素
1.开发企业降价促销刺激交易量回升
2.刚性需求以及投资性需求加剧了供不应求
3.土地高价竞拍为房市的火热推波助澜
四 房地产市场促稳的必要性及其对策措施
(一)房地产市场促稳的必要性
1.房地产市场稳定有利于宏观经济稳定
2.房地产市场稳定有助于推进高绩效城市化进程
3.房地产市场稳定有助于社会公平与社会稳定
(二)促进房地产市场稳定的对策措施
1.规范房地产开发管理
2.建立合理的城市建设用地供给制度
3.建设科学的房地产信息统计和预警调控制度
4.改革房地产税费管理机制,税费管理重点由交易环节转向持有环节
5.完善住房支持制度,创新住房支持政策手段
土地篇
2009年全国主要城市地价状况分析报告
一 2009年全国主要城市地价状况
(一)2009年全国地价水平值商业用地最高,居住其次,工业最低;36个重点监测城市各用途均价略高于全国平均水平
(二)2009年全国总体地价水平涨幅较明显,各用途地价涨幅均高于2008年但低于2007年水平
(三)全年综合地价增长率呈逐季度上升趋势;其中,36个重点监测城市变化趋势与全国保持一致,波动幅度大于全国水平
(四)三个重点地区中,长江三角洲地区综合地价水平值最高;珠江三角洲地区综合地价增长率最高;环渤海地区综合地价水平值和综合地价增长率均为最低
(五)全国东中西部城市地价水平差异较大,东部地区地价水平明显高于中西部地区
(六)全国六大区域地价水平值总体呈现南高北低、东高西低的特点,地价增长率与地价水平值的变化趋势基本一致
二 2009年全国城市地价与房地产市场关系分析
(一)商住综合地价与商品房价格均呈快速上涨趋势,房价上涨幅度远高于地价,商品房价格及增长率均为2001年以来最高水平
(二)2009年全年房地产开发用地供应呈现量价齐涨态势,房地产开发用地供应中居住用地所占比重略有提高
(三)多数城市房价、地价同步增长;一线城市住宅价格和居住地价水平值均出现较大增幅
(四)住宅租赁供应房源相对不足,租金水平稳步回升,但不及价格涨势;商业物业租金水平受金融危机影响相对较小,但较上年同期亦呈下降趋势;厂房租售需求快速增加。表现为:住宅和商业物业租价比较上年均小幅下降,工业厂房租价比小幅上涨
三 2009年全国城市地价变化与社会经济发展关系分析
(一)城市地价与宏观经济基本保持同步增长趋势,GDP增长率高于地价增长率
(二)全国固定资产投资增长率有较大提高,增速加快,土地需求加大,土地市场量价齐升
四 2009年影响全国城市地价变化的主要因素分析
(一)国家扩内需、保增长及4万亿元投资等各项政策措施,带动了土地需求的快速增长
(二)潜在的通胀预期、投资性需求不断增长,是引起房价、地价快速上涨的直接因素
(三)国家在房地产投资领域的金融政策调整,在刺激经济增长的同时,也促进了房地产投资增加,一定程度上推动了地价上涨
五 2010年全国城市地价变化趋势分析
(一)金融与税收政策的调整将作用于房地产市场,并直接影响地价走势
(二)一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨
(三)随着宏观经济逐步向好,工业用地需求有所上升,应密切关注工业用地价格变化趋势
2009年北京土地市场形势分析与2010年前景预测
一 2009年北京土地公开交易市场情况综述
1.交易面积较往年明显增加,达到历年之最
2.地价水平一路走高,其中住宅用地地价水平提升更快
3.挂牌出让成为土地交易主流方式
4.居民用地对公建用地宗地成交比例低于往年
5.土地供应区域明显向远近郊区倾斜
二 2009年北京市土地市场重点分析
1.广渠路15号地
2.奥运南区3号、4号、5号地
3.朝阳第三印染厂项目
4.大兴黄村新城7宗地
三 知名开发企业在北京土地公开交易市场拿地情况
四 2010年北京市土地公开交易市场前景预测
1.2010年北京土地供应总量将略高于2009年水平
2.2010年北京将继续加大住宅用地供应量,尤其是保障性住房规模将大幅增加
3.供地区域进一步向城市功能拓展区和城市发展新区倾斜
4.招标出让方式将重新主导土地市场交易方式
5.地价走势呈现平稳中实现先扬后抑
金融篇
2010年中国房地产金融建构与管控中的轻、重、缓、急
一 房价飙升:影响中国货币政策稳定性的重要因素
二 中国房地产金融调控与建设的轻、重、缓、急
(一)中国房地产金融调控之“轻”
(二)中国房地产金融构建与管控之“重”
(三)中国房地产金融构建与管控之“缓”:汇率升值的幅度
(四)中国房地产金融构建与管控之“急”:租赁型(廉租、公共租赁)保障住房金融控制体系的建立
1.站在房东的立场看“租控制”
2.从开发商角度看“租控制”
3.从政府与银行角度看“租控制”
三 结语
住房消费与信贷支持
一 住房市场的发展有赖于信贷的介入和支持
(一)住房信贷能有效促进住房消费
(二)住房信贷是调控住房市场的重要手段
二 信贷过度支持易引发负面影响
(一)信贷过度支持导致房价高企甚至产生泡沫
1.美国
2.日本
(二)信贷过度支持使金融机构风险不断积累
三 我国对住房消费的信贷支持总体上适度
(一)从城市化进程看,我国对住房消费的信贷支持程度上升具有合理性
(二)从住房按揭贷款政策制定和执行情况看,我国信贷支持政策较为严格
(三)从横向比较看,我国对住房消费的信贷支持程度仍处于较低水平
(四)从经济协调发展角度看,2009年住房按揭贷款的增长具有不可持续性
四 完善住房信贷制度促进住房消费的建议
(一)坚持科学发展原则,对住房消费实行差异化的信贷支持
(二)完善住房信贷监管体系,提高金融机构风险防范能力
(三)夯实消费信贷的信用基础,营造良好的信贷生态环境
五 结语
市场篇
2009年住宅市场形势分析与预测
一 宏观背景
(一)2009年宏观调控政策全力“保增长”
(二)2009年我国宏观经济企稳回升
(三)2010年“继续相对宽松的政策环境”不确定性加大
二 2009年住宅市场运行状况
(一)商品住宅各项建设指标增幅回升
(二)商品住宅投资增幅逐月回升,但总体增幅仍继续2008年的减小态势
(三)商品住宅销售面积大幅增加
(四)住宅价格由下跌转为上涨,涨幅快速增加
(五)住房保障力度加大
三 2009年房地产市场主要影响因素分析
四 2010年住宅市场发展趋势
(一)城镇住房需求依然强劲
(二)商品住宅和保障性住房供给逐步增加
(三)住宅价格保持稳中有升局面的可能性较大
2009~2010年北京存量房买卖市场分析
一 2009年存量房政策分析
(一)上半年——降低交易成本 创造宽松环境
1.房贷利率——加大自住和改善信贷支持
2.交易税费——放宽标准、税收松绑
3.购房人群——放开境外购房限制
4.公积金——降低收费 推组合贷 提高利用率
(二)下半年——抑制投资需求 加强风险管理
1.规范房屋贷款业务,加强信贷风险管理
2.抑制投资需求,房产调控正当时
二 2009年存量房市场分析
(一)过户量突破20万套,接近三年之和
1.2009年交易量谷底1月
2.2009年交易波峰12月
3.原因
(二)房价快速攀升,17841元/平方米创新高
(三)二手房赶超一手房,市场主体地位凸显
(四)剪刀差持续拉大,商品房占比近八成
(五)放开境外购房限制,促外籍成交上涨
(六)刺激政策集中助力,三居占比持续扩大
(七)“改善型”成2009年新宠,二次置业占17.85%
(八)购房低龄化30岁以下占40%
(九)2009年购房心态——“跟风”至“恐慌”
三 2010年展望
(一)宏观政策层面
1.加强金融风险控制
2.建议“上调最低计税价”代替“取消税收优惠”
3.抑制投资需求 建议征物业税
(二)买卖市场层面
1.二手房“量降”,“价难降”
2.营业税“2改5”,5年内交易量将下降
3.“国11条”出台 提高改善购房成本,需求将减弱
4.轨道先行 促楼市繁荣
2009~2010年北京房地产租赁市场分析
一 2009年市场分析
(一)就业形势严峻 租赁高峰提前
(二)需求季节变化 租金稳中有升
(三)需求结构微调 一、三居成交上涨
(四)租赁热点区域——地铁4号线、学区房、商圈周边
1.地铁4号线开通 掀南城租赁热潮
2.学区房需求强劲 租价持续坚挺
3.商圈周边需求稳定 租价平稳上涨
(五)房价高涨、租金企稳2009年租售比不断拉大
1.租金低位徘徊 泡沫隐忧渐显
2.五大城市均上涨 北京位居第三
二 2010年市场展望
(一)成交量仍将攀升,涨幅10%~20%
(二)2010年租金稳步上涨
(三)租赁热点区域趋向外围发展
1.租价低、交通便利区域
2.城南规划出台,将形成新租赁热区
3.轨道开通之处,租赁遍地开花
(四)租售比稳中有降,或跌破1∶350
管理篇
2009年的中国房地产经纪业
一 房地产经纪业回暖
(一)快速反弹的房地产市场与健康回暖的房地产经纪业
(二)房地产经纪行业健康回暖的成因探析
1.住房刚性需求的拉动
2.一手房价格上涨过速的推动
3.前期积累的大量供给集中释放
4.政策的刺激
二 房地产经纪行业地位的战略转变
(一)二手房交易占全部房地产交易比重迅速上升
(二)房地产经纪行业比整个房地产业更为迅速地反映经济发展的变化
三 房地产经纪行业发展中存在的问题
(一)经纪企业抗风险能力普遍不强
(二)行业中长期发展缺乏规划和动力
(三)房地产经纪企业普遍缺乏品牌意识
(四)租少售多、存量巨大的结构性问题日益突出
四 房地产经纪行业在国民经济中更为积极的作用
(一)解决当前我国人民群众安居问题的重要保障
(二)透过金融危机看房地产经纪行业更为重要的作用
1.金融危机对房地产经纪行业的影响
2.房地产经纪行业在金融危机中的表现与应对策略
3.房地产经纪行业对金融危机的作用
五 2010年房地产经纪行业发展预测
(一)房地产经纪行业发展环境预测
(二)房地产经纪行业市场发展前景预测
(三)房地产经纪行业发展方向预测
2009年中国物业管理的发展、热点问题及完善措施
一 2009年中国物业管理发展的新亮点
1.最高人民法院出台两部司法解释
2.住房和城乡建设部出台《业主大会和业主委员会指导规则》
3.最高人民法院公布《建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》
4.中国物业管理协会下发“三保一促”通知
5.中物协被评为全国首批3A级行业协会
6.中物协举行“经济形势与行业发展”论坛
7.中物协物业维修资金研究专业委员会成立
8.《部分物业服务企业履行社会责任调查报告》出炉
9.北京在全国率先实行物业服务企业动态监督管理
10.深圳首家全国性的股份制物业管理集团成立
二 2009年中国物业管理热点问题剖析
1.全球金融危机对物业管理行业的影响
2.关于物业费被法院判决打折交纳的问题
3.物业秩序维护员流失率居高不下
4.关于降低物业服务企业税费的问题
三 物业管理存在的问题及完善措施
1.加快地方物业管理立法,完善物业管理法律体系
2.加强物业管理理论研究,完善物业管理理论体系
3.规范物业管理招投标,完善物业管理市场
4.规范业主大会和业主委员会行为,维护业主合法权益
5.建立物业管理价格联动机制,完善物业服务收费价格体系
廉租住房建设与管理
一 廉租住房建设与管理存在的主要问题
(一)建设资金相对缺乏
(二)退出机制及动态管理需要完善与加强
1.廉租住房退出难是管理难题之一
2.多数基层管理单位机构没建立、人员为兼职是动态管理的突出问题
二 云南省廉租住房建设与管理创新的特点
(一)资金筹措在全国率先
1.从房地产税收中拿出资金建设廉租住房
2.提出政企共建方式建设廉租住房
(二)政策制度在全国率先
1.提出并实施廉租住房级差租金
2.提出“先租后售”的政策
3.在省政府文件中明确规定廉租住房的规划设计要求
(三)领导重视是云南省最重要的经验
三 廉租住房建设与管理的对策建议
(一)继续加大对廉租住房建设资金的扶持力度,多渠道筹措建设资金
(二)设立管理机构、增加管理人员,建立定期识别制度
(三)加快《住房保障法》出台步伐,统筹解决城市低收入家庭住房困难
后金融危机时代开发企业战略选择
前言
一 金融松紧变化,加剧地产波动
1.市场由冷骤热
2.流动性空前高涨
二 企业由守转攻,完成开发模式全面升级
1.企业规模快速扩张
2.区域跨度和业务范围再次延伸
3.二、三线城市开发企业大举进入资本市场
三 结语
区域篇
2009年上海市房地产业发展分析报告
一 房地产业基本情况
二 上海市住房保障情况
三 上海市2010年房地产市场的发展前景
四 上海市房地产业的转型问题
1.上海需要推动房地产产业和市场的稳定运行,保持经济健康发展
2.上海的房地产开发对财政的贡献将逐渐减少,财政主要依靠房地产服务业
3.人口和环保的约束条件对房地产服务业提出更高要求
2009年广州市房地产市场分析及2010年展望
一 2009年广州市房地产市场的基本情况
(一)2009年广州市房地产投资分析
1.房地产开发投资对固定资产投资拉动作用减弱
2.房地产开发施工面积同比下降,竣工面积同比上升
(二)土地市场分析
1.土地拍卖市场由微缩到放量
2.住宅用地出让市场回暖迹象显露,外围地区土地供应比重加大
3.市场进入门槛提高,区域垄断格局加剧
4.土地市场上演“国进民退”,房地产行业竞争格局发生转变
5.加块处置闲置土地,广州“地王”被集体清算
6.限价房用地转性,刺激周边地区地价上涨
(三)商品房市场分析
1.商品房批准预售面积降幅明显,市场以商品房库存消化为主
2.商品房需求旺盛,成交量大幅上涨
3.市场供不应求状况突出
(四)住宅市场分析
1.新建住宅市场交易情况
2.存量商品住宅交易情况
(五)写字楼市场分析
1.新建写字楼交易情况
2.存量写字楼交易情况
(六)商铺交易市场分析
1.新建商铺交易情况
2.存量商铺交易情况
二 推动2009年广州市房地产市场价格上涨的主要因素
(一)信贷放量引起流动性过剩
(二)房地产政策利好的累积效应
(三)投资者强烈的通胀预期使房地产投资成为保值选择
(四)开发商的造市活动助长了房价上涨
(五)“地王”效应催化房价
三 对2010年广州市房地产市场发展趋势的展望
(一)政策转向
(二)供应预测
1.地方政府
2.开发商
(三)需求预测
2009年深圳市房地产市场分析
一 商品房市场量升价涨,二手房交易井喷
(一)房地产开发投资额小幅下降,占固定资产投资比重再创新低
(二)新建商品住宅销量超年内批售量现高潮,宝安、龙岗、特区内三分市场
1.商品住宅供应大幅减少,上年土地市场低迷的滞后影响凸显
2.面积吸纳率总体较高,上下半年、不同物业类型、特区内外差别大
3.全年成交火热先高后低,下半年房价高企抑制需求
4.宝安、龙岗、特区内三分市场,南山独撑特区内市场
(三)新建商品住宅价格波动大,重拾升势创新高
1.全年均价上涨近两成,年末均价上涨近一倍
2.领涨、领跌再领涨,近年深圳房价波动大
3.南山房价超罗湖、近福田,特区内、外房价差距扩大
(四)存量房交易量井喷,价格上升平稳,市场主体地位加强
1.存量房交易量全年创新高,超上年3倍、超新房2倍,住宅岁末创天量
2.存量住宅价格上升平稳,涨幅远逊新房,租金波幅小
3.存量房交易量特区内比重加大、特区外反超新房
(五)写字楼新建市场量价齐升,二手市场走出低迷
(六)商业用房市场企稳向好,售价反弹高企,租金复苏缓慢
二 土地市场交易整体活跃,不同类用地差异显著,关内住宅用地稀缺加剧
(一)土地市场强劲反弹,整体成交率显著增加
(二)住宅类及其他类型用地市场活跃,商业、办公类用地持续低迷
1.住宅类用地供给大幅减少却成交火热,中小规模地块成交比例高
2.商业、办公类用地供给大幅减少,成交延续2008年低迷态势
3.其他类型用地供给略少却成交增加,大面积地块成交比例上升
(三)“地王”再现,投资风险再次积累
(四)住宅类用地出让基本在关外,关内稀缺成度加剧
三 保障性住房供应趋于常态化,高层次人才纳入保障范围
(一)《深圳市保障性住房条例》已过三审,高层次人才纳入保障
(二)2010年保障房建设力度空前,年度计划由2.23万套增至5万套
(三)准入资格线动态调整,保障范围扩大
(四)针对低收入购房者特点,政府重视建设、管理精致化服务
四 城市更新加快土地盘活、促进住房供给,房市格局或调整
(一)土地资源紧缺,城市更新势在必行
(二)城中村改造稳步推进,住房供给者角色日益突出
1.城中村内商品住房计划建设规模、比重逐年递增,对新建住房市场影响日显重要
2.城中村村民房供需规模庞大,对租赁市场影响不可小觑
(三)城市更新办法出台加速旧改,新增旧改住宅用地中宝安、龙岗、南山占主角
1.《更新办法》为开发松绑,促进城市更新推进
2.城市发展向存量土地“再开发”转型,城市更新全国试点
3.首批更新项目将有力增加住房供给,宝安、龙岗、南山仍为未来房源主供地
五 港人深圳置业总体上升,工作置业为主力、投资置业创新高
(一)港人居住内地人数渐增,深圳置业比例最高
1.港人居住内地人数呈增长态势,计划移居深圳者比例最高
2.港人内地置业深圳比例最高
(二)工作置业为主力,投资置业创新高
六 2010年形势展望
(一)产业结构悄然调整,经济增长放缓但前景依旧向好
(二)商品住宅供给全年小幅减少,下半年有望逐渐放量
(三)商品住宅价格走势将趋平稳、敏感,调整逐步体现
(四)新增土地集中在特区外,旧改用地成特区内供应主体
(五)城市更新加快推进,通过旧改新增商品住宅将占半壁江山
(六)保障性住房建设力度加大,范围将涵盖高层次人才和非户籍人口
2009年重庆市房地产市场发展态势及2010年展望
一 2009年重庆市房地产市场运行状况
(一)重庆市固定资产投资、房地产投资稳步增长
(二)重庆市房地产供应市场分析
1.施工面积增幅逐年提高,但增速放缓
2.新开工面积增幅变动显著
3.房屋竣工面积年年增长,年增幅变化显著
(三)重庆市房地产市场需求分析
1.商品房销售面积年度变化显著
2.商品房销售额总体呈增长趋势
3.2009年度重庆商品房销售市场稳步上升,住宅仍是强劲需求
4.重庆市房地产资金状况良好,土地交易活跃
二 2009年重庆市房地产发展影响因素分析
(一)国家、地方宏观政策的变化
(二)重庆市总体经济环境的发展
(三)“新特区”刺激效应
(四)城镇化率不断提高,城市化进程不断加快
三 2010年重庆市房地产市场发展展望
(一)商品房供求关系分析
(二)“两江新区”将成为重庆地产开发核心区
(三)“宜居重庆”——重庆市房地产市场发展的“稳定剂”
(四)“内环外移”,重庆房地产市场迎来跨越式发展时代
热点篇
供需失衡加剧地价上涨
一 前言
二 土地市场供需矛盾加剧
1.从全国整体形势看,土地市场在2007年出现明显的转折,供需缺口在扩大
2.从各个城市看,土地资源稀缺与用地成本高涨致使一线城市供需矛盾最为严重
三 北京土地市场供需解析
(一)土地供应计划与现实的落差
(二)地王郊区化直击土地供应的结构失衡
1.新增供地结构发生变革,郊区放量成主角,市场进入“新城”时代
2.郊区地块价值认同度提高,城、郊价差缩小
3.资金泛滥,地王走向郊区
4.土地稀缺致使拿地企业从“国进民退”到“全民跟进”
中小城市和城镇户籍放宽对中国房地产市场的影响
一 中国的房地产市场发展不平衡
(一)中国房地产市场发展不平衡由来已久
1.中国的房地产开发投资主要集中在大城市
2.中国的房地产从业人员也主要集中在大城市
(二)2009年的房地产市场依然维持不平衡格局
(三)房地产市场发展不平衡的原因分析
1.中小城市与大城市在房地产法律、法规和政策执行等方面的环境有明显不同
2.经济发展不平衡决定了房地产市场发展不平衡
3.就业机会不均衡决定了房地产需求的不平衡
4.市场发育不健全造成中小城市房地产业发展缓慢
(四)房地产市场不平衡造成的后果
1.进一步加剧了地区发展的不平衡
2.进一步加剧了城市体系的两极分化
3.进一步造成中西部地区和农村地区的衰落
二 2009年底中央经济工作会议有关政策精神解读
(一)2009年底中央经济工作会议提出的主要任务
(二)2009年底中央经济工作会议有关政策精神的解读
三 中小城市和城镇户籍放宽对房地产市场的影响有限
(一)人口聚集有客观经济规律
(二)中小城市和城镇户籍的含金量已经下降
(三)农村人口向中小城市和城镇转移关键要看就业
(四)引导农村人口向中小城市和城镇转移要多重配套政策
(五)放宽户籍对2010年中小城市和城镇房地产市场影响有限
国企大举进军房地产业的动因与危害
一 2009年国企大举进军房地产业
二 国企大举进军房地产业的动因
1.信贷资金过剩与通货膨胀预期条件下转嫁危机
2.做大规模防止被并购以保住国企身份
3.城市地方政府推动
4.示范抬升相关利益周边房价获利
5.化公为私的利益输送
二 国企大举进军渗透房地产业的危害
1.抬高房价和房价预期,加剧城市土地闲置,抑制城市化发展
2.助长楼市泡沫,增加金融和经济危机风险
3.扰乱房地产市场秩序,危害房地产业健康发展
4.有悖于国有资本经营目标,阻碍国企改革进程
5.变相国有资产流失
三 结论与建议
关于房地产泡沫的争论与判断
一 关于中国房地产泡沫的讨论
二 中国房地产泡沫产生的理论与现实依据
1.房地产是个极易产生泡沫的市场*
2.充足的货币供应为我国房地产泡沫的产生提供了充分的可能
3.鼓励住房消费的政策激发了住房市场需求
4.土地高价竞拍为房市的火热推波助澜
5.房地产泡沫的泛起既是实体经济走弱的原因也是其结果
6.中国房地产价格永远持续上涨只能是一个神话
三 房地产业作为下一轮中国经济增长的支柱产业是不合适的
“经营城市”与“土地病”
一 高度依赖土地“经营城市”
二 高度依赖土地“经营城市”的问题和危害
三 如何根治“经营城市”所产生的“土地病”
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中文摘要
社会科学文献出版社皮书系列
Abstract