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养老不动产投资与管理图书

Senior Living Property Investment and Management

SSAPID:101-0789-2009-30
ISBN:978-7-5097-2730-0
DOI:
ISSN:

[内容简介] 本书是中国第一部集理论研究、案例分析及操作实务于一体的养老房地产专业著作。全书分为上、中、下三篇。上篇以目前国际、国内养老地产的发展为契机,系统地分析了国内外人口老龄化发展现状及趋势,通过对国内外养老地产发展状况的深入研究与对比,结合具体的成功案例,分析不同形式养老地产的开发经营模式及其各自的优缺点,总结其成功经验。 中篇以探讨养老地产的金融运作模式为出发点,从概念、发展、投资机制、运作模式等方面对私募股权基金、房地产投资基金、房地产投资信托基金以及保险资金等金融形式进行了详细系统的研究与介绍。 下篇以养老地产的国际参照为出发点,从具体的案例分析入手,分析了我国台湾及美国养老地产的发展历史及发展现状,并对其最具代表性的养老机构及养老地产开发运营公司进行了全面详细的介绍。

相关信息

丛书名:
作 者: 江合
编 辑:张景增
出版社:社会科学文献出版社
出版时间: 2011年10月
语 种:中文
中图分类:F4 工业经济

 相关政策文献索引

 编委会成员

 内容提要

 作者的国际国内交流

 自序

 第一部分 养老房地产比较研究及中国模式探讨

  第一章 研究的背景及意义

  第二章 中国老龄化趋势及养老房地产需求态势

   第一节 老龄化的发展现状

    一 世界老龄化现状

    二 中国老龄化现状

    三 中外老龄化比较

   第二节 老龄化的发展趋势

    一 老龄化的趋势

    二 中国的“刘易斯拐点”

   第三节 中国老龄人口对机构养老床位的需求

   第四节 中国老年地产需求及发展空间估算

    一 机构养老的迫切需求

    二 养老机构床位的匮乏

    三 老年住宅地产的发展空间和潜力

   第五节 小结

  第三章 中国养老房地产的政府优惠政策

   第一节 政策的发布时间及名称

   第二节 具体政策

    一 土地政策

    二 税收政策

    三 经营费用优惠政策

    四 医疗优惠政策

    五 资金政策

   第三节 附录:相关政策文件原文

    一 社会福利机构管理暂行办法

     第一章 总则

     第二章 审批

     第三章 管理

     第四章 法律责任

     第五章 附则

    二 关于加快实现社会福利社会化的意见

     一、推进社会福利社会化的必要性和紧迫性

     二、推进社会福利社会化的指导思想、目标和总体要求

     三、制定优惠政策

     四、统筹规划,规范管理,有序发展

    三 关于加快发展养老服务业的意见

     一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义

     二、突出工作重点,明确政策措施

     三、加强组织领导,认真落实责任

    四 关于全面推进居家养老服务工作的意见

     一、重要意义

     二、基本任务

     三、保障措施

  第四章 中国养老房地产现有案例比较

   第一节 东方太阳城

    一 项目基本介绍

    二 项目规划

    三 经营赢利模式

    四 经营状况

   第二节 太申祥和

    一 项目基本介绍

    二 项目规划

     (一)养老院——颐养苑

     (二)度假养生——度假山庄

     (三)太医馆

    三 经营赢利模式

    四 经营状况

   第三节 亲和源

    一 项目基本介绍

    二 项目规划

     (一)居家养老

     (二)机构养老

     (三)管家服务

    三 经营赢利模式

     (一)运营模式

      1.居家式的养老机构和机构式的居家养老

      2.“零服务”

      3.三元联动的管理体系

      4.运营支持管理系统——ERP管理系统

     (二)赢利模式

    四 经营状况

   第四节 案例分析与借鉴

    一 案例分析

     (一)东方太阳城

     (二)太申祥和

     (三)亲和源

    二 模式借鉴

     (一)会员制

     (二)产权模式

     (三)限龄型住宅

     (四)养生与养老结合模式

  第五章 世界养老房地产现有案例比较

   第一节 美国养老房地产发展概况及案例

    一 美国的养老产业概况

    二 佛罗里达州太阳城案例分析

     (一)太阳城概况

     (二)太阳城规划与设计

     (三)太阳城住宅类型

     (四)太阳城医疗设施

     (五)太阳城休闲设施

    三 拉古娜森林城(Laguna Woods Village)案例分析

     (一)拉古娜森林城概况

     (二)拉古娜森林城的规划与设计

     (三)拉古娜森林城住宅类型

     (四)拉古娜森林城休闲设施

    四 美国的养老模式案例分析

   第二节 我国台湾养老房地产发展概况及案例

    一 我国台湾的养老模式

    二 长庚养生文化村案例分析

    三 台湾养老模式案例分析

   第三节 案例对比

    一 建筑规模

    二 住宅类型

    三 容纳人数

    四 收费模式

    五 服务层次和社区功能

    六 医疗水平

    七 政策支持

  第六章 未来养老房地产的中国模式

   第一节 我国现有的三种基本养老模式

    一 家庭养老

    二 机构养老

    三 社区居家养老

   第二节 适合中国开发商发展的养老房地产的方向及特点

   第三节 中国当前养老居住社区建设的类型

    一 按地段区位分

     (一)城区型

     (二)郊区型

     (三)景区型

     (四)气候区域型

    二 按功能分

     (一)纯粹型

     (二)混合型

      1.养生与养老结合型

      2.固定长期居住与短期旅居相结合类型

      3.居住群体混合型

      4.两代居

     (三)嵌入型

   第四节 中国当前养老居住社区建设类型的具体选择

    一 度假养老房地产

     (一)选址

     (二)规模

     (三)案例

    二 城市近郊居住养老房地产

     (一)选址

     (二)规模

     (三)案例

    三 城市中心工业改造养老房地产

     (一)选址

     (二)规模

    四 城市近郊或城市中的两代居

     (一)选址

     (二)规模

   第五节 适合中国开发商开发养老房地产采取的运营模式

    一 养生养老结合

    二 会员制

    三 销售与长期经营结合

    四 医疗联合或低医疗提供

    五 限龄性住宅与限陪护

    六 重视中国传统建筑和养生文化

    七 注重居家感觉营造和亲情管理

    八 注重配套功能建设和文化建设

   第六节 适合中国开发商发展养老房地产创新借鉴的手段

    一 中国养老房地产市场需求

     (一)以房养老

     (二)异地养老

     (三)“候鸟式”养老

     (四)季节性养老

     (五)海外华人回国养老

     (六)社区养老

     (七)度假休闲养老

     (八)分时度假式养老

    二 适合中国开发商发展养老房地产的手段

     (一)房屋置换

     (二)两代买

     (三)以房养老

      1.反抵押贷款的概念*

      2.反抵押贷款的应用模式研究

      3.反抵押贷款与养老产业的结合

      4.案例——美国的反抵押贷款业务

     (四)分时度假

      1.分时度假的概念*

      2.分时度假国内发展现状*

      3.分时度假与养老产业的结合

      4.案例

     (五)私募基金

     (六)房地产投资信托基金(REITs)

   第七节 适合中国养老房地产产业化发展的投资管理模式

  第七章 结论和建议

   第一节 结论

    一 中国养老房地产的发展是必然趋势,但与国外的养老房地产发展水平仍有差距

    二 国家优惠政策较好,但仍需要加强扶持,另外政策的落实程度有待提高

    三 国内的养老房地产模式繁杂,尚未形成标准化,新型的养老产业模式仍在探讨中

    四 养老产业链环节缺失

   第二节 建议

    一 学习日本和其他发达国家的经验

    二 国家出台更为有力的扶持养老产业的政策

    三 创新养老模式,发展多模式经营的养老产业

     (一)社会化的道路

     (二)产业化的道路

     (三)专业化的道路

    四 扶持建立更完备的养老产业链

 第二部分 养老房地产的投资管理

  第一章 私募股权投资基金

   第一节 私募股权投资基金的定义

   第二节 私募股权基金对企业的好处

    一 专业化的投资团队

    二 上市公司管理层的有力监督

    三 退休金和医疗保障的提供者

   第三节 私募股权基金的分类

    一 公司型PE与契约型PE

     (一)公司型PE

     (二)契约型PE

     (三)利润分配

    二 有限合伙型PE

     (一)有限合伙制

      1.出资和管理的分离

      2.激励与约束并存

      3.灵活的融资结构

      4.合伙人身份的激励作用

     (二)有限合伙型PE的组织结构

   第四节 私募股权基金的投资主体

    一 政府和其他公共机构

    二 养老金

    三 金融机构

    四 基金会

    五 富人

   第五章 私募股权基金的项目选择

    一 选择企业的态度

     (一)两个基本态度

     (二)关注企业特性

      1.企业的成长性

      2.企业股权流动性

      3.企业的产业属性

      4.企业的管制水平

      5.企业在行业内的竞争能力

    二 选择企业的标准

     (一)财务标准

     (二)市场标准

      1.市场环境分析

      2.竞争对手分析

      3.企业自身分析

     (三)无形价值标准

   第六节 私募股权基金的设立及募集

    一 私募股权基金的设立和运营*

     (一)基金的募集和设立

     (二)拟投资项目筛选

     (三)专业中介机构的可行性核查

     (四)进行交易条款构思与谈判

    二 基金的管理设计及相关要素

     (一)组织架构

     (二)组织形式

     (三)优秀的房地产私募基金的投资特点

      1.基金采用国际通行的成熟模式,综合体制效应突出

      2.基金投资人为有限合伙人,享有法律上的有限责任保护

      3.专业化、复合型管理团队组成基金普通合伙人,共同承担无限责任

      4.项目投资风险可控,增值服务实现双赢

      5.投资期限明确,激励管理人理性投资

      6.纯正的股权投资基金,实现真正的价值投资

      7.基金投资人一次纳税,纳税环节少,税负较低

      8.出资灵活,基金投资效率高,利润分配无限制

      9.基金份额转让灵活、方便、自由

      10.全流程合法合规,有最可靠的资金安全保障

     (四)关于LP

      1.LP入伙条件

      2.LP权利

      3.LP义务

     (五)政府引导基金参与发起设立的权利

     (六)关于GP

      1.普通合伙人的职责

      2.基金管理人代表基金行使股东权利的原则

      3.普通合伙人的责任处罚

     (七)收益实现途径

     (八)投资程序

     (九)基金的管理章程

     (十)基金托管人

      1.受委托担任基金资金的托管人应当具备的条件

      2.资金托管人须履行的职责

      3.分账管理

    三 私募股权基金的募集

     (一)募集的对象

      1.按照地域划分

      2.按照投资者的类型划分

     (二)募集的步骤

    四 私募股权基金的退出方式

     (一)退出方式

      1.利润分配

      2.出售

      3.回购

      4.破产与清算

      5.首次公开发行(上市)

     (二)主要IPO退出渠道

      1.国外上市

      2.国内上市

    五 私募股权基金的风险控制

     (一)道德风险

     (二)操作风险

      1.银行托管基金投资账户

      2.监督基金运作账目

      3.定期接受信息通报

      4.份额转让

      5.控制手段

     (三)投资风险

   第七节 房地产私募股权基金

    一 发展中国房地产私募投资基金的必然性

     (一)是完善房地产金融市场和整合房地产行业的内在要求

     (二)能满足社会大众资本的投资需求

     (三)是顺应时代的经济潮流

    二 房地产私募投资基金的主要组织形式

    三 有限合伙私募房地产基金进入房地产企业的法律要点

     (一)有限合伙企业是否可直接作为房地产公司的股东进行投资问题

     (二)有限合伙企业是否可以直接向房地产企业借款问题

    四 房地产私募投资基金的道德风险

  第二章 房地产投资基金

   第一节 房地产投资基金的概念

    一 什么是房地产投资基金

    二 房地产投资基金的分类

   第二节 房地产投资基金的投资领域

   第三节 房地产投资基金的可行性分析

    一 中国房地产企业的融资渠道

    二 房地产企业的融资困境

    三 设立房地产投资基金的作用

     (一)对政府而言

     (二)对企业而言

     (三)对行业而言

     (四)对投资者而言

    四 房地产投资基金的优势

     (一)安全性

     (二)稳定性

     (三)规范性

     (四)熟知性

   第四节 房地产投资基金的组织体系

    一 基金持有人

    二 基金组织

    三 基金管理人

    四 基金托管人

   第五节 房地产投资基金的主要部门分工

    一 基金规划部

    二 基金募集部

    三 基金管理部

    四 投资服务部

    五 财务部

   第六节 房地产投资基金的操作程序

    一 房地产投资基金的募集

     (一)设立房地产机会投资基金所需的文件

      1.基金法律文件的准备

      2.拟投项目的资料准备

     (二)设立房地产机会投资基金需要注意的问题

    二 房地产投资基金的投资

     (一)基金目标客户的选择

     (二)基金选择项目的倾向

     (三)基金组合投资

     (四)投入拟选项目需要注意的问题

    三 房地产投资基金的管理

     (一)房地产投资基金的管理模式

      1.自行管理模式

      2.委托管理模式

     (二)房地产投资基金介入房地产开发的时点

      1.土地投标

      2.拿地

      3.拿到四证

      4.拿到预售证

      5.结构封顶

     (三)房地产投资基金三种典型的赢利模式

      1.以投资管理能力为主导的赢利模式

      2.以融资业务为主导的赢利模式

      3.以投资银行业务为主导的赢利模式

     (四)以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和赢利模式

      1.开发型投资

      2.风险投资型投资

      3.收租型投资

      4.抵押资产型投资

      5.不良资产处置型投资

    四 房地产投资基金的回报及退出

     (一)投资人投资回报的多样化实现方案

     (二)房地产投资基金的退出需要注意的问题

   第七节 海外房地产投资基金在中国的运作

    一 进入中国的海外房地产基金运作机构及其基金产品

     (一)第一中国房地产发展集团有限公司

     (二)中国房地产基金

     (三)中国住宅发展基金

     (四)摩根斯坦利

     (五)新加坡GIC地产

     (六)其他

    二 海外基金介入房地产市场的方式

    三 海外基金投资项目尽职调查流程

     (一)合作公司背景尽职调查

     (二)项目基本情况尽职调查

     (三)合作方式尽职调查

  第三章 有限合伙投资机制

   第一节 有限合伙的概念

    一 什么是有限合伙

    二 有限合伙的特征

     (一)组织成分的二元性

     (二)承担责任的混合性

     (三)设立的法定性

    三 有限合伙的优势

     (一)有限合伙相对于普通合伙的优势

      1.有限合伙的融资功能较普通合伙更强

      2.有限合伙较普通合伙更具稳定性

     (二)有限合伙相对于公司的优势

      1.有限合伙可以在一定程度上降低代理成本

      2.有限合伙可以加强对债权人利益的保护力度

      3.设立、解散、入伙、退伙和转让更简便

      4.有限合伙可以降低企业税赋

    四 有限合伙的经济价值

     (一)有限合伙具有相对强大的融资功能

     (二)有限合伙为投资者提供了灵活便捷的投资方式

     (三)有限合伙为企业取得良好的经营业绩创造了条件

    五 有限合伙制在中国的确立

   第二节 有限合伙企业合伙人的权利和义务

    一 有限合伙组织结构及权利义务构成

    二 普通合伙人的权利与义务

     (一)代表权

     (二)经营管理权

     (三)缔约权

    三 有限合伙人的权利与义务

     (一)有限合伙人的权利

      1.知情权

      2.利润分配权

      3.竞业自由权

      4.合伙终止时的取回出资权

     (二)有限合伙人的义务

      1.出资义务

      2.不得参与有限合伙事务经营管理的义务

   第三节 有限合伙企业内部的权力配置

    一 有限合伙企业内部的权力配置机制

     (一)合伙企业内部权力的法律配置模式

      1.法律直接配置

      2.授权合伙协议配置

      3.法律和合伙协议共同配置

     (二)合伙企业内部权力的平等配置机制

     (三)合伙企业内部权力的灵活配置机制

    二 有限合伙企业内部的权力配置结构

     (一)合伙企业内部的决策权

      1.一致通过原则及其适用范围

      2.少数服从多数原则及其适用范围

     (二)合伙企业内部的执行权

      1.共同执行

      2.委托执行

      3.分别执行

      4.授权执行

     (三)合伙企业内部的监督权

      1.检查执行情况

      2.审议报告

      3.查阅账簿

      4.提出异议

      5.撤销委托

   第四节 有限合伙运作机制

    一 有限合伙企业设立的条件

     (一)设立主体要件方面

      1.合伙人的组成

      2.合伙人的人数限制

     (二)合伙协议要件方面

     (三)出资要件方面

     (四)名称要件方面

    二 有限合伙企业的事务执行及利润分配

    三 有限合伙人的行为规定

    四 有限合伙人的债务清偿问题

    五 有限合伙人的入伙及退伙

     (一)入伙

     (二)退伙

      1.自愿退伙

      2.当然退伙

      3.合伙除名

      4.退伙清算

    六 有限合伙人与普通合伙人的相互转变

   第五节 有限合伙制在房地产投资中的应用

    一 利用有限合伙制进行房地产项目开发的操作流程

     (一)寻找适合的合伙伙伴

     (二)明确合同双方的权利和义务

    二 有限合伙制进行项目开发的使用范围

  第四章 房地产投资信托基金(REITs)

   第一节 REITs的概念

    一 什么是REITs

    二 REITs的发展状况

     (一)房地产投资信托在美国的发展

      1.缓慢发展阶段(1960~1967年)

      2.迅速发展阶段(1968~1974年)

      3.调整阶段(1975~1986年)

      4.改组、创新阶段(1987~1990年)

      5.现代REITs时代(1991年至今)

     (二)房地产投资信托在亚洲国家和地区的发展

      1.REITs在亚洲综述

      2.REITs在新加坡

      3.REITs在中国

    三 REITs的分类

     (一)按组织形式分类:公司型/契约型/有限合伙型

     (二)按资金运用方式分类:资产类/抵押类/混合类

     (三)其他分类

    四 REITs的优势

     (一)可流通

     (二)透明度高

     (三)管理规范

     (四)专家治理,分散风险

     (五)收益高

   第二节 案例分析

    一 越秀与凯德:中国REITs海外发行的两种代表性模式

     (一)越秀REITs,国际资本市场上首只以中国内地房地产为资产的REITs

     (二)凯德REITs:第一只执行171号文件精神的REITs

     (三)越秀REITs与凯德REITs的比较分析

      1.政策性风险

      2.组织结构形式

      3.税负

      4.公司治理

      5.上市地点

    二 中凯科:中国内地第一只按REITs标准设计的房地产股权投资基金

     (一)产品介绍

     (二)收益率较高,流动性较差,退出策略不明朗

     (三)创新的投资产品——工业物业

     (四)具有专业经验的内部管理模式

   第三节 REITs在中国的发展途径分析及模式选择

    一 国外发展的经验借鉴

     (一)REITs的组织结构分析

     (二)REITs的管理模式分析

     (三)REITs产品的风险收益特征分析

     (四)REITs的投资者结构分析

     (五)REITs投资资产的限制性规定

     (六)REITs的收入来源要求

     (七)对REITs分派比例的要求

     (八)对REITs杠杆使用的风险防范

     (九)关于REITs的税收政策

    二 REITs在中国的发展空间和潜力

    三 中国REITs产品发展途径分析

     (一)建立发展REITs的政策法规环境

     (二)借鉴国际经验,结合我国实际情况,确立合理的产品形式

     (三)以基金的基础法律关系为依据进行产品设计,并引入专业的管理模式

     (四)禁止投资土地一级市场,并只能收购持有型物业

     (五)REITs的收入必须来自于持有型物业的租金收入

     (六)对处置资产的收益比例进行限制,鼓励长期持有

     (七)保证一定的强制派息比例

     (八)初始阶段要严格限制杠杆的使用比例

     (九)制定税收优惠政策以鼓励REITs的发展

     (十)分步为REITs发展奠定基础

     (十一)防范运作过程中的道德风险

    四 REITs在中国发展的模式选择

     (一)基金类型——开放型与封闭型的选择

     (二)组织形式的选择——公司型与契约型的选择

     (三)运作流程的选择

      1.REITs的参与者

      2.具体的运作流程设计

     (四)投资物业的选择与经营

     (五)合理选择管理模式

     (六)监管机制

      1.重视机构投资者的参与和支持

      2.建立房地产投资交易平台

      3.强化信息披露制度

     (七)保障性住房的REITs模式

  第五章 保险资金的利用*

   第一节 国外保险资金投资房地产概况

    一 监管层面

    二 市场运行层面

   第二节 我国保险公司涉足房地产投资的基本情况

    一 监管层面

    二 市场运行层面

     (一)直接购置

     (二)自建

     (三)间接投资

   第三节 我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择

   第四节 我国房地产领域既有风险,也有机遇

    一 风险分析

    二 机遇分析

   第五节 面向监管机构和保险资产管理机构的几点建议

    一 监管角度的风险控制

     (一)规定禁投范围与标准

     (二)规定适当的投资比例

     (三)规定严格的准入标准

     (四)面向资产管理公司制定相关操作指引

    二 保险资产管理公司事先的准备

     (一)借鉴外部经验,制定严密而有效的房地产投资流程

     (二)在内部机构设置和职能配置上做出适当的安排

     (三)加强对不同类别、不同地区房地产市场走势的研究

     (四)根据房地产投资业务需要,做好专业人才储备工作

  第六章 养老房地产投资的财务分析

   第一节 前言

   第二节 老人住宅营运特点

    一 老人住宅营运流程

    二 老人住宅与一般住宅开发的差别

    三 老人住宅营运影响因素

   第三节 财务分析模型之建立

    一 变数探讨

    二 财务分析模型之架构

     (一)财务分析之假设前提

     (二)财务分析模型内容

     (三)财务分析模型建立之程序

      1.成本收益计算

      2.现金流量计算

      3.内部报酬率计算

   第四节 个案模拟分析

    一 个案介绍

    二 相关假设资料

    三 个案模拟投资报酬率结果

   第五节 敏感度分析

    一 各变量之敏感性分析

    二 入住率分析

    三 押金再投资报酬率分析

    四 押金定价政策分析

    五 土地成本分析

    六 土地贷款比率分析

   第六节 结论与后续研究

  第七章 养老产业的多层次金融结构

   第一节 养老产业的产业细分

   第二节 养老产业的市场需求

    一 养老设施和机构

    二 老年服饰

    三 老年食品

    四 老年营养保健

    五 老年医疗产品、康复器械、专业家具、专业设施等

    六 老年护理服务业

    七 护理人员的培训和劳务派遣

    八 老年娱乐和学习

    九 老年旅游

    十 老年心理咨询

    十一 金融产品

    十二 保险产品

   第三节 养老产业的多层次金融结构

   第四节 养老房地产基金的设立

 第三部分 养老产业的部分案例

  第一章 台湾专辑

   第一节 台湾养老产业发展情况

    一 台湾的养老形式

     (一)居家养老

     (二)社区养老

     (三)机构养老

    二 台湾的养老机构体系分类

     (一)体系分类

      1.长期照顾机构

      2.安养机构

      3.其他老人福利机构

     (二)养老机构设立标准

      1.老人福利机构之设立规定

      2.设施规定——寝室

      3.设施规定——卫浴设备

      4.老人福利机构设日间照顾设施

      5.其他设备

     (三)长期照顾机构及安养机构人员之规定

     (四)养护型机构之规定

    三 台湾的医疗事业

     (一)制度支持

      1.医疗照护产业竞争力

      2.医疗照护市场契机

     (二)产业化与连锁化

     (三)垂直整合的营运模式

     (四)“健诊+照护”新模式*

   第二节 台湾养老产业相关案例介绍

    一 兆如老人安养护中心

     (一)项目简介

     (二)关于恒安集团

     (三)兆如的特色

      1.浓浓“家”的感觉

      2.设施设备完善

      3.专业服务团队

      4.多层级照顾服务模式

     (四)服务的相关费用

      1.安养区服务收费标准

      2.养护区服务收费标准

     (五)如何加入

    二 长庚养生文化村

     (一)项目简介

     (二)创办理念

     (三)规划特色

      1.宽阔幽雅的养生环境

      2.全方位的照护规划

      3.养生文化代代相传

      4.住得好、付得起

     (四)居家规划介绍

      1.银发族最佳小区

      2.全区无障碍的环境设计

      3.紧急救援服务

      4.完整的小区功能

      5.宗教活动场所规划

      6.网络化小区

      7.安全的警卫门禁系统

      8.便利的交通

     (五)健康保健

      1.规划特色

      2.健康照护阵容

     (六)养生餐点

      1.菜单设计目的

      2.菜单设计原则

      3.节气养生食谱

     (七)多元养生休闲

     (八)自然园区设计

      1.规划特色

      2.位置及面积

      3.生态特色

      4.自然园区分区区划

     (九)服务收费

      1.入住资格

      2.收费标准

    三 润福生活新象馆

     (一)项目简介

     (二)成立宗旨

     (三)设施特色

      1.宽敞明亮的公共设施

      2.安全的居住空间

     (四)生活服务

      1.生活照顾

      2.健康管理

      3.休闲养身

     (五)入居条件

    四 双连安养护中心

     (一)项目介绍

      1.项目简介

      2.历史沿革

      3.理念

      4.使命

     (二)项目特色

     (三)房间规划

     (四)双连服务

     (五)入住条件

    五 松柏园老人养护中心

     (一)项目简介

     (二)发展历史

     (三)环境设施

      1.建筑规划

      2.空间设计

      3.住房、卫浴、复健设施

     (四)服务内容

      1.服务对象

      2.服务项目

    六 天群医疗

     (一)企业简介

     (二)经营理念

     (三)天群医疗照护辅具系列

  第二章 美国专辑

   第一节 美国养老房地产发展概况

    一 美国养老房地产的发展历史

     (一)市场发展初期(20世纪60年代)

     (二)市场快速发展期(20世纪70年代)

     (三)市场成熟期(20世纪80年代至今)

    二 美国养老房地产的分类

   第二节 美国养老房地产发展的社会环境

    一 养老金

     (一)第一支柱——政府强制性养老金计划

     (二)第二支柱——雇主养老金计划

      1.私人养老金计划

      2.公共部门养老金计划

     (三)第三支柱——个人储蓄养老金计划

    二 医疗保险

     (一)医疗保险的规模与结构

     (二)美国医疗保险福利金

     (三)医疗保险的筹资

     (四)私人医疗保险

     (五)社会医疗保险

     (六)卫生保健的社会负担

     (七)低收入医疗保险

     (八)低收入医疗保险种类

     (九)低收入保险服务

     (十)业务代表与客户的关系

    三 地产业的发展

     (一)房地产业发展与社会经济发展比较协调

     (二)商业房地产以租赁作为主要经营方式

     (三)房地产业经营的规模化、专业化程度高

     (四)房地产贷款结构以消费市场为主

     (五)有健全的房地产保险制度

     (六)集约用地,土地利用效率高

    四 金融业对养老房地产发展的支持

     (一)REITs

      1.物业投资型REITs(equity REITs)

      2.抵押投资型REITs(mortgage REITs)

      3.混合投资型REITs(hybrid REITs)

     (二)以房养老

   第三节 美国养老房地产相关案例介绍

    一 Trilogy——全美最大高尔夫养老村

    二 Palos Verdes——度假村型养老院

    三 Sagewood——高级度假养老社区

    四 埃里克森退休社区(Erickson Retirement Communities)

   第四节 美国养老房地产开发运营代表公司简介

    一 Brookdale Senior Living

    二 Sunrise Senior Living

    三 Capital Senior Living

    四 Five Star Quality Care

    五 Emeritus

    六 Merrill Gardens

 第四部分 养老产业基金和养老房地产品牌管理

  第一章 养老产业基金

   第一节 基金简介及设立背景

   第二节 基金的基本要素

    一 基金名称

    二 基金法律形式

    三 基金投资手段

    四 基金投资的产品形式

    五 基金的管理设计

    六 基金的相关要素

     (一)有限合伙人(LP)

      1.LP入伙条件

      2.LP享有的权利

      3.LP必须履行的义务

      4.政府引导基金参与发起设立的权利

     (二)普通合伙人

      1.普通合伙人的职责

      2.普通合伙人代表基金行使股东权利的原则

      3.普通合伙人的责任处罚

     (三)收益实现途径

     (四)收益分成

     (五)投资程序

     (六)基金运作资本操作模型

   第三节 基金的设立、募集投资与退出

    一 基金的设立计划

    二 基金的募集计划

    三 基金募集的步骤

    四 基金的投资计划

    五 基金的退出

     (一)退出方式

     (二)退出渠道

   第四节 基金的优势

   第五节 基金的风险控制

    一 道德风险

    二 操作风险

    三 投资风险

   第六节 基金的管理章程

  第二章 养老房地产品牌管理

   第一节 项目概况

    一 项目名称

    二 功能构成

     (一)幸福养生

     (二)幸福养老

   第二节 养生板块

    一 养生服务的分类构成

    二 规划内容

   第三节 养老板块

    一 养老服务的分类构成

    二 老年住宅类型规划

     (一)生活自理型(Independent Living)

     (二)一般护理型(Assisted Living)

     (三)特别护理型(Special Living)

    三 养老设施分类选址规划

     (一)度假养老设施

     (二)城市近郊居住养老设施

     (三)城市中心工业改造养老设施

     (四)城市近郊或城市中的两代居

    四 居住形态及建筑形态规划

    五 功能区分

    六 复合型养老设施参考功能要素

     (一)国际幸福安养社区

      1.服务对象

      2.软硬件设施

      3.高品质医疗服务保障体系

      4.人性化管理方式

     (二)长寿主题公园

     (三)综合医疗康复保健

     (四)老年商贸旅购物

     (五)教育科研

     (六)养生会议

     (七)老年养生

     (八)老年娱乐休闲

     (九)老年健身

     (十)度假交换

    七 规划板块

   第四节 总体规划示意图

   第五节 分时交换——养生养老的重要手段

   第六节 项目发展理念——打造低碳建筑、构建低碳生活

   第七节 投资集团

这是中国第一部集理论研究、案例分析及操作实务于一体的养老不动产投资与管理专业著作。全书分为四个部分,分别为“养老房地产比较研究及中国模式探讨”、“养老房地产的投资管理”、“养老产业的部分案例”及“养老产业基金和养老房地产品牌管理”。这是中国第一部从国际化的角度研究养老房地产发展及开发与投资管理的著作。本书的第一部分以目前国际国内养老房地产的发展为契机,系统地分析了国内外人口老龄化发展现状及趋势,通过对国际、国内养老房地产发展状况的深入研究与对比,结合具体的成功案例,分析不同形式养老房地产的开发经营模式及其各自的优缺点,总结其成功经验,从而探讨并总结出适合我国养老房地产发展的具有创新意义的开发模式及投资运营模式。这些模式无论对于中国养老房地产今后的发展,还是对中国企业养老房地产的具体开发与投资管理,都具有十分重要的参考价值。这是中国第一部从投资管理的角度研究养老房地产发展的著作,也是中国第一部汇集金融界、地产界及养老产业界专业人士最新专业思想成果而编撰的养老房地产发展及投资管理的著作。本书的第二部分以探讨养老房地产的金融运作模式为出发点,从概念、发展、投资机制、运作模式等方面对私募股权基金、房地产投资基金、房地产投资信托基金以及保险资金等金融形式进行了详细系统的研究与介绍,同时也深入介绍了养老房地产的金融结构及财务分析,堪称养老房地产投资管理的教科书。这是中国第一部站在国际视角上,以第一手的案例调查为基础依据,研究养老房地产发展与投资管理的著作。本书第三部分以养老房地产的国际参照为出发点,从具体的案例分析入手,分析了我国台湾及美国养老房地产的发展历史及发展现状,并对其最具代表性的养老机构及养老房地产开发运营公司进行了全面、详细的介绍。该部分所涉及的养老房地产的相关项目案例及代表性的养老房地产开发运营公司,几乎每一个都经过了编著者的实地考察与沟通交流,许多都是一手资料,因此内容翔实可靠,无论从研究价值上还是实操参考价值上都十分珍贵。本书第四部分为养老产业基金和养老品牌地产示范介绍。养老产业基金主要为国内养老产业的金融运作提供一个范例参考;养老品牌地产主要是为养老房地产的发展提供一个运作参考。本书得到了中国社会科学院金融研究所、北京大学国家发展研究院、全国社会保障基金理事会、全国工商联房地产商会、台湾老人福利机构协会、美国世界抗衰老协会、摩根斯坦利中国商业银行、美国安永(中国)会计师事务所、美国生活品质集团、新加坡CKSP集团、中国人寿、太平洋保险、新华人寿等诸多行业专家的审阅、指导及倾力推荐,具有很强的专业性和实践指导意义。

[1]〔美〕拉尔夫·布洛克:《房地产投资信托》,中信出版社,2007。

[2]柴效武、孟晓苏:《反向抵押贷款运作》,浙江大学出版社,2008。

[3]柴效武:《以房养老理念》,浙江大学出版社,2008。

[4]陈玲玲:《分时度假本土化创新及应用研究》,华中师范大学旅游管理专业硕士学位论文,2008。

[5]范子文:《以房养老——住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择》,中国金融出版社,2006。

[6]顾春泉:《分时度假规范之研究》,华东政法学院民商法学硕士学位论文,2007。

[7]郭柳:《住房反抵押贷款及其风险研究》,四川大学企业管理硕士学位论文,2005。

[8]马寅:《房地产信托投资基金的中国实践》,北京大学中国经济研究中心高级管理人员工商管理专业硕士学位论文,2009。

[9]李洪心:《人口老龄化与养老保险制度改革》,东北财经大学统计学博士学位论文,2006。

[10]刘文富:《国外发达国家养老服务实践及其对我国的启示》,《法制与社会》2009年第8期。

[11]宋金文:《日本农村社会保障》,中国社会科学出版社,2007。

[12]奚志勇:《至尊老人的家——亲和源模式》,学林出版社,2009。

[13]邢建东、陶然:《美国房地产投资信托制度与运用》,中国法制出版社,2008。

[14]易洁:《人口老龄化与中国经济发展》,西南财经大学硕士学位论文,2007。

[15]张恺悌:《中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书》,中国社会出版社,2010。

[16]周向红、张小明:《老年人社区照顾的跨国比较》,中国社会出版社,2002。

[17]陈燕祯:《老人生活福祉与社区休闲教育》,台湾威仕曼文化事业股份有限公司,2009。

[18]曾思瑜:《高龄者居住空间规划与设计》,华都文化事业有限公司,2009。